2008年上半年长沙市二手房市场发展报告

　　□ 长沙市房产研究中心副主任  陈敦旭

　　二手房市场是房地产市场的重要组成部分，是实施住房保障的有效途径。搞活二手房市场有利于显化市场价格信号，反映房地产市场波动状态，同时可以优化住房资源配置，改善房地产市场的供应结构，完善住房市场体系，形成梯级消费，从而多渠道改善居民居住条件，最终推动整个房地产市场的健康发展。

　　一、当前长沙市二手房市场总体运行特征

　　（一）从二手房买卖市场交易量来看

　　近几年来，长沙市二手房市场发展波动较大。近年来，长沙市二手房市场发展波动较大。2003年开始，长沙市二手房市场迎来了快速发展时期，成交量大幅提升，成交面积都得到大幅度增加，最高增幅达到78.63%。从2005年开始，二手房市场开始出现萎缩，二手房市场交易量进一步萎缩，2007年销售套数仅增长2.04%，而成交面积出现了负增长。进入2008年，二手房市场增长幅度进一步放缓，今年1-6月份，销售套数为7164套，成交面积82.61万平方米，与去年同期相比分别减少21.62%和23.73%。由此可见，二手房交易市场发展受到严重制约。（见图1、2）

　　（二）从二手房价格来看

　　在经过了2004年的波动之后，二手房交易价格从2005年开始进入了快速增长阶段，增长幅度一直保持在10%以上，特别是进入2007年以后，二手房交易价格增长幅度超过20%，长沙市二手房市场价格涨幅开始加速。2008年1-6月二手房交易价格为2580元/m2，同比上涨15.46%。从二手房出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为3929元/m2。其中，纯住宅挂牌均价为3923元/m2；商住两用房挂牌均价为4260元/m2。非住宅挂牌均价为8091元/m2。其中，写字楼类挂牌均价为4647元/m2；门面挂牌均价为8566元/m2。可见，长沙二手房价格实际成交价格高，而登记备案的交易价格却很低，仅为一半多点。（见图3）

　　（三）从房产一、二级市场交易面积之比来看

　　房产一、二级市场交易量之比反映房地产市场成熟度的重要标志之一，鉴于目前长沙房地产市场处于快速成长阶段，新房交易量大于二手房交易量是常态，因此正常范围为2.35-3.72。从图4来看，2007年全市房产一、二级市场累计交易面积之比为4.08，2008年1-6月份为4.21∶1，二手房市场与新房市场规模进一步拉大，明显偏离了正常范围，表明在当前，二手房市场发展较为低迷。 （见图 4）

　　（四）从房屋租赁市场来看

　　随着经济建设和城市化进程的快速推进以及住房制度的改革，扩大住房消费等政策的影响，长沙市房屋租赁市场也一年比一年活跃。房屋租赁市场是长沙房地产市场的重要组成部分，它盘活房屋存量，优化资源配置，搞活市场流通，正成为新的投资和消费热点。特别是近几年来，外来流动人口的日益增多，长沙市房屋租赁市场已经初具规模，但整体发展态势仍较慢。2007年，全市纳入管理的房屋租赁住宅96户，非住宅4024户，从面积来看，住宅为0.39万平方米，非住宅为93.32万平方米。可见，纳入管理的房屋租赁太少，尤其是住宅，实际租赁普遍，而能纳入管理的不到100户。

　　（五）从房地产中介来看

　　二手房市场的发展主要取决于中介行业的发展程度。长沙市房地产中介行业从九十年代初产生至今，经过十多年的发展，已经日益壮大。目前，全市房地产中介公司已有三百多家，遍布大街小巷，成为长沙市二手房交易中不可缺少的一个途径。但目前，全市共备案中介服务机构仅100家左右，备案率不高。从05年到现在，全市已经培训出10500余名房地产从业人员，为房地产中介服务行业提高专业服务水平奠定了基础。

　　（六）从二手房交易税费来看

　　在长沙二手房交易的过程中，主要税和规费有交易手续费(住宅6元/平方米，非住宅1.3%，买卖双方各承担一半)、登记费（普通二手房住宅类为80元/套，买方承担）、契税（住宅1%，别墅、度假村、非住宅4%，买方承担）、印花税（税率1‰，交易双方各承担一半）、营业税及附加（所购房屋不满五年上市交易时收取，税率为5.5%，按正常交易成交价格计征，卖方承担）、个人所得税（所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，第一，税率20%，按财产转让所得（财产转让所得=本次交易价格－房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；第二，未能提供原购房发票的按已成交价格的1.88%征收，卖方承担）。另外，二手房交易费还有中介服务费、按揭抵押费用、评估费、权证代办费等等。在二手房买卖过程中，一次交易税费成本超过10%，税负较重，一定程度上影响了二手房流通，限制了二手房市场发展规模。

　　二、长沙市二手房市场存在的问题分析

　　（一）二手房市场交易乏力且闲置严重

　　2006年开始，长沙市二手房交易市场出现增速减缓迹象，2008年以来二手房交易市场增速进一步减缓，二手房市场与新房市场规模差距进一步拉大。从住房一、二级市场关系来看，长沙二手房市场的交易量与一手房市场相比，仍有较大差距，其交易量之比为１∶4.21左右，与目前北京、上海、深圳等城市比值１∶１相比较，可以说长沙二手房交易市场交易乏力，大量房子闲置，入住率和出租率偏低，居民财产性收入减少。

　　（二）房地产中介违规和纠纷普遍

　　1. 经纪人行为不规范

　　经纪人行为不规范主要有：（1）经纪人违反诚实信用原则，对委托人隐瞒有关的重要事实或者提供虚假情况，骗取中介费用。（2）利用行业及信息优势，经纪人在收取报酬同时以各类变相手段赚取额外利益。（3）订立两份房价不同的合同(俗称“阴阳合同”)，逃避交易税费，为产生纠纷留下隐患。

　　2. 买家或卖家在交易中损害经纪人权益

　　与经纪人损害委托方利益现象相比，经纪人自身权益受到侵害的情况虽然较少，但也不容忽视。存在客户侵犯经纪人收取报酬的权利，较为常见的有“飞单”、“跑单”现象，即客户与经纪人签订协议后，私下接触由经纪人介绍的买家或卖家，双方隐瞒经纪人成交而不给付经纪人报酬；又如交易双方经经纪人介绍相识后，在约定的经纪期限内表面上均无意成交，待经纪期满后直接完成交易等，以此逃避支付报酬的义务。

　　3. 经纪合同不规范和履行产生纠纷

　　长沙目前一直没有使用统一的经纪合同的示范文本，由于居间行为与代理行为混淆、经纪合同权利义务不对等、主要条款欠缺产生歧义、经纪报酬标准差异等问题，其情形较为复杂，容易产生经纪合同纠纷。

　　(三)房屋租赁市场发展滞后

　　1．租赁登记备案率低

　　长沙市房屋租赁市场登记备案率不足10%，地下租赁市场在整个租赁市场中所占的比重远远超过了经过登记备案的公开租赁市场。目前长沙市房屋租赁登记备案手续费按照以下标准执行：①出租面积200平方米以下（含200），100元/宗；②出租面积201～500平方米（含500），200元/宗；③出租面积501～1000平方米（含1000），300元/宗；④出租面积1000平方米以上，400元/宗。同时，房屋租赁登记备案手续费每年续交一次，初步估算一下，一宗面积150平方米的住房出租，租赁期为5年，登记备案手续费累计为500元。由此可见，房屋租赁市场管理不到位，登记备案率偏低，主要是因为登记备案手续费偏高。

　　2. 租赁合同不规范

　　长沙市房屋租赁活动中一般采取以签订租赁合同的形式来确保房屋租赁行为的有效性，但是租赁双方当事人签订的租赁合同多为双方协商制定，很不规范，没有全面体现双方当事人的权利和义务等内容，使得房屋租赁市场没有一个平衡稳定的发展空间。

　　3. 租赁纠纷多

　　房地产租赁纠纷五花八门，就长沙市目前的情况来看，主要有以下三种类型：①租金支付纠纷。这类纠纷占到全市房屋租赁纠纷的70%左右，是目前房屋租赁纠纷的主要形式。②损害赔偿纠纷。房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等；③其他方面的纠纷。房地产租赁纠纷还包括诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。

　　4. 出租房屋治安问题突出

　　根据相关部门对社会治安状况的调查分析，2007年来发生于长沙市的刑事犯罪案件70%以上与“出租房”有关，许多流窜作案的抢劫、强奸、卖淫、走私、贩毒、赌博案犯都是居住在租住房里，甚至直接将租赁的房屋作为“联络点”或者作案窝点。

　　三、长沙市二手房市场产生问题的原因

　　（一）二手房交易税负过重

　　2005年6月，国家为了减缓房地产市场发展速度，对购房不满两年的住房再销售时全额征收营业税，致使2005年长沙市二手房市场发展速度减缓；2006年6月，国家再次出台税收政策，将二手房交易征收营业税的范围进一步扩大，对个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税5.5%；2006年7月，国家又出台了个人住房转让所得征收个人所得税的政策，二手房市场交易量进一步萎缩，市场增长幅度进一步放缓。国家对二手房交易征收各种税费，一次交易税费成本高达10%左右，税收比例较高。高税负对于沿海发达城市来说，可以起到抑制房地产投机和投资的效果，但对于长沙这样房价偏低且处于成长阶段的中部城市，严重影响了长沙二手房市场的发展。

　　（二）房地产中介行业不规范

　　1. 经纪人制度尚不完善，从业人员素质不高

　　当前长沙市的二手房经纪行业依然是房地产发育中的一个薄弱环节，由于缺乏有力的监管制度，不可避免地导致从事二手房经纪业务的经纪人队伍层次不齐，而且多数从业人员未受过正式培训，对二手房专业知识及相关法律法规政策缺乏深入把握，总体业务素质偏低。不少二手房经纪人及其从业人员因受利益驱动，不顾职业道德损害委托人利益或者采取不正当交易手段规避国家及地方的法律法规政策。这些问题的存在，严重破坏了二手房经纪人的整体形象，导致当前社会上对二手房经纪人存在某种程度的偏见及不信任，最终将威胁到房地产经纪行业的生存。

　　2. 立法的空白及滞后

　　《合同法》中有关委托合同与居间合同的规定较为总体，对房屋经纪合同这一特殊合同形式缺乏针对性；而《城市房地产管理法》作为专项法律竟未对房屋经纪内容作具体规定。建设部《城市房地产中介服务管理规定》以行政管理内容为主，对房地产经纪合同的规定较为粗略，且颁布至今已近8年，期间修订又未涉及经纪内容。至于地方性法规，基本没有。

　　（三）政府监管不到位

　　1. 行政监管审批不严、手续不全、执法滞后

　　行政监管不力，为经纪人规避规定、变相操作提供了便利。首先，审批制度不严、手续不全，国外对房地产经纪人及从业人员均实行严格的“市场准入”制度，严格限制准入机构和人员的标准和条件，并由专门的机构负责审核，而长沙市却因工商管理部门与房产管理部门的执法依据不同导致职能交叉、各自行政，存在较大漏洞。例如工商管理部门对房地产经纪人的特殊资格与资质条件不予把关，而房产部门虽认定相关单位无经纪资质，但依职权又不能吊销营业执照，导致其工商执照与资格资质长期严重脱离。其次，行政执法活动与民事审判活动缺乏必要衔接，如二手房经纪纠纷当事人涉讼后希望尽快处理案件，而行政机关却迟迟未对经纪人违规行为进行惩处，法院有时难以对相关行为定性。

　　2. 税收监管措施不得力

　　由于目前长沙市二手房交易缴税是按照备案合同价格进行计算，对于成交价格低于二手房交易指导价格且无正当理由的，均以此指导价格作为核定征收税款的基数。指导价就成了许多交易双方逃避税费的合理依据。交易双方往往会签订两份合同，一份为真实交易价格的合同，一份为价格较低的用于备案的合同，从而逃避国家税收，致使国家税收大量流失，同时也给交易双方带来了纠纷隐患。

　　(四)市场机制不健全

　　1.  没有形成统一的房源发布机制

　　目前，长沙市的二手房交易主要通过中介公司或者房主自身通过网络或者张贴广告形式发布。对于房源的真实性无法核实，造成市场上出现许多假房源。中介公司利用假房源吸引客户，甚至出现一些不法客户利用虚假房源诈骗钱财或者一房多卖。假房源现象的存在，使部分原本需求二手房的客户不敢购买二手房，严重影响了二手房市场的发展。

　　2. 价格体系缺乏

　　由于目前的指导价与实际市场情况相差较大，无法有效的指导房主对自身房屋进行准确定价，而一般房主不具备对自身房源进行准确估价的能力，往往造成房主定价过低，造成损失，或者漫无目的的要价，造成二手房市场价格虚高，妨碍二手房交易。更有部分中介公司利用房主对房源估价不准的弱点，自己收房，然后转手赚取利润，损害了房主利益。

　　3. 中介服务收费混乱

　　目前，中介公司的收费项目及收费标准没有一个统一的指导标准。公司之间收费标准不统一，收费项目也不同。普通客户根本没有能力去区别哪些费用是该出的，哪些费用是中介公司乱收费。中介公司往往利用客户对此不熟悉而乱设收费项目，收取非法费用。这种行为给市场带来巨大的负面影响，严重影响了中介行业的发展。

　　4. 资金托管普及率不高

　　二手房资金监管制度已经实施近半年时间。从目前的情况看，资金监管实施的情况并不理想，通过资金监管渠道进行二手房交易的数量并不多。其中主要原因有三个方面：一是目前大部分普通市民对资金监管还不了解，在心理上对资金监管还有一定的抵触情绪；二是中介公司从中阻挠，由于资金监管使得中介公司无法挪用房款，中介公司会利用市民对资金监管不了解的机会，对资金监管进行歪曲宣传，迫使交易双方放弃进行资金监管而选择通过中介转手；三是避税，由于当前大部分二手房交易为了避税都采取“阴阳合同”，如果进行资金监管，就无法避税，增加了交易双方的成本，因此，大部分二手房交易都不选择进行资金监管。

　　要想激活二手房市场，首先是简化手续。其次要公开透明，二手房交易要到政府网上去交易，把所有二手房信息公开上网，让市民可以查询。卖还是可以由中介来卖，但政府要有专门机构来对二手房交易进行监督和管理，房主和中介在卖时，必须要到主管机构备案，政府主管部门将所有信息公开，就可以杜绝二手房交易中的欺诈行为。

　　（一）规范二手房市场管理

　　1. 实行二手房房源挂牌登记公示制度

　　针对市场上存在大量假房源现象，应该建立二手房房源备案系统，实行二手房房源备案制度。杜绝黑中介、小中介利用假房源骗取中介费、看房费问题。

　　房屋所有者在准备出售房屋之前，需由本人或者中介公司进行二手房出售备案，系统将根据房产证编号产生一个二手房备案号。房主或中介公司在进行房源发布时，必须同时刊登二手房备案号，方便购买者查询。二手房房源备案系统将与二手房网上签约系统挂钩，二手房网上签约、产权转让登记等手续将根据二手房房源备案号进行。对于没有二手房备案号的二手房交易，不进行产权过户。房源实行网上备案制度后，如果房主为了尽快将房屋转手，可以在多家中介公司进行挂牌。为了消除中介公司担心优质房源信息泄漏，造成优质房源流失的担忧。在实行房源备案制度的同时，应进一步建立房源信息发布制度。实行“谁成交，谁受益”原则。中介公司将房源备案之后，所有的房源信息发布必须标注该房源备案的原始中介公司和联系方式，尽量保护初始备案中介公司权益，同时，在一定程度上也对中介公司进行房源备案起到一定的鼓励作用。

　　2. 建立二手房网签、资金监管、银行贷款等交易全过程监管

　　网上签约是有效规范二手房交易合同和经纪合同的最有效途径，建立网上签约、资金监管、银行贷款一体化系统，打击交易双方利用“阴阳合同”偷税漏税，利用真实合同进行贷款的违规行为，在一定程度上将杜绝“阴阳合同”的产生；而网上签约、资金监管一体化也可以有效地规避中介公司阻挠交易双方实行资金监管，杜绝中介公司挪用交易资金。实行网上签约后，没有备案的中介将无法从事房地产中介行业，其代理的房屋交易将无法进入交易备案系统，从而有效的杜绝了大量非法无证中介机构违规营业现象。

　　（二）规范和培育房地产中介

　　1. 中介企业的备案和执（从）业人员由市局统一管理

　　随着房地产市场的发展，中介机构（咨询、评估、经纪、担保、测绘）在房地产交易中起着越来越重要的作用。房地产管理部门不断提高管理艺术，推动中介机构的自身建设，促进中介机构的运营管理水平的提高，是房地产市场稳定发展的重要内容。把中介企业的备案和执（从）业人员由市局统一管理，各区局负责具体业务指导。可以避免目前由于各区局信息不通，造成对中介企业和执（从）业人员管理混乱的局面。实现部署有统筹、业务有记录、问题有处理、处理有结果的环环相扣的管理体系。

　　2. 建立中介企业和执（从）业人员诚信管理体系

　　关于房地产中介服务诚信制度的法律应对中介服务业主体的资质和诚信状况公示、服务过程的程序、服务的收费标准、服务交易契约的签订做详细的规定，同时还要对执法部门的选定、权限、处罚力度做详细的规定。只有这样，才能为诚信体系提供一个坚实的制度基础。从制度上建立中介企业和执（从）业人员诚信管理体系，建立不良记录档案和公示制度。

　　3. 推行《二手房买卖合同》和各种房地产经纪业务合同范本

　　目前中介市场上使用的合同文本五花八门，大多由各个中介企业自行制定，多偏向于保障中介企业的利益，由此也产生了许多中介企业与客户之间的矛盾与纠纷。为了保护交易双方当事人的合法权益，长沙市房产局应制定统一的房地产经纪合同示范合同。《房地产经纪业务合同推荐文本》，共有４类范本，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议、房屋承租委托协议

　　4. 规范中介行业的收费项目和标准

　　针对目前中介市场收费标准不统一现象，长沙市房产局应该制定《房地产中介行业收费标准》，对中介行业可以收费的项目进行统一规定，并对收费金额标准作出规范，防止中介公司乱立收费项目或重复收费。全面清理我市中介服务收费，重点对实行政府定价和政府指导价的房地产中介服务收费进行清理规范，防止中介公司乱立收费项目或重复收费。

　　（三）充分利用税费的优惠政策

　　1. 建立二手房交易政府课税指导价

　　设定课税指导价，作为计税和计费的依据，而且计算简单，便于操作。此依据可以避免二手房交易双方签两个合同，防止隐瞒成交实价，便于政府真实的掌握市场实情。

　　2. 可以考虑利用税收优惠措施降低交易税费

　　（1）可以将住房转让个人所得税设定为最低定率1%（国家要求1%-3%，目前长沙1.88%）征收；

　　（2）个人购房满5年的唯一住宅转让，免收个人所得税；

　　（3）对出售唯一的自有住房，免征个人所得税；

　　（4）对个人转让“普通住房”暂时免征土地增值税；“非普通住房”凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税，无增值额的不征。

　　3. 设定特定期间和对象税费优惠政策

　　可以设定特定期间（例如房交会期间）或特定对象，实行临时的税费优惠措施，激活二手房交易。

　　4. 设定特定区域税费优惠政策

　　可以在特定区域（例如大河西先导区等），实行临时的税费优惠措施，激活二手房交易。

　　（四）发展和培育二手房金融担保服务

　　1. 扶持和培植二手房置业担保有限公司

　　二手房置业担保有限公司可以按照股份制公司的要求运作，以社会力量为主，政府引导和培植二手房置业担保有限公司。公司可以立足长沙市，致力于建立和完善以“诚信为本”为基础的社会信用体系和担保融资体系；提供围绕以解决二房房贷款难题为诉求目标的全方位综合服务；不断跟进市场需求，创新金融服务，充分发挥科学合理的内部管理体制与风险控制机制的作用，以其专业化的从业队伍的资源优势，以高效、便捷、周到的服务，满足日益增长的二手房融投资与担保需求；以市场化的运营模式来化解商业银行的贷款风险；营造置业担保公司、商业银行、二手房交易双方之间的多赢格局，为最终形成现代化的信用资本体系奠定基础。

　　2. 设立互助风险基金担保贷款

　　互助风险基金担保贷款，政、银、企三方应携手合作，共同发展。互助风险基金担保贷款的特点有：一是会员制。以中介企业、评估机构、商业银行为会员股东，成立投资担保有限公司。这类似于一种企业互助联盟，政府则协助对申请成为会员的企业进行把关，包括请专业的评审公司对企业的信用度、内部盈亏情况、企业净资产、发展前景等进行专业的评审。二是非营利。与一般的商业担保公司不同，“联盟式”担保公司坚持非营利的原则，只收取少量的管理费维持日常运作。不以营利为目的，以担保促发展、以服务促效益，扶持和促进公司股东企业健康良好发展。三是风险低；商业银行资金参与引导优势企业发展，利率优惠，风险降低。不论是在设立之初，还是在后来的增资扩股过程中，银行都始终参与，对企业的存款、老板的素质、家庭的情况、产业的前景早都进行了事前调查，对入股企业进行筛选，为银行“互助风险基金担保贷款”的良性运作筑起了第一道防线。

　　（五）开展和引导二手房储备

　　1. 二手房社会储备

　　低收入家庭往往是弱势群体，谋生能力比较差，而新建经济适用房和廉租房往往位置又比较偏，容易增加弱势群体的居住成本。可以充分发挥社会力量，鼓励社会企业和居民向城市低收入家庭提供廉租房和经济租赁房，政府给予一定的补贴。引导和激励企业收购二手房作为廉租房、经济租赁房，作为住房保障的一个重要创新思路。

　　2. 二手房政府储备

　　成立“保障住房储备中心”，并由当地财政安排启动资金用于收购二手房、尾盘房。住房储备中心主要是通过收购二手房、尾盘房，而后将这些房源全部用于廉租房的实物配租或用作“租赁型经济适用房”，以保障住房困难群体的住房权益。

　　（六）加强法规建设和宣传教育

　　1. 制定二手房地方性法律法规

　　为将长沙市二手房经纪纳入市场化、法制化的轨道，适应经济发展和房地产法制建设的需要，在立法上应尽快制定包含二手房经纪活动在内的房地产经纪专门法规。该法规在具体内容上可大胆借鉴与其行业特征相似的有关规定，如可参考《证券法》中的内幕信息的知情人员范围、禁止从事特定行为的内容、违反该规定时应承担的责任等方面，并针对民事审判需要完善双重代理、自己代理等制度；在条文规定上从以往侧重于经纪人组织及活动的行政监管方面转向侧重于房地产经纪合同及民事行为等方面的规定。结合长沙市二手房市场的情况，完善二手房市场各项法规制度，构建完整的二手房市场监管体系，为行政执法提供执法依据。可以出台《长沙市二手房交易管理办法》、《长沙市城市房屋租赁管理办法》、《长沙市房地产中介企业管理办法》、《长沙市房地产经纪人管理办法》等地方法规或规章。

　　2. 加强消费引导，提倡合理消费

　　长期以来的“旧不如新，二手不如一手”的消费观念影响了人们对购房的市场判断。大部分居民偏好新房，在心理上不能接受二手房，是二手房市场冷淡的原因之一，因此应加强消费引导。应抛弃负债“超前消费”论，因为我们的社会保障机制还很不完善，社会保障能力还十分有限，应引导广大居民理性对待家庭住房消费，以防止为购买新房而陷入生活困境现象的大量产生。

　　3. 加大宣传力度，改变置业观念

　　二手房在国内只有十几年的发展，观念的转变还需要一个过程，房地产市场也并不成熟，目前这种情况不可能一下改变，这个产业链条很长，要一步步脚踏实地地去做。另外，从政府来说，要引导老百姓去租房，引导理性消费，能租房的就尽量不买，这是一种消费观念的转变。还要加强对二手房交易流程、各种法律法规的宣传力度，让市民有更多的机会认识、了解最新的规章制度，增强市民法律意识和专业水平，消除畏惧和抵触心理。