2007年上半年，随着“国六条”政策的进一步落实，二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房屋地段分类表等政策、标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即一手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节；二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产一、二级市场呈现一高一低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。2007年上半年全市实现商品房销售434.54万㎡，销售金额137.27亿元，分别占2006年全年销售额的62.96%、71.12%；二手房交易面积105.08万㎡，销售金额23.61亿元，分别占2006年全年销售额的48.25%、54.44%。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　2007年上半年，全市商品房累计批准预售350.19万㎡，同比增长16.02%；其中住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。

　　同期全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.36万㎡，同比增长37.72%，占商品房销售面积的比重为89.86%。

　　2、商品房累计供销量分区分析

　　表1  2007年上半年全市商品房、住宅供应情况

　　表2  2007年上半年全市及各区商品房、住宅销售情况

　　对比批准预售和销售数据来看，商品房销售同比增长达40.49%，而批准预售量同比仅增长16.02%，从比例上看，与今年一季度趋势正好相反，这主要是因为二季度批准预售量与去年同期相比较低所致；而从销售来看，今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长，从而使销售增幅基本保持在40%。从各区供应情况来看，芙蓉区、开福区批准预售增幅较大，从去年以来供应不足的状况有所改善；天心区供应量基本与去年持平，岳麓区供应量有所减少，雨花区供应量保持匀速增长。从各区销售情况来看，天心区销售增幅最大，同比增长127.96%，且绝对量也居于第二，该区自去年以来过剩的批准预售量在今年上半年得到集中消化；雨花区是传统的商品销售大区，今年上半年同比增幅达63.46%，直接拉高了全市同比增幅；岳麓区销售也较为旺盛，销售增幅及绝对量比例都处于第三位。

　　3、商品住宅供销对比

　　2007年上半年商品住宅累计供销比为0.76：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），连续三个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比较明显。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区累计供销差量达34%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。各区情况见下表：

　　表3  2007年上半年长沙全市及各区供销对比

　　4、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2007年上半年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.86：1，与去年相比比例降低0.8个点。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的15.32%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.97%。

　　表4  2007年上半年全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表

　　5、期房、现房销售比例分析

　　2007年上半年全市商品房、商品房住宅销售中，期房销售分别为353.04万㎡、334.74万㎡，分别占总量的81.06%、85.53%；现房销售分别为82.5万㎡、56.62万㎡，分别占总量的18.94%、14.47%，从成交套数来看，商品房住宅期房成交30588套，现房成交4812套，期房销售仍占绝对优势。

　　表5  2007年上半年全市商品房、商品住宅期、现房成交比例

　　6、非市场定价类住宅量、价分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　2007年上半年全市非市场定价类住宅批准预售3582套，45.39万㎡，同比增长44.14%、60.13%；累计成交2878套，30.71万㎡，同比下降36.17%、45.90%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为126.71㎡，面积同比增加11.09%；登记销售套均建筑面积为106.70㎡，面积同比缩小15.25%。

　　2007年上半年全市非市场定价类住宅成交均价为1587元/㎡，同比上涨1.28%。

　　（二）纯商品房供销趋势分析

　　1、商品房供应量分析

　　2007年上半年，长沙市纯商品房、住宅各批准预售304.59万㎡、252.11万㎡，同比增长11.64%、5.96%，住宅占商品房批准预售总量的82.77%。住宅批准预售的套均面积为106.43㎡，面积同比缩小6.16%。

　　从各区情况来看，开福区、雨花区、芙蓉区商品房批准预售同比有较大增幅，天心区、岳麓区批准预售同比负增长。横向对比看，全市商品房批准预售量以雨花区为最多，比例达30%；天心区、开福区位于第二梯队，比例均在20%以上；岳麓区、芙蓉区商品房批准预售比例相对较小，比例均小于15%。

　　表6  2007年上半年全市及各区纯商品房、住宅供应情况

　　图1  长沙市各月商品房、住宅批准预售情况走势图

　　从各月情况来看，今年一月份批准预售量最大，二、三月呈下降趋势；四月由于房交会刺激，上市量约为三月的一倍，五月市场供应有所缓冲，至六月已基本恢复到今年二月水平。

　　2、商品房销售量分析

　　2007年上半年，长沙市商品房、住宅累计销售404.72万㎡、360.64万㎡，同比增长59.84%、58.60%，住宅销售占商品房销售总量的89.11%，其销售的套均面积为110.89㎡，面积同比缩小7.35%。

　　从各区情况来看，天心区商品房销售量同比猛增1.8倍，其销售得到爆发式增长；开福区、芙蓉区销售增幅较小，同比增幅在20%以下。横向对比看，雨花区商品房销售量约占总量的30%，销售量在全市居于首位；天心区、岳麓区、芙蓉区比例较为接近，比例接近20%；开福区销售比例最低，约为15%。

　　表7  2007年上半年全市及各区纯商品房、住宅销售情况

　　图2  长沙市各月商品房、住宅销售情况柱状图

　　从各月情况来看，今年上半年除5月销售量较低外，其余各月销售量均在60万平方米以上，今年以来我市商品房销售持续火爆。

　　3、商品住宅供销对比

　　2007年上半年我市纯商品住宅供销比为0.70：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），供销差距进一步拉大，这一方面体现了我市商品房销售的持续火爆态势，另一方面，也表明了我市商品房供应有所脱节。从各区情况来看， 岳麓区、芙蓉区供应量仅为销售量的一半，供应量的严重不足，使此二区成为我市价格上涨速度较快的区域。

　　表8  2007年上半年长沙全市及各区纯商品住宅供销对比

　　图3  近一年来长沙市各月供销比例趋势

　　从单月供销比来看，供销比在去年十月达到近一年来最高点2.29，此后十一、十二月比例回落，十二月达到2006年最低点0.48；今年以来，除一月份供销比超过1达到1.37以外，其余各月供销比均徘徊在0.87以下，供应量的持续低迷，可能会加快我市房价上涨速度。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1、纯商品房成交均价分析

　　2007年上半年，全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中，商品住宅平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3159元/㎡，同比上涨20.17%；其中，商品住宅平均售价为2939元/㎡，同比上涨24.24%。）

　　从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨223元/㎡，涨幅约7.05%；住宅均价上涨了399元/㎡，涨幅约14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。

　　图4  长沙市商品房、住宅单月均价走势图

　　2、纯商品房成交均价分区分析

　　分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3682元/㎡、3353元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为2879元/㎡、2736元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3300元/㎡以上。

　　图5  2007年上半年长沙市各区商品房、商品住宅销售均价柱形图

　　3、纯商品房期、现房量、价分析

　　2007年上半年商品房期房、现房成交量分别为326.66万㎡、78.06万㎡，同比增长86.42%、-0.13%，期房占总量的80.71%；商品住宅期房、现房成交量分别为308.36万㎡、52.28万㎡，同比增长84.70%、-13.93%，期房占总量的85.50%。

　　上半年商品房期房、现房均价分别为3343元/㎡、3010元/㎡，同比分别上涨11.84%、16.08%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3169元/㎡、2374元/㎡，同比分别上涨13.99%、20.51%。

　　4、商品住宅成交价格指数变化分析

　　2007年6月总体市场商品住宅成交价格指数为121.26，与去年同期相比上涨14.46%，今年上半年累计上涨11.26点。从上半年指数的走势来看，去年12月指数达到当年峰值110后，今年1月份有小幅回调，2、3月份呈现上扬，4、5月份连续二个月小幅调整，6月份大幅回升，达到2005年以来最高值。

　　图6  2005年来商品住宅成交价格指数变化趋势图

　　从面积子市场价格指数来看，今年上半年以来各面积段价格指数均呈上扬趋势，特别是60㎡以下面积段价格指数增长最为明显，累计增幅为14.12点；其次为90-120㎡面积段，累计增幅为11.18点。单从6月份来看，各面积段价格指数均有一定上升， 90-120㎡面积段指数上升幅度最大，上涨了10.31点；其次为120-144㎡面积段，上涨了8.79点，中大户型价格上升明显。

　　图7  面积子市场商品住宅成交价格指数走势

　　从区域子市场价格指数来看，今年上半年中心城区、一环与二环之间区域、二环与三环之间区域指数累计涨幅分别为7.56、8.03、8.33点。单从6月份来看，各区域价格指数均上升，特别是二环与三环之间区域，指数在4、5月份小幅回落后开始大幅上升，环比上涨15.45点，是价格劲升的主要区域。

　　图8 区域子市场商品住宅成交价格指数走势

　　从板块子市场指数来看，今年上半年各板块住宅价格指数均有较大幅度上涨，河西板块指数涨幅最为明显，累计涨幅为15.45点；其次为中心板块，累计涨幅为13.40点。单从6月份来看，除北城板块价格指数环比有较小幅度下跌外，其余板块指数环比均上涨。东城板块住宅价格指数在连续两个月较大幅度下跌后，呈现大幅回升，环比上涨了24.85点；中心板块指数涨幅也很大，环比上涨了10.96点，东城和中心板块是板块指数上升的主要贡献者。

　　图9  板块子市场商品住宅成交价格指数走势

　　综合来看，今年上半年长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现曲折上扬趋势，6月份达到2005年以来最高值。各面积段商品住宅成交价格指数均有一定幅度上升，特别是60㎡以下小户型价格指数涨幅最大。从板块和区域指数趋势来看，东城板块、二环与三环之间区域的商品住宅成交价格指数波动最为明显，在4、5月份经历了一个连续小幅下降过程后，6月份指数回升，达到今年以来最高点。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1、套型结构分析

　　从各户型供销结构来看，2007年上半年各户型供应量全线小于销售量。90㎡以下中小户型供应占比为40.63%，比去年同期增长了12.43个百分点；销售占比为32.29%，比去年同期增长了5.08个百分点。今年以来中小户型商品住房供应比例明显增加，调控效果日益明显。

　　图10  不同套型新建商品住房供应结构

　　从同期商品住房各户型供销对比来看，由于今年上半年销售较为旺盛，各户型供销比均小于1。但≤60㎡、60-90㎡户型供销比分别为0.94、0.89，超过了总量供销比，供销差距较小；而90-120㎡、120-144㎡、＞144㎡户型供销差距较大，特别是90-120㎡户型供销差达42%，这一方面表明在新政的影响下，我市90㎡以下户型供应增长，另一方面也显示了我市居民购房仍对90㎡以上户型较为热衷，特别是90-120㎡户型，仍是我市居民普遍选择的户型。

　　表9  2007年上半年长沙纯商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）

　　2、价位结构分析

　　从实际销售价位段来分析，3000-3500元/㎡价格段住宅已经成为我市开发商与购房者都能普遍接受的户型，销售比例分别为25.59%，与去年同期比增长12.64%；≤2500元/㎡价格段住宅占比21.01%，与去年同期比下降21.98%，价格底部在逐步抬高。

　　表10  2007年上半年长沙商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）二手房累计交易总量分析

　　2007年上半年，全市二手房成交面积105.08万㎡，成交金额为23.61亿元，成交套数为8795套，与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13万㎡，成交金额为11.57亿元，成交套数为7641套，与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。二手房非住宅共成交38.94万㎡，成交套数为1154套，与去年同期比分别增长54.74%、164.68%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的62.93%、49%、86.88%，成交套均面积为86.55㎡。

　　（二）二手房交易分区分析

　　分区来看，2007年上半年全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交29.81万㎡和25.69万㎡，合计占总量的52.82%，与去年同期相比比例增加了0.21个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交17.07万㎡和16.43万㎡，合计占总量的53.67%，与去年同期相比比例下降了0.72个百分点。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，2007年上半年非住宅成交比例较大，占总成交量的37.06%，其中又以天心区（50.52%）、芙蓉区（44.88%）等传统老城区成交量最大；岳麓区二手房住宅交易量比例最大，占岳麓区二手房成交比例的86.10%。 

　　图11  2007年上半年长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图

　　（三）二手房累计交易均价分析

　　2007年上半年全市二手房成交均价为2247元/㎡，同比上涨9.68%。其中，二手房住宅成交均价为1749元/㎡，同比上涨15.27%；二手房非住宅成交均价为3094元/㎡，与去年同期相比下跌12.50%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

　　图12  长沙市二手房、住宅单月成交均价走势图

　　（四）典型同质小区二手房交易价格分析

　　2007年上半年二手住房典型小区同质价格均值为1564元/㎡，与去年同期比上涨9.06%。

　　（五）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2007年上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.14：1，比2006年全年比值增加0.97。岳麓区比值最大，达6.90，表明该区房屋交易以一手房为主；芙蓉区比值最小，仅2.57，表明该区二手房交易较为活跃。各区比值具体见下表： 

　　表11  2007年上半年长沙房产一、二级市场交易量对比

　　三、抵押情况统计分析

　　2007年上半年，全市共办理抵押登记手续41189起，抵押面积608.69万㎡，贷款金额129.8亿元，同比分别增长49.91%、36.30%、55.10%。其中，办理个人抵押登记手续40266起，抵押面积461.47万㎡，贷款金额86.39亿元，同比分别增长了50.07%、51.34%、78.86%。

　　2007年上半年，全市共办理在建工程抵押322起，抵押面积244.34万㎡，贷款金额44.36亿元，同比分别增长-6.67%、76.60%、57.14%。

　　今年上半年全市办理抵押登记总量及个人抵押登记量均有较大幅度增长，银行支持力度有所加大；在建工程抵押起数同比下降，抵押面积、贷款金额却有较大幅度增长，表明今年在建工程抵押以较大项目为主，小工程抵押量有所减少。

　　表12   2007年上半年长沙抵押情况一览表

　　四、2007年上半年长望浏宁房地产发展情况

　　（一）商品房

　　1、商品房供销基本情况

　　2007年上半年长望浏宁商品房累计批准预售196.96万㎡，其中住宅批准预售183.86万㎡。同期商品房累计销售155.49万㎡，其中住宅销售143.83万㎡，占商品房销售面积的比重为92.50%。（注：销售数据中长沙县数据仅为期房）。

　　表13  2007年上半年长望浏宁商品房、住宅供应情况

　　表14  2007年上半年长望浏宁商品房、住宅销售情况

　　供销对比来看，长沙郊县住宅总量供销比为1.28：1，供给超过销售接近30%，但与长沙市区供销比结合来看，总供销比为0.86：1，表明长沙郊县楼盘很大部分是面向市区消费者。分区来看，长沙县在各郊县中供销量最大，其住宅供销量约占郊县总量的一半；浏阳市供应量最小，商品房、住宅批准预售量仅占郊县总批准预售量的8.36%、7.32%；宁乡县销售量最小，商品房、住宅销售量仅占郊县总成交量的12.05%、11.44%。浏阳市商品房非住宅批准预售及销售比例最大，望城县商品房住宅批准预售及销售比例最大。

　　表15  2007年上半年长望浏宁供销对比

　　2、商品房成交金额、成交均价

　　2007年上半年长望浏宁商品房累计销售金额为38.68亿元，其中住宅销售金额为34.36亿元，约占总销售金额的88.83%。商品房均价为2487元/㎡，比去年全年房价上涨19.45%，其中，住宅均价为2389元/㎡，比去年全年房价上涨23.72%（长沙县商品房、商品住宅成交金额、均价仅包含期房）。

　　表16  2007年上半年长望浏宁商品房、住宅销售金额、均价

　　从成交均价来看，长沙县商品房、住宅均价最高，均价达3027元/㎡、3005元/㎡，基本与长沙市区持平；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1618元/㎡、1344元/㎡。

　　（二）二手房

　　1、二手房成交基本情况

　　2007年上半年长望浏宁三县一市共成交二手房74.34万㎡、4194套，其中二手住宅成交30.69万㎡、2071套，二手住宅交易仅占总量的41.28%、49.38%，二手房非住宅成交量占据较大比例。分区来看，仅长沙县二手住房交易比例超过50%。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的41.36%，望城县二手房成交比例最小，仅占总量的11.80%。

　　表17  2007年上半年长望浏宁二手房销售情况

　　2、二手房成交金额、成交均价

　　2007年上半年长望浏宁二手房累计成交金额为5.67亿元，其中住宅为2.36亿元；二手房均价为763元/㎡，比去年全年均价上涨20.73%，二手房住宅均价为768元/㎡（上半年宁乡、望城有较多低价厂房出售，故住宅均价比二手房均价高）。

　　表18 2007年上半年长望浏宁二手房销售金额、均价

　　从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1290元/㎡；浏阳市成交均价最低，均价为526元/㎡。

　　（三）抵押情况统计分析

　　2007年上半年长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续10523起，抵押面积318.79万㎡，贷款金额36.85亿元；其中，办理个人抵押登记手续10073起，抵押面积187.15万㎡，贷款金额20.78亿元。办理在建工程抵押248起，抵押面积86.32万㎡，贷款金额12.17亿元。

　　表19  2007年上半年长望浏宁抵押情况一览表

　　五、2007年上半年长沙房地产市场的基本特点

　　（一）受去年宏观调控政策影响，自今年3月份开始，我市商品房供应明显减少，供销比例倒挂现象严重。供应量的持续低迷，可能会加速我市房价上涨。

　　（二）上半年全市商品房累计均价为3278元/㎡，商品住宅累计均价为3054元/㎡，较去年同期分别上涨了14.35%、19.07%。

　　（三）2007年6月商品住宅成交价格指数为121.26，与去年同期相比上涨14.46%，今年上半年累计上涨11.26点。总体市场商品住宅成交价格指数呈现曲折上扬趋势；各面积段商品住宅成交价格指数均有一定幅度上升；东城板块、二环与三环之间区域的商品住宅成交价格指数波动最为明显。

　　（四）上半年全市商品房期房交易量增幅较大，同比增幅达86%以上，而现房交易量却有一定幅度下滑，期房交易比重有进一步增大趋势；从期、现房价格涨幅来看，现房价格涨幅超过了期房。

　　（五）上半年90㎡以下中小户型供应占比为40.63%，销售占比为32.29%，比去年同期分别增长了12.43、5.08个百分点。中小户型供应占总量的比例逐月增加，并开始成为市场销售的主流产品。

　　（六）上半年二手房市场交易有所萎缩，特别是二手房住宅市场交易面积甚至为负增长；但反观二手房非住宅交易市场，其成交面积占总量比例已达37.06%，同比增长54.74%，表明在商品住房5年内转手交易的契税调节下，新上市二手房源有所减少，而二手房非住宅交易并没有税收优惠之说，因而其交易比例增加，呈现相对活跃。

　　（七）上半年全市办理抵押登记手续、抵押面积、贷款金额均有较大幅度增长，特别是个人抵押登记增幅更大，表明我市居民购房对银行的依赖度进一步提高。

　　（八）长望浏宁四县房地产市场发展较快。上半年商品房合计预售总量与长沙市区相比达56.24%，超过一半；销售总量与长沙市区相比达35.70%，二手房交易总量为长沙市区的70.75%，房地产贷款金额为长沙市区的28.39%。