2008年长沙房地产市场需求问卷调查分析报告

　　□ 长沙市房产研究中心

　　市场需求是房地产市场发展的根源，充分掌握市场需求动向，把握市场脉搏，才能更好的推动房地产市场的发展。2007年，为抑制房价过快上涨，政府加大对房地产行业进行宏观调控力度，先后出台了一系列房贷新政策，长沙的楼市也开始发生着细微的变化。在这种市场环境下，消费者的市场需求到底发生了什么样新的变化呢？为准确把握2008年长沙房地产市场需求状况，有效指导长沙房地产市场的发展，我们分两次进行了问卷调查，问卷内容主要涉及置业者的基本情况、住房需求意向、住房保障倾向和“两型社会”建设对长沙楼市的影响。第一次是我们联合长沙晚报共同推出的“3.15长沙楼市真相调查”活动， 共收到调查问卷4224份，其中电子问卷2671份，纸质问卷1553份，其中，有效问卷合计3897份，有效率为92.26%。另一次是在长沙第25届房地产交易展示会现场展开了为期四天的问卷调查，共发放问卷10000份，收回7745份，回收率为77.45%，其中有效问卷6373份，有效率为82.29%。两次合计回收问卷11969份，其中有效问卷10270份，有效率为85.80%。

　　一、潜在置业者的基本情况

　　（一）居住现状

　　从图1数据可知，被调查者自购住房、租房、与家人住在一起的比例相当，分别占33.29%、33.07%、33.64%，自购住房的比例还只是接近1/3的水平，还有2/3的人群没有拥有一套自己的住房，其中1/3的人群需要通过租房来满足住房需要，1/3的人群因为没有自购住房暂时跟家人住在一起。数据表明，还有2/3的人群有潜在购房需求，市场的有效需求非常旺盛。

　　（二）目前的住房面积

　　从图2数据可知，被调查者目前的住房面积在60-90m2区间的比例最大，占42.20%，与住房面积在60m2以下区间的比例合计为55.24%，说明一半以上的人群的住房面积还只是满足最基本的生活需要。其次是住房面积在90-120m2区间的比例为33.11%，这部分人群目前的居住条件处于中等水平，能够较好的满足他们的住房需求。住房面积在120-144m2、144m2以上两个区间的比例分别为9.00%、2.64%，他们的住房条件已经达到了中上等水平。                            

　　（三）家庭月收入

　　从图3数据可知，将近一半的被调查者的家庭月收入在3000-5000元之间，所占比例为46.75%，较去年提升了约20.43个百分点，家庭月收入在3000元以下的比例为24.56%，较去年下降了约18.76个百分点，从对比结果可知，今年居民的收入水平已经有了很大的提升，他们的购房能力正在逐步增强。家庭月收入在5000-8000元的比例为20.50%，较去年下降了约2.83个百分点，家庭月收入在8000元以上的比例合计为8.19%，较去年上升了约1.16个百分点，从这组数据也能说明居民的收入水平较去年有一定的上升。

　　二、潜在置业者的购房计划及购房目的

　　（一）购房计划

　　从图4数据可知，45.63%的被调查者今年有购房的打算，这部分人群所占的比例最大，说明今年潜在的购房需求较大，将近一半的人群今年有购房的需求。37.88%的被调查者表示暂不确定今年是否购房，但他们中也会有一部分人今年有购房的可能，这样今年市场需求就有可能还会增大。 

　　（二）购房目的

　　从图5数据可知，对比今年和去年消费者的购房目的，被调查者的选择情况基本相同。大部分人群是首次置业，购房用于自住，所占比例为51.56%，较去年上升了0.46个百分点，市场的有效需求潜力较大。随着生活水平的提高，也有较大一部分人群希望改善住房条件，提升居住水平，他们是二次置业的潜在需求者，占比35.09%，较去年上升了0.85个百分点。今年购房用于投资的比例有所减少，较去年下降了2.61个百分点。5.09%的是为子女或父母购房，较去年上升了1.30个百分点。

　　三、潜在置业者的住房需求意向

　　（一）意向的住房类型

　　从图6数据可知，选择购买普通商品房的被调查者最多，占41.02%，愿意购买商档商品房的占9.78%，两者合计占比50.80%，大部分人还是具备商品房消费观念，但较去年下降了23.08个百分点。选择购买经济适用房、二手房的比例都有一定的增长，分别较去年上升了12.11、7.21个百分点。这次新增了一个限价商品房选项，就是政府为了解决中低收入家庭住房困难问题，把商品房的价格控制在一个合理的区间，选择的比例为3.76%。从对比数据来看，去年部分选择购买商品房的人群今年开始转向购买经济适用房、二手房和限价商品房，可能经过去年房价的较快上涨，一部分人开始放弃购买商品房，考虑购买价格较低的其他住房类型。

　　（二）意向的住房区域

　　从图7数据可知，选择南城区域居住的仍然最多，占43.24%，较去年上升了1.91个百分点，省府南迁和长株潭一体化格局的形成，给南城区域创造了很好的发展机遇，随着南城交通、市政生活配套设施的完善，将吸引越来越多的消费者。选择河西区域居住的比例仍然位居第二位，占27.04%，较去年上升了6.70个百分点，河西绝佳的自然景观资源和深厚的历史文化氛围在消费者心中的地位还是不可动摇。选择东城区域居住的占13.66%，较去年下降了1.45个百分点，但其所占比例从去年的第四位上升到了今年第三位，去年万家丽路的全线贯通为长沙东城经济的发展注入了强大的动力，随着区位和交通的升级，东城区域的居住品质正在提升。

　　（三）意向的住房面积和户型

　　从图8、图9数据可知，被调查者意向的住房面积在90-120m2区间的三居室的比例最大，分别占49.42%、51.87%，而他们目前的居住面积大多集中在60-90m2区间，由此也可以得出有较大一部分人群购房是为了改善住房条件，其次是住房面积在60-90m2区间的二居室，分别占比25.78%、31.17%。今年意向住房面积在90 m2以下的比例合计为29.84%，较去年上升了2.73个百分点，但市场的实际需求与国六条要求的90 m2以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾。

　　（四）住房价格承受能力

　　从图10数据可知，多数被调查者能承受3000-4000元/m2的住房价格，占54.21%，而去年被调查者的价格承受能力主要集中在2500-3000元/m2。其次是住房价格承受能力在4000-5000元/m2的占24.29%，而去年能承受3500元/m2以上的只占7.98%。只能承受3000元/m2以下的占17.46%，比例较去年下降了45.25个百分点。相较而言，今年潜在置业者能够承受的住房价格较去年提升了约1000元/m2左右，但去年住房均价的上涨幅度也在1000元/m2左右，由此可见，潜在置业者的相对购买力并没有所增强。

　　（五）购房关注的因素

　　从图11数据可知，被调查者购房时对列举的10个因素的关注程度相当，关注程度稍微靠前的三个因素是靠近工作地点、价格、地理位置，分别占比17.61%、12.05%、11.61%，相较其他因素而言，潜在置业者会先重点考虑这三个因素，然后是交通状况，占比11.01%。对比去年，潜在置业者购房关注的因素依次为地理位置、价格、环境、交通状况，今年对地理位置的关注程度有所降低，从第一位下降到了第三位，代替它的是靠近工作地点，这也能从侧面反映投资型需求有所减少，真实有效的市场需求的比例增大。

　　（六）意向的住房装修情况

　　从图12数据可知，关于住房的装修情况，35.25%的被调查者倾向毛坯房，他们希望可以按照自己的方式个性化装修。35.03%的被调查者倾向购买现成的装修房，省时又省心，拿到房门钥匙就可以直接搬进去住，不用花时间和心思操心装修过程中的各种问题。29.71%的被调查者对住房的装修情况并没有明确的要求，他们更为关注的是住房的户型设计、建筑质量等等。

　　四、购房的信息渠道

　　从图13数据可知，被调查者购房的信息来源主要是长沙房地产联合网（www.0731fdc.com）等网站，占33.53%，其次是电视，占24.50%，随着网络的快速发展，其影响力正在超越电视、报纸、杂志等传统媒体。通过《长沙楼市》等直投刊物获取购房信息的占14.44%，《长沙楼市》作为历届房交会的会刊，也占据一定的影响力。反而在去年位居第一的平面报刊的广告效力在减弱，只占11.78%，较去年下降了13.69个百分点。选择其他的比例也较大，占15.75%，他们往往是通过电台、公交车、楼盘自身的广告等等获取一定的信息。

　　五、置业者对保障性住房的看法

　　（一）倾向的住房保障类型

　　从图14数据可知，在政府推出的保障性住房中，被调查者更倾向于经济适用房，占47.12%，其次是限价商品房，占26.44%，受传统思想的影响，中低收入者更多的也希望能够拥有一套自己的住房，尽管他们的经济承受能力相对较弱，但也不愿意租房住，因而倾向廉租房和经济租用房的比例相对较小，分别占16.04%、4.64%，这部分人群主要是对买经济适用房和限价商品房都很困难的低收入者。

　　（二）限价房的作用评价

　　政府推出限价房政策的目的一方面是平抑房价，另一方面增加有真实需求的购房者的有效供给，2008年3月12日长沙首个限价商品房项目——“职工之家”首期破土动工。对于限价房能否真正抑制房价和解决中低收入家庭的购房需求，从图15数据可知，45.14%的被调查者表示很难说，毕竟限价房推出的时间不长，还需要经过一段时间的观测。30.94%的被调查者否定限价房的作用，由于限价房针对的只是少数人群，因而作用的发挥有限。23.91%的被调查者持乐观态度，他们相信限价房对抑制房价有积极作用，并能协助解决部分人群的住房问题。

　　六、“两型社会”建设对长沙楼市的影响

　　（一）“两型社会”建设对房价的影响

　　2007年底，由国务院同意，国家发改委公布了将长株潭城市群定位为“全国资源节约型和环境友好型社会”，简称“两型社会”。那么，这会给长沙的房价带来怎样的影响呢？从图16数据可知，大部分被调查者认为长沙房价将保持平稳的增长趋势，所占比例为58.42%，他们认为房价能够在合理范围内实现理性增长，获批“两型社会”后长沙的房地产市场将朝更健康的方向发展。其次是16.40%的认为房价会上涨加快，因为长株潭城市群获批“两型社会”试验区是一个很大的利好消息，会刺激房价加速上涨。

　　（二）“两型社会”建设对建筑品质的影响

　　建设“两型社会”就意味着以耗费资源和环境为代价的高耗能建筑将受到限制甚至取缔，建设市场的准入门槛大大提高，而高新技术、新能源、环保设备、节能材料等产业的发展，将面临前所未有的发展机遇。从图17数据可知，相信“两型社会”建设会使得节能、环保型项目成为长沙楼市今后发展主流的比例最大，占49.65%。其次是31.01%的被调查者态度不明确，关键要看政府怎么去引导。还有19.34%的持否定态度，尽管“两型社会”建设提倡节约资源和保护环境，但人们对建筑节能的认识还不够，还没有形成一定的节能环保观念。

　　七、长沙楼市的现状及发展前景

　　（一）当前的房价水平

　　从图18数据可知，超过一半的被调查者认为长沙当前房价偏高，占比54.25%，从前面的分析也可以看出，尽管当前的收入水平有了一定的提高，但房价也在保持较快水平上涨，人们的相对购买力并没有提高。不过还有36.09%的被调查者认为长沙当前房价一般，也占据较大一部分比例，长沙相比周边其他省会城市，房价还处在较低水平，目前的房价还是能够被接受。

　　（二）长沙楼市的发展前景

　　从图19数据可知，56.47%的被调查者对长沙楼市的发展有期待，但信心不足，由于受到政策调控等诸多因素的影响，从去年12月份开始，成交量开始出现下滑，从此次房交会成交的数据也可以看出，成交量较去年春季会明显下降，部分新开盘项目也开始利用折扣等促销方式变相降价，目前长沙市场整体处于一种观望状态。34.42%的被调查者对长沙楼市的发展有期待，也有信心，虽然目前市场观望气氛较浓厚，相信经过一段时间的调整，消费者的购房热情会开始回暖。

　　八、长沙房地产市场需求发展趋势

　　通过两次对潜在置业者的市场需求意向的问卷调查，有助于让政府了解市场，正确决策，引导市场，为百姓提供更优质、更符合需求的居所。此次还增设了“两型社会”建设对长沙楼市的影响及参展楼盘评选两方面的调查，能增强消费者对“两型”社会的理解和认识，对消费者的购房行为也有较好的指导和引领作用。从上面的市场调查分析结果看，目前长沙市住房需求市场呈现以下几个方面的发展趋势：

　　（一）今年市场有效需求旺盛。被抽样调查对象中，目前2/3的人群有潜在购房需求，市场有效需求非常旺盛，45.63%的今年确定有购房的计划，还有相当大的一部分人群暂时处于观望当中，随着市场环境的变化，市场需求还会有放大的可能。

　　（二）自住型需求将增加，投资型需求将减少。从潜在置业者的购房目的可知，首次置业，购房用于自住，以及改善住房条件的自住型需求占绝大多数，购房用于投资的比例较去年有所下降，投资型需求将减少，从潜在置业者对地理位置关注程度的下降，也从侧面反映投资型需求有下降趋势。

　　（三）住房面积在90-120m2区间的三居室将成为热销产品。目前住房面积在90m2以下区间的比例为55.24%，为了改善住房条件，大部分消费者意向的住房是90-120m2区间的三居室，市场的实际需求与国六条要求的90m2以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾。

　　（四）低价位住房开始受到消费者的青睐。消费者目前的收入水平有了较大提升，但相对房价的涨幅，其相对购买力并没有所增强，因而，倾向购买价位较低的经济适用房、二手房、限价商品房的消费者增多。同时，在政府推出的保障性住房中，由于受传统观念的影响，消费者更倾向于拥有部分产权的经济适用房和拥有完全产权的限价商品房，而不是租房住。

　　（五）南城区域仍将成为众多消费者的置业首选。南城是长株潭城市群的核心区，特别是长株潭一体化的推进以及省府南迁带来的地理优势，南城良好的发展前景、区位优势、升值潜力仍然被众多消费者看好，并将继续成为消费者置业首选区域。

　　（六）房地产网站正成为消费者购房信息的主要来源。随着网络的快速发展，房地产网站，尤其是“长沙房地产联合网”，其影响力正在超越报刊、电视等传统媒体，成为购房信息的主要来源。

　　（七）节能、环保型建筑将成为长沙楼市今后发展的主流。两型社会指的是“资源节约型、环境友好型社会”， 长株潭城市群获批“两型社会”试验区对于房地产而言，意味着住宅的节能、环保标准将被加强，节能、环保型建筑将成为长沙楼市今后发展的主流。

　　（八）市场的观望气氛还将持续一段时间。从此次房交会成交数据可知，长沙市场整体处于一种观望状态，成交量出现下滑迹象，使得一部分消费者对长沙楼市的发展有期待，但信心不足，从当前形势来看，市场的观望气氛还将有持续一段时间的可能。