长沙市产权式酒店市场调查分析报告

　　长沙市邦友置业顾问有限公司    长沙市房产信息中心

　　为准确把握长沙市产权式酒店市场的发展现状，长沙市邦友置业顾问有限公司与长沙市房产信息中心联合对长沙市产权式酒店市场进行了专项调查研究。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷并参考政府相关部门的统计数据等手段，主要以长沙市2006年推出的产权式酒店物业为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至2007年3月。本报告采用的数据主要来源于长沙市房产信息中心与大臧组市场研究中心。

　　A产权式酒店概述

　　（一）定义

　　产权式酒店源于上世纪70年代的欧美国家，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权，但没有经营权。

　　（二）产权式酒店的特点

　　产权式酒店是一种全新的酒店经营方式。与传统酒店产业相比，其不同之处主要表现在以下几个方面：

　　（1）将酒店客房（单间或套间）的产权出售给业主的同时，将客房返租给酒店经营管理公司，业主可以享受一定数量的免租入住权益，获得一定比例的固定回报，并可参与酒店经营利润的分成。此外，身为业主还可以享受酒店餐饮、康乐等消费的特别优惠。业主没有经营权，并且产权拥有时间一般为8～20年。

　　（2）产权式酒店往往位于城市郊外、旅游胜地，以休闲度假为主题。随着城市居民生活逐步进入小康，很多居民有了旅游度假的需求。产权式酒店正是在这样的市场环境下应运而生。

　　（3）购买酒店客房产权具有较佳的投资价值。购买酒店客房产权的业主绝大多数都不会完全自用，大部分时间返租给酒店经营公司，获取投资回报。（三）产权式酒店的兴起和发展

　　20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟。

　　在我国内地，最先引入产权式酒店的是海南地区。之后，该投资经营模式相继进入广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。

　　（四）长沙产权式酒店的发展概况

　　自2002年长沙首家产权式酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年2月长沙首家白金五星产权酒店的推出，在长沙造成了轰动效应。在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。

　　2006年，长沙推出的酒店物业档次发生了转变。2006年下半年，芙蓉国•豪廷国际大酒店、大成华天大酒店等一批五星级及白金五星级产权式酒店面市，吸引了长沙大众投资者的眼球，产权酒店销售业绩持续看好。同期在营业的四星级酒店，如中银华天、国贸酒店、时代帝景酒店对外出售产权，纷纷将物业由纯酒店转型为产权酒店。据大臧组研究中心统计，目前长沙的产权式酒店开发规模较大，据保守估计，仅2006年产权式酒店的建设规模就在30万平方米以上，按8000元的销售均价粗略统计，产权酒店的销售总额就达20多亿元。

　　B长沙市产权式酒店的基本情况调查

　　（一）硬件设施条件

　　此处所指的酒店硬件主要包括物业所处的地段及配套设施等以实物形态存在的外在因素。显而易见，良好的硬件设施条件是酒店发展的基础，同时也是影响酒店升值潜力的重要指标。长沙市酒店业在经历了多次硬件设施的改造后，不管在消费还是在投资方面都具备了较大的吸引力。对于具有投资与消费双重功能的产权式酒店，必须拥有良好的硬件资源，或者在城市中心地带，以地段优势取胜；或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引特定客户群体，以保证酒店的出租率；或者通过良好配套设施投入，提高酒店的居住质量，达到良好经营的目的。

　　1、地段

　　优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国•豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，偏安东隅，选点二环线以外，通过高尔夫球场与酒店的结合，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅，吸引了不少置业者在此投资。通常而言，地段越好，酒店的销售价格越高，经营状况越好，投资回报越有保障。

　　2、电梯

　　目前长沙的产权式酒店主要为四星级以上。与酒店档次相匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，其中三菱电梯占有的市场份额就在50%左右。各产权酒店配备的电梯数量，因建造年代不同而有所差异，通常在3～8台不等。另外，一般还配备1～3台消防电梯。总体而言，酒店建造的年代越久远，客房数量越少，配备的电梯数量也就越少。而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。

　　3、停车位

　　停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。从长沙市目前产权式酒店的车位配比情况来看，绝大多数酒店都已达到国内较高的标准。越是靠近现在建造的产权酒店，其停车位配置越宽松，如大成华天、三全元康年、融城国际，停车位配置相比其他酒店都要多。再如中银华天从专业写字楼物业转型为产权酒店，停车位的配置比较超前。部分酒店充分利用地上停车位来满足停车的需要，适当减少地下停车位设计。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。

　　4、其它

　　酒店层高是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。

　　国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右，目前长沙市产权式酒店的层高，绝大多数尚未达到该标准。长沙市2005～2006年推出的产权式酒店中，层高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成华天、三全元康年等，基本可以满足目前消费者对酒店的使用需求。

　　（二）软件设施及其服务

　　随着酒店业的发展，在硬件水平日益趋同的情况下，酒店的服务水平、员工素质等“软件”已成为酒店业竞争的焦点。

　　此处所指软件主要指酒店的服务和经营管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。近年以来，长沙娱乐业的飞速发展，有力地推动了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。

　　大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。

　　酒店提供个性化的服务，是酒店信息化的一个重要方面。在信息化基础上建立起来的“常住客人信息库”，可以记录每位客人的个人喜好。长沙的酒店行业，软件服务的含金量正在进一步提升。

　　（三）实际经营情况

　　纵观长沙目前在营业的产权式酒店，其营业状况是有人欢喜有人忧。华雅酒店由于其引入了高尔夫酒店的理念，配套设施先进，并结合了国际化的品牌优势、专业管理团队和服务标准，为酒店引入国际化的营销系统、财务控制系统、培训系统以及服务运作系统等，酒店的品质在长沙也是首屈一指的。因此，其经营业绩在行业中也是比较好的。经过改造而成的产权式国贸大酒店，以其得天独厚的地段优势，加上优秀的服务管理水平，业绩一路领先。而雨花大厦和时代帝景，由于建成时间较早，目前设备配套已趋落后，加上地段和经营服务等因素的制约，目前的经营业绩相对而言差强人意。

　　C产权式酒店市场情况分析

　　（一）长沙市产权式酒店市场供需状况分析

　　1、2005～2006年产权式酒店供应总量分析

　　从批准预售的情况来看，2005～2006年长沙市产权式酒店累计批准预售面积为45.94万㎡，其中2006年为36.97万m2，与上年相比增长了312.15%，批准预售总量大幅提高。2005年，只有雨花区、岳麓区各推出1个产权式酒店项目，2006年除雨花区外，其余各区产权式酒店开发数量均有增加，一年内长沙市总共推出7个，其中芙蓉区3个，岳麓区2家，天心区、开福区各1家。尽管从2006年酒店新推数量上看，天心区、开福区较少，但两区批准预售面积分别占新推总量的33.17%和35.62%。

　　从酒店客房户型特征看，2006年新推项目户型面积较上年有所提高，说明在酒店开发及建设上，人们对客房的要求从可以简单入住向宽敞、舒适、多功能等高层次的需求转变。

　　2、2005～2006年产权式酒店分区销售状况分析

　　2005～2006年长沙市产权式酒店客房累计推出客房3377套，到目前为止，有2400余套已经售出，占总供给量的71.22%。从分区供应量来看，芙蓉区、雨花区两年合计推出总量分别为812套、800套，占市区推出总套数的24.05%与23.69%；从销售量来看，芙蓉区、雨花区销售量分别为552套、640套，分列长沙五区前两位；岳麓区、开福区、天心区客房供给量分别为608套、619套、538套，销售量分别为528套、400套、285套。总体而言，目前长沙的产权式酒店市场仍处在快速发展的阶段，市民对产权式酒店的投资热情持续高涨。

　　（二）长沙市产权式酒店销售价格分析

　　2005～2006年长沙市新推出的产权式酒店全部为四星级以上，2006年五星级酒店销售均价为8370元/m2，与上年相比上涨了7.31%；四星级酒店销售均价为7774元/㎡，与上年相比上涨了61.96％。从四星级、五星级酒店销售价格增幅的对比关系来看，五星级酒店平均售价变化较小，而四星级酒店售价则上涨较快，并且酒店等级对销售价格的影响逐渐趋于弱化。这主要与酒店向投资者所承诺的投资回报率基本相同有关。据调查，目前长沙市产权式酒店向投资者承诺的回报率基本在8%～10%之间，投资者利益的同质性是目前产权式酒店销售均价趋于一致的重要原因。

　　（三）长沙市产权式酒店开发、投资和经营主体分析

　　1、开发商对物业的影响

　　从长沙市产权式酒店开发商的情况来看，大多数都有房地产或相关开发经验，但之前的开发经历并不以酒店物业为主，或者完全没有涉足过酒店开发经营，基本上是多元化经营模式。通过调查了解，发现这些开发商选择此物业形态进行开发，主要看中产权式酒店可以扩大集团公司的知名度及影响力，迅速提升企业的品牌效应。而开发商的实力和开发经验，决定了所开发的产权式酒店定位的准确程度、资源整合能力和成本控制能力，这些方面恰恰是投资者信心的源泉。因此，开发商对产权式酒店的销售和经营状况有着直接的影响。

　　2、经营方对物业的影响

　　目前，长沙市酒店托管单位大部分为本土的酒店管理公司，这些公司在经营管理上可以利用熟悉本地消费特点的优势制定、实施切合大众消费需求的营销方案。三全元康年等则引入了康年国际酒店集团公司，利用品牌优势及该公司成熟的酒店经营管理模式来对酒店实施管理。另外，从经营方与开发商的关系来看，中银华天、国贸大酒店、大成华天等酒店开发商与经营方是两个不同的主体，二者是真正的委托与被委托的关系，而华雅国际大酒店、美林•银谷、时代帝景，托管单位与开发商实际上同属一个集团公司，集团公司有权对经营方的经营模式及策略进行直接调整。经营方的管理经验、知名度和影响力，也是影响酒店经营业绩的重要因素。因此，开发商在开发初期，往往借助一些国际知名品牌的酒店管理公司，来提高投资者的信心。

　　3、投资对象及其预期

　　产权式酒店作为一种新的投资模式，投资者兼具消费者、投资者的双重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等VIP优惠；而作为投资者，客户享受所购买的物业的经营利润回报。这些投资者，对投资产权式酒店的预期普遍比较乐观，期望的投资回报率大多在10％左右。据调查，长沙市产权式酒店的投资者主要有以下两种：

　　其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了资产增值和分红，附带进行酒店消费。据调查，长沙市产权式酒店的投资以本地置业者为主，约占投资总数的90%以上，并且这类投资者的职业主要集中于公务员、商业成功人士、高校教师、医院医师等。

　　其二是集团客户，其购买动机是用于集团内部员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，对于企业集团由于这些设施的日常管理随着市场化程度的提高逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店可以卸掉这些包袱。从这类客户的消费特征来看，他们往往具有购买能力强、投资规模大等特点，因此逐渐成为开发商或发展商推销产品的重点对象。

　　这两类群体所关注的利益各不相同，个人消费者关注的重点在于前期投入的 比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而集团客户投资关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。

　　D产权式酒店发展的SWOT分析

　　（一）优势

　　1、投资成本适中

　　与常规中高档物业相比，产权式酒店的投资总价比较适中，一般不超过100万元，即便银行利率变化，受到的影响也不大。即便受到一定的影响，也有固定的投资回报为基础，能消除一部分银行利率的波动影响。

　　2、委托经营，业主轻松

　　目前产权式酒店的投资模式，通常是业主购买后，委托酒店经营方按日出租、打理，自己定期收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的经营管理麻烦。

　　3、提供包租，收益稳定

　　不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年、十年不等。以一套总价30万，10年包租的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，10年后净收益约为27万元。若按揭贷款的话，首付五成即15万左右，每年稳定的租金收益，也可获得相当可观的净收益。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。

　　备注：

　　①前8年，银行按揭的净回报率达8.08％，一次性的回报率达8.8%，后2年净回报可达10％；

　　②投资客户享受终生VIP贵宾优惠，享受酒店消费优惠折扣；

　　③一次性付款享受每年18天免费入住，银行按揭享受12天免费入住。

　　（二）劣势

　　1、投资风险

　　产权式酒店作为一种投资方式，其风险也是显而易见的。对于投资者来说，虽然酒店产权属于每个投资者，但产权所有人并不对酒店进行经营管理，而是由开发商委托酒店管理公司来经营。产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，市场的不确定性及酒店经营状况的好坏给投资者收益带来的不确定性。

　　目前，长沙市一套产权式酒店的客房价格约为50～80万元，以下采用酒店收益反推法来确定不同价位的客房其年均开房率的最小值。首先，依据客房总价及大多数开发商所承诺8%的投资回报率来确定每年业主所获取的收益额；然后，参照当前管理公司与业主按照7：3的比例进行收益分配的产权式酒店行业规律，得出酒店保证正常运营所应获取的最低收益值；最后，以一般四星级标准客房的挂牌价400元/天•间，五星级标准客房的挂牌价500元/天•间，套房800元/天计算，总收益=房间牌价×365天×开房率推出不同价位客房所对应的开房率的最小值。从测算结果可以看出，标准客房的年平均开房率要保证在85％以上，套房年平均开房率要保证在65％以上，投资者的投资回报才有基本保证。据调查，长沙市酒店业受一定的季节性影响，大多数酒店旺季开房率可达90%以上，淡季则可能仅有30%，年均开房率基本维持在70％左右，由此可见，开发商所承诺的投资回报的实现是有较大风险的。

　　2、投资者对产权式酒店的所有，不是真正产权所有，实际是8～10年的投资成本的债权人，物业本身的投资收益并不为投资者所有。

　　3、缺乏规范，一旦发生纠纷，维权很艰难

　　目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。因此，在实际操作过程中，一旦发生纠纷，业主维权缺乏法律依据，维权将很艰难。

　　（三）机遇

　　1、相关产业的带动

　　近年来，长沙市旅游市场火爆，2006年全市接待入境游客突破40万人次，同比增长56.56%，创汇3.08亿元，同比增长52.48%，增长率位居全国省会城市前列。据湖南省旅游局预测，到2008年来湘的外宾将达到110万人次以上，与现阶段相比增加一倍多，国内游客数量将达到1.1亿人次以上，以上统计只考虑了旅游方面的数据，如果将在酒店内进行商务活动的消费进行统计，长沙酒店业有一个更大的增长空间。另外，金鹰艺术节、超级女声、超级男声，各种大型演唱会等娱乐业的发展也为长沙市产权式酒店的进一步扩张注入了新的活力。

　　2、产权式酒店业的市场环境日趋形成

　　近几年，国民经济持续增长、中国加入WTO和对外开放进度的加大，一方面培养了一批具有高消费能力的白领阶层，另一方面也培育了这批白领阶层的超前消费观念，市场消费潜力开始释放。这些都会助推长沙市产权式酒店的投资需求。

　　3、相关政策的促进

　　近来，国家出台了一系列政策来抑制投资性需求，平抑住宅价格的持续上涨。然而产权式酒店属于商业项目，而非住宅产品，它与平时接触的酒店本质上是一致的。所以新政对房地产市场尤其是住宅市场影响很大，但与产权式酒店并无直接关联，这样会使一部分投资需求从住宅中分流出来，投入到产权式酒店中来获取收益。

　　（四）挑战

　　1、宏观调控

　　近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。另外，政府下一步是否会对此类物业出台有关政策或调控措施，不得而知，后续政策的不可预期性对投资的风险影响较大。

　　2、投资市场变动

　　其他投资产品市场变化也会对产权式酒店投资产生影响，如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流产权式酒店的投资人群，这样一来，便会引发一系列的连锁反应。

　　E结论

　　纵观目前长沙市产权式酒店的发展现状与市场投资热情，我们可以认为：

　　（一）业态形式及特征因素。

　　长沙市产权式酒店的操作模式一般采取投资者购买一定年限的酒店产权，合同期届满后由开发商按原价回购，并将酒店统一委托经营方进行经营，投资者获取固定投资利润加上一定天数的免费入住权的形式，返还周期从按月返还到按季度、半年不等。

　　这种投资模式相对比较简单，较好的实现了开发商、经营方和投资者三方利益的共赢：开发商可以快速回笼资金，缓解资金压力；经营方可以凭借自身的经营管理经验，不需要大量投资，就可以获取合理利润；而投资者只需投入部分资金，就可以获得较稳定的投资回报，并不用操心物业经营的问题。不足之处在于经营期限较长，投资者的利润回报受到来自市场、政策等多方面的因素影响，投资者无法控制自己的投资风险。

　　（二）市场供求关系及变化态势。

　　目前，长沙市的产权式酒店市场仍处在初级发展阶段，最早的雨花大厦经营至今也不外乎短短的四年时间。这种全新的投资模式和经营理念，无疑对开发商和投资者都具有极强的诱惑力，这也是产权式酒店的开发量在2006年出现井喷的重要原因，并吸引了一部分其他类型的物业中途杀出，改作产权式酒店上市销售。

　　从供需关系来看，目前长沙投资市场对产权式酒店仍具有较强的吸纳能力。新推出的产权式酒店，在推广力度不大的情况下，保持了较快的销售速度，销售周期基本在六个月到一年之间，地段好、品质高的产权式酒店，销售周期更短。预计未来三年内，长沙的产权式酒店市场会继续保持供需两旺的发展态势。

　　（三）投资回报与风险警示。

　　从短期来看，长沙市产权式酒店的投资回报基本得到保证。目前长沙市在营业的产权式酒店中，开发商和经营方基本能按照合同约定的投资回报率反还给投资者，因开发商和经营方违约而导致纠纷的情况还很少出现。投资者每年可以按时拿到8～10％不等的投资回报，并能享受到每年10天左右的酒店免费入住权。

　　但是，从长期来看，产权式酒店的投资风险还是客观存在的。由于经营期限较长受市场不确定因素的影响，酒店的经营业绩很难保持一路飘红。当经营状况下滑的时候，投资者的投资回报将会受到一定的威胁。因此，投资者在选择产权式酒店作为投资渠道时，必须慎重考虑，预先进行认真的风险分析和评判。

　　（四）发展前景与政策变化。

　　产权式酒店在长沙还有较广阔的发展空间。受国家宏观调控政策影响，原来的一部分住宅投资者会受产权式酒店的投资利益驱动，转向产权式酒店投资。但政府对固定资产投资规模和增长幅度的控制，使得产权式酒店的开发规模不会盲目扩张。长沙市产权式酒店2006年的扩张速度，有发展过快的嫌疑。我们预计未来几年内，政府可能会对产权式酒店适当控制投资规模和发展速度，以引导其良性协调的发展。