2006年长沙市房地产市场

　　形势分析报告

　　2006年，为控制房地产投资规模过快增长，稳定住房价格和调整住房结构，国家出台了以 “国六条”为代表的一系列宏观调控政策。在市委、市政府的正确领导下，我市坚决贯彻执行国家宏观调控政策，针对房地产市场运行中出现的新情况，联系实际，因地制宜，采取积极有效的措施，应对房地产市场的新变化，在调控中规范和发展市场，在发展中注意调控结构和价格涨幅，出台了《长沙市“十一五”住宅建设规划纲要》、《长沙市公共住房保障制度》等一系列配套调控措施，使长沙房地产市场发展总体仍保持了持续、健康、稳定、快速发展的态势。全年完成房地产开发投资近300亿，与去年同期相比增长约17%，占全市固定资产投资达26%以上，全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，与去年同期比分别增长42%、29%、24%。全年累计实现商品房销售面积690万㎡，销售金额193亿元，与去年同期相比分别增长8%和14%。市场运行具体情况如下：

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。

　　同期全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。

　　2、商品房累计供销量分区分析 

　　对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万㎡；批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。

　　3、商品住宅供销对比

　　2006年商品住宅累计供销比为1.05：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），对比2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显。以下为各区供销比：

　　4、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2006年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.66：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的14.41%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的95.35%。

　　（二）单月供销趋势分析（剔除经济适用房、定向开发、单位集资建房）

　　1、商品房供应量分析

　　从单月商品房供应走势来看，四月、九月形成两大供应高峰，这是由于受春秋两季房交会影响，各大楼盘都期望赶在房交会前上市；一月至三月、十二月批准预售量较少，这主要是由于年头、年尾结算及农历新年的影响。五月份虽出台了“国六条”，但从批准预售来看，仅六月份批准预售量有所降低，七月份又开始走高，恢复至正常水平，调控政策对长沙房地产市场短期供应没有造成太大的影响。

　　2、商品房销售量分析

　　从单月商品房销售走势来看，今年销售有“三高三低”，即三月、九月、十二月销售量达到波峰；二月、五月、十月销售量达到波谷这主要是由于“五一”、“十一”黄金周及二月份等时间周期较短的原因所致。

　　（三）商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1、商品房累计成交均价分析

　　2006年，全市商品房均价为2991元/㎡，同比下跌1.29%；其中，商品住宅平均售价为2691元/㎡，同比上涨5.99%；商品房非住宅平均售价为5468元/㎡，同比下降5.13%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为2797元/㎡，同比上涨5.62%；其中，商品住宅平均售价为2521元/㎡，同比上涨13.00%。）

　　分区来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3380元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2542元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为2916元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2378元/㎡。

　　分区域来看，包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，中心城区商品住宅均价为4078元/㎡，同比上涨13.78%；二环以内（不含中心城区）商品住宅均价为2874元/㎡，同比上涨19.50%；三环以内（不含二环及中心城区）商品住宅均价为2490元/㎡，同比上涨12.67%；三环以外商品住宅均价为2274元/㎡，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘。

　　分面积段均价来看，60㎡以下商品住宅均价为3355元/㎡，同比上涨7.60%；60-90㎡商品住宅均价为2817元/㎡，同比上涨15.40%；90-120㎡商品住宅均价为2619元/㎡，同比上涨17.65%；120-144㎡商品住宅均价为2654元/㎡，同比上涨14.69%；大于144㎡商品住宅均价为2604元/㎡，同比上涨5.55%，价格涨幅最大的户型面积区间为90-120㎡。

　　2、典型楼盘成交均价分析

　　2006年典型住宅楼盘均价为2950元/㎡，与去年同期相比上涨了5.24%。

　　（四）非市场定价类住宅供销分析（含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　2006年全市非市场定价类住宅批准预售4875套，53.53万㎡，同比下降44.98%、50.29%；累计成交8433套，93.82万㎡，同比下降4.44%、16.56%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为109.81㎡，面积同比缩小9.64%；登记销售套均建筑面积为111.25㎡，面积同比缩小12.68%。这主要是由于本年定向开发、单位集资建房开发量减少所致。

　　2006年全市非市场定价类住宅成交均价为1560元/㎡，同比上涨2.36%。 

　　（五）新建商品住房供求结构分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1、套型结构分析

　　从市场供应情况来看，全年套均建筑面积为109.77㎡，面积同比缩小3.1%。120-144㎡区间户型占比重最大，为30.99%，比例比去年增长了3.47个百分点，绝对量同比增长63.55%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%，比例比去年下降了3.66个百分点，绝对量同比增长30.65%。 

　　从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为106.61㎡，面积同比缩小8.73%。120-144㎡区间户型套数占比最大，为28.95%，比例比去年下降了0.93个百分点，绝对量同比增长24.64%；90㎡以下的户型销售占比为29.54%，比例比去年增长了0.99个百分点，绝对量同比增长33.15%。

　　从同期商品住房各户型供销对比来看，除144㎡以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求，特别是90㎡以下户型批准预售量超过销售量20%以上，反映了“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。

　　2、价位结构分析

　　从价位供应结构来看，3000-4000元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的38.29%，比例比去年增长了14.44个百分点，绝对量同比增长133.21%；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量占总供应量的30.88%，比例比去年增长了3.76个百分点，绝对量同比增长65.40%。可以看到，目前长沙3000-4000元/㎡价位段商品住房预售增长明显，表明市场新推出商品住宅主要为3000-4000元/㎡价位段商品住房，预示着明年长沙商品住宅均价将全面抬升至3000元/㎡以上水平。

　　从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的31.56%，比例比去年增长了9.94个百分点，绝对量同比增长87.78%；其次为3000-4000元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.75%，比例比去年增长了7.84个百分点，绝对量同比增长81.98%。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　1、二手房累计交易总量分析

　　2006年，全市二手房成交面积217.79万㎡，成交金额为43.37亿元，成交套数为19218套，与去年同期相比分别增长16.13%、28.66%和12.09%，增幅同比提升了13.46、15.04、-13.04个百分点；其中住宅成交158.97万㎡，成交金额为24.11亿元，成交套数为17929套，与去年同期相比分别增长11.69%、26.28%和9.86%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的72.99%。二手房非住宅共成交58.82万㎡，成交套数为1289套，与去年同期比分别增长39.34%、57.20%。从与去年增幅同比来看，除成交套数增幅同比减小外，二手房成交面积、成交金额增幅同比均有较大幅度增长，表明今年二手房成交中，中高档二手住房、二手房非住宅特别是二手商铺成交有较大幅度的增长。

　　2、二手房交易分区分析

　　分区来看，2006年全市二手房成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交62.62万㎡和50.78万㎡，合计占总量的52.07%，与去年同期相比比例下降1.06个百分点；其中，二手住宅分别成交44.33万㎡和39.91万㎡，合计占总量的53%，与去年同期相比比例下降了1.06个百分点。表明在二手房销售上，雨花区二手住宅销售量相对较大，而芙蓉区二手房非住宅销售量相对较大。二手房成交量最少的是岳麓区，共成交31.21万㎡，占总量的14.33%，但其比例与去年同期相比增长了1.91个百分点。

　　3、二手房累计交易均价分析

　　2006年全市二手房成交均价为1991元/㎡，同比上涨10.13%。其中，二手房住宅成交均价为1517元/㎡，与去年同期相比上涨13.07%；二手房非住宅成交均价为3274元/㎡，与去年同期相比下跌3.20%（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税）。

　　4、典型同质小区二手房交易价格分析

　　2006年二手住房典型小区同质价格均值为1459元/㎡，与去年同期比上涨9.96%。

　　二手住房典型小区同质价格计算样本小区为：望月湖    德政园    国庆新村    广厦新村。 

　　5、房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2006年全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.17：1，比2005年比值减少0.24，房产交易仍以一手房为主，但二手房交易正日趋活跃。各区比值具体见下表： 

　　三、抵押情况统计分析

　　2006年，全市共办理抵押登记手续59190起，抵押面积956.46万㎡，贷款金额192.70亿元，同比分别增长7.88%、2.24%、11.38%。其中，办理个人抵押登记手续57846起，抵押面积647.66万㎡，贷款金额108.00亿元，同比分别增长了7.85%、5.49%、12.31%。

　　2006年，全市共办理在建工程抵押729起，同比增长10.79%；抵押面积430.23万㎡，同比增长66.56%；贷款金额72.67亿元，同比增长57.40%。这一方面反映了今年以来我市房地产开发量较大，抵押面积相应增加，另一方面抵押面积增幅大于取得贷款增幅，表明今年银行加强了对开发贷款的审批，单位面积取得的贷款金额有所减少。

　　四、产权发证情况

　　2006年，长沙市共办理房屋产权发证74201户，产权发证面积1610.16万㎡，同比分别增长0.95%、-2.53%。其中，办理栋证1353栋、615.47万㎡，同比增长32.91%、3.40%。

　　2006年，共办理商品现房转移登记14375起，面积为173.93万㎡，同比分别下降24.06%、24.18%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）。

　　五、2006年长沙房地产市场的基本特点

　　（一）商品住房同期供销总量已基本平衡。2006年商品住房供销比为1.05:1, 商品住房市场已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。但各区供销不均衡，岳麓区、雨花区供销得到同步发展，而天心区供销比差距已超过了50%，已经有较明显的滞销迹象。

　　（二）2006年全市商品房平均价格为2991元/㎡，商品住宅平均价格为2691元/㎡，非住宅商品房平均价格为5468元/㎡，典型住宅楼盘均价为2950元/㎡，较去年同期分别上涨了-1.29%、5.99%、-5.13%、5.24%。四项总体价格指标涨跌互现，价格保持基本稳定，住宅价格涨幅平稳。

　　（三）全年商品住房供应套均面积为109.77㎡，非市场定价类住房供应套均面积为109.81㎡，商品住房实际销售的套均面积106.61㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为32.66%，90㎡以下户型实际销售套数占比为29.54%，与国家宏观政策要求的90㎡以下中小户型应达到70%的比例仍有较大差距。

　　（四）二手房销售量不断增长，销售均价稳步上涨。二手房销售均价涨幅高于全市商品房均价涨幅，反映了商品房市场与二手房市场拥有良好的互动、互补作用。二手房非住宅交易量增幅更大。

　　（五）银行对房地产业的抵押贷款金额总量保持两位数增长，占房地产投资总额的比例为64%；特别是开发贷款达到72.67亿元，增幅达57.4%，占房地产总投资的比重达24.2%。

　　（六）全年个人住房抵押面积达647.66万㎡，占全年一、二级市场交易总面积的71.33%，个人住房抵押贷款金额达108亿，占全年一、二级市场交易金额总量的45.69%。个人住房消费中，利用银行贷款进行转移支付的比例比较高。

　　六、2007年房地产市场发展展望

　　（一）长沙的房地产业从整体上仍将保持持续、健康、稳定发展。

　　由于受长沙市委、市政府新型工业化发展思路、省政府所实施的长、株、潭一体化战略、国家的中部六省崛起的发展机遇等多项发展因素的影响，在未来一段时期内，长沙的房地产业仍将具备较大的发展空间，住宅产业的社会需求仍将保持持续的旺盛，尽管不可避免的要受到国家的房地产业宏观调整政策影响，但由于长沙房地产市场的个性化、地区性特征、比较低的房价等健康的基本面，仍将支持长沙的房地产市场持续、健康、平稳地发展，预计2007年长沙房地产开发投资将达到330亿左右，预售面积将继续保持在700万㎡以上。

　　（二）住房价格将保持持续、稳定的增长，但增幅不会太快，住房供应结构将明显趋向合理，90㎡以下的中小户型所占比例将大幅提高。由于2006年长沙商品房纯住宅的均价为2691元/㎡，在全国大中城市中仍处于较低的水平，按长沙2006年人均收入统计数据，以国家规定的90㎡普通商品住房为计算对象，其房价收入比约为6.30：1，长沙房价仍有一定的增长空间。此外，受国家90㎡/70%调控指标的影响，今年新开工项目大部分明年上市，这就意味着明年将有一大批90㎡以下中小户型集中供应，使我市商品住房供应结构得到明显改善。

　　（三）随着城市住房保障体系的各项措施的进一步落实，特别是明年经济适用住房建设将达到70万㎡，户型全部控制在90㎡以下，价格相对较低，准入控制更加严格，供需矛盾将在一定程度上得以缓解，这将对全市整体房价有一个明显的向下牵引力，有效抑制商品房价较快上涨，住房供应结构将更加合理。

　　（四）外来的品牌开发商和投资财团大举进军长沙房地产市场，加剧了长沙房地产市场的良性竞争，将会促进长沙房地产业发展全面提速、提质，长沙的房地产市场正在从当前的大盘时代向精品时代过渡，房地产开发商的“企业公民”意识逐步增强，住宅品质和社区和谐性将会不断提升，成为牵引我市房价不断上涨的动力源之一。

　　（五）受国家宏观调控政策的影响，银行对房地产开发贷款和个人住宅消费抵押贷款的审批将进一步从严，肯定会影响到明年房地产业开发投资的资金保障和社会购买能力，这也是全国各大中城市房地产业所面临的普遍问题。

　　（六）受2007年1月1日新执行的长沙市房地产交易税收新规定（长地税发[2006]138号）的影响，明年二手房市场的活跃程度将会明显降低，预计明年二手房交易总量将会低于200万㎡。

　　（七）出于市场参与各方对明年中央的房地产宏观调控的后续配套政策和措施的不可预见性，市场的投资热情将会受到一定的抑制，老百姓住房消费观望心态将会有所增强，可能会在一定程度上制约明年房地产业的发展速度。