2007年一季度长沙市房地产市场形势分析报告

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　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　2007年一季度，全市商品房累计批准预售188.87万㎡，同比增长110.93%；其中住宅批准预售166.60万㎡，同比增长104.43%。

　　同期全市商品房累计销售219.46万㎡，同比增长56.20%；其中住宅销售195.73万㎡，同比增长51.54%，占商品房销售面积的比重为89.19%。

　　2、商品房累计供销量分区分析

　　对比批准预售和销售数据来看，全市批准预售量为去年同期的二倍多，但销售未能同步增长，同比增长率仅为批准预售的一半，房地产市场放量形势明显。分区来看，除岳麓区批准预售同比负增长外，其他各区批准预售量均有二倍以上的增长，特别是天心区、芙蓉区批准预售量甚至已达去年的三倍多；销售仅岳麓区同比销量增长率超过其批准预售增长率，其他各区增长率均低于其对应数值，特别是开福区销售同比负增长。表明河西区域在2006年放量后，今年其新上市量趋于下降；河东区域今年新盘上市量增幅较大，将成为本年销售热点(见表1、2)。

　　3、商品住宅供销对比

　　2007年一季度商品住宅累计供销比为0.85：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），第一季度主要是消化了大量去年以来批准预售的存量房。供销比比去年四季度下降0.13，长沙房产销售继续保持较高增长。表3为各区供销比。

　　4、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2007年一季度全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.25：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的20.40%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.01%(见表4)。

　　5、期房、现房销售比例分析

　　2007年一季度全市商品房、商品房住宅销售中，期房销售分别为177.11万㎡、166.75万㎡，分别占总量的80.70%、85.19%；现房销售分别为42.35万㎡、28.98万㎡，分别占总量的19.30%、14.81%，期房销售仍占绝对优势(见表5)。

　　6、非市场定价类住宅供销分析

　　（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　2007年一季度全市非市场定价类住宅批准预售1441套，18.24万㎡，同比增长28.32%、49.56%；累计成交1172套，12.08万㎡，同比下降29.69%、42.30%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为126.59㎡，面积同比增加16.56%；登记销售套均建筑面积为103.08㎡，面积同比缩小17.93%。

　　2007年一季度全市非市场定价类住宅成交均价为1578元/㎡，同比回落1.37%。

　　(二)纯商品房季度供销趋势分析

　　1、商品房供应量分析

　　一季度，长沙市商品房、住宅各批准预售170.63万㎡、148.36万㎡，同比增长120.59%、114.08%，环比减少13.60%、8.01%。住宅占商品房批准预售总量的86.95%，其批准预售的套均面109.89㎡，面积同比缩小3.23%。从商品房批准预售历史走势来看，一季度往往为一年中批准量最少的时期(见图1)。

　　分区来看，全市仅开福区、天心区批准预售季度环比为正值，其他三区批准预售量环比均有不同程度下降，表明一季度开福区、天心区新上市楼盘较多。岳麓区、雨花区在经历去年二季度、三季度、芙蓉区在经历去年三、四季度放量后，本季度上市量有所下降；天心区批准预售量仅去年四季度有一定程度降低，今年一季度又已恢复去年三季度水平，批准预售继续位居高位；开福区批准预售量自2006年一季度以来一直处于上升趋势，表明随着北城区域规划的出台，北城区域正日益受到开发商重视(见图2、表6)。

　　2、商品房销售量分析

　　一季度，长沙市商品房、住宅累计销售207.27万㎡、183.66万㎡，同比增长73.39%、69.72%，环比增长17.61%、15.66%。住宅销售占商品房销售总量的88.61%，其销售的套均面积为112.96㎡，面积同比缩小9.25%。从商品房销售走势来看，长沙商品房销售量正日益走高(见图3)。

　　分区来看，除开福区销售面积季度环比增长较小外（其住宅销售为负增长），其他各区商品房、住宅销售面积环比均增长了10%以上。雨花区销售量一路走高；天心区、岳麓区销售量在经历去年第四季度下降后，目前销售量已超过去年最高水平；芙蓉区去年一、二季度销售量较大，三、四季度销售位于波谷，今年一季度销售业已达到去年最高水平；开福区去年二季度销售到达谷底，目前销售量正逐渐回升(见图4、表7)。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1、商品房成交均价分析

　　2007年一季度，全市商品房均价为3184元/㎡，环比上涨0.86%；其中，商品住宅平均售价为2943元/㎡，环比上涨3.12%；商品房非住宅平均售价为5057元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3096元/㎡，其中，商品住宅平均售价为2859元/㎡。）从走势来看，长沙市商品房均价目前处于明显的上升通道上，除2006年三季度成交均价环比有所下降外，其余各季度价格环比均呈上涨趋势(见图5)。     

　　分区来看，芙蓉区商品房成交均价最高，均价为3658元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2784元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3304元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2632元/㎡(见图6)。

　　分面积段均价来看，60㎡以下商品住宅均价为3629元/㎡，同比上涨13.34%；60-90㎡商品住宅均价为2937元/㎡，同比上涨6.64%；90-120㎡商品住宅均价为2804元/㎡，同比上13.43%；120-144㎡商品住宅均价2934元/㎡，同比上涨14.03%；大于144㎡商品住宅均价为2893元/㎡，同比上涨27.61%。随着新政的实施，大户型日渐稀缺，成为涨幅最大的住宅产品。

　　2、典型楼盘成交均价分析

　　2007年一季度典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，与去年同期相比上涨了6.17%。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1、套型结构分析

　　从市场供应情况来看，120-144㎡区间户型占比重最大，为30.01%，比例比去年下降了12.07个百分点；90㎡以下的户型供应占比为35.78%，比例比去年增长了9.66个百分点。 

　　从实际销售情况来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为29.78%，比例比去年增长了1.74个百分点；90㎡以下的户型销售占比30.03%，比例比去年增长了4.65个百分点(见图7、8)。

　　从同期商品住房各户型供销对比来看，由于本季度销售较为旺盛，除≤60㎡户型外，其他各户型供销比均小于1。结合去年情况来看，去年套数供销比为1.1：1，供略大于求，本季销售火爆态势，使去年批准预售住宅得以消化(见表8)。

　　2、价位结构分析

　　从价位供应结构来看，3000-3500元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的28.95%，比例比去年增长了16.41个百分点，增幅最大；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量占总供应量的18.44%，比例比去年减少了22.59个百分点，降幅最大。从与去年同期各价位段批准预售构成比例对比来看，今年一季度供应结构最大的一个变化就是3000元/㎡以下价位段商品住房供应比例大幅下降，合计降幅达36.13个百分点；3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售比例不同程度增加，合计占比已达67.52%，特别是3000-3500、3500-4000、4000-5000元/㎡价位段商品住房比例分别为28.95%、16.67%、17.19%，合计更是占到总量的62.80%，表明目前长沙3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售已占重头，其中又以3000-5000元/㎡价位段商品住房为主(见图9)。

　　从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的28.86%，比例比去年下降了1.07个百分点；其次为小于2500元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.13%，比例比去年减少了19.60个百分点，减幅最大。

　　对比供销的与去年同期比例差我们不难发现，3000-3500元/㎡价位段商品住房占总量比增幅均最大，表明其是长沙目前市场供需双方都比较能接受的价位段(见图10、表9)。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）二手房累计交易总量分析

　　2007年一季度，全市二手房成交面积51.47万㎡，成交金额为11.09亿元，成交套数为3709套，与去年同期相比分别增长17.22%、16.41%和2.97%，环比分别减少16.38%、6.73%、32.06%；其中住宅成交29.01万㎡，成交金额为4.91亿元，成交套数为3275套，与去年同期相比分别增长-7.85%、7.37%和-4.10%，环比分别减少35.99%、29.76%、34.29%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的56.36%，成交套均面积为88.58㎡。二手房非住宅共成交22.46万㎡，成交套数为434套，与去年同期比分别增长80.69%、132.09%，环比分别增长38.39%、-8.63%。本季度二手房非住宅成交比例较大，且以单套大面积户型为主。

　　（二）二手房交易分区分析

　　分区来看，2007年一季度全市二手房成交以天心区和雨花区最为活跃，分别成交15.06万㎡和13.44万㎡，合计占总量的55.37%，与去年同期相比比例增加了2.67个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交7.56万㎡和6.38万㎡，合计占总量的48.07%，与去年同期相比比例下降了10.41个百分点；雨花区为本月二手房、二手住宅均较活跃区域。从各区二手房住宅与非住宅成交比例来看，天心区二手房非住宅成交比例最大，占总成交量的67.73%；岳麓区二手住宅成交比例最大，占总成交量的81.31%(见图11)。

　　（三）二手房累计交易均价分析

　　2007年一季度全市二手房成交均价为2154元/㎡，同比下跌0.69%。其中，二手房住宅成交均价为1691元/㎡，与去年同期相比上涨16.51%；二手房非住宅成交均价为2753元/㎡，与去年同期相比下跌30.96%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

　　（四）典型同质小区二手房交易价格分析

　　2007年一季度二手住房典型小区同质价格均值为1454元/㎡，与去年同期比上涨2.12%。

　　（五）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2007年一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.26：1，比2006年全年比值增加1.09，在二手房交易受限、一手房交易猛增的情况下，房产一、二级市场交易量比值有所增大。各区比值具体见下表：

　　三、抵押情况统计分析

　　2007年一季度，全市共办理抵押登记手续19988起，抵押面积300.49万㎡，贷款金额64.23亿元，同比分别增长59.84%、34.68%、46.64%，环比分别增长19.57%、19.87%、30.58%。其中，办理个人抵押登记手续19477起，抵押面积225.65万㎡，贷款金额40.61亿元，同比分别增长了60.74%、63.34%、89.32%，环比分别增长18.40%、25.80%、28.68%。

　　2007年一季度，全市共办理在建工程抵押206起，抵押面积160.52万㎡，贷款金额23.3亿元，同比分别增长49.28%、215.12%、154.92%，环比分别增长0.98%、58.44%、24.47%。今年一季度房产抵押各项数据同比增幅均较大，这一方面反映了今年一季度新开工楼盘较多，另一方面也反映了今年开春以来房地产销售的良好态势(见表11)。

　　四、产权发证情况

　　2007年一季度，长沙市共办理房屋产权发证18164户，产权发证面积351.94万㎡，同比分别增长14.53%、-2.57%。其中，办理栋证128栋、81.23万㎡，同比减少78.49%、44.37%。同时第一季度共办理商品现房转移登记4130起，面积为45.88万㎡，同比分别增长28.58%、35.93%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）(见表12)。

　　五、2007年一季度

　　长望浏宁房地产发展情况

　　（一）商品房

　　1、商品房供销基本情况

　　2007年一季度长望浏宁商品房累计批准预售88.18万㎡，其中住宅批准预售83.13万㎡。同期全市商品房累计销售74.09万㎡，其中住宅销售68.90万㎡，占商品房销售面积的比重为93%。（注：销售数据中长沙县数据仅为期房）(见表13、14)。

　　供销对比来看，长沙郊县住宅总量供销比为1.18：1，供给超过销售接近20%，考虑到部分高档楼盘向长沙市区销售，供销比仍位于正常水平。分区来看，长沙县在各郊县中供销量最大，供销所占比例均接近或超过45%；浏阳市供应量最小，商品房、住宅批准预售量仅占郊县总批准预售量的约3%，宁乡县销售量最小，商品房、住宅销售量仅占郊县总成交量的1/8强。浏阳、望城、宁乡批准预售基本是商品住宅。

　　2、商品房成交金额、成交均价

　　2007年一季度长望浏宁商品房累计销售金额为14.29亿元，其中住宅销售金额为12.44亿元，约占总销售金额的87.05%。商品房均价为1929元/㎡，比去年全年房价下跌7.34%，其中，住宅均价为1805元/㎡，比去年全年房价下跌6.53%（长沙县商品房、商品住宅成交金额、均价仅包含期房）(见表15)。

　　从成交均价看，望城县商品房、住宅均价最高，达2024元/㎡、2025元/㎡；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1682元/㎡、1362元/㎡。

　　（二）二手房

　　1、二手房成交基本情况

　　2007年一季度长望浏宁三县一市共成交二手房35.84万㎡、2119套，其中二手住宅成交17.01万㎡、1073套。从各县（市）成交面积的情况来看，浏阳市成交量继续位居首位，共成交15.42万㎡、625套，占总成交量的43.02%、29.50%；其次为长沙县，共成交9.10万㎡、668套，占总成交量的25.39%、31.52%；望城县成交量最小，仅成交4.94万㎡、460套，占总成交量的13.78%、21.71%(见表16)。

　　2、二手房成交金额、成交均价

　　2007年一季度长望浏宁二手房累计成交金额为2.63亿元，其中住宅为1.35亿元；二手房均价为734元/㎡，

　　比去年全年均价上16.17%，二手房住宅均价为794元/㎡（本季度宁乡、望城有较多低价厂房出售，故住宅均价比二手房均价高）。

　　从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1414元/㎡；浏阳市成交均价最低，均价为435元/㎡(见表17)。

　　（三）抵押情况统计分析

　　2007年一季度长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续4361起，抵押面积130.39万㎡，贷款金额17.88亿元；其中，办理个人抵押登记手续4136起，抵押面积59.95万㎡，贷款金额7.63亿元。办理在建工程抵押240起，抵押面积64.54万㎡，贷款金额9.87亿元。(表18  )

　　六、2007年一季度长沙房地产市场的基本特点

　　（一）2007年一季度商品房累计供销总量增幅明显，同比创历史纪录，且商品房同期供销总量差异明显，销售量大于供给量。商品住房供销比为0.85:1, 表明一季度消化了大量去年上市的预售楼盘存量。若与去年数据综合来看，供销比为0.95：1，表明从长周期来看，长沙商品房供销总量仍基本平衡。

　　（二）2007年一季度全市商品房平均价格为3184元/㎡，商品住宅平均价格为2943元/㎡，非住宅商品房平均价格为5057元/㎡，典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，较去年同期分别上涨了14.86%、19.02%、-10.29%、6.17%，住宅类产品价格保持持续上涨，非住宅类产品价格有较大幅度的下跌。

　　（三）2007年一季度商品住房供应套均面积为109.89㎡，非市场定价类住房供应套均面积为126.59㎡，说明定向开发、集资建房类商品住房户型面积明显偏大，结构单一；商品住房实际销售的套均面积112.96㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为35.78%，90㎡以下户型实际销售套数占比为30.03%，比例均有一定幅度的增长。

　　（四）一季度二手房成交量同比有较大幅度增长，环比却有较大幅度下降，这主要是由于受二手房税收新规影响，二手房交易赶在2007年一季度末备案，而到了2007年1月1日实施后，交易量必然会有一定幅度下滑；同时，二手房住宅成交比例仅56.36%，成交比例下降。

　　（五）一季度在商品房火爆销售的同时，住宅个人抵押、在建工程抵押同比、环比增幅也较大，这表明目前长沙居民购房、开发商建房对房地产抵押贷款依赖程度都较高。同时，也反映了今年一季度金融机构对我市房地产贷款的支持力度在不断增强。

　　（六）长望浏宁四县房地产市场发展较快。一季度商品房合计预售总量与长沙市区相比达46.7%，接近一半；销售总量与长沙市区相比达33.8%，二手房交易总量为长沙市区的69.6%，房地产抵押金额为长沙市区的27.8%。