2006'长沙房地产市场购房对象特征分析

　　2006长沙房地产市场购房对象特征分析

　　长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心

　　房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。从房地产业完成投资所占GDP比重来看，2001年长沙房地产投资占GDP比重仅为8.68%，到2006年，其比重已达到16.97%，5年间比重增长了2倍，房地产业已经成为影响长沙国计民生的支柱产业。从市场交易情况来看，2001年全市商品房成交176.52万m2、14997套，二手房成交64.3万m2、6522套，总量为240.82万m2、21519套；而2006年全市商品房成交690.19万m2、66505套，二手房成交217.79万m2、19218套，总量为907.98万m2、85723套，6年间总量增长了近3倍，如此大的增长和变化，可以说影响了绝大部分长沙人的居家生活。那么，到底是哪些类型的人群改善了自己的居住条件，哪些类型的人群房地产投资热情较高，下一个阶段，住房需求的主要对象又将呈现什么特征和变化，本文试图根据2006年房地产市场交易信息进行相关分析，从中找到某些特征和规律。

　　一、数据来源及限定条件

　　本次分析数据均来源于长沙市房产预警预报信息系统数据库，数据范围仅限于长沙市区范围内成交的商品房期、现房交易（含经济适用房）。另外，为便于统计，所有数据仅统计以身份证作为备案登记证件的数据记录，置业次数按其名下现有产权宗数（截止2006年底）。结合以上条件，本次统计数据共18.6万套，计2045.8万㎡。

　　二、按年龄段划分的商品房购置情况

　　（一）各年龄段置业者购房套数比例及变化趋势分析

　　从2006年各年龄置业者购房套数比例来看，25-35岁置业者是长沙购房的主力军，占总量的41%；35-50岁置业者次之，占总量的35%，二者共同构成了我市商品房消费的主体；小于25岁、大于50岁置业者购房套数仅占总量的15%、9%，基本与其年龄段的消费水平相当。

　　从各年龄置业者购房套数变化趋势来看，2004-2006年三年间各年龄置业者购房套数比例大致相同，但纵向比较来看，各年龄段购房比例有了细微差别：小于25岁置业者购房套数比例增加，三年间其比例从11.87%增加至14.97%，增加了3.1个百分点；25-35岁置业者购房套数比例有所下降，三年间其比例从44.48%下降至41.22%，下降了3.26个百分点；35-50岁、大于50岁置业者购房套数三年间比例大致相当。表明随着小户型项目的不断推出，其低首付、低月供特色正日益吸引着低龄置业者；25-35岁置业者购房套数比例有所下降，但仍占据首位，其购房潜力仍然巨大。

　　结合各年套均面积变化情况来看，2004-2006年除大于50岁置业者外，其他各年龄段置业者购房套均面积呈现缩小趋势，这表明随着“国八条”、“国六条”等房地产新政的实施及住房价格的不断上涨，市场上大户型供应初步得到控制，大户型的需求也得到了一定程度的抑制，住房消费更趋理性。

　　（二）各年龄段置业者购房区域倾向分析

　　从2006年所有置业者购房区域比例来看，雨花区所占比重最大，达30%；岳麓区次之，占总量的22%，其余三区比重较小，这主要是与雨花区、岳麓区供销结构及市场价位较为合理有关。但从各年龄置业者购房区域来看，不同年龄段置业者所选区域又略有不同：雨花区为各年龄段购房的共同选择，选择比例均最高；各年龄段选择开福区的购房比例最小，比例均未超过16%；小于25岁、25-35岁的置业者更倾向于购买岳麓区房产；35-50岁、大于50岁置业者更倾向于购买芙蓉区、天心区房产。表明随着河西居住条件的日益成熟，35岁以下的年轻人更看好其发展；35岁以上的置业者购房观念仍较为传统，购房区域仍以河东传统成熟居住区域为主。选购芙蓉区的小于25岁置业者也较多，这主要是由于芙蓉区商业中心的地位及小户型住宅开发供应比较高所致。

　　（三）各年龄段各次置业者购房特征分析

　　截止2006年，长沙所有置业者中，一次置业者占据首位，占总购房套数的87%，三次及以上置业者购房套数所占比例最少，仅占总量的3%。而从各年龄各次置业者的购房套数比例来看，通过一次置业拥有住房的置业者以25-35岁为最多，其一次置业比例达89.79%；二次置业者、三次及以上置业者以35-50岁为最多，其比例分别达12.71%、5.45%，合计达18.16%，表明目前长沙居民购房虽然以一次置业为主，但二次及以上置业者合计占比已达13%，如果考虑一个家庭以夫妻双方名义购房的因素，那么家庭购房二次及以上合计占比预计将超过30%，说明长沙的住房投资需求也占有相当的比例，其中又以35-50岁置业者为主导力量。

　　从上表数据来看，除大于50岁置业者外，随着置业次数增加，各年龄置业者购房套均面积都呈缩小趋势，表明长沙目前一次置业者购房多讲究一步到位，其面积相对较大；而二次以上多次置业者购房属于换房、改善环境兼带投资型，多是第一次购置面积较小（如60-70年代建设的房改售房、直管公房），第二次购置商品房用于居住，其后购置商品房多用于投资。大于50岁置业者由于经济、年龄条件的限制，不能按揭贷款，置业者较少，能置业者多属经济实力较强者，因而三次以上置业套均面积较大。

　　单从一次置业者来看，35-50岁置业者购房单套面积最大，50岁以上置业者次之，他们是大户型的主要购买力；25-35岁置业者购房套数及面积总量最大，占一次置业总量的45%，他们和35-50岁置业者（占一次置业总量的32%）构成了当前长沙购房的主力群体。

　　三、按置业者籍贯划分的商品房购置情况

　　（一）按置业者籍贯划分的购房套数比例及变化趋势

　　从2006年各地置业者在长购房套数比例来看，本市城区户口置业者占据绝对比例，约占总量的49.80%；其次为本省其他地区置业者，约占总量的32.86%，境外来我市置业者较少，仅占总量的0.25%。

　　从2004-2006年各地置业者在长购房套数比例变化来看，最明显的变化就是本市城区户口置业者比例逐步减少，其比例由2004年的53.56%下降至2006年的49.80%，下降了3.76个百分点；而本省其他地区置业者比例逐年增长，其比例由2004年的29.45%上升至2006年的32.86%，增长了3.41个百分点。表明当前在长置业者中，本地城区居民购房所占比例正逐步缩小，而外地新移民特别是本省其他地区居民由于认同长沙，正大量迁入长沙，推动着长沙住房需求，从而影响着长沙房地产市场发展。

　　从各年购置商品房的套均面积变化情况来看，总体上说，本市户籍置业者套均面积略高于外地户籍置业者，但各套均面积都呈逐年缩小趋势。在本市户口置业者中，本市城区置业者置业套均面积较大，他们也是我市住宅的主力购买者；在外地户口置业者中，境外置业者购置的套均面积自比虽在缩小，但横向比较仍是套均面积最大者，这表明境外在长置业者是以购置大户型和豪宅为主。

　　（二）按置业者籍贯划分的购房区域倾向分析

　　（三）按置业者籍贯划分的各次置业者购房套数比例分析

　　从各置业次数套均面积变化情况来看，本市、外地置业者总量上随着置业次数的增加，其置业套均面积逐步缩小。但细分来看，本省置业者购房套均面积基本遵循该规律，但外省市、境外置业者其二次、三次及以上置业套均面积随着置业次数增加并没有减少，特别是境外置业者其置业套均面积反而增加，进一步表明他们是我市大户型的重要购买力。

　　[总结]

　　（一）从置业者年龄分布情况来看，25-35岁置业者是我市商品房消费的第一购买力，且多为一次置业者，他们倾向于在河西置业，35岁以上置业者二次、三次及以上置业开始增多，他们是我市目前投资购房的主导力量，对河东投资升值前景更为乐观。

　　（二）从统计数据分析判断，住宅消费人群中，家庭二次购房所占比例达30%，说明当前社会资金流动性过剩的情况下，投资性购房的现象比较普遍。

　　（三）从各地置业者在长购房情况来看，长沙本地置业者购房仍居于首位，约占购房总套数的一半，但其比例正在缩小；本省其他地区置业者购房套数比例逐年增加，目前已占长沙总购房量的三分之一强。外省市、境外置业者实力较为强劲，大多以投资为主要目的，同时也是我市大户型的重要购买力。

　　（四）从购房的套均面积来看，一次置业者购房套均面积都较大，多次置业者购房套均面积随置业次数的增加呈缩小趋势（除境外置业者外），表明目前长沙大多数市民住房消费观念还是追求一步到位，其宜住住宅是套均面积约110㎡左右的普通商品房。从年套均面积变化情况来看，各年龄段各地置业者购置的商品房套均面积总体上呈逐年下降趋势，表明随着“国八条”、“国六条”等房地产新政的进一步落实，商品房结构配置正逐步走向合理。