2008年上半年长沙市房产市场分析报告

　　□ 长沙市房产信息中心  长沙市房产研究中心

　　注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2008年上半年，在房地产宏观调控政策持续加压的情况下，长沙房地产市场面临了前所未有的严峻考验，商品房市场出现“供升销跌”，二手房市场销售持续走低，这都使长沙房地产市场陷入了一种较为尴尬的境地。但宏观调控的部分目标已经达到，商品房价已基本稳定在4000元/平米水平。如何在稳定房价的同时，又促进房地产市场的健康繁荣发展，已经成为当前政府面临的重大课题。从今年上半年各月情况来看，商品房销售正逐月增长，总体来看，长沙房地产市场仍处于恢复通道。上半年预计完成房地产开发投资约195亿，与去年同期相比增长约30%，占全市固定资产投资达27%以上，商品房施工面积约3800万平米，其中新开工面积约1040万平米，竣工面积约320万平米，与去年同期比分别增长约44%、102%、9%。上半年我市累计批准预售562万平米，同比增长57%；实现商品房销售面积348万平米，销售金额142亿元，与去年同期相比分别减少23%、0.77%。（注：部分数据依据统计局已发布的1-5月相关数据推算所得，实际数据请以统计局发布的为准）

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1．商品房累计供应和销售总量分析

　　2008年上半年，全市商品房累计批准预售561.97万平米，同比增长56.96%；其中住宅批准预售481.46万平米，同比增长58.25%。

　　同期全市商品房累计销售347.74万平米，同比减少22.89%；其中住宅销售291.44万平米，同比减少28.20%，占商品房销售面积的比重为83.81%。商品房销售金额为141.54亿元，同比减少0.77%，其中住宅成交金额为105.90亿元，同比减少11.45%。

　　2．商品房累计供销量分区分析

　　从批准预售数据来看，上半年全市商品房批准预售量大幅增长，除天心区、芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量同比增幅均超过70%，特别是开福区，批准预售量达到去年同期的2.2倍，楼盘出现集中上市。从销售数据来看，全市仅开福区为正增长，其他各区销售量均有不同程度下跌，其中岳麓区、芙蓉区同比减幅较大，达到30%以上。巨大的上市量+减弱的销售量，使长沙房地产市场面临的挑战和压力日益增加。

　　3．商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　2008年上半年商品房供销比为1.62∶1，其中商品住宅供销比为1.65∶1，较2007年全年供销比分别增长0.57、0.70。分区来看，除芙蓉区外，其他各区供应量均大幅高于同期销售量，销售形势较为严峻。

　　4．商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2008年上半年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为5.18∶1。其中，岳麓区、芙蓉区非住宅销售比例较高，非住宅分别占商品房销售总量的24.27%、23.48%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的87.72%。

　　5．非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　2008年上半年全市非市场定价类住宅批准预售5093套，58.06万平米，同比增长42.18%、27.92%；累计成交4181套，49.07万平米，同比增长45.27%、59.79%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为114.00平米，面积同比缩小10.03%；登记销售套均建筑面积为117.36平米，面积同比增大9.99%。

　　2008年上半年全市非市场定价类住宅成交均价为1933元/平米，同比上涨21.84%。

　　（二）2008年上半年纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） 

　　1．商品房供应量分析

　　2008年上半年，长沙市商品房、住宅各批准预售501.78万平米、423.40万平米，同比增长64.74%、67.94%，住宅占商品房批准预售总量的84.38%。

　　分区来看，全市商品房、住宅批准预售量都有显著增长，除天心区外，其他各区商品房批注预售量同比增幅都超过80%；开福区、岳麓区增幅更是超过100%，显示在“两型社会”改革试验区批准后，各区商品房上市力度均明显加大，城北、河西、城南等板块二环以外区域房地产开发迅速升温，城市外扩趋势明显。

　　从各月情况来看，上半年有3个月（1月、4月、6月）商品房批准预售量超过100万平米，这使得上半年商品房批准预售总量超过500万平米，销售压力明显加剧。

　　2．商品房销售量分析

　　2008年上半年，长沙市商品房、住宅累计销售294.89万平米、242.36万平米，同比减少29.72%、35.30%，住宅销售占商品房销售总量的82.19%。

　　分区来看，上半年全市除开福区商品房、商品住宅销售量同比有较低增幅增长外，其他各区商品房销售量均有较大幅度下降，其中尤以岳麓区减幅最为明显，上半年，岳麓区商品房、商品住宅销售面积同比分别减少39.60%、51.85%，均居全市减幅首位；其他各区减幅也达到30%以上，表明在全国房地产市场不景气的状态下，长沙房地产市场也未能幸免。

　　从各月情况来看，上半年全市房地产市场处于缓慢回升阶段，各月商品房销售量较上月均有所增长。

　　3．商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　2008年上半年商品房供销比为1.70∶1，其中商品住宅供销比为1.75∶1。剔除掉非市场定价类住宅后，全市商品房供销比更加增大，这更进一步证实了今年上半年商品房销售的严峻性。在巨大的市场供应下，市场将出现分化，房价将在一定程度上保持稳定，上涨压力减弱。

　　从单月商品住宅供销比来看，07年2月至8月供销比基本在1以下，供小于销；9月到08年3月，供销比基本在1上下波动，这一时期是供基本等于销；08年4月至6月，供应量陡然增大，供大于销。这实际上也和长沙自去年来价格上涨轨迹一致，由于较长时期的供不应求，促使价格快速上涨，并于12月达到07年价格顶峰；由于较长时期的供过于求，促使12月后价格环比涨幅开始减小，个别月份甚至出现下跌。这表明虽然房地产政策调控之初对市场影响力有限，但经过较长时间的持续作用，调控政策已逐步对房地产供求双方产生影响，越到后期，对房地产市场产生的影响越明显。

　　（三）商品房销售价格分析

　　1．商品房成交均价分析

　　2008年上半年，全市商品房均价为4410元/平米；其中，商品住宅平均售价为3978元/平米，商品房非住宅平均售价为6402元/平米。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为4070元/平米；其中，商品住宅平均售价为3634元/平米。）

　　从单月房价来看，上半年商品房价格在4月达到最高点；而商品住宅均价则自去年12月达到4055元/平米后，单月均价一直稳定在4000元/平米上下，房价涨势受到明显抑制。

　　2．商品房成交均价分区分析

　　分区来看，今年上半年芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4766元/平米；开福区商品住宅成交均价最高，均价为4203元/平米；岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为3786元/平米、3474元/平米。全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达4000元/平米以上。

　　3．商品房期、现房量、价分析

　　2008年上半年全市商品房期房、现房成交量分别为246.63万平米、48.26万平米，同比减少27.07%、38.44%，期房占总量的83.63%；商品住宅期房、现房成交量分别为210.80万平米、31.56万平米，同比减少34.01%、46.16%，期房占总量的86.98%。

　　2008年上半年商品房期房、现房均价分别为4513元/平米、3998元/平米；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4179元/平米、2556元/平米。

　　4.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2008年6月总体市场商品住宅成交价格指数为156.37点，今年以来指数平均每月增长2.53点。从指数走势来看，今年4月、5月指数略有下降，6月指数有一定回升，较5月增长7.08点。

　　从面积子市场指数来看，今年以来，144平米以上面积段价格指数先减后增，4、5、6月指数走势较为平坦，其增幅最小，平均每月增长0.47点；60-90平米面积段价格指数整体呈现上扬趋势，其增幅最大，平均每月增长3.14点。单从6月份来看，除144平米以上面积段价格指数略有下降外，其余面积段价格指数均上升，其中60-90平米、120-144平米面积段价格指数上升较快。

　　从区域子市场指数来看，今年以来，二环与三环之间区域住宅价格指数在1月有所下降，2月开始保持向上增长趋势，其增幅最小，平均每月增长2.49点；一环与二环之间区域同二环与三环之间区域住宅价格指数走势较为接近，但在3、4月指数稍有下降，其平均每月增长2.65点；中心城区住宅价格指数1、2月上扬趋势明显，3、4、5、6月指数波动幅度较小，其增幅最大，平均每月增长3.30点。单从6月份来看，中心城区指数有所下降，一环与二环之间区域指数上升较快，二环与三环之间区域指数略有上升。

　　从板块子市场指数来看，今年以来，东城板块、新南城板住宅价格指数整体走势均保持较明显的上升趋势，其指数增幅较大，平均每月分别增长3.30点、3.38点；河西板块、北城板块、中心板块指数增幅较小，平均每月分别增长1.09点、0.34点、1.43点。单从6月份来看，新南城板块、河西板块、中心板块指数增长较快，东城板块、北城板块指数略有下降。

　　综合来看，今年1、2月指数小幅增长，4、5月指数小幅回落，3、6月指数增幅较大。从各类子市场来看，今年以来60-90平米面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数增幅较大，144平米以上面积段、二环与三环之间区域、北城板块等子市场指数增幅较小。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　1．套型结构分析

　　2008年上半年累计住房供应套均面积为104.87平米，同比缩小1.47%，销售套均面积为111.21平米，同比缩小0.28%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2008年上半年累计住房供应套均面积为105.89平米，同比缩小2.93%，销售套均面积为112.20平米，同比缩小1.49%。）

　　从各户型供销结构来看，全市所有户型供销比均大于1，特别是60-90平米户型供销比已达2.36；90平米以下中小户型供应占比为40.00%，比去年同期比例微跌0.63个百分点，60平米以下住宅批准预售量比例同比有所减少，但60-90平米户型供应所占比例增大，比去年同期比例增长了4.95个百分点，目前已成为全市供应量第二大户型区间（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，上半年90平米以下中小户型供应占比为38.30%，比去年同期减少了1.33个百分点）。

　　2．价位结构分析

　　从上半年实际销售价位段来看，3500元/平米以下套型销售比例大幅降低，比去年同期比例减少40.17个百分点，目前仅占所有销售比例的32.85%；3500元/平米以上套型中，价位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米、大于5000元/平米套型销售所占比例均接近20%，形成我市目前在售的三大主力方阵。大于5000元/平米套型销售比例比去年同期增长15.88个百分点，对比今年上半年销售比例，几乎可以说是陡增，这主要是受开福区市中心地段高价楼盘大量成交影响；其次是4000-4500元/平米套型，同比比例增长达13.83个百分点，这也是目前我市商品房普遍成交的价位段；3500-4000元/平米套型今年上半年成交比例达17.88%，这一方面包含部分去年已成交今年才备案的楼盘，另一方面，3环边缘、市郊区域较低价位楼盘的大量成交，也使其继续成为今年商品房销售的热点价位段。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）累计量分析

　　1．二手房交易总量分析

　　2008年上半年，全市二手房成交面积82.61万平米，成交金额为21.30亿元，成交套数为7164套，与去年同期相比分别减少23.73%、11.94%和21.62%；其中住宅成交50.28万平米，成交金额为9.80亿元，成交套数为5790套，与去年同期相比分别减少27.27%、18.96%和27.39%。二手房非住宅共成交32.33万平米，成交套数为1374套，与去年同期比分别增长-17.49%、17.84%。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的60.86%、46.01%、80.82%，成交套均面积为86.84平米。

　　从各月二手房成交情况来看，二手房市场成交意愿低迷，在今年4月达到上半年最高点后，成交面积又开始萎缩，二手房市场交易量在低位徘徊。

　　2．二手房交易分区分析

　　分区来看，2008年上半年雨花区成交量最大，二手房、二手住宅分别成交25.10万平米、14.27万平米，分别占全市成交总量的30.38%、28.38%。从各区二手房住宅与非住宅成交比例来看，上半年全市二手住宅与非住宅成交比例为1.56∶1，天心区非住宅成交比例最大，占天心区成交总量的50.85%；岳麓区二手住宅成交比例最大，占岳麓区成交总量的76.08%。

　　（二）二手房交易均价分析

　　2008年上半年全市二手房成交均价为2580元/平米，同比上涨15.46%。其中，二手房住宅成交均价为1948元/平米，同比上涨11.43%；二手房非住宅成交均价为3563元/平米，同比上涨15.20%。（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

　　从各区成交均价情况来看，全市仅芙蓉区二手房、二手住宅均价均高于全市均价。

　　从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。

　　（三）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.21∶1，比2007年比值增大0.13，开福区、岳麓区、芙蓉区比值对比07年全年比值有所增大，天心区、雨花区比值有所缩小。各区比值具体见下表： 

　　（四）6月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从二手房出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为3929元/平米，环比上涨0.54%。其中，纯住宅挂牌均价为3923元/平米，环比上涨0.38%；商住两用房挂牌均价为4260元/平米，环比上涨9.26%。非住宅挂牌均价为8091元/平米，环比上涨6.53%。其中，写字楼类挂牌均价为4647元/平米，环比下跌22.94%；门面挂牌均价为8566元/平米，环比上涨6.82%。

　　从二手房出租采样分析来看，6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.03元/平米，环比下跌3.05%。其中，纯住宅挂牌月均租金为12.30元/平米，环比下跌1.76%；商住两用房挂牌月均租金为15.66元/平米，环比下跌8.21%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为9.85元/平米，环比上涨21.91%；一般装修挂牌月均租金为11.02元/平米，环比下跌3.42%；中等装修挂牌月均租金为12.63元/平米，环比上涨0.48%；豪华装修挂牌月均租金为15.29元/平米，环比下跌6.37%。非住宅挂牌月均租金为36.26元/平米，环比上涨6.30%。其中，写字楼挂牌月均租金为34.52元/平米，环比上涨20.91%；门面挂牌月均租金为37.97元/平米，环比下跌26.91%。

　　（五）房屋租售比

　　6月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1:302。

　　三、抵押情况统计

　　2008年上半年，全市共办理抵押登记手续40008起，抵押面积688.31万平米，贷款金额150.06亿元，同比分别增长-2.87%、13.08%、15.61%。其中，办理个人抵押登记手续39314起，抵押面积448.75万平米，贷款金额99.86亿元，同比分别增长了-2.36%、-2.76%、15.59%。

　　2008年上半年，全市共办理在建工程抵押373起，抵押面积329.02万平米，贷款金额46.91亿元，同比分别增长15.84%、34.66%、5.75%。

　　四、2008年上半年长望浏宁房地产发展情况

　　（一）商品房

　　1．商品房供销基本情况

　　2008年上半年长望浏宁商品房累计批准预售261.46万平米，同比增长32.75%，其中住宅批准预售242.88万平米，同比增长32.10%。同期商品房累计销售116.91万平米，同比减少20.25%，其中住宅销售108.48万平米，同比减少21.72%，占商品房销售面积的比重为92.79%。

　　供销对比来看，上半年长沙郊县商品房、商品住宅总量供销比均为2.24∶1，商品房供应呈现爆发式增长。各县供销差距均有不同程度拉大，望城县最大，商品房、商品住宅供销比达分别达2.93、3.05；宁乡县最小，商品房、商品住宅供销比为1.51、1.49。长沙县商品房供应、销售在郊县中仍高居首位，供销量均接近郊县总量的一半。

　　2．商品房成交金额、成交均价

　　2008年上半年长望浏宁商品房累计销售金额为29.44亿元，其中住宅销售金额为26.38亿元，同比分别增长-23.88%、-23.23%，住宅销售金额约占总销售金额的89.58%，伴随着成交面积的下跌，销售金额的跌幅也较为明显。郊县总体商品房均价为2519元/平米，其中，住宅均价为2431元/平米，同比分别上涨1.27%、1.78%。

　　分区来看，浏阳、望城、宁乡商品住宅均价涨幅较大，特别是浏阳市涨幅达到31.24%；望城县商品房均价也有较大涨幅，涨幅达21.50%；长沙县商品房、商品住宅均价同比均有下跌，特别是住宅均价同比跌幅达6.72%。全市商品房成交金额仅宁乡县同比有较大幅度增加，其他各区降幅均较大。

　　（二）二手房

　　1．二手房成交基本情况

　　2008年上半年长望浏宁三县一市共成交二手房59.27万平米、2589套，同比分别减少27.27%、38.27%；其中，二手住宅成交21.75万平米、1202套，同比分别减少29.13%、41.96%，二手住宅交易仅占总量的36.70%、46.70%，二手房非住宅成交量占据较大比例。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的36.70%，宁乡县二手住宅成交面积占其二手房成交总量比重最大，比重为41.69%。

　　2．二手房成交金额、成交均价

　　2008年上半年长望浏宁二手房累计成交金额为7.21亿元，同比增长27.16%，其中住宅为3.06亿元，同比增长29.66%。二手房均价为1217元/平米，同比上涨59.50%，二手房住宅均价为1408元/平米，同比上涨83.33%。

　　从成交均价来看，宁乡县二手房、二手住宅均价均最高，均价分别为1830元/平米、2040元/平米；浏阳市成交均价均最低，均价分别为618元/平米、660元/平米。

　　（三）抵押情况统计

　　2008年上半年长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续14327起，抵押面积569.12万平米，取得贷款金额46.86亿元，同比分别增长36.15%、78.53%、27.16%；其中，办理个人抵押登记手续13798起，抵押面积368.66万平米，取得贷款金额28.63亿元，同比分别增长36.98%、96.98%、37.76%。办理在建工程抵押88起，抵押面积92.89万平米，贷款金额12.83亿元，同比分别增长-64.52%、7.61%、5.43%。

　　五、本期市场的基本特征

　　（一）上半年商品房批准预售量持续攀升，而销售量相较去年同期却有一定程度的降低，商品房供销比已达1.62∶1。在当前全国房地产市场普遍不景气的情况下，长沙房地产市场面临的挑战和压力日益增加。

　　（二）上半年全市商品房均价为4410元/平米，与去年同期相比上涨1132元/平米。其中，商品住宅平均售价为3978元/平米，与去年同期相比上涨924元/平米；商品房非住宅平均售价为6402元/平米，与去年同期相比上涨1289元/平米。从单月均价来看，上半年商品房均价在4月达到最高点，5、6月有所下滑；住宅月均价基本稳定在4000元/平米上下，房价上涨势头得到明显抑制。

　　（三）上半年全市非市场定价类住宅批准预售5093套，58.06万平米，同比增长42.18%、27.92%；完成了全年经济适用房供应计划的二分之一强。

　　（四）2008年6月商品住宅成交价格指数为156.37点，今年以来指数累计增长15.19点，平均每月增长2.53点。从各类子市场来看，今年以来60-90平米面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数累计增幅较大，144平米以上面积段、二环与三环之间区域、北城板块等子市场指数累计增幅较小。

　　（五）上半年90平米以下中小户型供应占比为40.00%，比去年同期比例微跌0.63个百分点，60平米以下住宅批准预售量比例同比有所减少，但60-90平米户型供应所占比例增大，比去年同期比例增长了4.95个百分点，目前已成为全市供应量第二大户型区间。

　　（六）上半年3500元/平米以下套型销售比例大幅降低，目前销售较为良好的主要是价位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米的普通商品住房，和价位在5000元/平米以上的高档物业。

　　（七）6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.03元/平米，非住宅挂牌月均租金为36.26元/平米；住宅类房源挂牌均价为3929元/平米，非住宅挂牌均价为8091元/平米。

　　（八）6月份长沙房屋租售比为1:302。

　　（九）上半年个人办理抵押登记起数、抵押面积同比均有小幅下降；在建工程抵押面积增幅较大，但取得贷款金额增幅仅为抵押面积增幅的1/6，单位面积取得贷款金额减少，银行对个人抵押及房地产开发贷款均有收紧，但由于房地产开发对银行的过度依赖，导致金融紧缩对开发贷款影响更大。

　　（十）6月份，全市共办理退房342套，其中签约退房298套，签约退房率为3.73%，环比增加0.57个百分点。

　　（十一）从长望浏宁房地产市场情况来看，2008年上半年各郊县批准预售量均有较大幅度提高，其中浏阳市商品房批准预售量约为去年同期的2倍；销售同比有较大幅度下跌，四县中仅宁乡县商品房销售呈现正增长。二手房成交量跌幅较大，但价格上升较快，成交金额有明显增加。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为1.70∶1，其中住宅供销比为1.74∶1，供销比严重超过1.2的警戒线，全市商品房销售均面临较大压力。

　　六、2008年下半年长沙市房地产市场形势展望

　　（一）高通胀，利率倒挂，股市持续下跌，房地产保值增值能力凸显

　　从我国的整体经济形势来看，下半年经济维持在高位运行的可能性较高，通货膨胀压力加大。2007年六次加息，使银行存款利率达到了近10年来的历史高位，2008年下半年又面临着加息的压力。但与上半年物价上涨的速度相比，实际利率仍呈现出较严重的倒挂现象。高通胀和负利率，使房地产的保值增值作用凸显，拉动房地产市场需求的增加。此外，自去年10月份以来，随着大小非解禁,股市进入连续的熊市，股民信心严重受挫。越来越多的股民意识到分散投资风险的重要性，资金逐渐从股市抽离，投资到不同领域，而作为具有保值增值能力的房地产领域有望成为投资的热点。

　　（二）国家货币政策进一步从紧，虽有民间资本补充，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力

　　上半年以来，为防范通胀的风险，央行五次上调银行存款准备金率，达到近年来的最高水平。随着准备金率的上调，房地产项目开发贷款获批的难度也进一步加大。现阶段，虽有民间游资、私募基金等不断涌入房地产市场进行开发建设，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力。特别是在目前楼盘销售速度普遍放缓，资金回笼较慢的情况下，预计下半年各开发企业将面临更加严峻的资金压力。

　　（三）近年来新开工面积逐年增加，今年或将形成史上供应新高峰

　　随着近三年来的商品房新开工面积逐年增加，2008年或将形成史上新的供应高峰。据统计，今年仅上半年以来的批准预售面积就达到了561.97万平米，同比增长56.96%；相当于2005年全年的批准预售面积之和。而从去年和今年的开工面积来看，预计今年下半年市场还将持续放量，全年商品房批准预售面积有望突破1000万平米，刷新2007年937.49万平米的纪录，达到新的供应高峰值。供应量的剧增必将给市场销售带来巨大压力，短期内市场将存在供需结构失衡的可能性。

　　（四）商品房价格涨幅趋缓，区域和品质差异日显竞争力

　　随着市场放量的持续增加，充足的供应量将抑制房价的过快增长。下半年商品房价格将保持平稳，涨幅趋缓。具体来看，随着市场供需结构的变化，消费者品味的提高，房价的区域性和品质化差异也将日渐凸显。在生活配套设施完善，交通便利的中心区域（如芙蓉区），市场需求大而未来供给有限，房价水平将保持在高位运行。而在部分区域（如岳麓区），存在大规模放量且产品同质化较高的现象，房价增长将呈现放缓趋势。此外，调研显示，目前本市二次置业换房的需求较大。这部分群体普遍对楼盘的品质要求较高，特别是对附加值高的产品较为青睐，同时对价格的心理承受能力也相对较强。

　　（五）购房者的观望与开发商的价格保卫仍在角力，下半年或将打破平衡

　　年初以来，受深圳等地房价下降的影响，本市潜在需求者，特别是经济实力有限的需求者，其观望情绪较浓。然而，长沙在2007年并未出现像深圳那种“一日一价”的局面，房价下降的空间不大。因此，现阶段除极小部分开发商有优惠促销的意向外，大部分开发商仍按兵不动，静观市场变化。预计下半年，如在中央没有相关政策出台的情况下，开发商与购房者仍将处于角力状态。随着供销比差距的拉大，或将推动开发商有所行动。今年1-6月的销售量与去年同比有所减少，月均不足60万平米的销售面积与月均超过90万平米的供应量相比，供大于求的矛盾比较明显。在这样的情势下，开发商很难不做出任何反应。但即便如此，因市场刚性需求的逐步释放，预计其调整的幅度将不会很大。

　　（六）两型社会建设催生新的刚性需求，中、长期市场向好的态势没有改变

　　两型社会建设，将使长沙迎来新的城市建设高峰，各种配套设施得以加强与完善，从而使部分消费者的住房心理范围逐步放宽，进而推动新城区、城郊结合带住房消费需求的大幅上升。同时，综改区的创新机制，还将大大增加开发商的市场预期和信心指数，从而吸引更多的地产资本进入，引发新一波的地产开发热潮。从中、长期来看，市场向好的态势没有改变，住房消费需求将被逐步释放，市场将步向明朗。

　　（七）在政府不出台重要扶植政策的情况下，二手房市场前景将不甚明朗

　　受各方对一手房市场观望情绪的影响，二手房市场的前景不甚明朗。下半年，如若政府出台激活二手房市场的新政，加强交易资金监管，帮助潜在需求者建立起对二手房市场的信心，则二手房市场有望回暖。然而，如若一手房市场出现明显波动，降价、打折等现象增多，将对二手房源的市场占有率造成大的冲击，制约其价格上行空间。

　　（八）短期内租赁市场将保持活跃，市场秩序将进一步规范

　　受中央调控政策的影响，一方面使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低。为了规避营业税，转而将房产出租。另一方面，调控政策改变了人们的住房消费理念。部分潜在需求者放缓了购房脚步，转而进入租赁市场。短期内，租赁市场将保持活跃，供需同步增长。随着我市房屋租赁管理办法的即将出台，市场的活跃度将进一步被激发，并有望助推房产一、二级市场。