纵观08上半年开发商与购房者的僵持战

　　2008年房地产市场是不寻常的一年，从2007年房价的一路飘红到深圳房价快速跌落再到王石拐点论、潘石屹百日巨变论，最后到目前并不景气的市场，中国房地产正在经受着巨大的考验。自进入2008年以来，房地产市场销售进入了寒冬期，这股寒流一直持续到现在也未见回暖迹象。有人评论中国房地产正在走下坡路。市场交投惨淡的局面已持续大半年，供求双方的博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思地使出各种招数，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。与07年的买房热相比现在百姓更多的是选择持币观望。

　　业内专家称，在“钱”这个左右楼市格局的关键因素上，供求双方的博弈还将持续较长一段时间，楼市观望气氛何时“烟消云散”，云遮雾掩的不明走势何时“拨云见日”都还是未知数。中国房地产正在面临前所未有的理性，一场开发商与市民的“理性”较量正默默展开，在这股理性较量的背后全国市场有着怎样的反映？本期楼市观察家以“房产寒冻期的降价策略”为主题，与您一同探讨各地楼市冰封状态下专家、市民、业内人士等各方反映。打破冰封之壳一窥其中奥秘，楼市观察家正破冰探进。

　　北京：开发商偷偷降价售楼

　　老业主资产缩水要求补偿

　　现象：在北京西三旗一个著名楼盘不到1个月，单价就掉了1000元。业主忿忿地致电售搂处，得到的确定回答是：“不再降价。”可是没等业主放心几天，该楼盘再次下调价格。 

　　据业主介绍，这回开发商采取“只做不说”的降价方式。对外始终没有发布消息，但售楼员在对看房人面谈的时候，私下打了折。 

　　一位该楼盘的业主在“业主论坛”上发帖子说，该楼盘春节后一段时间还卖到14000元/平方米，如今暗自下调近3000元/平方米，目前售价在1万元/平方米左右。短短两个月不到，他买这套房子的账面损失已经达到20万元。 

　　在北京楼价出现“拐点”压力的时候，部分开发商为回流资金和加快销售速度，采取了很多打折或优惠的措施，  

　　业内人士：北京联达四方投资管理公司董事总经理杨少锋认为楼市拐点确实已经到来。他的公司经纪在房屋销售中看到，眼下北京很多高档楼盘采取买房子送装修、送奥迪车等花样翻新的方式来变相给楼盘打折。有的开发商还采取帮买房人付一成贷款的方式来打折，很多楼盘是为投资需求而购买的，而银行对属于二套房、三套房的业主采取增加首付和上调利率等做法。开发商为刺激买主购房欲望，提出无偿先帮买房人付部分银行贷款首付等方式进行。当然，这一切都还是在暗自进行，很少有开发商公开宣布降价的。 

　　曾号称“已销售一空”的某楼盘项目的销售总监表示如果房子再卖不动，他的总监位子就坐不下去了。

　　业主：这有欺诈宣传之嫌，导致业主利益受损，开发商应当给予合理的补偿。买房时销售人员曾向他们作出承诺绝对不降价。当时售楼小姐说得天花乱坠，说今天不买，明天就涨1000元。

　　在深圳，万科以改造社区的名义，对降价楼盘的老业主给予“花300送1500”的补偿，业主们只要每平方米交300元装修毛坯房,万科就可以给做1500元/平方米的装修。但是开发商面对我们的抗议，采取了沉默以对的方式。我们希望开发商给予我们一个合理的答复。

　　上海：房价明涨暗跌

　　二套房首付3成“绝对没问题”

　　现象：贷款的口松一松，意味着房产交易量的上升；融资的口松一松，意味着房地产企业各个环节获得新的生机。尽管上海房地产市场供求关系明显好于深圳和北京，但不少中介叫苦房市“明涨暗跌”。

　　随着房地产交易量的萎缩，贷款买房的人正在逐渐减少，这种趋势也直接影响着房地产企业购地的热情，甚至把到手的地块看作了“烫手的山芋”，而放贷紧缩政策也将地产企业推向了“绝境”。最近，一幕地产大鳄“断臂”抛盘、不惜重金毁约的案例在上海首度爆出，这也是地产走俏多年之后第一次遭受冷遇。

　　从高价竞标到“断臂”自保，地产大鳄的举动引来各方关注。某银行业内分析人士分析，志成的抛售行为和市场融资困难有直接关系，“不仅是小型地产企业，就是大型地产公司也很难躲过放贷紧缩的困局。”该人士还透露，不少知名地产公司都在为融资难发愁，“现在房地产企业的日子最不好过！”

　　业内人士：对房地产企业来说，与银行合作，发行信托类产品确实是躲避贷款监管、获得融资的最有效渠道，但这个风险也会随着转嫁给个人投资者。

　　专家：随着商业银行担保的取消，信托类产品可能逐渐摘掉“保本”的头衔，而由投资者承担相应的风险，届时上游行业的风险将全部转移到下游的各个环节。这一趋势，应该引起监管层的警惕。同时，专家还综合分析了金融、地产行业的发展，他认为，最近央行为抵御热钱大量流入的风险，不断调高银行存款准备金率，然而热钱没有流入股市，也没有流入房市，而是大量囤积在银行体系内，这表明海外热钱对国内房地产的发展并不乐观。预计如果全国楼市出现大规模回调，上海也无法幸免，但上海很可能以温和波动的形式小幅调整。届时，上海的银行业将会受到不小的考验，而投资者也需要谨慎应对。

　　新政策推出之后，银行信托类理财产品发生的变化。银监会下发了一则有关暂停融资性信托担保业务的规定，对公司债券、信托计划、保险公司收益计划等融资性项目，规定商业银行原则上不再进行担保，已办理担保的要尽快退出。这意味着国家商业银行不再为信托类融资项目作担保，而银行信托类理财产品的购买者、投资人将完全承担风险。

　　广州：端午楼市大打降价折扣战

　　部分楼盘仍零成交

　　现象：从广州各大区域楼盘发现，即使开发商大打“降价折扣战”，除个别楼盘颇有人气之外，多个楼盘还是出现无人问津的场面，部分楼盘就连小黄金周三天的成交量不到两套，甚至有的楼盘没有一套的成交量。相当部分楼盘的广告都以价格促销作为吸引点。在端午节前几天，某楼盘打出销售价格3900元/平方米，连限价房都不能再低的价格。

　　业内人士：某楼盘负责人表示，近几个月以来，一直面临很大的销售压力，只能借小黄金周采取降价促销的方式来吸引买家入市。

　　专家：今年端午小黄金周，城区楼盘没有往日那么活跃，主要原因是城区楼盘的价格尚处于高位，还没有降到买家的心理预期。对买家而言，观望情绪仍很浓厚，尤其是想买市区房的买家，心理上总一直期待房价能够再降一点，但市中心的房保值能力比较强，销售价格没有明显的回落，这也是端午期间城区人气、成交相对不旺的主要原因。从“五一”及“端午”楼市来看，在买家持续观望下，今年广州市场难有明显的复苏，整体成交均价将会再次回落，尤其是城区楼盘。

　　知名房产专家吴定金：从推货和宣传力度上来看，发展商的积极性明显不及五一，端午假期只能算是周末楼市的加强版。但相对来说，不排除端午节也是一个较好的销售时机。如果要促使广州楼市实现整体性复苏，就要先确保成交量的恢复。但单靠市场的力量，复苏仍需要一定的时间和利好因素的积淀，还需要国家出台相关楼市利好政策。

　　深圳：打折已成主流促销手段

　　现象：深圳市国土房产局官方网站公示，5月7日，全市新房成交153套，二手房成交155套，保持了5月1日-5日春季房地产交易会的成交量。 春交会期间，深圳5月5日全市新房成交158套，均价11481元/平方米。加上此前4天的成交数据，5月1日-5日，全市成交新房889套。

　　深圳发展商集体重返展会，并使出了特价房、打折、抽奖、赠送等多种促销手段吸引人气。展会前几天的火爆场面也没让发展商失望，现场人流一度拥挤不堪。不少发展商惊呼：市场回暖了。但是冷冰冰的成交量还是未能释放出市场真正回暖的信号。

　　专家：深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示开发商在房价调整方面并没有出现实质性的变化，所以市场并不买账，购房者表现出的热情也仅仅是集中在特价房方面。日均销售量还不如以前深圳楼市旺季时正常的销售量，可见市场并未真正回暖，购房者对还没降到位的房价并不买账。

　　业内人士：某开发企业营销总监表示，首付分期甚至零首付重出江湖，确切无疑地表明市场已由卖方市场转向买方市场，房地产周期性下调再度来临。从2007年第四季度开始，以广州为代表的珠三角城市出现楼市调整现象，根本原因是价格空涨、买家质变，直接原因是房贷新政。2008年将是市场各方、各因素回归原位的一年，是由冲动回归理智的一年，是由盲目躁动回归稳健发展的一年。在市场观望气氛浓厚，交投萎靡不振的情况下，2008年将是营销策划大行其道的一年。

　　市民：我对“折扣”非常感兴趣，希望能够“淘”到便宜的特价房。

　　南京：竞争平淡 时有流标土地市场回暖乏力

　　现象：时至年中，南京土地供应节奏依然偏缓。南京土地市场土地“断供”已达一个半月之久。

　　尽管南京国土部门连续挂出2期出让公告以期刺激市场，但冷清已久的行情却深深影响到开发商的心理，土地市场竞争平淡并时有流标，“回暖”历程仍然艰难。

　　专家：南京网尚研究机构土地市场研究发现，在南京国土资源局网站公布的近两期“南京国有土地招拍挂公告”中，年初启用的“开竣工时间”一栏悄悄没了踪影。接连三期，新挂牌地块开竣工时间没有明确公布，有可能是政府对目前土地市场行情的担心。

　　南京网尚研究机构宏观研究部主任颜涛认为，与去年不同，南京国土部门今年主动调控市场的意图非常明显。政府部门手上并非没地，而是2008年以来楼市销售一直“温吞水”，开发商拿地热情不高，同时，去年以来施行的紧缩金融调控政策，如提高存款准备金率等，其累计效应已开始显现。

　　政府：江苏省国土厅副厅长吴震强表示：“我们会考虑放缓土地的供应节奏，但不会简单的降价出让，因为土地有它的市场价值。

　　南京房地产建设促进会秘书长张辉认为市场推地速度慢，跟今年南京政策法规频频出台也有关。在2008年上半年，南京国土部门推出了许多新政策，如“坚持净地挂牌上市，禁止毛地出让”、“明确开工、竣工时间，违反则罚款”；启用“南京市建设用地跟踪管理系统”对已交付的建设用地“实施全程动态监管”等，这些政策的实施对政府推地节奏造成影响。

　　业内人士：国信地产副总经理蔡承珂的看法是，南京乃至江苏房价已较为稳定，土地市场偏冷，一些资金链紧张的开发商拿地会更为谨慎，去年上半年的疯狂抢地现象不太可能再出现，在宏观调控的大环境下，我们会更加关注地块本身的质量。

　　杭州：开发商资金链收紧风险增大房子卖不动了

　　现象：“大家帮忙看看这中间有什么蹊跷，为什么购买者一天要退订好几套房子？”在杭州热门的19楼论坛上，出现了众多类似的帖子，帖子的主人们纷纷聚焦售房网上在售楼盘的解除合同、连续预订记录。

　　杭州市房管局的官方网站显示当天的退房记录赫然在目，8套。而一周杭州城区预订出去的房子大概每天为30套至40套。这样一比对，退订的比例就比较高了。某房地产有限公司开发的楼盘一天内就取消了3个预（销）售合同。杭州市甚至出现日退房数量超过了余杭区的日成交量。

　　业内人士：一个楼盘的销售经理透露，由于投资者对楼市失去了信心，为了“面上有光”，个别开发商还会让内部的员工去预订房源，以提高数据上的成交量。杭州市房管局的官方网站的统计上显示杭州钱新绿城房地产开发有限公司的一套房源预订次数甚至达到了19次。

　　专家：最近房产形势不是特别好，居民购房更加理性，许多投资者或许因为风险较大而放弃了投资。 不少“投资客”退出房产市场，调控房产的政策起到了作用是一方面，跟目前中国经济的宏观面影响极有关系。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生坦言，“其实，许多房产投资人，都是中小企业的负责人，他们把流动资金拿来放在楼市。”赵杭生认为，国际市场不好，使得许多企业面临生存的危机。许多房产投资人选择最近这段时间撤资，可能是无奈之举，更有可能的是股市楼市的双关效应。目前一些投资者在股市投资失败，再也没有多余的钱拿来投资楼市。更有甚者，甚至会把楼市里的钱撤出去，企图在股市里翻本。

　　福州：融信断腕退地房价走低

　　现象：“现在，要买我们这里的小套型商品房，比原价优惠10万元，若要车库，还可以便宜10万元，等于送一个车库给你。”福州金山板块某项目售楼部采访时，售楼小姐这样告诉购房者。 

　　自07年第四季度以来，福州房地产市场销售量明显下降，观望气氛浓厚。2月份，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，退掉去年 9月11日高价拍得的福州市中心白马路地块，造成福州楼市巨大的心理震荡。4月初，伴随着融信地产旗下融信宽域项目从年前接近每平方米9000元的均价，直接降价到平均每平方米6000元左右，福州金山板块多个楼盘一同促销降价，降幅普遍达到20％。福州楼市成为继深圳之后房价暴跌最快的城市之一。

　　业内人士：认为，这属于资金链受压断裂问题。这些楼盘打折优惠促销，是深圳、广州等城市楼市营销手法的翻版，说明福州部分开发商资金“缺血”状况已相当严重。 

　　房地产业界人士杨少锋分析，从楼市需求来看，福州只是一个区域性中心城市，外来人口仅30多万。支撑福州楼市购买力的主要是福州五区八县和临近的周边城市，需求并不太大。福州楼市另一部分需求来自侨资，但华侨华人回乡不一定选择在福州买房；就算是投资买房，住在其中的可能是国内的亲戚，消耗的也是本地需求。更何况华侨华人投资的目的是保值增值，市场一旦波动就不会买。

　　专家：福州社科院专家朱剑修认为，去年前三季度，开发商一味追求“价高者得”，直接导致“面粉比面包价格贵”的现象。如今，吃不了只好兜着走。鉴于这种状况，开发商应顺应宏观调控政策，规范市场行为，理性进行投资决策。

　　福建房地产专家叶庆历分析，不少开发商已经陷入资金链条断裂状态。此前，房地产企业70％的资金来自银行贷款，但目前一些企业的资产负债率超过了 75％，回笼资金的压力不断增大，开发商不得不对后市持谨慎态度。

　　重庆：楼市再现“买房送车”难止销量下滑脚步

　　现象：事隔一年多，买房送车再现重庆楼市！渝中区一江景大盘打出买房送10万元轿车的广告。据了解，这是重庆市开发商送车档次最高的一次。不过虽然包括该楼盘在内的不少楼盘都开始降价或送礼，但并没有换来楼市成交量的爆发。一位姓杨的置业顾问称，本次该楼盘推出的单元有80套，面积从97-156平方米不等，均价7000多元。据所买的户型的不同，购房者可以获得标致车一辆，价值约10万元。

　　早在2005年11月，为了促销，青河湾推出过购房即送价值3万元左右QQ车一辆的活动。到了2006年11月，爱加丽都楼盘也推出了买房送车的活动，不过买房后获赠的雪佛兰轿车也仅价值8万元。此后，在距今快两年的时间内，再也没有开发商公开以送车作为楼盘促销的方式。而该楼盘打广告送出的轿车，应该是开发商送出的轿车中档次最高的。

　　业内人士：随着以龙湖为标志的一线开发商的价格下探，不可避免，将有越来越多的中小开发商卷入降价的漩涡。

　　目前重庆楼市处于一个微妙的阶段，一方面是市民处于观望中，资金无法尽快回笼。另一方面，银行对房地产贷款从紧，开发商处在资金链紧迫阶段。这种情况下，降价促销，现金为王的理念自然深受开发商追捧。

　　武汉：楼市首现“降价补偿” 平均每户补偿3万元

　　现象：阳逻楼盘“佳运·环湖花园”称，已发函通知前期业主，对因降价带来的房价损失，将由开发商补齐差价，平均每户补3万元。

　　这是武汉首个“降价补偿”的楼盘。上个月，该楼盘进行9折促销，房价由2800元/平方米，降至均价2500元/平方米，部分前期业主每平方米损失200—300元。

　　业内人士：该楼盘销售经理胡一俊表示补偿差价，是为了挽回业主的损失。如何“安抚”高价买房的前期业主，是眼下地产界的一个难题，我们决定让利补偿。

　　湖北山河律师事务所游本刚律师表示，降价是正常的市场行为，开发商没有补偿差价的责任，但他们愿意如此“让利”，对购房人是好事。

　　专家：武汉大学经管学院刘双林教授认为为了尽快回笼资金，开发商主动“放血”补差价，是一种营销策略，但实际退款总额可能有限，活动炒作成份居多。

　　市民：据一项网络调查显示，对该楼盘推出的“差价补偿”，59%的网友认为是“促销手段”，34%认为是“纯粹作秀”，8%认为是“实惠方式”。

　　长沙：卖房促销打出学历牌 硕士博士买房可打折

　　现象：“硕士毕业优惠1%，博士优惠2%，运动特长购房享受优惠。”今天，长沙市民李先生收到“才子佳苑”楼盘发来的短信。原本已下定决心尽快购房的他，反倒犹豫了：这不就是北京、深圳等地楼盘变相降价，推出“买房送装修、送汽车”促销手段的翻版吗？李先生算了笔账，出示博士学历证，一套房至少可以便宜一万元，可他更关心的是长沙的房价是不是开始松动了，是否应该再等等。

　　专家：开发商已经到达观望底线，开始暗降促销，买房人却依然在观望，长沙楼市已经转为明显的买方市场。如果买房人依旧持续观望，买卖双方力量对比依然保持原状，长沙房价的上升空间将进一步萎缩，不排除继续下探的可能。

　　业内人士：项目销售经理表示推出这样的销售方式，是因为很多消费者愿意邻居是高学历高素质的人，而楼盘拥有一群高学历的业主，就会吸引更多客户，从而带活整个楼盘的销售。这其实只是我们的促销方式。就像商场会在教师节、妇女节等节日打折促销一样，他们此举也只是锁定某一消费层做出的让利活动，“我们就是选择一种‘很普通’的促销手段吸引消费群。现在许多楼盘都在搞优惠活动，纷纷打出“打折优惠、购房送礼”等招式，期待赢得购房者的关注。

　　市民：

　　刘小姐：房价未来是升是降不好说，可许多开发商急需回笼资金，不得不降价促销，要能赶上一趟降价车就别错过啦。

　　薛女士：涨价是明涨，降价则是暗降，到处都是打折活动，看样子，房价拐点拐到长沙了。

　　张先生：道路拓展、长株潭一体化，长沙许多热点地段的房价升值空间未来只会更广阔。