2006年第一季度长沙市房地产市场形势分析报告

　　2006年第一季度，我市积极贯彻国家关于进一步加强房地产市场宏观调控，稳定房价的指示，加强了对本市房地产市场监管、调控力度。今年以来，长沙市商品房供给、销售量同步快速增长，商品房交易均价出现结构性下降；二手房市场规模不断扩大，成交量、成交均价明显上涨。2006年一季度我市房地产市场主要呈现如下特点：

　　1、从商品房供销情况来看：商品房批准预售面积基本呈上升趋势，销售规模增长较快，住宅市场中普通商品住房占主体地位。

　　2006年一季度，全市商品房累计批准预售79.62万m2，与去年同期相比上升4.22%；其中住宅批准预售73.75万m2，与去年同期相比上升13.54%。同期全市商品房累计销售140.87万m2，与去年同期相比上升6.11%；其中住宅129.89万m2，与去年同期相比上升9.44%，占商品房销售面积的比重为92.21%。商品住宅供销比继续减小，达到近年来的新低0.57：1。其原因一方面是由于市场需求逐年明显增加，存量房销售出现较大幅度增长；另一方面一季度商品住宅批准上市量偏低，也是形成低供销比的主要原因。从目前大量新楼盘的施工进度来看，后面三个季度的供应量预计将远远超过一季度，供销比将有所回升。

　　图1  2001年以来商品房批准预售面积与销售面积对比图

　　图2  2001年以来商品房供销比

　　2006年一季度，单套建筑面积142平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数70.69%，与去年同期相比增长8.09%；142平方米以上的非普通商品住宅销售套数占全市总套数29.31%，与去年同期相比增长12.33%。全市住宅显示出很强的产品差异性，但普通商品住宅需求仍居市场主导地位。

　　2、从月末累计可售面积来看：可售面积逐月下降，存量房销售增长迅速。

　　2006年一季度，全市商品房月末累计可售面积为512.72m2，比上年同期增涨10.66%，其中，商品房住宅月末累计可售面积为435.58m2，比上年同期增长9.46%。但对比去年年底累计可售面积来看（2005年年底累计可售面积为589.19万m2），面积明显下降，同期商品房批准预售量仅为实际登记销售量的一半，表明存量房销售非常活跃。

　　3、从住宅销售量的区域构成来看：全市各区销售量构成有了新的变化，开福区首次跃居销售量排行榜榜首。 

　　从2006年一季度各行政区住宅销售面积分布来看，河东开福区、芙蓉区、雨花区销售量均占全市销售总量的20%以上，仍是长沙传统置业主流区域；特别是开福区住宅成交达32.89万m2，占总量25.19%，交易量首次上升至长沙市商品住宅销售面积排行榜第一位，表明北城房地产正逐步升温，成为长沙居民置业的又一热点区域。

　　图3  2006年一季度商品住宅成交比例图

　　4、从商品住宅销售的产品性质和户型来看：定向开发销售量仍占据一定比重，普通住宅需求以改善居住条件需求为主。

　　2006年一季度，市场上120-150m2这一区间户型交易套数占1/4多，究其原因，是因为其中有相当一部份属于定向开发商品住宅。从其他户型成交比例来看，我市除60-80m2交易套数较小外，其余均占销售总量的10%以上，说明目前我市市民对于80m2以下小户型需求减少，而对于80m2以上普通商品住宅需求有所增长，这就表明了我市住房需求主要以改善住房条件需求为主，正逐渐从满足温饱向追求舒适迈进。

　　图4  不同套型新建商品住房供求结构表（登记销售）

　　5、从商品房价格来看：总体呈上涨趋势，住宅价格结构性涨幅差异明显。

　　2006年一季度，全市商品房平均价格为2903元/m2，与去年同期相比上涨4.27%，但相对于2005年年底却下降了4.19%；其中，商品住宅平均售价为2594元/m2，与去年同期相比上涨7.84%，相对2005年年底小幅上涨了2.17%（不含单位集资建房、定向开发和经济适用房销售量。包含以上类型，全市商品房综合均价为2568元/m2，与去年同期相比上涨7.61%；其中，商品住宅平均售价为2307元/m2，与去年同期相比上涨11.37%）。

　　从2006年一季度商品房价格变动情况来看：

　　（1）商品房平均价格逐月有所下降，低价位房屋成交量较大。

　　从2006年一季度商品房销售价格走势来看，截至2006年一月底、二月底、三月底商品房均价分别为3002元/m2、2929元/m2、2903元/m2；商品房住宅均价分别为2633元/m2、2600元/m2、2594元/m2，商品房、商品房住宅均价呈逐月下降趋势，但从一季度商品房销售情况来看，低价位房屋成交量较大，全部成交商品房住宅（含单位集资建房、定向开发和经济适用房）中60.93%的成交面积成交价低于2500元/m2，其中又有41.20%的成交面积成交价低于2000元/m2，导致一季度商品房成交均价出现结构性下降。

　　图5  长沙市近半年来全市商品房、商品住宅平均销售价格走势图

　　（不含单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　（2）住宅价格上涨中存在产品结构差异，普通商品住宅涨幅大于非普通商品住宅。

　　从住宅的产品结构上看，占全市销售总套数70.69%的单套建筑面积142平方米以内的普通商品住宅，价格与去年同期相比上涨19.51%；而占全市销售总套数29.31%的单套建筑面积142平方米以上的非普通商品住宅，价格与去年同期相比增长1.00%。普通商品住宅涨幅大于非普通商品住宅，表明我市房地产市场正处于快速成长时期。

　　（3）住宅市场价格结构基本合理，中低价位的普通住宅居主导地位。

　　从住宅销售价位的结构来看，2500元/m2以下的中低价位住宅面积占销售总面积的60.93%，成交套数占55.61%；4000元/m2以上的价位住宅面积占2.74%，成交套数占2.70%，中低价位商品住宅销售仍占据绝对比例。并且从成交面积、成交套数比例来看，普通价位商品住房以2500-3000元/m2价位的房屋销售量较大，其成交面积、成交套数均达到了长沙商品房住宅成交量的1/4强，取代2000-2500元/m2价位段商品住房位置，成为市场交易中坚。

　　图6  2006年一季度住宅销售价位结构

　　6、从二手房交易情况来看：二手房交易规模不断扩大，成交面积继续上升，二手房价格涨幅超过商品房价格涨幅。

　　2006年一季度，全市二手房成交面积42.39万m2，成交金额为9.42亿元，成交套数为3453套，与去年同期相比分别上升38.22%、108.90%和5.27%；其中住宅成交29.78万m2，成交金额为4.42亿元，成交套数为3292套，与去年同期相比分别上升9.59%、22.92%和2.65%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的70.25%。二手房交易规模不断扩大，成交金额大幅上升，长沙二手房市场日趋活跃。

　　分区来看，2006年一季度全市二手房成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交16.99万m2和10.01万m2，合计占总量的62.84%；其中，二手住宅分别成交8.22万m2和9.21万m2，合计占总量的57.57%。芙蓉区、雨花区二手房成交总量占长沙市总交易量的三分之二，表明芙蓉区、雨花区二手房市场发展较快。二手房成交量最少的是岳麓区，共成交4.21万m2，占总量的9.80%。

　　图7  2006年一季度二手房、二手房住宅成交面积比例图

　　一季度全市二手房成交均价为2223元/m2，与去年同期相比上涨51.14%；其中，二手房住宅成交均价为1484元/m2，与去年同期相比上涨12.16%，二手房价格涨幅超过同期商品房价格涨幅，其原因主要是由于商业用房、综合用房、其他类型商品房等非住宅用房成交量较大（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税，不排除交易过程中存在一定的瞒价行为）。

　　图8  近一年来长沙市二手房住宅销售均价走势图

　　7、从商品房与二手房成交对比来看：比值有所降低，二手房市场仍亟待发展。

　　从成交面积上看，2006年一季度全市住房一、二级市场交易量之比为3.29：1，与去年年底对比降低了0.12，但与国际上衡量房地产市场成熟程度的参考指标1：1还有很大差距。各区比值具体见下表：

　　从各区比值来看，岳麓区、开福区房地产交易以一手房（商品房）为主；雨花区、芙蓉区、天心区一、二手房交易量之比均低于全市平均值，二手房市场发展速度较快。

　　纵观2006年一季度，我市房地产市场总体运行是理性的、平稳的、健康的，保持了一个良好发展开局。但从目前大量商品房施工进度来看，后面三季度商品房供应量将远超一季度，多个大盘将先后上市，长沙房地产市场将做出何种反应，仍将拭目以待。