TOPIC5:影响

　　两型社会建设长沙房地产发展的机遇和挑战

　　机遇：两型社会建设是房地产业发展的突破口？

　　两型社会综改区的获批，无疑对长沙楼市是一剂兴奋剂。一方面，城市建设提速，配套设施加强，将使部分消费者的住房心理范围逐步放宽，进而推动新城区、城郊结合带住房消费需求的大幅上升。另一方面，综改区的创新机制，大大增加了开发商的市场预期和信心指数，将吸引更为巨额的地产资本进入，引发新一波的地产开发热潮。

　　城市建设与开发投资

　　◎基础设施建设提速

　　民间有个俗语叫“要想富，先修路”，意思就是如果要想富裕起来就得先把交通搞好。只有路、桥都通了，才能与外界很好的沟通，才能真正富裕起来。早在2000年，三地“五同”规划出台后不久，长株潭长沙公共交通车就首次开通了。2005年，《长株潭城市群区域发展规划》刚出炉，又开通了长株潭短途公共交通车。2007年，长株潭综改区成立，将促使长沙（包括株洲、湘潭）至少三年的城市建设高速推进，诸如长株潭城市群轨道交通工程、长株潭城市化主干道互相对接工程、城市基础配套设施工程、长株潭城市群中心区域项目开发等加速推进。目前，长沙至湘潭西线高速公路已全线拉通。此外，湘潭将改造招商大道、板潭大道，与长沙对接；株洲将改造天易大道，与湘潭对接；长沙将南拓芙蓉路，接应湘潭。未来，还将建设连接长株潭三地的轨道交通。而长株潭城市交通、配套设施的高速发展，将使来往三地变得非常方便且省时。从而，促使三市吸引更为巨额的地产资本快速推进城市建设和新城区开发，引发新一轮的地产开发热潮，并将为周边区域房价的高速上涨埋下伏笔。

　　◎南部城区发展加快

　　从版图上来看，株洲、湘潭至长沙的距离，已经与长沙新区从北到南的距离相差不远。 2004年10月1日，省政府机关集体南迁15公里，与湘潭的距离拉近了近20公里。2004年10月，湘潭市政府驻地东迁，株洲、湘潭两地相距则不过10多公里。同时，在长沙迅猛南拓、湘潭积极东移的同时，株洲也作出了快速向中心区靠拢的部署。根据规划，从现在起至2020年，株洲在适当采取内涵式的紧凑集中发展后，将主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北，考虑与长沙市东部开发区在功能和道路上的衔接。

　　三地行政中心在地理位置上的靠拢，对长沙来说，南部城区无疑是最大的受益者。仿佛一夜之间，南城道路齐整，交通路网四通八达。在芙蓉南路沿线，大大小小的楼盘犹如雨后春笋般地拱出了地面。2007年，南城板块成为了继中心板块之后购房者的首选。特别是下半年长株潭城市群获批以来，南部城区的购房需求成倍递增。而同样有目共睹的是南城板块的房价，真可谓是“一天一个价，三周大涨价”。同样是在房价涨速最快的2007年，南城板块的房价上涨幅度却能够领跑全市，傲笑群楼，这不得不令人乍舌。同时，随着南部城区建设的加快，越来越多的商家瞄准了南城的商业空白与发展前景。继本土零售大佬友阿集团与天心区签约，敲定在大托镇先锋村斥资4亿元打造中国最大的“奥特莱斯”购物公园之后，中国零售企业50强的天虹百货又即将在南城开设长沙第一家门店。这家总部位于深圳的百货企业，入湘的首店即选址在了位于芙蓉南路368号BOBO天下城，面积达3.1万平方米，预计2008年8月开业。这或将给长沙目前，五一商圈一枝独秀的商业格局带来些许改变，在南部城区形成新的商业带，带动南城商业地产的发展。

　　◎开发商资本冲动诱发

　　从其它几个综合配套改革实验区的情形来看，如上海浦东，重庆等地，在这几个城市被确立为综合配套改革实验区前后，海外及香港等地区的诸多知名开发商纷纷涌入；而许多其它行业的领头羊企业，也迅速成立了旗下的房地产企业，开始涉足房地产投资领域，进入各大实验区，拿地搞开发。其次，试验区可“边试边改”。这意味着，长沙可以在政策允许的范围内，根据市场变化，调整金融、土地、规划等方面的政策，突破体制上的一些束缚、打破瓶颈，在一定程度上削减部分限制性政策对当地房地产市场的约束力。或可让开发企业在税费等方面享受到更多的优惠。

　　在长株谭综改区获批前后，外地开发商的进驻是有目共睹的。

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　　◆ 2005年4月，地产大鳄——李嘉诚长和系旗下和记黄埔地产有限公司在望城金星大道西侧一举斥资5亿元开发生态楼盘。

　　◆ 2006年5月，新世界中国地产收购成功新世纪100%的股权，直接获得其在劳动东路北侧671亩土地储备；又和长沙重型机械厂签下意向合同，拿下该厂紧邻成功新世纪的一块600亩的地，两块地加起来1271亩，总投资将超过30个亿。

　　◆ 2006年7月，香港第三大地产开发商恒隆地产与芙蓉区政府签署协议书，买下长沙繁华闹市东牌楼一带，建设具有世界建筑水平的大型综合商业项目长沙恒隆广场，总建筑面积达50万平方米，总投资额超过40亿元。

　　◆ 2006年7月，荷兰ING投入1.8亿元参股融科智地长沙公司，共同投资开发长沙融科现有的两个住宅项目以及将获取的新项目。

　　◆ 2006年9月，和记黄埔追加投资，再签长沙金外滩项目投资意向书。

　　◆ 而创造过香港地产半壁江山的“恒基兆业”，继在星沙成功圈地逾千亩，宣布投资3.75亿美元打造“高品质生活社区”后，又在长沙开福区、岳麓区投资4个项目。

　　◆ 2007年7月，北辰和城开联合体以92亿元拿下湖南长沙新河三角洲地块，开创了最大金额单宗土地挂牌“中国第一高价”。该地块出让面积为785198.96平方米，其中住宅用途面积632808.71平方米。粗略算下来，其楼面价为3500元/平米，基本上和长沙当时的平均房价持平。

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　　正如一位业内人士所说的那样，房地产开发商同时也是“城市运营商”， 一个优秀的楼盘，能带动一个片区；一群优秀的楼盘，能带动一个城市。在楼盘不断扩张城市版图的时候，综合交通体系也将随之建设。随着一拨又一拨资本大鳄的进入，先进开发管理经验的植入，所带来的是楼盘品质的更新换代，配套设施建设的加强，是由造房子到造家的意识形态的转变。在潜移默化中，城市的品位将进一步被提升，并为房价的快速上涨埋下伏笔。而这，或将重创部分消费者对楼市的持币观望心理，激活更庞大的资金进入房产消费循环。

　　投资者信心与市场需求

　　◎经济、房价稳步增长，投资机会增多

　　在过去几年里，连年的房价指数攀升和销售量逐年递增，一方面，使一些一线城市的房价近乎达到了一个天文般的数字；另一方面，位于优越区位的优质物业已越来越难求。而在二线城市，房价相对较低，上涨空间相对较大，价值的洼地效应凸显；同时，可选择的位于中心区域的优质物业也相对较多。资本的逐利性，推动越来越多的投资者开始关注二线城市。近年来，长株潭一体化建设的推进，一方面确保了长沙经济和房价的稳步增长，让投资者看到了较为稳定可靠的投资回报前景；另一方面，城市建设提速，房地产开发增多，意味着可投资项目的增多。

　　对于个人投资者来说，一线城市的房价是二线城市的2至3倍以上。这意味着其在北京购买一套普通商品房的钱，可以在长沙购买同样面积的2至3套高档住宅，或1间办公物业，乃至1个商业铺面。而对于投资者来说，位于城市核心区域的写字楼、商铺，甚至高档公寓都是可以用于经营的资产，这显然比那些只能等着涨价升值的普通住宅更有价值。

　　“在上海买房的钱，可以在长沙买写字楼和商铺了”浙江的李先生刚刚完成在上海的“高位套现”，手持大笔现金的他，怎么看长沙的房子，怎么都“便宜”，他将这里作为自己下一个“安营扎寨”的地点。在上海的多年中，李先生手中持有的资产全都是住宅，因为上海天价的优质写字楼和商业物业，虽然在城区拥有无可比拟的价值，但却不是一个普通的个体投资者可以企及的。不过在长沙，他手中的现金游刃有余，足以在长沙最繁华的五一商圈选择合适的优质写字楼和商铺进行投资。

　　对于大的投行和私募基金来说，其投资对宏观数据重视比较多。根据宏观的数据，区分中国的一线、二线、三线、四线城市，目前投资主要考虑的是一、二线城市。（一线城市是指北京、上海、广州、深圳；二线城市是省会城市，总共有21个。）同时，相对于个体投资者来说，机构投资者所青睐的项目更多的是位于中心区域优质的写字楼以及以零售为主的商业项目，而非是楼价日益飙升的住宅产品。由于一线城市这类优质物业的难得性，市场的一个新动向是，很多外资投资商转向了商业地产的合作开发或者是二线城市的房地产开发。而长沙经济的发展前景，以及房地产的增值前景，让很多机构投资者均颇为动心。

　　◎从二线城市中突围，投资期望值增大

　　不难发现的是，长沙在最初的竞争中并不具备实力与优势。珠海、西安、天津、苏州、成都、厦门、沈阳等城市，以其各自在经济、环境、旅游资源等方面的优势，脱颖而出，成为了机构投资者在二线城市投资中第一轮的优选项，房地产经济得以飞速发展。以广东省的珠海市为例，因为得益于澳门的经济发展，令珠海房地产市场前景广阔。又比如厦门、福州等城市，因GDP的不断增长而受到外资的青睐。而西部大开发的推行，使重庆、成都的房地产市场直接升温。

　　那么，长沙，作为中部地区湖南的省会城市，如何才能在众多的二线城市中突围而出呢？长株潭两型社会综改区的获批，无疑成为了其吸引投资者的一个亮点。一方面，随着长株潭城市群的逐步对接，一些个体投资者开始将目光放向长株潭地区。以长沙为例，本地购房者占比逐步缩小，外地购房者的比例逐步加大。据不完全统计，2007年，长沙市的“异地置业”人群占比已达46.93%。虽然其中八成以上的人在长沙工作或子女在长沙就读，但纯投资型的购房者仍占据了一定的比例。另一方面，虽然长株潭综改区的获批在2007年，但相关的规划、申请工作在此之前已如火如荼的展开了，相信既有远见又消息灵通的大机构投资者不是没有想法的。继2005年和黄地产领衔进驻长沙之后，接下来的2006至2007年，是港商地产大肆进军长沙楼市的里程碑年份。在短短两年间，香港几大财团陆续置地长沙。一时间，一栋栋贴有“港”字标签的大盘，在星城拔地而起。而真正让长沙一举成名的是2007年的一宗土地拍卖。7月，北辰和城开联合体以92亿元拿下长沙新河三角洲地块，开创了最大金额单宗土地挂牌“中国第一高价”，从此长沙变得家喻户晓。由此可见，随着长株潭一体化的推进，不论是个体投资人，还是机构投资者，前来长沙寻求房地产投资机会的客户比之前翻着番的在增长，投资期望值正在无限被拉大。

　　◎经济增长，住房消费能力提高

　　“综改区”为长沙提供了成为“中国新的经济增长极”的一次重大发展机遇。从中国发展走势看，每十年会出现一个新的经济增长极。上世纪八十年代是珠江三角区；九十年代是长江三角区；近年来，环渤海经济圈迅速崛起，形成了中国经济增长的“第三极”。那么，中国下一个经济增长极会是谁？前三个增长极都在沿海，第四个会不会在中部的内陆地区？长株潭城市群是否有希望？这个答案才最值得人们期待和想象。

　　自2004年3月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起以来,到目前已经有4年的时间了。中部省份纷纷对此表现出了极大的关注，网上关于谁将胜出的争论也是沸沸扬扬。然而，不管谁将胜出，我们知道的有一点，那就是为了胜出，各地都在大力扶植产业，发展经济。因此，不论谁将胜出，参与竞争的这些地区的经济都得到了发展。而长株潭综改区的获批，无疑将进一步加速长沙的经济增长。

　　2007年，长沙GDP突破2000亿元，增幅排名在省会城市中提升5位。城市居民人均可支配收入为16153元，人均消费性支出12288元，均高于武汉，位列中部地区第一。有理由相信，随着综改区的建设，在政策倾斜的条件下，长沙人的收入还将继续增加，支付能力还将不断增强。相应地，其住房消费能力也还将有所提高。这意味着，有效的购房需求将增多，市场将呈现交投两旺的活跃态势。

　　◎株潭房价向长沙趋近，株潭购房客增多

　　房地产企业的扩张将缩短城与城之间的区域距离，随着长株潭城市圈的不断融合，作为经济一体化进程提速的表征之一，三市房地产业的对接正在进行中。一个例证是，株洲、湘潭两地与长沙的房价差距正在不断缩小。2000年，株洲房价仅800元/平方米，而湘潭房价仅为450元/平米。以长沙当时的房价（2361元/平米）来看，长沙房价为株洲的3倍，是湘潭的5.2倍。然而，随着三市一体化进程的推进，三地的房价距离也随之拉近。到2007年，株洲房价已达2157元/平米，而湘潭房价也达到了1745元/平米。长沙房价（3601元/平米）为株洲的1.7倍，为湘潭的2.1倍。特别是位于株潭两市与长沙对接的地带，株潭两地的价格与长沙城郊区域的差距正在缩减。 

　　而三地房价差距的逐渐缩小，或将引发新一轮的长沙置业热。既然道路交通已拉近了三地的距离，远近已不再是问题；房价差距又在逐渐缩小，价格的高低界限已渐渐变得模糊。那么，长沙，作为湖南省的省会城市，对于那些喜欢享受各地美食，喜欢逛商场、泡酒吧等娱乐休闲活动，希望子女接受优良教育，希望寻求更多更好就业机会的株洲、湘潭人来说，无疑充满着魅力。无怪乎南城一项目的营销负责人深有感触，在该项目一期客户群体中，来自株洲湘潭的客户占了23％左右。“从株洲开车到这儿，走高速也就40分钟左右，以后如果有了轻轨，就更方便，连车都不用开。” 其中一位来自株洲的客户称。而类似于该客户这样的案例并不在少数。

　　◎轨道交通催生地铁经济

　　轨道交通有着运量大（是公共汽车载人量的2.5到14倍）、速度快（时速为公共汽车的2到4倍）、准时准点（无红绿灯、不塞车）、污染少（电力）、能耗较少（人工能耗为道路交通的15%到40%）、占地较少（占地为道路交通的三分之一）等特点。在世界许多的大城市，轨道交通的发展和便利性超过了道路交通，占据了公交系统的主导地位。以老牌地铁城市伦敦为例，地铁网路四通八达，能到达伦敦地区的大街小巷；并实现了与几乎全部公交节点，如火车站、轻轨、长（短）途巴士站的换乘。再比如，在东京、巴黎和莫斯科等地，轨道交通分别承担了城市近80%，70%和55%的交通量，大大改善了由单一道路交通所带来的弊病。

　　轨道交通之于房地产而言，最大的好处就是提升了沿线地铁站物业的保值、增值潜力。因为，影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃因素是交通；城市地铁的修建，可以改善沿线物业的区位价值，使相应的房价或租金直线上升。根据北京、广州、上海等地的经验，长沙轨道交通的建设，或将给地铁沿线的房地产开发和交易，带来无限生机。

　　首先，源于轨道交通的便利性，地铁沿线的房地产开发将十分活跃，地价、房价将出现一个快速上涨的阶段。根据调查研究，地铁对周边经济的带动，其最佳的辐射范围应该是在地铁站口半径一公里以内的区域。以上海莘庄区域为例，自地铁一号线1993年投入使用的前后3年里，地铁周边1公里范围内商品住宅价格提升了2倍。那么就长沙而言，筹建中的地铁1号线所在的芙蓉路沿线物业的保值、增值潜力无疑将被加强；而地铁换乘枢纽，如位于筹建中的地铁1、2号线交叉点的地铁站，其周边物业的保值、增值潜力将被最大化。

　　其次，轨道交通的建设将缩短偏远地区与市中心的行程距离。这不仅将加快长沙周边四县市的开发建设，也将带动人口由长沙市中心，乃至株潭两地，向长沙周边四县市的流动，住房需求的地域性格局将被打破。以北京为例，随着轨道交通的发展，北京东郊的通州已经成为了在东部朝阳区工作的工薪阶层居住的热点区域。那么就长沙而言，与株、潭相邻的南部远郊区域也很可能被打造成长沙的通州。

　　再次，轨道交通将激活长沙的租赁市场。经验表明，租赁物业与轨道交通站点的距离成为了衡量租赁物业租金水平的标准。一般距离轨道交通站点步行在10分钟之内的物业楼盘，其租金受轨道交通的影响十分明显。这意味着，很可能在不久的将来，当堵车已不再是新闻的时候，芙蓉路上地铁站周边的物业租赁需求将被最大限度地激活，伴随着租金的直线上扬。

　　此外，随着轨道交通的开发建设，长沙将形成一大批新的商业圈。首先是地铁商业。其一，在各个地铁站附近或地铁站里面，将兴起一系列便捷的零售业门店，如便利店、快餐厅、小超市、经济型酒店等等。其二，在地铁枢纽地段，人流量将急剧增多，吸引大型百货商店、购物中心等进驻该区域，渐渐形成新的商圈。其次是聚居型商业。在地铁通达，住宅区密集的区域，考虑到当地住户的实际生活需求，大、中、小型的各类商业设施也将应运而生。

　　Part2:挑战：两型社会建设是房地产业的紧箍咒？

　　当然，事物总有两面性。两型社会综改区就像一柄双刃剑悬在了长沙房地产业的上空。资源节约和环境友好暗示着除城市基础建设和大型项目以外，长株潭发展重点还将向环境治理、公共交通、公益设施、社会和谐、新能源项目、阳光政务等方面显著倾斜。其定义于房地产行业而言，同样意味着几个发展方向的衍生：住宅节能标准将被加强，节能建筑将成为楼市发展主流；高档别墅用地将受到一定限制，高档别墅供应将逐步放缓；土地浪费等问题将被摆上政策战略性位置；住宅配套设施建设标准将从严，建筑成本或将随之上涨……

　　◎恐慌性购房导致房价飙升

　　2007年6月，成渝成为“综改区”后，重庆房价借势“新特区”，两周内上涨了7.6%。长沙当时虽未申请成功，但大部分市民，尤其是开发商都很乐观，认为长沙获批“综改区”只是时间问题。因此，地产大鳄开始积极收购土地，部分开发商开始捂盘惜售，再加上外地投资者的介入，一时间闹得是满城风雨，房价涨了又涨。这些无疑都加重了市民对房价的恐慌。于是，不准备买房的，考虑买房了；准备过两年再买的，提前了；只需要一套的，买了两套；不少父母就连小孩将来的住房问题也一并解决了。如此一来，市民的恐慌性购房心理所造成的是住房需求被提前，市场供不应求的紧张局面，导致房价被进一步推高。长沙楼市较“长沙新特区”提前“崛起”，并且一路扶摇直上。可以说“综改区”的消息虽然晚到一步，利好却被先知先觉的开发商、投资者们提前透支了。

　　◎堵车现象严重，停车成难点

　　经验告诉我们，城市的飞速发展，带来的将是交通拥挤、停车无地、环境污染、生态恶化等“城市综合症”。在长株潭的一体化进程中，随着三地人口的增长，居住习惯与格局的改变，这种大城市病的症兆已越来越明显。以长沙为例，大街小巷里，株洲、湘潭等省内其它地区牌照的汽车已随处可见，堵车的现象一天比一天严重。特别是上下班高峰期，在车站路、人民路上的一些地段，车辆更是寸步难行。

　　同时，停车位也成了小车拥有者的一大难题，甚至面临即使有钱也找不到合适车位的尴尬境地。比如王府井百货，不仅其大型地下车库早已车满为患，就连周边的空坪隙地都被利用起来还不够。再譬如，位于雨花亭的嘉信贸商业广场，仿佛一夜之间，由空空荡荡变成了满满当当。而在住宅小区，这种停车紧张的局面更是随处可见。不少新购车的业主只能冒着被抄牌的风险，将新车停在小区外的人行道上。

　　由此可见，对于投资者而言，不堵车，停车位充足的物业项目自然是首选。而对于开发商来说，选择什么样的地段搞开发，如何避免周边严重堵车给楼盘带来的负面影响，如何进行与交通有关的产品定位，成为了一门新的课题。同时，如何解决好停车难问题，修建多少个停车位，如何安排小区内部交通与外部相衔接，也成为了摆在开发商面前另一门值得深究的新学问。

　　◎土地供应将明显增加

　　任何城市发展扩张的前提都是基础设施的大量建设与土地的综合利用，毫无疑问长株潭城市土地供应在未来几年将会明显增加，尤其是沿轨道交通两厢的建设用地将激增。一方面，这是房地产商拿地进行土地储备与开发的大好时机。另一方面，集中大量的土地供应或将造成地价的下跌。同时，随着土地供应的激增，房地产开发项目将迎来爆发式增长之势。这意味着市场潜伏着供过于求的危机，关系着房地产价格未来的走势，关系着长沙房地产经济的未来发展。因此，对于政府来说，如何分期、分批推出土地，保证土地供应的持续增长，稳定土地价格，维护土地市场的稳定性，是值得深思的大问题。

　　◎集约利用土地资源

　　随着两型社会的逐步到位，“土地变性”的大胆尝试，大量“集体土地将转国有土地、农业用地将转建设用地”，长株潭将成为一个拥有充沛建设用地供应量的“大长沙”。而两型社会建设则要求我们集约利用这些土地资源，把居住、办公、商业、工业等不同功能的土地合理安排，使土地价值得到最大限度的实现，提高土地的使用效率。

　　因此，种种难题也将接踵而来。比如，在用地规划方面，如何协调好建设用地与农业用地之间的关系，确定合适的用地比例；在建设城乡结合带方面，是以观赏型、生态型农业为主来连接三地，还是全盘城市化等等。以上种种之于房地产而言，将关系到开发商对土地的需求，对产品的定位，对投资回报的期望值。

　　此外，土地的集约利用，同时意味着对部分低密度、低容积率项目的审批限制。那么，市场上低密度、低容积率的高端别墅用地供应或将受限，导致高端别墅，特别是独栋别墅的供应量逐步放缓，此类物业的升值期望值或将被拉高。

　　◎本土开发商将面临巨大挑战

　　从近几年的发展来看，随着包括香港、广东、江浙等省外开发商的进入，各路开发商对市场的争夺越来越激烈。尤其是本土开发商，在资金实力、设计理念、管理经验等各方面处于弱势地位的情况下，所面临的压力是难以想象的。而外来开发商凭借其强大的资本实力，深厚的综合开发管理经验，渐渐占领了长沙的市场。其中，一个不争的事实是，在一系列宏观调控政策的影响下，一些无法适应竞争环境的本土中小开发商已走出了公众的视野，或被并购，或遭破产，渐渐销声匿迹了。可以预见的是，未来，随着更多外省开发企业的进入，更多资金实力、开发经验不足的房地产开发企业很可能遭到市场的残酷淘汰，或者被有实力的开发商所吞并。行业升级势在必行，本土开发商将不得不在夹缝中求生存。

　　◎节能、生态型住宅将成主流

　　然而，值得欣慰的是，外地资本的进入，带来的不仅仅是残酷的优胜劣汰。在这背后，外省开发商推动了长沙楼市的更新换代，提升了整体楼盘的品质。从绿城桂花城到奥林匹克花园，从托斯卡纳到阆峰云墅，从……到……；外省开发商对长沙楼市整体形象的提升作用是有目共睹的。而近年来，本土开发商并没有停滞不前，而是边学边改，逐步提高。从王府花园到融科三万英尺；从同升湖山庄到汀香十里；本土开发商无论在管理水平，还是在营销推广等方面的进步也是显而易见的。但需要指出的是，这种提升仅出现于住宅领域，且仅限于小区环境与外观的改进。换句话说，还仅仅停留在表面，没有太多实质性、更能体现以人为本的改观。未来，在建设资源节约型、环境友好型社会的引导下，如何开发受购房者欢迎，被社会认可的节能型建筑、生态型建筑将被提上日程，考验着开发商的水平与能力。其中，一个急待解决的问题就是，保护环境节能减排与成本增加房价上涨之间的矛盾。这不仅关系到节能建筑的推广，更决定着未来楼盘的发展方向。

　　◎工业地产或将受限

　　“两型社会”在发展经济的同时强调环境保护和资源节约。长沙将面临产业由高能耗向低能耗的转型。从短期效果来看，一些能耗高、污染大的大型工业项目或重工业项目将受到严格的控制。而相应的工业物业，如厂房、仓库等的需求将降低，引起工业地产的前景不被看好。而这还只是问题的一方面。更值得注意的是，此前长沙一些地区由工业投资带动新区建设的发展模式将被搁置。诸如，由经济技术开发区带动星沙板块建设，以及由高新区带动麓谷建设的现象，都将有所减少。

　　此外，相对于传统城市化是单体城市化，不注重城市之间的协调，新型城市化则要力图在城市之间建立起产业链和价值链，分工协作。因此，三地之间的现有工业布局或将被打破。根据错位经营，共同发展的原则，建立起统一的工业规划，重新进行产业定位，形成新的工业地产分布格局。

　　Part3:

　　均衡:楼市呼唤理性与健康发展

　　以上种种，皆为我们对长沙楼市的判断与预期。然而，真实的市场往往是让人捉摸不透的。即便最高明的经济学家也无法对市场的未来趋势作出精确地判断，只能凭借大的经济环境、过往历史等等，作出较为令人信服的分析预测。同样，两型社会建设是个没有样板，没有参照物的发展过程，不往后看，谁也不知道会对长沙房地产业的发展究竟产生何种影响。再则，前有深圳、广州楼市暴涨之后的受挫，后有成都、重庆获批国家级综改试验区前后房价的波动。纠结在一起，让我们对长沙房价的预期依然充满矛盾心理。

　　回顾刚刚过去的2007，政策出台之密集、力度之大前所未有。系列宏观政策的出台和实施，在地产界掀起了轩然大波。在对打击投机、炒作等违法违规行为，平抑房价、稳定市场起到一定作用的同时，也限制了房地产经济的增长速度，使百姓购房再度进入观望期。拐点论取代上涨论，成为了2008年的头版头条。以深圳为代表的降价索偿事件公然张示着和谐社会中不和谐的因素。先不管事实如何，但 2007年是房地产行业的一道分水岭，已成不争的事实。人们不禁要问，是不是房地产经济的这脚刹车踩得太急太猛了？ 

　　这么一来，“综改区”这一天大利好似乎生不逢时，反倒提不起楼市的胃口来了。对于开发商而言，07年房价飞速增长的好日子在08年再现的可能性不大，只能寄望于楼市长期的发展前景。尽管如此,“综改区”获批的利好和影响还是相当深远的。伴随国家中部崛起战略进入实施阶段，长沙的经济建设将全面提速，为房地产业的明天打开更为广阔的空间。未来的长沙楼市依然充满着希望,“1+2城市群”的建设，城市化进程的加快，城市配套设施的改善，全市经济实力的增强，市民生活水平的提高……这些都将直接影响楼市品质、结构和供求关系。

　　因此，无论是开发商还是购房者，无论是政府部门还是金融机构，都应该以一种理性的心态去看待两型社会建设的影响。不应一味鼓吹，盲目乐观；也不应毫无感觉，木然待之。

　　以此前瞻，国家两型社会试验区之长株潭城市群在房地产市场调控和住房问题上，或将考虑得更全面。以此回望，在两型社会综改区的桂冠之下，长沙楼市或将少一分非理性投资的恐慌，多一分理性与健康。