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预售许可证公布（2004年11月1日～12月31日）（略） 国内快讯 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 一、四大地产新政2005年1月实行 刚刚过去的2004年是充满刺激与悬念的一年，诸多地产政策的实施，让不少开发商着实感到了政策利剑的锋利，进入2005年，尚未完全喘过气来的开发商们，又将迎来新的考验。从2005元月起，４大地产新政将正式实施。 法院封房设立禁区 依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，从１月１日起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。 这条司法解释的出台体现了对于弱势群体的人文关怀。湖南省律师协会房地产业务委员会委员文颖律师解释说，以往在购房过程中，消费者往往处于信息不对称的弱势地位，有时在不知情的情况下购买了抵押房，造成极大损失。而这次将要实行的新规定，相当于为购房者系上一根保险带，可以更好地保护自己的权益。 土地有偿使用费先缴后分 根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，２００５年１月１日起，国家对土地有偿使用费将实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。 房贷月供微升 ２００４年的１０月底，加息成为最令业界震惊的新闻，中国人民银行突然宣布从当日起上调金融机构存贷款基准利率０．２７％，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。根据个人贷款的有关合同约定，从１０月２９日以后申请的新贷款，将按照新利率执行，而老贷款则从２００５年１月１日起上调利率。 拍卖市场更加规范 从１月１日开始，由商务部制定的《拍卖管理办法》将正式开始实施，该办法分别对拍卖企业的设立、变更和终止，外商投资拍卖企业，拍卖从业人员及拍卖活动，监督管理，法律责任等作了明确规定。 在这次实施的《管理办法》中明确规定，“禁止恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金，甚至不收取佣金或给予委托人回扣等手段竞争拍卖标的”及相应的处罚措施。业内人士认为，这将促进长沙土地拍卖市场和房产拍卖市场的正常发展。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 二、最高人民法院出新规为业主购房再上一道保险 最高人民法院日前出台了一则新的司法解释，引起了银行界的广泛关注，很多银行更因此酝酿提高个人住房抵押贷款的门槛。据悉，这则新规将于2005年1月1日起执行，整个规定中最引人注目的是条款六与条款十七。其中，第十七条规定：如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。律师界人士表示，这无疑为业主购房再上了一道“保险”。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 三、建设部宣布2020年全面建设小康社会居住目标 第一项指标：城镇人均居住进驻面积35平方米。每套住宅平均面积在100～120平方米左右； 第二项指标：城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平米，保障面达到98%； 第三项指标：农村人均住房建筑面积40平方米，平均每套住宅占地面积达到140平方米； 第四项指标：城镇住宅成套率达到95%； 第五项指标：城镇先进住宅节能发展超过80%。因为主要的是对先进的住宅达到一个标准就是80%，到2020年要大力发展节能住宅； 第六项指标和第七项指标：与住宅智能化有关系，每个国家的选择指标都不一样，不能根据现有的国情，有中介机构做了一个测算，从智能化综合配套里面，评价为两个指标，城镇先进住宅安保智能化率为60%，另外一个是网络信息化率达到75%； 第八项指标：城镇住宅的居住品质不断提升。如实现与环境、建 筑与环境的协调发展，北方地区全面冬季供暖覆盖率达到99%以上等； 第九项指标：农村钢混，转换住宅结构比重达到94%。 第十项指标：城市供水普及率达到95%。 第十一项指标：城镇用电普及率达到85%。 第十二项指标：城镇污水处理率达到75%。 第十三项指标：城镇生产垃圾无害化处理率达到55%。 第十四项指标：农村家庭安全可饮用水达到90%。 第十五项指标：农村家庭洗澡设施配套率达到50%。 第十六项指标：农村家庭厕所比例达到30%。 第十七项指标：城市人居公共绿地面积8平方米。 第十八项指标：新建住宅区物业管理的覆盖率达到95%以上。 第十九项指标：社区居民公共服务便利程度普遍提高。 第二十项指标：交通便捷居住小区距离公交车站的距离最远不超过500米，运行频率合理，等候时间不超过20分钟。 第二十一项指标：居住消费支出比例达到25%。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 四、土地有偿使用缴库方式改变 实行先缴费后批地 土地有偿使用费拖欠现象可望解决。近日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发出《关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，《通知》的最大变动在于，改变了土地有偿使用费现行缴库方式，将“先分后缴”改为“先缴后分”。 按照法律规定，不论是中央的还是地方的，新增建设用地土地有偿使用费必须足额收缴到位之后，才能批地。但是现实中，全国大部分地区存在欠缴问题，某些省份欠缴严重，甚至出现应缴地方财政的70％一分未缴的情况。这跟以前“先分后缴”的缴库方式有关。以前中央和地方两条线，互不摸底，各缴各的。其结果不仅是公共收入减少，而且该缴的不缴或少缴，助长了“圈地”之风。 按照新的规定，自2005年1月1日起，土地有偿使用费实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门就地全额缴入国库。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30％逐级上划中央总金库；将库款70％的部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划解。未按规定足额缴交土地有偿使用费的，不予办理新增建设用地手续。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 五、房地产信息将通过媒介公布 2005年1月11日建设部有关负责人表示，建设部积极推动房地产市场信息系统建设，加大房地产市场透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。今后要通过网络、报纸、杂志、广播等媒介，将一些基本的房地产市场信息向社会发布，并提供公开查询功能。 将分散信息有机整合起来 为充分发挥信息对房地产市场发展和宏观调控工作的引导作用，房地产市场信息系统建设的基本工作思路是以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的信息系统。 在此基础上，通过数据的分析和历史的比较，及时发现市场运行中存在的问题，准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控对策；通过市场信息的发布，增加房地产市场的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。 信息系统包括三个层面 整个房地产市场信息系统包括以下三个层面：基础数据层。主要目的是从房地产市场和相关部门的业务管理系统中采集房地产市场信息。包括从施工许可管理、房地产开发项目手册备案管理、商品房预售管理（网上售房）、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务管理系统提取信息，预留有从规划、土地、金融、统计等相关部门提取相关信息的数据接口，并进行数据质量监控和标准化处理。 数据处理层。主要目的是对基础数据层提供的多源数据进行分类、存储和统计。包括：房地产市场数据分类、存储、备份、统计、数据挖掘、楼盘表、数据转换等数据组织、处理功能。 数据服务层。主要目的是为信息使用者提供各种数据交互平台。包括生成各种统计报表、房地产市场信息发布、政府决策分析、市场运行分析、政府政策法规发布、数据上报、各种指数发布以及其他数据服务等。 信息公开引导理性投资消费 要通过网络、报纸、杂志、广播等媒介，将一些基本的房地产市场信息向社会发布，并提供公开查询功能。重点发布当地不同区位商品房、存量房的可售（租）套数、套型、面积及已售（租）套数、面积、户型、实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等即时的市场供求信息，引导市场理性投资和消费。 同时，鼓励有关房地产中介机构、科研院所、大专院校的专家学者参与房地产市场监测、评价方法与指标体系研究等科研活动。建立和完善房地产市场形势分析专家会议制度，定期组织有关部门负责人和专家，根据房地产市场信息系统提供的有关市场信息，对市场运行情况进行评价，引导对房地产市场形势的正确舆论导向。在翔实的市场数据资料的基础上，逐步建立和完善科学的房地产市场价格分析体系，淘汰简单平均的价格分析方式，实现价格指数分析、典型楼盘同质跟踪比较等价格分析方式。 规范房地产市场信息数据采集 这位负责人表示，建设部积极采取措施规范房地产市场的信息数据采集工作，数据采集范围覆盖以下各类市场活动：增量与存量、买卖与租赁、住宅与非住宅、城市和乡镇。新增商品房预售前的数据采集应主要通过房地产开发项目手册备案、房地产开发企业信用档案管理、建设工程施工许可等环节实现。采集 的数据应包括开发项目立项、规划、用地、拆迁补偿、安置、开工、施工、竣工、规划变更、许可预售面积、户型、预售报价（供应价格）等方面的信息。 新增商品房预售及预售后的数据采集应通过商品房预售许可管理环节，以建立楼盘表的方式整合，并通过预售合同联机备案业务管理系统，实现数据的实时采集、更新。采集的数据应包括新增商品房项目供应总量（套数、面积）、供应结构（区位、用途、户型）、供应价格，以及每套商品房的实时状态，如位置、面积、户型、是否预售、是否抵押、是否查封、预售成交价格、成交时间，以及当日成交总套数、面积、价格等信息。 存量房转让、房屋租赁、全社会存量房屋等市场数据采集应主要通过房地产转让、房屋租赁业务管理及房地产中介业务管理系统实现。采集的数据包括存量房区位、用途、面积、户型、是否抵押、是否查封、成交价格或租金、成交时间等信息。其中，存量房转让和房屋租赁信息还应当通过在本地选择若干家业务量较大、运作规范的中介机构实现定点采集，以补充业务管理系统数据的不足。 银行贷款、土地供应、规划立项、城镇人口变动、国内生产总值增长、物价指数、收入水平等信息采集应通过与金融、土地、发展改革、规划、统计等相关部门的协作来实现。 这位负责人说，还应建立系统信息采集配套补充机制，通过委托有关单位和机构进行抽样调查，加强对房地产市场的监测，定期形成市场分析监测报告，报政府及有关部门，为宏观决策提供参考。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 六、首部住宅性能国家标准将出台 住宅性能划分 A类：性能好的住宅(其中1A为实用型，2A为舒造型，3A为高舒适度) B类：性能达不到A级标准但仍可居住的住宅 C类：性能不适宜居住的住宅 我国《商品住宅性能评定方法和指标体系》征询意见已于2004年12月结束。这一由建设部和国家质量技术监督局联合发布的国家标准，对居住房屋等级将有一个明确的说法。 这是我国首部对住宅性能进行评价的标准，明年可望正式实施。 对于普通老百姓而言，就住宅质量问题和发展商交涉，往往处于下风。国家标准使居住者有了维权的依据。这一标准将住宅性能划分成适用、安全、耐久、环境和经济性能五个方面。 在意见征求稿中，标准对住宅性能划分的各项指标都有明确的界定。如住宅适用性能的评定，《标准》规定应包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个评定项目，满分为300分。而隔声性能得25分，评定内容包括楼板和墙体的隔声性能以及管道的噪声量。又如，住宅安全性能的评定，应包括结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制5个评定项目。《标准》还特意加入了住宅经济性能的评定，包括节能、节水、节地、节材4个项目。标准专门将厨卫设备，给排水设备与设施四个方面列出来，将以前建筑易含混的项目进行量化，并对房屋抗震，外墙设计使用年限，防盗门等级等进行明确。 申请住宅性能认定，具体评审由建设部组织专家打分，开发商采取自愿申请的方式。建设部有关人士表示，《标准》整体指标一共272项，达到850分以上才有可能达到3A级。《标准》的出台，关键是让居住者有一个知情权，通过第三方公正评价，来为消费者把关。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 省内快讯 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 一、长沙城建2005年着重开福区 2004年12月17日上午，省委常委、长沙市委书记梅克保在对西南环线和东北环线进行全面考察后，又马不停蹄来到开福区调研工作。关于开福区未来的发展方向，梅克保指出，开福区发展要抓住霞凝港的兴建和火车货运北站搬迁的机遇，发展与物流相关的工业。梅克保透露，明年长沙城市建设的重点将放在开福区，重点建设好新河三角洲，将湘江风光带向北延伸到捞刀河出口，将开福寺建成旅游商贸区。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 二、湖南开通首个“网上业务洽谈室” 2004年12月30日，湖南首个“网上业务洽谈室”在长沙房地产信息网上开通。这标志着“永不落幕的网上房交会”走进了市民生活。据悉，管理员通过“网上业务洽谈室”，可以跟任意一个访客主动交流；房地产商通过“网上业务洽谈室”，可以在线接待任何一个访客的咨询和业务洽谈请求；而且，管理员可以将有需求的访客直接在线转交给租用“网上业务洽谈室”的房地产商。目前“网上业务洽谈室”正在试运行中，将来会根据市场情况提出“在线接待、楼盘咨询、二手房服务、租赁服务、政策咨询”五个管理员接待室。该网站负责人表示，管理员接待室和房地产商业务洽谈室的建立，实现了长沙房地产信息网和房地产商与市民的零距离接触，彼此之间可以使用包括语音、视频在内的即时通讯交流，长沙房地产业的信息互动交流将因此效率倍增。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 三、长沙市产权办理提速 仅需15个工作日 从长沙市房屋产权管理局获悉，长沙市房屋产权登记业务办理时限从2004年12月15日起全面提速。提速最多的业务类型，办结时限可在原基础上缩减5个工作日。提速后，权属清楚、资料齐全的初始登记时限由原20个工作日缩减为15个工作日；转移登记时限由原20个工作日缩减为8个工作日；变更登记时限由原20个工作日缩减为10个工作日；遗失补证由原20个工作日缩减为5个工作日。长沙市房屋产权监理处负责人对记者表示，该处从理顺内部管理着手，调整工作流程，精简审批环节，完善法规制度，强化服务意识，加大科技投入，将业务提速作为提高政务公开效能，提升窗口形象的重点工程。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 四、2004年长沙市房地产中介协会会员大会隆重举行 2004年长沙市房地产中介协会会员大会于2004年12月30日在长沙市房屋产权管理局7楼会议室召开。 长沙市房屋产权管理局副局长、中介协会会长魏建超，长沙市房屋产权管理局产权市场处处长吴良斌，长沙市房屋产权管理局产权市场处副处长、中介协会秘书长魏金平等领导出席了此次会议。 会议的主要议题是竞选下一届的长沙市房地产中介协会副会长单位并学习《长沙市房地产中介协会章程》。魏建超副局长在会议上做了重要讲话。 会议选举并产生了7家副会长单位。会后长沙市房屋产权管理局领导和新任副会长单位代表合影。 7家副会长单位： 湖南省正大行房地产代理有限公司 湖南建安房屋投资有限公司 湖南港恒置业代理公司 长沙新环境房地产经纪有限公司 长沙市置业通房屋中介有限公司 湖南信保投资咨询有限公司 长沙银典房地产经纪有限公司 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 五、湖南省建设工程招标投标协会成立 经省民政厅批准，由155家单位会员和150位个人会员组成的湖南省建设工程招标投标协会2004年12月8日在湖南宾馆举行成立大会。该协会旨在规范建设工程招投标市场秩序，促进建筑业有形市场的健康发展。协会涵盖了我省14个市州的招投标监管部门和部分建设设计施工单位、高等院校、招标代理公司。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 六、湖南2005年元旦起将实施新物业服务收费管理办法 从2005年1月1日起，湖南将实施新的物业服务收费管理办法。新办法首次在全省范围内统一实施分等级收费政策的同时，还对老百姓关心的装修时该不该交管理费、空置房要不要交物管费等热点问题进行了解答。 据省物价局服务价格处的解答，新发布的物业服务收费管理实施办法明确规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因为开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 物业验收合格后，已办理入住手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理入住手续，物业买受人无正当理由，拖延办理入住手续的，物业管理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收，由物业买受人交纳。 根据新办法的规定，物业管理企业按照住宅室内装饰装修管理服务协议可向业主收取四项费用：装修管理服务费、装修垃圾清运费、出入证件工本费、装修押金。 提醒：除上述费用外，物业管理单位不得再收取诸如电梯使用费、楼道维护费等与装修相关的其他任何费用。另外，元旦起，禁止物业管理企业向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。 新办法规定，住宅区前期物业管理的公共性物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的前期物业管理住宅区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。同时，对同一物业管理区域内相同的物业，物业管理单位不得区分业主身份实行不同的收费标准。目前部分政府福利、微利房小区对不同业主实行的不同的收费标准，应当取消。 按照新的收费管理实施办法，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 同时，省物价局公布了《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》，分四个等级收费，每个等级均从基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六个方面规范了服务内容和标准。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ |