楼市猜想曲  2007年的地产春天

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　　[导言]2007大趋势——关于 房政•房价•房市

　　回顾历史，预测未来。本刊在2006年冬季刊题为《可堪回首2006》（卷首语）之后，继而对2007的楼市作些许趋势分析与预测。然而，这是个不确定的时代，未来无法预言。但基于对历史的认识、理解分析以及、总结，我们期望从房地产业的发展进程及演变过程中获得某些经验启示，与思维空间并以此为参考依据和话语前提，来预测2007年的楼市趋势。“预言”与“猜想”不是终结，也不是目的，一切只为未来作些理性的分析和解构，保持一份对楼市变化的清醒状态。

　　我们有必要对楼市的发展历程尤其是2004-2006年的行业变革以及新格局的确立（或正在确立）作一番审视、思考与研判。从政策、房价、市场等层面来确立话语平台。

　　中国楼市在土地制度改革、住房制度改革和房屋商品化三大政策的支持下，二十多年来发展迅速，并成长为国民经济的支柱产业。在计划经济让位于市场经济的潮流之下，福利分配住房制度渐行渐远，取而代之的是货币分房制度，住宅的商品属性被还原。市场规则使楼市从计划经济模式中脱离出来，买方市场的形成，使楼市的市场化特征日趋明显。近年来，宏观经济发展运行良好，居民生活水平提高以及生活消费观念的根本性转变，为楼市的迅猛发展提供了重要的物质基础；经济增长的需要、投资渠道受限（股市曾长期低迷）、城镇化进程的加速、土地资源的稀缺性特征日趋凸现等诸多因素，无不促成了楼市的高速成长。

　　自2004年以来，中国楼市的发展已至“巅峰”。人们在享受着楼市的高速增长对国家经济发展、居住条件改善和生活质量提升带来好处的同时，又不得不承受因楼市增长带来的种种无奈和苦痛。这种无奈和苦痛的最大表现莫过于房价大幅度攀升，并因此对资源的合理配置造成的不良影响，几度成为影响社会稳定发展的因素。

　　然而，在过去的两年多时间里（2004-2006年），中国楼市及其关联产业经历了（或正在经历）一场前所未有的变革与洗礼，而2006年的政策调控开创了中国楼市的“政策年份”从调控政策的全面、深入、细致、详实和可操作性来看，把2006年称为中国楼市的“政策元年”并不过分。粗略回顾一下，2006年的房地产调控政策比以往任何年份都来得更为频繁与彰显力度。从以下摘录的典型政策条款可以看出宏观调控的影响力。

　　◆国六条  2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（"国六条"），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

　　◆九部委“十五条”  2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

　　◆二手房征营业税  2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对"国六条"中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。

　　◆调控住房结构   2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积。

　　◆土地监察  2006年7月24日，国务院办公厅发布[国办发2006-50号文件]《关于建立国家土地监察制度有关问题的通知》，九大土地监察局严控地方批地冲动。

　　◆强征二手房所得税   2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。自8月1日起，各地税局在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

　　◆两条新规 再限地根   2006年8月1日，国土资源部制定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》并正式实施，政策细化了规范措施并建立了国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制，两条新规，再限地根。

　　◆加强土地调控   2006年9月5日新华社授权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。从八个方面对各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构提出明确要求，加强土地调控。

　　显而易见，调整住房供应结构、加强土地调控以及解决房价上涨过快的问题是主要的政策指向，与之相配套的具体调控措施则包括90㎡/70%条款、加息、调整存款准备金率、信贷控制、二手房营业税征收年限延长、规范外资准入、征收二手房个人所得税、加强土地调控等等。与2004年、2005年的调控相比，2006年国家的调控是全方位的，不仅包含供需层面，而且对市场秩序和制度层面均有涉及。从政策调控的基调来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱性产业的地位没有变化，政策的调控一方面是针对房地产行业的现实矛盾，另一方面也是规范房地产行业发展中的问题，理性发展、合理消费将成为未来数年引导行业发展的政策导向。

　　作为稳定和规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标，尽管政策的作用不可能在短期内得到验证和明显体现，但政府作为政策的制定者，建立并维护和谐、健康、持续发展的经济总原则不会改变。如果说2006年是政策的制定和颁布年，那么2007年将是政策的执行年，各调控政策的实施执行与作用将逐步显山露水。2007年，政策调控的大旗，相信依然会迎风飘扬。

　　在调控政策将依然主导未来楼市的背景前提下，楼市的“春天”离人们还会远吗？政策调控下的整个市场，在历经“冬天”的冷峻考验之后，“春天”的脚步声，她或许姗姗来迟，但终究是值得期待并为之欢欣鼓舞的。

　　事实上，2004年-2006年历时两年多的宏观调控告诉人们在地根、银根紧缩环境下的房地产开发企业正面临着资金与土地的双重压力，行业整合与并购加速，“逐出效应”日趋明显，竞争的加剧促使未来的开发企业必将是品牌与资金实力的代言；而以调整住房供应结构为核心的调控政策，随着90㎡•70%实施细则的深入执行，“中小户型成主流趋势”的住房消费模式和建设模式将改变市场经营模式以及竞争体系；而房价这一牵动亿万民众的话题，将告别狂飙突进的往昔局面，跌宕起伏的时代已经过去或远未到来，大势平稳，是主旋律所在；市场的游戏规则也日趋规范并完善，非法预售、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价将成历史，随着房地产交易秩序专项整治行动的纵深推进，楼市交易秩序的往昔局面将向平稳、健康方向发生明显的转变。

　　总而言之，随着房地产市场的演变和政府宏观调控政策的实施，以及全球范围内经济发展趋势等因素的影响，楼市开始形成向市场细化、纵向整合等方面发展的趋势，房地产业各要素紧密融合即将构成一个全新的产业价值链。

　　经历2006年建设部、央行和财税部门的合力调整，楼市进入貌似扑朔迷离的2007年。未来，不确定性总是存在，在纷繁复杂与瞬息万变的背后，总有些规律可循。本刊基于房政、房价、房市的过去，对2007的楼市作相应的趋势分析，权当猜想，且为建立一个健康、持续、稳定的楼市鼓与呼。

　　护税光荣

　　[编者按] 

　　2007年新年伊始，国家税务总局颁发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号文件），要求从2月1日起，正式向房地产开发企业征收30％-60％不等的土地增值税。此举意味着税务部门将对房地产企业正式进行土地增值税的清算。该政策的出台，被业界称之为新一轮调控政策的标志性事件，坊间一度众说纷纭，"暴利破灭说"、"成本显露说"、"税负转嫁说"、"利润挤压说"等等，连带股市在48小时之内大幅度跌宕起伏风生水起的表现，都可见调控政策影响力之一斑。

　　然而，税费调控政策的本质与目的在哪里？它最终将对谁产生作用？它对开发商和消费群体以及政府究竟会产生什么样的影响？房价会不会因此而狂飙突进？股票市场的未来将面临怎样的命运？有鉴于此，本刊将针对税费政策，从历史的、发展的角度来论道税费调控政策。

　　历年房地产财税政策回顾

　　1、  1989-12-21 国家税务总局（89）国税地字第140号文件《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》

　　2、  1992-05-28 国家税务总局《国家税务局关于土地使用权转让及出售建筑物恢复按规定税率征收营业税的通知》

　　3、  1992-07-17 国家税务总局《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法》

　　4、  1993-03-24 国家税务总局/国税函发[1993]501号文件《国家税务局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复》

　　5、  1994-12-06 国家税务总局/国税函发[1994]644号文件《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》

　　6、  1996-02-12 国家税务总局/国家土地管理局《国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知》

　　7、  1996-04-05 国税总局/建设部/国税发[1996]第48号文件《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》

　　8、  1996-12-10 国税总局/国税发[1996]227号文件《国家税务局关于进一步加强土地增税征收管理工作的通知》

　　9、  1998-11-10 国税发[1998]196号文件《国家税务总局关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》

　　10、1998-01-12 国税函[1998]669号文件《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》

　　11、1998-12-31 国税发[1998]230号文件《关于经济适用住房建设固定资产投资方向调节税征管问题的通知》

　　12、1999-03-12 国税发[1999]044号文件《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》

　　13、1999-07-29 财税字[1999]210号文件《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》

　　14、1999-09-16 国税函[1999]613号文件《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的通知》

　　15、1999-11-11 国税函[1999]737号文件《国家税务总局关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的批复》

　　16、1999-12-02 财税字[1999]278号文件《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》

　　17、1999-12-21 国税发[1999]242号文件《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》

　　18、2000-03-08 国税发[2000]44号文件《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》

　　19、2001-04-06 国家税务总局/国税发[2001]39号文件《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》

　　20、2001-07-23 财税[2001]94号文件《关于对消化空置商品房有关税费政策的补充通知》

　　21、2001-12-20 国税发[2001]142号文件《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》

　　22、2002-07-10 国税函[2002]622号文件《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》

　　23、2002-07-10 国税函[2002]615号文件《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》

　　24、2003-07-15 国税发[2003]89号文件《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》

　　25、2004-06-07 国税发[2004]69号文件《国家税务总局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知》

　　26、2005-03-22 财税[2005]45号文件《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》

　　27、2005-05-11 国税函[2005]436号文件《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权证征收契税的批复》

　　28、2005-05-27 国税发[2005]89号文件《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》

　　29、2005-07-01 国税发[2005]111号文件《国家税务局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知》

　　重点阅读2006年-2007年初与房地产税费有关的调控政策解读

　　＊2006.05.31国税总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》 

　　内容解读：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售要全额征收营业税。《通知》还对2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售、对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。

　　＊2006.07.26国税总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

　　内容解读：对个人二手房转让过程中缴纳的税金和合理费用的概念作出详细规定,规定自2006年8月1日起执行。该《通知》并非新政策出台，而是对1999年财政部/税务总局/建设部联合下发的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）内容所作出的进一步完善和细化。

　　＊2006.09.14国税总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》 

　　内容解读：通知明确了不动产赠与的类别以及赠与办理流程，对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠与后新产权证时间作为计算起点，而个税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。

　　＊2006.11.10  《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》 

　　内容解读：以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件精神为前提，就个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的有关问题作出明确规定与细化。

　　＊2006.12.31  《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（修改稿）》 

　　内容解读：土地使用税每平方米年税额仍按四级进行了分别并提升二倍幅度。省、自治区、直辖市人民政府，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

　　＊2007.01.16《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 

　　内容解读：明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

　　简单回顾房地产业相关调控政策不难看出，财税政策成为地产市场并非新鲜事物。2006年的宏观调控政策就是以积极采用财税政策调控楼市需求为主要特色的。政府通过个人所得税、营业税、土地增值税等多种税收杠杆调节楼市不同层次的需求，打击投机需求，抑制投资需求，鼓励真实的自住需求。政策调控的主要意图在于促进房地产市场健康发展，抑制盲目开发和过度投机，使行业走向健康发展的良性轨道，同时兼顾社会公平，加大了对普通居民的住房保障力度。财税政策出击楼市，较大程度发挥了“经济杠杆”的平衡作用，对规范市场和促进发展起到了举足轻重的调控作用。

　　[经济杠杆]的平衡效应  

　　安 民•乐 居•利 市

　　安民•乐居•和谐

　　就房地产业而言，房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆。近几年来，我国楼市二级市场上住房价格居高不下，高房价成了全社会关注的问题。因此，如何利用税收改革对房地产市场进行宏观调控，有效地调控房价，促进楼市健康、持续发展，已经成为政策调控的重要手段。从近年房地产调控政策来看，税收在市场经济中的“杠杆”作用日益显现，税收政策调控一方面打击楼市投机性需求与抑制投资性需求；另一方面鼓励普通住宅建设，合理引导住房消费。不难看出，税收调控政策的主要意图在于促进房地产市场健康发展，抑制盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道，同时兼顾社会公平，加大对普通居民的住房保障力度。

　　税收调控政策之于楼市，是众多调控政策中的重点，也是操作性较强较为有效的调控政策，从房地产调控政策的长效机制来看，税收政策在维护和平衡市场秩序及交易规范等方面，依然是“精确制导”的有效途径，税收政策对短期投机型需求的控制在于对短期交易的增值部分征税。“在对银根和地根的调控，不足以达到稳定房地产市场的情况下，政府将更多动用税收手段，尤其是对房产的持有环节征税。”建设部政策研究中心主任陈淮如是说。由此可以看出，税收调控政策在抑制投机型需求、规范交易和维护普通民众“居者有其屋”的层面上是有积极作用的，对维护稳定、和谐、安定的社会依然功不可没。发挥税收职能作用，推进和谐社会建设政策最本质的目的也在于此。

　　房地产业系列税收政策的出发点和目的已很清晰地表明：安民乐居，维护安定团结的稳定局面，促进和谐发展，已然成为全社会的共识。

　　利市

　　纵观历史，从不同层面均体现了房地产税收政策的市场调控作用。从2004年至今的税收政策则更着重于建立和完善规范的市场交易秩序。

　　二手房征个人所得税、营业税、土地增值税，以及热议中的物业税等等，无不体现在对开发商利润控制、抑制炒房、规范交易等方面，是打击投机性需求和平抑房价层面上的政策要求。同时，税收政策有利于扭转当前住宅供应与消费中的“贪大求阔”现象，通过“有区别的税收政策”等遏制盲目消费，加强引导理性消费，为合理化供需结构及平衡供需关系提供政策前提。而针对房屋空置率过高，造成的社会资源浪费，税收政策在一定程度上也起到了抑制作用。

　　毋容置疑，税收政策作为政策调控的重要手段之一，其作用也是显而易见的。经初步统计，目前涉及房地产的主要税种有12类，他们分别是：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、林业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、土地使用税、房产税、城市房地产税。这12个税种是按照征税的环节来划分的，分别为房地产的取得环节、保有环节和扭转环节。对楼市各市场环节进行相应的税收政策调节，必然将对整个市场体系进行有效的平衡调控。

　　利市，税收政策在楼市环节中作为经济杠杆作用的重要体现，势必引导和建立一个更加合理的、健康的、持续的楼市。

　　护税光荣

　　安民、乐居、利市，税收政策在楼市经济活动中的"杠杆"作用及平衡效应，当是符合市场规律、稳定民心的政权要求，并积极促进全社会的发展，于国于民都是保障基础。

　　取之于民，用之于民，这一妇孺皆知的政策术语，并非单一的政策宣传用语，更应该是税收政策作用最宽泛意义上的解说。税收的作用是税收职能在一定经济条件下的外在表现。在不同的历史阶段，税收职能发挥着不同的作用。在现阶段，税收的作用主要表现在四个方面：首先，税收是国家组织财政收入的主要形式和工具，税收在保证和实现财政收入方面起着重要的作用；其次，税收是国家调控经济的重要杠杆之一，国家通过税制可以调节社会生产、交换、分配和消费各个环节，促进社会经济的健康发展；再次，税收具有维护国家政权的作用。国家政权是税收产生和存在的必要条件，而国家政权的存在又依赖于税收的存在。最后，税收具有监督经济活动的作用。

　　作为国家参与国民收入分配最主要、最规范的形式，税收具有强制性、无偿性、固定性的特点。《中华人民共和国宪法》第五十六条规定：“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”目前我国税收收入已占财政收入的95%左右，是财政收入最主要的来源。税收收入的增长是国民经济快速增长和企业效益大幅提高的反映，是广大纳税人为国家税收收入增长作贡献的体现。国家运用税收筹集财政收入，通过预算安排用于财政支出，提供公共产品和公共服务，促进经济社会发展，满足人民群众日益增长的物质文化等方面的需要。作为公共财政，税收在调整资源配置、调节收入分配、稳定社会秩序三方面起着不可替代的作用。在和谐社会建设中，公共财政提供了巨大的物质基础，发挥着不可估量的作用。

　　随着宏观调控下房地产税收政策的稳步推进，存量房交易环节的税收征管的落实到位，对房地产开发、建筑安装和存续使用期间有关税收的延伸管理的起步实施，房地产税收已经成长为财政收入的重要增长点。相关数据统计表明，2006年1-9月，全国共完成房地产税收收入2520亿元，同比增长26.2%。从典型地区看，税收收入增加效果更加明显。房地产业作为主导国民经济的重要产业，房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部分，是城市基础设施建设资金的重要来源。城市基础设施的建设，给人民群众的生活带来极大的便利，道路交通、垃圾处理、环境保护、城市景观等系列公共设施的改善所需要的大量资金，无不与房地产及其关联产业所带来的财政收入息息相关。

　　延伸阅读2006年长沙市十五——2006年城市建设要点回顾

　　☆  2000年9月20日，历时6个月，投资3亿元的五一路交通绿化改造扩建工程竣工。改扩工程包括管线改扩、绿化改扩、路基处理、袁家岭和芙蓉路两座立交桥改造、五一广场改造、湘江大桥桥东匝道改造、6座地下通道以及路面配套设施建设。改扩后的五一路有双向8车道、路幅宽60米。是年11月，五一路更名为五一大道，被誉为“三湘第一路”五一路的扩改，拉开了新世纪长沙城市建设的序幕。

　　☆  2003年10月7日，新世界体育中心全面竣工并投入使用。新世纪体育中心涵盖贺龙体育场、训练场、网球俱乐部、体育公寓小区、摩天轮观景中心、城市广场和大型地下停车场等体育文化设施，加上已建成的田汉大剧院、贺龙体育馆、市广电中心、白沙古井公园、天心公园、简牍博物馆、清真寺等。一个拥有湖湘文化特色，兼体育竞技比赛功能、全民健身功能和集会典仪、商贸、休闲观光等城市功能一体的体育文化活动中心形成。作为第五届全国城市运动会的场馆,新世纪体育中心符合高起点、高标准、高质量、高效率的要求，同时也是我市实现“三年大变样”的建设成果之一。

　　☆  十五期间,长沙投入基础设施建设资金482.5亿元，构架了“三环六桥”、“八纵八横”的交通体系，城区面积由118平方公里扩展到180平方公里，打通了12个出城口，改造了638万平方米的棚户区，建起50米以上的高楼250栋，建起大小28个主题公园与广场；对旧城区598条背街小巷和道路两侧的建筑物实施亮化工程；净增城市园林绿地1635公顷，长沙交通“外不成环，内不成网”的历史宣告结束。

　　☆  2006年6月27日，首届长株潭三市党政领导联席会议召开。会议签订三市《合作框架协议》，备受争议的推进长株潭经济一体化管理模式将发生重大改变。年底长株潭公交一体化推出时间表，2007年1月开始实行。

　　☆  2006年8月31日，历时12年、总长48公里的长沙二环线全线贯通，标志着长沙“六桥三环”的交通格局正式形成。从此，一种新的城市格局、一种新的经济生态、一种新的生活方式呈现在长沙市民眼前。

　　☆ 2007年2月26日,长株潭一体化交通正式开通，6条线路投入运行，设计线路共有16条，年底有望实现长株潭公交“一卡通”，长株潭城际公交一体化取得突破性进展。

　　同时，以税收为主的公共财政收入还广泛应用于其它社会公共性支出，这些公共性支出涵盖了基本建设支出、行政事业性支出、教育支出、公检法司支出、农业支出、林业支出、水利与气象支出、社会保障性支出等。而这些公共性支出关系到千家万户并惠及每一位普通百姓，为全面建设小康社会提供强大财力保障，从而更好更快地促进经济社会协调发展，并对维持社会公平，促进和谐发展也是有积极意义。

　　税收的用途体现了我国税收“取之于民，用之于民”的本质。税收作为国家筹集财政收入的主要手段，来源于亿万民众，又经财政支出，为社会提供公共产品和公共服务，发展科学、技术、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等事业，改善人民生活，加强国防和公共安全，为国家的经济发展、社会稳定和人民生活提供强大的物质保障。因此，作为社会主义国家的公民，应当积极纳税，维护税收政策这一基本国策。

　　为国家、为社会、更为我们共同生活的城市向纳税人致敬！

　　[猜想与预测] 从“土地增值税”看2007年政策趋势

　　随着2007年1月16日，国家税务总局颁发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，楼市像丢下一颗重型炸弹，一时间房地产产业链连带上市房企产生强烈震荡。被喻为新一年调控政策先声的“土地增值税”，顷刻成为举国上下的中心话题。然而，政策调控已然成为主导楼市风向的主要影响因素，其成效已初显端倪。自2004年至今，基于规范和完善市场，维持稳定和谐发展基于规范和完善市场，维持稳定和谐发展，政策调控“光与影”从来都是随行左右，有理由相信2007年依然是政策调控年，而且是以往政策执行与落实的年份，进一步深入细致和更合符逻辑以及更具可操作性政策的出台皆有可能，不变的惟有变化。

　　2006年政府为抑制房地产过热先后采取的多项措施显然是房地产市场降温的主要推动力。“国六条”、九部委“十五条”、征收营业税、二手房交易强制征收所得税、90㎡•70%标准、地根进一步紧缩、央行加息等等诸多政策，反映了楼市不同寻常的复杂性和调控难度，也表明房地产市场能否稳定健康发展对国民经济全局具有举足轻重的作用。而2007年年初关于“土地增值税”清算政策的出台，以及两会期间有关“物业税”、“物权法草案”等现实问题被广泛关注，即说明了伴随中国房地产市场的快速发展和投机行为的盛行，国内相关税收环节的不完善乃至缺失问题日趋明显。重视对房地产保有环节的征税，一改中国在房地产保有环节涉及税种“零成本持有”政策空白的现状，已迫在眉睫。

　　一切都在表明，2007年仍然是政策调控延续的年份，以往的调控政策正在发挥着作用并初显成效。在住房供应结构调整有了良好开端、住房保障工作力度逐步加大的前提下，2007年的宏观调控，仍然将以控制房价涨幅、调整住房结构为主。2006年12月7日中央经济工作会议明确提出：要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨，2007年将继续贯彻调控的精神，在此表达得异常清晰。“房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许。”国家信息中心预测部部长范剑平表示将调控政策进行到底"已经很明白的表达了政府在宏观调控政策层面的决心和力度。这种“进行到底”将体现在两个方面，第一，加强现有政策的细化、深入和落实执行，对难于实施和监管或在实施过程中容易打折扣的情况予以细则化，加强可操作性及监管力度。“执行”，或许是2007年政策调控的关键词；第二，依据市场实际情况，适时出台相应的新政策进一步完善和深化市场改革也成为可能。2007年初相关“土地增值税”政策颁布即是“先声”，而“物业税”、“物权法”的“两会”热议现状，无不成为新政策产生的导火索。

　　从产业学角度来看，抑制楼市需求将成为政策调控的重点。尽管业内一致认为2007年土地供应将大幅增加，但商品房市场表现依然坚挺，供需两旺的局面依然存在。土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价并不现实，2007年的调控重点将会向抑制需求转变，继续提高首付和预售条件以及征税将最有效。同时，从调整住房供应结构的产业特征来看，一手抓商品房市场的发展，一手抓保障性住房建设，仍然是解决当前住房问题的根本出路，两方面要独立平行向前发展，两手同时抓，两手都要硬。对商品房市场和保障性住房建设的区别对待，建立针对性调控管理模式，将是2007年调控政策的主要特色。这种特色体现在对公共属性住房计划性更强，调控手段更加行政化；而对市场属性的住房，政府将通过更加完善的市场手段（比如对保有环节税的征收），来强化对市场的管理和调节。

　　2006年的楼市在宏观调控的巨大政策浪潮下风雨前行，系列调控政策将深刻影响（或已经影响）到未来几年的市场发展趋势，从政策的延续层面来看，“政策消化”将是2007年调控政策的新特点。

　　展望2007，今年仍然是房地产业的政策年，楼市也依然是政策市场。尽管政策调控的效果尚未得到充分体现，但作为稳定和规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间和可能。热议中的物业税、土地市场治理、物权法草案、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。

　　随风潜入夜，润物细无声。人们有理由期盼楼市春天，将渐行渐近。

　　延伸阅读“两会”与楼市热点话题

　　◆全国“两会”审议物业税

　　关键词：物业税 关注度：100%

　　物业税，通常被称之为“不动产税”或“地产税”，是抑制房地产价格增长过快的一种有力的税收杠杆工具，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值波动。在提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。数据显示，2006年国内70个大中城市房屋销售价格上涨5.5％。房价过高，已成为社会各界反映较强烈的一个问题。面对这种情况，两会召开以来，众多代表委员呼吁研究出台物业税，期望物业税能成为房地产业发展的“稳定器”。

　　◆全国"两会"审议物权法草案 

　　关键词：物权法草案  关注度：100%

　　一部《物权法》，辗转5年，7次提交审议。其间，历经风波无数。它既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止招致最多议论的民法草案。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，通俗一点来说就是Property Law(不动产法)。物权法的制定同中国社会主义的市场经济一致，作为市场经济基础的私人财产得到了保护，另一方面，该法案又明文写着作为社会主义基础的国家财产也得到保护。

　　◆2007年3月16日，国家主席胡锦涛签署第62号、第63号主席令，公布了物权法、企业所得税法两部法律。

　　物权法自2007年10月1日起施行，企业所得税法自2008年1月1日起施行。物权法三分之一以上的内容涉及到房产问题，物权法的颁布有利于构建一个健康有序的房地产市场秩序。