建住房[2004] 132号文      

　　各省、自治区建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于印发2004年全国整顿和规范市场经济秩序工作要点的通知》（国办发［2004]42号）精神，我部制订了

　　《2004年整顿和规范建筑与房地产市场秩序工作意见》，现印发给你们，请遵照执行。

　　附件：

　　2004年整顿和规范建筑与房地产市场秩序工作意见

　　2004年整顿和规范建筑与房地产市场秩序总的要求是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十六大、十六届三中全会和中央经济工作会议精神，认真落实《国务院办公厅关于印发2004年全国整顿和规范市场经济秩序工作要点的通知》（国办发［2004］42号）的要求和部署，坚持树立科学的发展观和正确的政绩观，坚持综合治理、标本兼治、强化监督、狠抓落实。紧紧抓住建设领域关系人民切身利益的突出问题，以解决拖欠工程款和农民工工资、加强工程安全和质量监管、加大城镇房屋拆迁违法违规行为督查为重点进一步推进整顿和规范建筑与房地产市场秩序工作，促进国民经济持续快速协调健康发展，维护社会稳定。

　　一、进一步整顿和规范建筑市场秩序

　　（一）明确目标，确保按期完成工程款清欠任务O各地区、各部门要按照《关于建设领域解决拖欠工程款问题工作方案》和《关于组织开展建设领域拖欠工程款情况调查制定还款计划的通知》明确的目标任务，即“从2004年起，用三年时间解决拖欠工程款问题；用一年半时间解决拖欠农民工工资问题；用一年时间，建立起比较完善的防止拖欠问题的机制”。在摸清拖欠工程款底数的基础上，结合实际情况，制定和完善清欠工作计划和分阶段实施的目标措施，明确责任分工，强化督促检查，努力完成清欠任务。

　　要严格建设项目审批管理从源头上防止产生新的拖欠。对资本金不足的项目，后续资金来源没有保障的项目，不批准其立项及办理规划、施工许可。对于拖欠工程款拒不改正的企业，要停止其新建设项目的审批。要建立和完善防止拖欠问题的各项制度。要充分发挥信用约束和行业自律的作用。

　　要积极改革现行的农民工工资支付办法，采取按月支付、按工作量支付、按工程进度支付相结合的工资支付方式。建立有效的监管体系，加强监督检查；监控农民工工资支付情况，并将企业支付工资情况与企业资质、投标资格等挂钩，禁止有拖欠农民工工资的企业垫资承包新的工程。大力发展成建制劳务企业，强化劳动合同管理。建立投诉举报制度，大力开展法律援助彻实维护农民工的合法权益。

　　各省、自治区、直辖市每半年向国务院办公厅报告一次清欠工作进展情况。建设部将会同有关部门每半年对清欠工作进度较慢的地区进行一次检查，井将检查结果向各地通报。对工作进展缓慢、清欠不力的地区，报经国务院同意后于以通报批评；对恶意拖欠或采取种种方式逃避还款责任的违法违规业主或企业，要严肃查处，取消相应资格或资质直至清出建设市场，触犯刑律的，要依法追究其刑事责任。

　　（二）开展政府工程项目建设管理改革试点工作。各地要在学习借鉴湖北、深圳、厦门、上海等地经验的基础上，按照《建设部关于对湖北省建设厅就政府投资工程管理试点工作指导意见的请示的批复》的要求，选择一、两个城市，进行政府投资工程项目建设管理改革试点工作，强化对国有投资工程招标投标活动的监管，取得经验后逐步推广。对非经营性政府投资工程项目，要按照“建设、监管、使用”分开、政事分开和实施相对集中管理的原则，加快推行“代建制”，建立权责明确、制约有效、科学规范、专业化管理和社会化运作的管理体制及运行机制。

　　（三）逐步建立工程款支付担保体系。建设部将会同有关部门制定《关于在房地产开发项目中推行业主工程款支付担保制度的规定》和快于在政府投资工程中推行担保制度的规定》，逐步推行以业主工程款支付担保为主要内容的工程担保制度。

　　各地要根据本地区的实际情况，开展推行工程担保制度的试点工作。要积极与有关部门协调，抓紧制定有关法规或规范性文件，依法在政府投资工程、房地产开发项目以及其他建设项目中推行工程担保制度。要加强与银行等金融机构的合作，积极培育和发展专业担保公司，形成规范有序的担保人市场。要培育和发展独立的征信机构，建立动态的资信数据库，为担保人的授信提供可靠的依据。

　　（四）继续加强有形建筑市场建设，规范招标投标行为。各地要继续抓好有形建筑市场建设，为规范招标投标活动提供基础保障。对不按规定进行市场脱钩工作，仍与招标投标监管机构有经济关系，或存在收费行为不规范等问题的有形建筑市场，要限期整改，严肃处理。要努力提高有形建筑市场运行和管理水平，改善场内交易设施和条件，建立健全公开办事、招投标监管等各项规章制度，加强对评标专家和内部人员的管理，完善计算机管理系统，实现对工程招标投标全过程数字化监控管理，切实提高办事效率和服务质量。

　　二、强化和规范工程质量与安全的监督管理

　　（五）规范质量监督管理，提高队伍素质。要着力解决不同部门、不同专业工程质量监督内容不统一、工作模式不统一、人员素质要求不统一的问题，建立统一的监督执法体系和工作协调机制，推进工程质量的监督管理规范化工作。建设部将与铁路、交通、水利等部门协商，出台《建设工程质量监督管理规定》，明确监督机构和人员的条件、职责和监督职能。各地要认真贯彻《工程质量监督工作导则》和《关于提高住宅工程质量的若干意见》肥提高住宅工程质量作为重点工作抓紧抓好。

　　（六）完善施工图审查制度，加强对设计质量的监督。建设部出台《房屋建筑与市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》，规范审查机构、审查人员行为和施工图审查内容、深度、工作程序等，使施工图审查制度真正发挥对勘察设计质量的监督作用。各地要结合施工图审查工作，尽快建立起《勘察设计质量信息监督业务系统》，以提高质量管理的信息化水平。

　　（七）加强监理质量的监督，规范工程质量检测管理，指导地质灾害易发地区的工程建设。建设部将针对监理企业履行质量责任实际情况，开展对监理企业履行质量责任的专项督查。研究制定《建筑房屋与市政基础设施工程质量检测管理规定》和《地质灾害易发地区工程建设导则》，加强山地、滑坡地区工程建设质量安全的监管．指导地质灾害防治工作。

　　（八）加强村镇工程质量安全监督管理。建设部将制定《关于加强村镇建设工程质量安全监督的若干意见》，明确村镇质量安全监管机构、经费，执法部门，技术力量的条件和职责，规范监管工作。各地在加强村镇工程质量安全监督管理中，要与现行的集镇管理体系结合起来，充分发挥村民委员会等已有机构的作用，建立巡查制度。推动有条件的地区将现行质量安全管理体系延伸至村镇建设管理中。

　　（九）建立和完善建筑施工企业安全生产许可制度。各地要按照《建筑施工企业安全生产许可证管理规定》（128号部令），制定实施细则，严格建筑市场安全准入管理，明确建筑施工企业安全生产许可证颁发的范围、主体、对象、程序、条件以及法律责任。

　　（十）加强建筑施工企业安全人员考核。各地要认真落实《建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核管理暂行规定》（建质［2004」59号）精神，按照建设部统一部署，抓紧抓好“三类人员”的培训考核，落实“三类人员”的任职资格。

　　（十一）配合开展建材市场专项整治。各地要按照国家质量监督检验检疫总局、发改委、建设部、公安部等9部委联合颁发的《关于深入开展建材市场专项整治工作的通知》要求，积极配合开展对地条钢的查处，进一步净化建材市场。

　　三、严格城镇房屋拆迁管理．全面规范房地产市场秩序

　　（十二）明确城镇房屋拆迁管理工作目标。要认真贯彻《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）精神，明确城镇房屋拆迁管理工作目标。实现今年全国房屋拆迁总量比去年明显减少；城镇房屋拆迁中群众上访量比今年上半年有明显下降，拆迁中的恶性事件基本杜绝；新拆迁项目的纠纷基本得到控制；到2005年底，房屋拆迁中逾期安置等遗留问题基本得到解决。

　　（十三）强化城市规划监督管理。建立健全涉及房屋拆迁特别是旧城成片改造项目的规划方案的公示、听证及行政审查批准制度，确保相关利益人的知情权、参与权。严格拆迁范围，对能够满足居住功能要求的房屋，在完善配套设施基础上尽可能保留；对近几年合法新建的房屋，不得随意改变规划安排拆迁；严格限制对历史建筑和历史文化街区保护范围内房屋的拆迁。

　　（十四）加强拆迁计划管理，合理控制房屋拆迁规模。会同国家发改委指导地方做好拆迁中长期规划和年度计划的编制和审批工作，对前几年拆迁规模过大、纠纷矛盾突出的市县，要进行总量控制，调整计划，确保今年全国城镇房屋拆迁总量比去年有明显减少。

　　（十五）制定和完善有关政策。指导督促各地对违章建筑及手续不全的房屋进行全面清理认定，明确政策，依法该拆除的要拆除，该补办手续的要补办手续，防止矛盾和问题集中到拆迁时发生。督促各地按照《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电［2003］42号）和国办发［2004］46号文件精神，对拆迁住宅改非住宅房屋的，要明确政策，适当补偿，以缓解拆迁纠纷。加强与国土资源部的沟通，研究集体土地上房屋拆迁有关政策措施，特别是城乡结合部、城中村改造中房屋拆迁补偿问题。积极协调有关部门，加强对拆迁中弱势群体的保障制度建设，综合运用最低收入保障、失业保障、最低补偿标准和经济适用住房、定向商品房，廉租房等政策措施，确保被拆迁居民中困难家庭的基本居住需要。

　　（十六）全面排查，妥善解决拆迁历史遗留问题。各地要对因拆迁引发的矛盾纠纷进行全面排查，实行省、市、县联动，找出原因，制定解决方案，落实责任单位和责任人，限期解决。坚持把问题解决在基层，解决在当地，解决在萌芽状态。建立拆迁违规违法案件处理责任制，对群众上访反映的问题或上级部门督办的信访案件敷衍了事的，要给予通报批评，造成后果的要追究责任。会同监察部加强对重点地区和重点案例的督查。重点查处政府部门程序违法违规、擅自扩大拆迁规模，滥用行政权力强制拆迁造成严重后果，在政府项目中故意拖欠、挤占。挪用拆迁补偿资金或采取行政手段降低拆迁补偿标准直接侵害拆迁居民利益的行为，情节严重的，要给予党纪政纪处分。

　　（十七）规范拆迁管理行为，强化拆迁监管。全面推进拆迁管理规范化，落实拆迁办事公开。拆迁资金监管、行政裁决听证、行政申请强制拆迁听证、拆迁计划管理等各项制度；修订《城市房屋拆迁单位资格管理规定》，严格市场准入。制定查处城镇房屋拆迁中违法行为的有关规定。按照《行政许可法》要求，对拆迁管理体制进行规范和调整。加强《条例》和有关房屋拆迁规章的执法检查。对与《条例》不一致的地方性配套法规、规章，要限期完成修改工作；严重侵害被拆迁人合法权益的相关条款，要立即停止执行。对以会议纪要、领导批示替代法定要件发放许可证的，违规下放拆迁许可审批权的，拆迁管理部门未与拆迁公司、评估公司等相关企业脱钩的，拆迁管理部门及其工作人员直接参与拆迁经营活动的，要坚决纠正＼严肃查处。

　　（十八）继续查处房地产开发建设环节的违法违规行为。要严格执行《土地管理法》有关规定，对非法占地、私下协议圈占使用集体土地，未按约定条件和期限开发利用土地，以及房地产开发企业抽逃注册资本（金）和项目资金等行为，继续进行整治和查处。对未取得施工许可证擅自施工的、擅自变更规划内容的房地产开发建设项目，要依法予以纠正，严肃查处。

　　（十九）进一步整顿房地产交易环节的违法违规行为。要依法查处房地产开发企业在商品房面积计算特别是分摊面积中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。要加强对房地产合同的监管，依法查处合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。要加强商品房预售管理，对未取得预售许可证擅自预售商品房的，要责令停止并依法予以处罚a要配合工商部门加强对房地产广告的监管，依法查处违规发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的行为。

　　（二十）加大物业管理中的违法违规行为整治力度。要加强对物业管理企业的监督管理。严格实行物业管理企业资质管理制度，未取得资质证书的，不得从事物业管理服务活动。物业管理企业不按照物业服务合同约定的内容和标准提供相应服务的，要依法承担责任。任何部门、单位和物业管理企业均不得挪用物业共用部位和共用设施设备专项维修资金；挪用专项维修资金的，由房地产行政主管部门追回，并依法予以处罚。对未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房、公共建筑和共用设施用途的，房地产行政主管部门应当责令其限期改正，并依法予以处罚；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　四、加强法制和借用制度建设

　　（二十一）建立和完善法规体系。要建立和完善法规体系，为依法整顿和规范市场提供法律依据。按照全国人大和国务院的要求，进一步做好《建筑法》修订准备工作。尽快修改《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》等部门规章。研究制定房地产经纪管理规定．规范房地产中介行为；建立商品房销售价格和收费公示制度，增强商品房销售中价格和收费的透明度，切实保护消费者的知情权；推行按套或套内建筑面积计价销售商品房，出台有关办法和相应配套措施。

　　（二十二）认真贯彻《行政许可法》。要按照《行政许可法》的要求，加快建立和完善相关行政审批制度，认真清理行政许可项目，规范建设行政主管部门的行政行为，提高行政执法水平，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

　　（二十三）加快信用体系建设。要加快建立和完善建设领域信用档案系统，完善网上公示制度，促进诚信制度的建立。要将各有关部门和执法机构对企业和专业人员的处罚决定、不良行为记录和履行合同的情况载人数据库，并在网上公布，发挥信用约束和失信惩戒机制的作用，规范市场主体行为。积极推行电子政务，实行政务公开，将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准等内容在网上公示，接受社会监督。