| 楼市生物链＆地产大家谈 |
楼市生物链＆地产大家谈 引言 诚然，中国房地产业历经近20年风雨前行已然成长为国民经济支柱产业是不争的事实，作为我国国民经济的主导产业，房地产业在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。在大国经济复兴的当下，房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。 房地产业作为社会经济的“龙头”，一度以呼风唤雨、我主沉浮的姿态影响和改写着城市发展进程乃至整体经济运行状况，“强势群体”的行业形象和“高歌猛进”的发展势头，把房地产业推向了市场经济的风口浪尖。房地产业的主导作用因此而加倍突出并影响房地产业的任何细小变局，对整体国民经济都是至关重要的关键所在，上至国家、政策，下至各行各业或某个人，牵一发而动全身。从房地产项目开发的流程与环节来看，在与楼市相关的生物链上，政府、规划设计单位、建筑商、建材供应商、策划/代理/媒体服务商、二手房中介、装饰业、购房者、物业管理等各自构成以开发商为中心的网状生物链形态。楼市的“蛛网”生物链模式，导致了其强势地位的必然性。 借用生物学名词“生物链”来看产业链，有助于加强对楼市产业链的认识。楼市生物链是指围绕房地产商品，从土地获得到市场流通所涉及的相关机构之间的链接关系。楼市产业链是一种较为复杂的经济现象，各个环节环环相扣，而不是简单的上下关联。一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，要经过这个产业链的各个环节，在整个链条中涉及了众多的参与者。开发商作为整个网链的核心环节，其作用显而易见。开发商要对目标土地的区位、价格、产品定位做相应分析，若符合企业的经济利益要求便着手进行运作。接下来就涉及到了土地的获取环节，需要政府相关部门的协作；在规划设计环节，需要规划设计单位、景观设计单位等协作；在建筑施工环节，需要材料供应、施工单位等协作；在房屋销售环节，需要营销策划、销售代理、媒介等单位协作；在房屋建成使用后，又涉及到物业管理等单位的协作。因此，房地产商开发项目的成功与否，与楼市产业链各个环节密切相关。 在这个纷繁复杂的楼市生物链中，各环节的行业现状到底如何？各行业之间的协作关系如何？谁比谁幸福谁又比谁滋润？对未来，他们都有着怎样的期待？他们是不是也在进行着一场残酷的优胜劣汰的生存游戏？竞争和挑战在给予他们机遇及压力的同时，他们的未来之路在哪里？……带着一连串的猜想和揣度，本刊特在房地产生物链中选取了六个环节的六家典型企业，作直面沟通，以试图立足楼市的现状，作些许冷静、理性而公正的观察和审视，以期在楼市的发展中获得启迪与教益。且听听他们的话语，来更多地了解房地产业各个环节的生存发展形态。毕竟观点、言论、声音和情绪，都值得我们去给予关注、理解。 那是，房地产发展商的立场与信念 •产业环节：房地产发展商 •对话企业：湖南郡原置业有限公司 【语录】 土地、资金不可怕，专业、品质主沉浮。 精诚合作即竞争力。 建筑规划和设计是品质地产的关键。 品牌和科技成长为新的竞争利器。 言论发布：市场总监葛元成 [对话实录] 《长沙楼市》：作为房地产开发企业，请问郡原是否面临着土地和资金的双重压力？这种压力对郡原的发展有哪些重要影响？ 葛元成：土地和资金在传统背景下确实对房地产开发企业的发展影响重大。对郡原而言，在经历了宏观调控期的适应与调整后，企业关注的应该说趋于更深层次，如何形成优秀的管理团队和专业力量，如何在产品品质上进行突破与创新，是企业今后所要面临的主要课题。 《长沙楼市》：您认为开发企业在房地产产业链上应该处于一种什么样的地位？开发企业是否可以和其他相关行业形成“平等合作、互惠互利”的共生关系？ 葛元成：房地产属于非常复杂的行业，上下游产业特别多，开发企业作为资源的整合者，显然在产业链上具有核心地位，是整个产业链的发动机和控制器。如何有效的整合上下游资源将优秀的规划、设计、施工、材料供应、营销、管理服务等合作企业纳入到高品质房产产品的建设标准中，结盟长期的合作关系，共同成长，就是企业的核心竞争力所在。 《长沙楼市》：您认为目前大部分开发企业的最大困惑是什么？郡原置业最关心的是什么？ 葛元成：现阶段大部分开发企业比较困惑的有两点：一是企业该保持什么样的发展速度和节奏；二是企业的核心能力在哪里？该如何形成？郡原最为关心的是，我们应该提供什么样的房产产品或者说什么样的生活方式，能够对城市的人居环境建设和消费者居住品质提升起到示范作用，同时又不偏离现有的基础和条件。 《长沙楼市》：对开发企业的同质化生存趋势和核心竞争力缺乏的观点您是否认同？ 葛元成：中国房地产业起步时间和发达国家地区比显然晚得多，中部地区更甚，从起步到成熟的过程中，不可避免会存在同质化与核心竞争力缺乏的问题。这样的状况在未来会得以改观，一些优秀的企业包括郡原已经在产品创新作了有益的探索，不同企业有不同的开发特色将会成为主流。 《长沙楼市》：您认为项目开发中和其他行业、机构合作最重要的环节在哪里？ 葛元成：从郡原的观点来看，规划和建筑设计应该是整个房地产开发最关键的环节，郡原在杭州的写字楼项目公元大厦聘请了在公建领域富有建树的欧洲最大的设计事物所GMP建筑师事物所，杭州最顶级的九树公寓项目聘请了英国建筑大师戴卫•奇普非尔德进行设计，对公元大厦和九树项目的产品品质起到了最为关键的作用。 《长沙楼市》：您是否认为整个产业链各行业缺失公共标准阻碍了房地产业走向成熟？ 葛元成：有这样的感慨。房地产业确实可以用博大精深来形容，涉及的专业面非常广，要求一家企业对所有的专业范围都有专业了解确实比较困难，这个时候各个配套行业建立相关标准就显得尤为重要，尤其是对一些经验相对较少的企业而言。 《长沙楼市》：郡原是否重视产品在科技上的研发创新，并把它作为竞争力来提升？ 葛元成：我们会有所选择。对于一些涉及产品本质的因素，比如新的施工工艺、新的材料甚至是新的户型，我们会非常重视，它也是产品竞争力的重要组成。但对于一些不涉及本质的，也不很成熟的配套产品，我们不会去大面积应用，只会去做一些试验。 《长沙楼市》：对于部分合作机构认为少数开发企业不诚信和决策拖沓的现象，您怎么看？ 葛元成：这样的现象肯定会存在，这跟行业的成熟度有待完善有关系，毕竟目前的条件下，还是有一批相对规模小、不规范、专业度差的开发企业，但这样的现象不会长久。 《长沙楼市》：郡原是否把企业文化和品牌建设作为企业的重要竞争力来重视它并有所建树？ 葛元成：是的，资金和土地确实是很多房地产企业的发展瓶颈，但人的因素同样不可忽视，某种意义上说人的因素甚至会超过资金，因为国内的开放度越来越高，资金的渠道也日趋丰富，但人才的紧缺却在短时间内难有较大改观。要想培养、吸引优秀人才，良好的企业文化和企业品牌将起到非常重要的作用，能将有共同价值观的专业人才聚集到共同的目标下。郡原一直也在反思，将"营造精致房产、体验快乐人生“作为企业的理念，已经取得了一定的成就，吸引了来自全国各地的优秀人才。 《长沙楼市》：请简单分析一下未来2-3年的房价趋势？ 葛元成：毫无疑问，长沙的房价是偏低的，落后于长沙的经济发展水平和城市建设水平，这与长沙一直以来将保障性住房和商品住房混为一体有较大关系。从目前的情况来看，政府、媒体、行业对商品房和保障住房的范畴已经有了比较清晰的认识，从商品房的角度来分析，随着场化程度的提高，土地资源稀缺性的日益增加，以及长沙宏观经济的稳健运行，今后2-3年长沙房价还将进入良性的上升通道。 《长沙楼市》：您对房地产业的发展前景是否有信心？ 葛元成：有信心，而且信心很足，在湖南，郡原将大有作为。 那是，规划设计单位的蓝图与映像 •产业环节：规划设计单位 •对话企业：五合国际建筑设计集团 【语录】 政策对设计意识的引导和规范是为规划设计行业开辟前进的道路。 全社会要意识到建筑品质的重要性。在不影响建筑本身品质的前提下，尽可能在环保节能技术和新材料应用上降低成本，提高品质。 只有具备地方性特征的，才是创作出了有内涵地域文化特征的精品楼宇，长沙也才能真正成为代表性城市。 言论发布：总经理 陶 滔 [对话实录] 《长沙楼市》：您对房地产业的发展前景有哪些前瞻看法？ 陶滔：总的说来前景看好。需求仍然是规模性地增长。其一是迁移型增长，城市化进程和城市间人口流动是主要动因。其二是改善型增长，经济的持续上升和财富增加，拉动新旧房更替。其三是拥有型增长，第三轮生育高峰期的人口将在近十年进入家庭期，对住房拥有的期待值非常高昂。 《长沙楼市》：您如何看宏观调控政策对房地产业的影响？对您所在的行业有哪些直接影响？ 陶滔：有提升作用。政策的进一步明晰，政策通过中央到地方这样一个过程，原则上更加地方化和具体化，有利于房地产的经营行为进入正常的成熟期。从我本身的行业上来说，对设计意识的引导和规范是为规划设计行业开辟前进的道路。 《长沙楼市》：您认为规划设计单位的核心竞争力体现在哪些方面？开发商最重视设计单位哪些方面的优势能力？ 陶滔：与五合国际合作的开发商是基于信任、诚意和为解决问题而来的。五合国际的核心竞争力主要体现在职业性、创造力和市场原则方面。而开发商之所以选择五合国际也往往是基于这些方面的认识和判断。 《长沙楼市》：您是否认为您提供的设计方案多数是理性、客观和包含设计思想的，而不是依据委托方主观想象和喜好而妥协的产物？ 陶滔：其实，这是需要协商和沟通的。市场的观念在提升，由简单的量的追求逐渐向质的精良转化，市场上有房子卖，但缺少好房子。所以，要求设计机构的设计能力、服务水平、前瞻性的意识都要有新的提升。一般而言，开发企业依据喜好或完全出于利润考虑定规划和设计的情况很少，规划设计单位是有责任也有能力去理清对方在某些方面的认识误区。 《长沙楼市》：请描述一下您理想的合作企业应该具备哪些要素？ 陶滔：首先要尊重规划设计单位，相信设计师或团队的专业素质，其次要理性、客观地从项目实际情况出发，来协调好和设计单位的合作。 《长沙楼市》：您所在行业的设计收费是否以国家标准实施？价格竞争在行业内是否已形成竞争趋势？ 陶滔：通常来说，以国家标准作为参考的情况占多数，价格竞争在业内尚谈不上形成趋势，但市场仍然需要规范。 《长沙楼市》：产业链各环节除开发商以外，和您所在行业关联最密切的是哪个行业？ 陶滔：我认为是媒体。 《长沙楼市》：您是否能够比较顺利地说服开发商，把科技应用和设计创新变成现实？ 陶滔：主要是全社会要意识到建筑品质的重要性。在不影响建筑本身品质的前提下，尽可能在环保节能技术和新材料应用上降低成本，提高品质。 《长沙楼市》：请谈谈您对长沙城市建筑的看法？ 陶滔：长沙是一个快速发展的区域性城市。我们常说，在发展过程很快的进程下，城市环境很难出优秀的建筑作品。要进一步推进长沙房地产市场的发展，就产品而言，长沙需要能代表本地特色，具有湖湘精神和文化的原创作品，我们常说，只有具备地方性特征的，才是创作出了内涵地域文化特征的精品楼宇，长沙也才能真正成为代表性城市。 那是，营销代理公司的激情与梦想 •产业环节：营销代理公司 •对话企业：湖南省正大行房地产代理有限公司 【语录】 政策之下，专业制胜。 行业体系的建立是必然趋势，需要的是时间。 代理行生存之本：专业的服务技能、品牌的美誉度、高效而深入的执行力。 言论发布：副总经理 徐 洪 [对话实录] 《长沙楼市》：请谈谈您对房地产产业链的认识及代理行在其中所产生的作用？ 徐洪：房地产产业链较长、涉及面较广：从土地、规划设计、建筑材料、建筑施工、房地产交易，家装服务，家居产品，房地产中介，物业管理，家用电器，耐用消费品等等。房地产的发展往往会带动其他行业的发展，作用十分重要。房地产代理行业是房地产交易过程中重要的一环，其保证交易更顺利、更符合市场客观得以实现，并渗透到产业链的绝大多数层面。 《长沙楼市》：您是否对房地产业的发展有足够信心？ 徐洪：有信心。中国处于城市化的过程中，随着城市化进一步的发展及城市人口的不断增加，对房屋需求的绝对值也在增加，这将带动和促进房地产业的进一步发展，目前就中国而言，房地产发展正处于上升期。 《长沙楼市》：您认为宏观调控政策对代理行有哪些间接或直接的影响？ 徐洪：新政作用于房地产的需求、供应市场，使其发了变化；对开发企业的资金要求及精细化运作提出了更高的要求。这要求代理行的应该更“专业”，尤其是对“需求及供应市场”"的深度认识和判断。 《长沙楼市》：您认为是否有可能建立代理行行业体系？如果可能的话，您最关注的是哪些方面的问题？ 徐洪：有可能。这是房地产市场发展到一定程度的必然选择，剩下的只是时间问题。行业体系可以引导行业规范，保障行业持续性的趋好发展。最关注的问题：行业诚信，行业自律，行业权威。 《长沙楼市》：随着产业新格局的逐步确立，代理行也将面临洗牌，对此正大行怎么做？ 徐洪：顺应市场的优胜劣汰，增强管理及专业能力，制定明确的战略发展体系。开发商选择顾问代理一般也最看重它专业的服务技能、品牌的美誉度、高效而深入的执行力。而一个代理行从单一营销代理转型为全案代理也需要具备这样一些专业要素：新颖的思想、专业的服务流程，专业的人才，专业执行力。 《长沙楼市》：对开发商降低代理费用并要求代理行共担风险的现状您怎么看？ 徐洪：风险应该是与利益相匹配，此种方式目前还不是市场的主流。共担风险有时不能保证专业力的良好释放。 《长沙楼市》：您是否认为精细化分工给代理行带来更大的生存空间？ 徐洪：精细化是否给代理行带来更大的生存空间，与房地产整体市场的发展相关。市场处于上升期间越发达越有精细化分工的必要。 那是，物业管理公司的留守与期望 •产业环节：物业管理公司 •对话企业：浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司 【语录】 如果房地产业是伟大事业，那么物业管理是这一伟大事业后面的又一伟大事业正如一个成功的男人背后，必定有一个成功的女人一样！ 草鞋没样，边织边像——《物权法》于物业管理行业的“法制效应”。 行业公共标准与市场化运营——想说爱你不容易，但我愿意等。 生活是美好的，物业管理是必需的，行业前景是值得期待的。 言论发布：总经理 孙向阳 [对话实录] 《长沙楼市》：请您对未来房地产业的发展前景谈谈看法？ 孙向阳：人口总量的增多和城市化进程的加快，决定了房地产行业的可持续发展特性；而土地作为不可再生资源，供应紧缺促成了房地产需求体量的相对上升；再者，我国大部分城市的进化程度己经跟不上经济发展的速度，尤其中西部地区城市的建筑多数己不能满足现代城市的需求和功能要求，面临被淘汰的边缘，城市建筑的更新换代决定了房地产行业仍将存在着很大的发展的空间。 《长沙楼市》：您认为《物权法》的颁布实施能否促进物业管理行业的进步？ 孙向阳：《物权法》对“物权”的界定弥补了法制空白，对以前的喋喋不休的某些争执也有了明确的判定，这些都为物业管理提供了明确的思路和方向，对物业管理的发展是有积极促进作用的。但应该看到，由于以前有些方面界定模糊，甚至有些方面现在发生了根本性的改变，这在今后一段的时间里，一些有关权属的纠纷和争议还将会存在。 《长沙楼市》：请您对长沙的物业管理水平作一个较为客观的评价？ 孙向阳：长沙市场目前的物业管理水平不算高。物业管理的水平很大程度上依赖于房产的品质，房屋的规划设计、建筑质量、园林景观、相关配套设施等，但近年“品质地产”的兴起，开启了高端物业管理需求的大门，这对长沙物业管理水平的改善和提高有很大的促进作用。应该相信，长沙的物业管理水平将会在近几年有一个快速的突破和超越。 《长沙楼市》：你认为当前的物业管理行业现状存在问题的症结在哪里？ 孙向阳：目前我国物管行业存在着行业运作不规范，管理和服务水准偏低，责、权、利界定不清晰，市场竞争不良等现状。造成这些问题的原因在于：１、行业缺乏具体、有效的公共标准；２、全行业的服务水平偏下；３、物业管理企业与业主的责、权、利界定不具体、不清晰。 《长沙楼市》：您认为应该从哪些方面促进和加强物业管理市场化？ 孙向阳：市场化是任何一个行业发展的必由之路，物业管理作为现代城市生活的必需品，有着非常巨大的市场需求。但如何将供需关系进行合理的搭配与对应，这不仅仅只是市场所能调配的，更需要物业管理企业、房地产商、产权人和使用人、政府职能部门对市场发挥应有的积极作用。因此政府的有效管理，产权人和使用人的理性选择，房产商的合理支持，物业管理企业的规范自律都将影响物业管理市场的发展。 《长沙楼市》：在当前的形势下，您认为如何才能确保和实施物业管理方的权利和义务？ 孙向阳：有关业主与物管企业的纠纷案频频曝光，维权案件层出不穷的现象，可以看到物管工作的复杂性和严肃性。作为物管企业要确保自己的权利，首先应当不折不扣地履行好自己的义务，规范自己的行为。其次，更多更好地通过自身的服务让客户满意，说到就要做到，付出总有回报。其三，充分运用法律和合理的途径来维护自身的权益。当然，业主也需要站在理解、谅解的角度支持物管企业的工作，善意地督促和帮助物业管理企业改进工作，促进物管企业的管理和服务水平，两者是相辅相成的。 《长沙楼市》：请结合您的企业谈谈物业管理公司如何规避经营风险？ 孙向阳：绿城物管作为目前全国规模最大，覆盖区域最广的物管企业之一，在企业成长与发展过程中，我们一直把产品、效益、发展三者作为重点来关注的。绿城物管之所以取得成功，得益于以下几个方面：理性选择项目、控制发展速度、坚守产品品质、强化企业管理，降低运营成本、拓展经营渠道。 《长沙楼市》：您对建立物业管理行业公共标准有信心吗？ 孙向阳：建立行业公共标准应该是每一个物管企业和市场的共同期盼。但目前经济发展的不均衡、客户的差异化需求、市场规范的缺乏、政策的监管力度有限、行业的自律性不强都将是公共标准形成的制约因素，而且即使有了标准，实施也将是一个漫长的过程。但我们应该相信，行业的公共标准最终在经市场验证和完善后而演变形成。 那是，整合推广公司的创意与勾画 •产业环节：整合推广公司 •对话企业：深圳市黑之蛛广告有限公司长沙分公司 【语录】 营销竞争态势的形成，给广告公司带来生机。 真诚是前提，专业是保证，共赢是目标。 相信广告，还是相信产品？ “莫比乌斯环效应”要求行业自律，期待法制完善。 广告的有效性体现在消费者对广告产生回应、记忆、好感、选择。 言论发布：总经理 陈小华 [对话实录] 《长沙楼市》：在房地产产业链中，您认为广告商该如何给自己定位？ 陈小华：我们是开发商的伙伴，在整个产品的销售过程中可以说我们是荣辱与共的，但我们更多地立足于消费者，迎合他们的观念，从消费者的角度来思考，以此调整广告的运作，因为产品最终只有得到消费者的认同才可能取得成功。 《长沙楼市》：在房地产营销活动中，您认为广告是否已经开始履行一种真正必要的经济功能？ 陈小华：这是一定的，广告的功能就是要为产品提供品牌增值，而不仅仅局限于产品物用价值的体现，我们在产品的推广过程中，会创造并融合产品的多方价值，作为一种生活方式的引导或提倡而传达出去，使其在意识层面上与消费者取得共鸣，促成购买。 《长沙楼市》：对比前三年黑之蛛在长沙房地产市场的状态，能否浅谈一下现在处于何种形势之下？ 陈小华：三年前，我们以房产培训及营销业务进入长沙市场。开始时，我们走得很艰难，由于当时长沙楼市尚处于价格竞争末期、产品竞争初期，好产品形成最大竞争力，房子只要有自己独到的特点便可以打开很好的销售局面，而不需要过多策略性的营销手段，当时本土的广告公司在这些特色产品的整合与提炼上相当的到位，也很准确。然而，现在的长沙楼市已经进入产品同质化时期，市场进入到营销竞争时期，单纯的产品竞争已不足以在市场上脱颖而出，这就需要广告公司的协助，为开发商提供出色的营销策略，取得快速销售和最大化利益。黑之蛛也正是在这个时候得到了快速的发展。目前，我们的服务项目有中天广场、生活艺术城、蔚蓝海岸、紫金苑等十多个项目，针对这些项目的具体情况，我们以不同的营销手法将他们推向市场，并逐步取得成功。 《长沙楼市》：作为广告商，不仅仅需要对开发商负责，还需要面对消费者和媒体，如何处理好与他们的关系？ 陈小华：真诚是前提，专业是保证，共赢是目标，这是一个确定的走向，不过需要不断的努力来实现，在过程上会有偏差，那么我们就需要自己的态度、行业道德及规范来进行数据采样、反馈处理，以达到最终目的。 《长沙楼市》：世纪瑞博副总经理丰信东说：“不得不服气，房地产广告越来越成为生活潮流的风向标。”您对此怎么看？ 陈小华：随着全球范围的信息化与网络化产业的发展，人们的生活发生着很大的变化，速度很快，而房产更是如此，他永远是与生活最紧密相关的一种产品，反应更多生活的需要与欲求。房产广告正是挖掘人们在生活中的各种需求，对其加工提炼，这些需要无论是显性的或者是隐性的，都会具备前瞻性的特色，代表着当时的生活潮流。通过广告的作用，将其处理成一种有目的的信息流而面对消费者，从而对其生活意识发生影响，进而成为行为导向。 《长沙楼市》：在您看来，好的房地产广告应该具备哪些要素？ 陈小华：广告是面向消费者的，所以，首先它必须有准确的导向性，目标要明确；其次广告必须具备传播力，即有优秀的创意和可执行性；最终，它要达到预期的广告效果，也就是广告的有效性，使消费者对广告产生回应、记忆、好感、选择。 《长沙楼市》：您认为房地产广告公司该如何打造自己的品牌？ 陈小华：首先我们必须有相当数量和质量的成绩，确立明朗的文化取向和价值取向，由此在广告服务的过程产生行为取向，这种取向一定是稳定而长期的，并且贯彻到每一个人，人是广告公司最大的资产，所以，只要使自己的文化体系形成一种良性的自我繁殖的生态环境，那么这个公司形象也就会随着自己业绩提升而不断丰富完善。 《长沙楼市》：面对普遍的广告公信力下降的质疑，您有什么看法？ 陈小华：消费者不相信广告，还是不相信产品？我想更多的是前者。但是在广告不得人心的情况下，人们还是会根据广告信息来选购产品，利益受损后，广告就更加不得人心，不过购买过程的关系依然不会改变，这很象莫比乌斯环效应，无论消费者愿意与否，每一个点他都必须走到，而且要重复走，没有其它选择，消费者是无助的。杜绝这种现象需要客户、广告人的自觉，但更需要法制的健全。 《长沙楼市》：黑之蛛在新的广告模式上是否做过有益的创新和探索？ 陈小华：新的模式需要广泛的支持，它可能是伴随一种科技产业发展而产生，或者某一社会事件，或者时尚潮流，或者生活方式的改变等等。在某种程度上这并不以广告公司的意志为转移，更不是广告公司能独自完成的，但是，我们会敏锐地察觉一切社会动向，利用一切可能的新渠道、新方法、新观念，使广告更为有效，这是我们一直在做的事。 那是，商业经营公司的博弈与弄潮 •产业环节：商业经营管理公司 •对话企业：长沙亿美商业策划有限公司 【语录】 商业地产=商业+地产，值得考量的是商业主导地产。 有资本，少知本，商业如何不“伤业”？ 要强强联手，不要三足鼎立。 专业即价值。 言论发布：总经理 张 勇 [对话实录] 《长沙楼市》：请就房地产业的发展前景谈谈商业地产，您对商业地产的未来是否有信心？ 张勇：毋庸置疑，中国经济持续高速增长与房地产业的日趋成熟，是商业地产持续升温的根本原因。商业地产的发展是城市乃至国家的经济发展水平的直观体现，有着旺盛的生命力。从房地产业的角度来看，专业化营运是当下商业地产发展的瓶颈所在，只有认识其特殊性，针对开发营运中存在的问题，创新经营模式，将带给商业地产更加充裕的发展空间。 《长沙楼市》：请结合您目前的项目谈谈招商和经营管理方面的成功经验？ 张勇：招商应该由传统意义上的招商转化为选商，让经营更趋于专业化，从而提升市场定位档次。经营管理是商业地产的瓶颈，只有突破经营管理这一瓶颈，商业地产才能满盘皆活。我们亿美的经验是“四个统一”统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理，目前运作的秀街时尚购物广场其经营管理正是秉承这一理念的。 《长沙楼市》：对于“伤业”（失败的商业项目）您怎么看？造成“伤业”的问题在哪里？ 张勇：发展商好女不愁嫁、酒香不怕巷子深的误区很容易导致伤业产生。由于前期市场定位不准、客户群体不明，导致项目中后期举步维艰，而营销策划公司也不是救命稻草，执行不力，贻误战机，造就了伤业。现实说明，发展商、代理企业和运营商很多时候处于一种尴尬局面中。一方面，实力型发展商不想放弃后期管理这一环节，另一方面更多的还是代理公司自己不“硬扎”，缺乏对项目在市场调查、营销策划、市场推广等环节的专业知识和经验。而等到项目滞销时，因在前期规划、市场定位、目标市场细分上存在较大的问题，代理商也难以扭转乾坤，即便解决了推广上的问题，但不一定能改变项目的本质。 因此，只有发展商、运营商及代理企业认真审视自己，以市场需求为导向，认清商业地产的发展方向。整合商业地产运作的各种资源，强强联手，利用各自的优势，走专业化发展道路，这才是商业地产摆脱伤业的最好出路。 《长沙楼市》：您认为专业市场的定位应该考虑哪些要素？ 张勇：大中型专业市场的定位，一定要综合考虑城市产业基础、交通物流条件、市场潜在需求和辐射力等诸多因素才能为以后的良好经营打下基础。 《长沙楼市》：请谈谈您对长沙商业地产经营与管理现状的看法？ 张勇：长沙商业地产的经营与管理大多还停留在以发展商唱主角的模式中，还没有走上真正意义的专业化发展道路。客观地说，现阶段长沙乃至中部城市的商业地产还需在经营定位和策划管理上多下功夫。有资本，还须有知本，科学合理的经营管理是商业地产的最终制胜之道。 《长沙楼市》：请结合您目前的管理项目谈谈"赢利模式"，亿美的核心竞争力在哪里？ 张勇：从商业地产的四部分权益（开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益）开辟四条收益渠道：即开发商通过运作项目赚取开发投资利润；所有者出租商铺赚取租赁利润；商铺经营者赚取经营利润；商业物业管理者赚取管理利润。商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择，我们认为最巧妙的办法是合伙建立商业经营公司，专门负责经营商业物业，并以租赁的方式从发展商手中租用该物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。我们也正是以这种方式在秀街项目取得成功的。 亿美公司是以“为企业创造价值，为开发商创造价值，为投资户创造价值，为社会创造价值”经营理念，秉承“诚信、卓越、协作、创新”的企业精神，大胆创新，打破常规，独辟蹊径，做了别人想做而没有做，或者做不到、不敢做的事，从而获得成功，并成为专业的运营商。 《长沙楼市》：作为商业地产招商和经营管理的中坚力量，请谈谈商业经营管理的发展前景？ 张勇：商业项目必须抓前期的业态规划和后期的运营管理，在运营管理过程中逐渐形成自己的核心竞争优势，这是商业地产的发展出路，也是商业地产所要走的正路。目前，商业地产虽然存在诸多问题，但随着政策法规的完善，政府对商业地产的重视程度不断提高，开发商逐步专业化，商业需求市场的不断扩大，城市化进程持续发展，商业地产的未来，是值得期待的。 |