TOPIC4:启示

　　先行者之路

　　任何事业的成功都不能一蹴而就，两型社会的建设也一样。要实现长株潭两型社会规划的蓝图和目标，不仅需要勇气、汗水以及大无畏的探索精神，更需要我们认真经历从总结过去成功经验，努力吸纳其它地区先进成果，再到自主开拓创新的发展历程。虽然，就像邓小平同志提出的，改革开放是“摸着石头过河”，但是，在改革开放30年后的今天，中国已有的先进改革开放、经济建设经验就显得尤其重要了。善于学习经验，也是长株潭两型社会建设能否成功的重要一环。

　　一、中国城市群发展与长株潭房地产成长

　　长株潭“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”首先是作为一个城市群而存在的。早在上世纪50年代，就有专家提出三市合一、共建“毛泽东城”；80年代初，按照长株潭经济区的构想进行了初步试验和理论探索；1997年，湖南省委、省政府做出了推进长株潭经济一体化的战略决策，并开始全面实施。经过10多年的不懈努力，长株潭建设取得了长足发展。2006年长株潭三市以占全省13.3%的面积、19.2%的人口，创造占全省37.6%的GDP，人均GDP达到了21750元，城镇化率达到51%；房地产业也取得了突飞猛进的发展，以长沙为例，1998年长沙商品房销售面积为31.74万平方米，至2007年商品房销售面积已达894.17万平方米，接近900万平方米，是98年的28倍多，大大超过了GDP的增长速度。

　　应该说这十多年长株潭一体化发展所取得的成就是巨大的，也是有目共睹的。但这样的成绩还远远不够，与中国其他城市群发展相比仍较为落后。根据2006年中国社会科学院《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》对15个城市的9个指标体系35个指标的计算排名显示：长三角城市群以综合竞争力指数109.9排名第一，长株潭城市群以综合竞争力指数77.1排名第11位，仍尚未进入十强。那么，究竟是什么制约了长株潭城市群的发展？其他城市群的发展对长株潭发展、特别是对长株潭房地产业发展又有哪些促进意义呢？

　　2006年中国社会科学院《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》显示，中国15个城市群竞争力强弱依次是：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、中原城市群、徐州城市群、武汉城市群、成渝城市群、长株潭城市群、哈尔滨城市群、关中城市群、长春城市群、合肥城市群，其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。在这里，我们主要就长三角、珠三角、京津冀三大城市群发展来探寻其发展的模式及对长株潭城市群发展的启示。

　　（一）长三角、珠三角、京津冀城市群的发展背景

　　1. 长江三角洲城市群

　　长江三角洲城市群（简称“长三角”），是指由沪、苏、浙三省市中16个地级以上城市组成的区域。长三角的崛起是在珠三角之后，20世纪90年代初，以浦东开发为龙头，以集体经济和私营经济为主的“苏南模式”和“温州模式”相伴随，带动整个长三角地区上了一个新的台阶。上海作为长三角的核心城市，成为国内外投资者关注的“热土”，特别是跨国资本正大举向长三角地区转移，作为长三角经济中心的上海市日益发展成为大公司、大银行总部和研发中心的所在地，并加快朝着国际经济、金融、贸易和航运四大中心迈进。对周边的城市起了较强的辐射和拉动作用。长三角与珠三角相比，发展起点提高。在引进外资的同时，更注重消化吸收，不再是处于价值链的最低端，低技术含量、低产品附加值、高能耗、高污染的粗放增长模式也有所改变。长三角经济圈适时将“先进制造业”作为区域产业发展的重点目标：上海提出要优先发展先进制造业和现代物流业，浙江要建设先进制造业基地，江苏则要打造国际制造业基地。这些战略有效地促进了长三角经济圈的产业结构升级。

　　2. 珠江三角洲城市群

　　珠江三角洲城市群（简称“珠三角”）是指由广东省珠江流域的14个市、县、区组成的区域。1980年，国家正式设立深圳、珠海、汕头和厦门四个经济特区，在经济特区的带动下，珠三角成为中国最先快速发展起来的地区。数万港澳客商陆续到毗邻珠三角地区投资办厂，使之发展成为全球重要的制造业基地。珠三角的发展模式是建立在与中国港澳以及东南亚地区紧密联系的外向型经济模式上，直接参与国际产业链的循环；以低端劳动密集型制造业发家，依赖大量的廉价劳动力。随着多年来经济的高速增长，现在珠三角许多城市逐渐受到能源不足、环境压力、劳动力成本上升的困扰，成本优势、政策优势和地理优势都开始有所弱化。

　　3. 京津冀城市群

　　京津冀城市群包括北京、天津和河北省的石家庄、廊坊、保定、唐山、秦皇岛、张家口、承德、沧州。京津冀城市群是中国北方现代化程度较高的城市群和工业密集区，存在传统产业比重较大、城乡二元结构突出、市场分割、资源环境压力大等问题，他的一体化发展启动较晚，经济联系较为松散，与珠三角、长三角两大经济圈相比较为落后。但是，北京作为中国的政治、文化、国际交流中心，赋予京津冀经济圈独特的优势。北京、天津作为两个核心城市，拥有中国最强的科技创新能力，发展现代服务业的潜力也十分巨大。如果京津冀经济圈加强区域间合作，把科技创新与一、二、三产业有效结合，那必将形成有特色的核心竞争力。

　　（二）三大城市群发展模式对促进房地产业发展可借鉴的经验与启示

　　1. 龙头城市的聚集效应和辐射带动作用，带动城市群整体房地产需求增长

　　从经济学角度考察，大都市经济圈是最有效率的空间组织形态。通常，在这种经济圈内有一个经济首位度大的中心城市，它与周边城市区域存在密切的经济联系或分工合作关系，即在一个区域内具有产业优势地位的增长极，通过产业聚集的极化效应和扩散效应，对周围地域产生影响。与此同时，伴随着产业聚集和城市群内部各城市的分工合作，产业链逐步形成，将极大刺激房地产业的发展。

　　龙头城市的聚集效应和辐射带动作用最明显的是长三角城市群。上海是长三角城市群中当之无愧的龙头城市，2007年其地区生产总值（GDP）达到11765亿元，与 第二位城市苏州（5596亿元）之比，首位度达到2.10。作为全国唯一GDP超万亿的城市，上海的龙头地位在长三角周边15个城市中得到了一致公认，这一方面使上海对周边城市的优质要素资源产生巨大吸附力，一些企业总部、研发中心、以及优良金融资产和高素质人才纷纷向上海集聚，产生了大量的房地产需求；同时，上海的大发展也对周边城市区域产生较强的辐射拉动作用，苏锡常和杭嘉湖等城市均有不同程度的受益，城市化进程不断加快。特别是，在推进长三角一体化过程中，各城市纷纷提出“错位发展”的思路，形成既竞争又合作，共同打造世界级大都市圈的良性互动格局。珠三角、京津冀城市群也是一样，虽然此两大城市群内龙头城市效应不如长三角城市群，但其发展长期趋势也是如此。

　　2. 工业化进程和产业结构升级、区域分工合作带动整体经济增长，加速了城市化进程

　　通过对三大城市群的对比，我们发现随着工业化进程的加快及产业结构的变迁，长三角，珠三角、京津冀城市群经济的发展都取得了长足的进步，其城市化进程也不断加快，主要表现为：第一，工业化进程和产业结构升级、区域分工合作带动投资稳步增长，投资效率进一步提高；第三，带来了大量的厂房、办公需求，拉动了当地房地产开发规模、质量的提升；第三，带来大量产业工人及高素质人才，住房消费需求日趋旺盛，成为拉动经济增长的重要“引擎”。

　　这里我们以珠三角的龙头城市广州为例，1994年广东省政府界定珠江三角洲经济区时，广州的城区面积为216.2平方公里，房地产开发完成投资为189.45亿元，至2006年734.99平方公里，房地产开发完成投资达到556.79亿元，分别为1994年的3.4倍、2.94倍，在珠三角界定后，随着其工业化进程和产业结构提升，城市化速度迅速加快，房地产业也取得了巨大发展。

　　3. 交通及基础设施先行，“同城化”带来房地产市场的比价效应

　　所谓“同城化”，是指一个城市与另一个或几个相邻的城市，在经济、社会和自然生态环境等方面能够融为一体的发展条件，以相互融合、互动互利，促进共同发展；以存量资源，带动增量发展，增强整体竞争力；以优势互补，相互依托，完善城市功能，建设和谐宜居城市。而区域经济一体化，在国际间表现为区域性的国家间的经济合作，在国家内则表现为以大城市、特大城市为中心的城市群、城市带以及城市之间的区域性合作，表现为城市空间向区域空间转化，传统的城市体系发生着不断变化，即最终达到“同城化”。随着城际高速铁路、轻轨、地铁等一体化的城际交通系统的不断完善，将强化城市群内部“同城化”进程，形成“半小时”、“一小时”等短时交通圈；同时，交通耗时不断缩短，各城市间房地产市场将产生比价效应，居民将依据自身经济情况及其他喜好，购买城市群内各价位住房，产生城市间自觉的居民迁移，从而促进城市群内房地产业的梯度消费、均衡发展。

　　这一点长三角城市群是最佳典范。长三角从省际高速公路网的建设，到城际高速铁路的建成通车，以及其他一体化的城际公共交通系统的不断完善，拉近了长三角城市群内心里距离，体现了长三角经济体打造区域经济的先行理念。沪杭磁悬浮建成后，将会强化上海总部经济城市地位，磁悬浮通车后，会有越来越多的杭州、浙江企业把总部搬到上海，这将对上海的商务楼、写字楼市场消化有大大促进，同时，许多上海市民将会选择将安家至价格相对较低的长三角其他城市，这也将会带动当地房地产业的发展。北京很多居民将房屋买在河北廊坊三河市燕郊镇，其原因也是一样。

　　但比价效应也存在一个问题，即开发商基于逐利心理，倾向于将房价向高房价靠拢，这将可能导致城市群内房地产价格底部抬高，拉高城市群内低价位城市地价、房价，消费梯度将会逐渐消失，房价将在一个新的水平上形成大区域平衡。

　　二、国家综合配套改革试验区发展与长株潭房地产成长

　　但国内城市群的发展依然存在较多制约：许多城市群发展都被行政区划擎肘严重，各城市间存在较严重的贸易壁垒；城市群内部城市间发展差距也很大，城市群边缘地区很难分享中心城市的发展成果；城市与周边城乡差距逐渐扩大，二元结构日益突出。这其中表现最明显的是京津冀城市群，由于北京和天津同属中央直辖市，产业结构类似，竞争动机尤为强烈。这些年京津之间围绕机场、港口等基础设施之争，围绕汽车、重化工等制造业之争，围绕北方产权交易中心等平台选择之争，围绕生态环境、水资源之争，造成了资源、效率的巨大浪费，而且使得京津与河北之间经济社会的二元结构异常突出，这些都已成为制约国内城市群发展的重大瓶颈，长株潭城市群虽然表现不太明显，但其发展也或多或少面临着这样一些类似问题。

　　那么，如何才能突破这些瓶颈呢？这就需要我们充分利用长株潭城市群此次建设“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”的契机，去冲破障碍，发展自己。

　　国家综合配套改革试验区是2005年以来的新生事物，它不同于我国上世纪九十年代中期的科技和经济体制综合配套改革城市试点，其主要目的是以试点地区为载体，把改革和发展有机结合起来，把解决本地实际问题与攻克面上共性难题结合起来，实现重点突破与整体创新，率先建立起完善的社会主义市场经济体制，为全国其他地区的综合改革起示范作用。

　　可以说，试验区的建设是中国新一轮的改革，但这一轮改革，强调的是综合配套性。自2005年以来，国家先后批准设立了上海浦东新区、天津滨海新区、成渝、武汉和长(沙)株(洲)(湘)潭四个综合配套改革试验区。从目前圈定的“综改”试点可以看出，不同地区承担着不同的试验任务。

　　（一）上海浦东新区 

　　改革背景：上世纪90年代，上海浦东率先开放开发，取得了举世瞩目的成就，成为带动长三角地区发展的经济“引擎”。尽管发展领先于全国大多数地方，但浦东新区仍面临政府职能定位不甚清晰、经济增长方式比较粗放、区域创新活力不足等发展障碍。2005年6月21日，国务院第96次常务会议批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，让“先行者”再次先行探索示范。

　　改革定位：立足“三个着力”，着力于转变政府职能，构建从事经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的责任政府，注重制度环境建设和改造的服务政府，依法行政的法治政府；着力于转变经济运行方式，构建符合社会主义市场经济要求、与国际通行做法相衔接的经济运行法规体系和体制环境；着力于改变城乡二元经济与社会结构，构建和谐社会。体现“四个结合”，把改革和发展有机结合起来，以改革促发展；把解决本地实际问题与攻克共性难题有机结合起来，有效发挥示范作用；把实现重点突破和整体创新有机结合起来，全面推进体制建设；把经济体制改革和社会其他方面改革有机结合起来，使各项改革相互促进。

　　改革目标：大力发展高层次现代服务业，转变政府职能，推动城乡一体化发展的新格局初步形成。

　　改革举措：落实中央精神，上海市研究制定了《浦东综合配套改革试点总体方案》和《2005年—2007年浦东综合配套改革试点3年行动计划》，共确定了6个方面、60个具体改革事项。主要包括政府体制、市场体制、企业体制、中介组织体制、公共部门体制、科技创新体制、人力资源开发体制、城乡统筹发展体制、涉外经济体制、社会保障体制等10个方面。

　　建设成效：截止2006年，浦东新区总体经济实力已相当于二十年前的整个上海市。2006年，浦东实现生产总值2365亿元，同比增长13.4%；落户浦东的金融机构已经超过400家，其中外资金融机构200多家，金融业增加值同比增长24.9%；已有85家跨国公司地区总部落户浦东。城乡一体化发展的体制机制初步形成，城乡居民收入实现10%左右的同步增长，2006年分别达到21452元和10911元。浦东每万元产值能耗低于1吨标准煤，仅为全国的1/4，比新加坡还低。规划到2010年，万元生产总值能耗达到0.45吨标准煤左右，单位土地生产总值达到6亿元以上。从1990年启动开发至今，浦东用17年时间走完了早期工业化地区上百年的发展历程，被国际经济学界誉为“浦东奇迹”。 

　　（二）滨海新区 

　　改革背景：天津滨海新区处于环渤海地区，位于东北亚经济圈的中心地带，蕴藏着巨大的发展潜力。然而，跟“珠三角”、“长三角”相比，“环渤海”区域一体化进展缓慢，逐步形成了京津冀、辽东半岛和山东半岛三个相对独立的经济区。“诸侯割据”、“各自为战”、竞争大于合作的现象，制约着彼此的发展。2006年5月，国务院正式宣布天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区，希望其担当起建设我国北方对外开放“门户”的重任。

　　改革定位：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。

　　改革目标：根据党中央、国务院的部署和天津滨海新区的实际，先行试验一些重大改革开放措施，用5至10年的时间，率先基本建立以自主能动的市场主体、统一开放的市场体系、精简高效的行政体制、科学有效的调控机制、公平普惠的保障体系、完备规范的法制环境为主要特征的完善的社会主义市场经济体制。为把滨海新区建设成为北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区提供强大动力和体制保障，为全国改革与发展积累经验。

　　改革举措：滨海新区成立了渤海银行，设立总量为200亿元、首期募集60.8亿元的渤海产业投资基金。组建了新区土地整理储备中心、财务管理中心和基础设施建设投资公司，成立了新区规划、土地、环保三个分局，统筹管理新区规划、土地和大项目。建立滨海新区区域性土地利用规划体系等等。

　　改革成效：2006年，天津市生产总值达到4337.7亿元，年均增长14.5%；财政收入达到925.6亿元，年均增长24.9%。天津人民的生活水平进一步提高。2006年，该市城市居民人均可支配收入达到14283元，年均增长11.3%；农民人均纯收入达到7942元，年均增长10.5%。

　　（三）成渝新区 

　　改革背景：成都和重庆是我国中西部地区特大中心城市，农村地区和人口较多，城乡差距较大，城乡二元结构矛盾突出。成都市1100多万人口中有农村人口600多万，城乡居民收入比为3∶1。重庆市3100多万人口中农村居民占80％以上，城乡居民收入比为4∶1。成渝“新特区”具有与我国很多地区尤其是中西部省区相似的基本特点，其在统筹城乡发展改革中所取得的经验具有广泛的示范作用和推广借鉴意义。同时成渝实验区自身已具备的良好基础条件，并在统筹城乡方面积累了的较为丰富的经验。以成都为例，成都的人均ＧＤＰ、城市居民人均可支配收入、社会发展总水平、居民购买力等主要经济社会指标均处于中西部前列，为开展统筹城乡综合改革试验创造了良好的物质基础条件。成都市从2003年起就开始实施城乡统筹科学发展总体战略，取得了明显成效，在缩小城乡收入差距、农村土地集约经营、户籍制度等一些重点领域和关键环节上取得突破，农民持续增收的机制初步形成，农村经济全面发展，城乡社会保障全面扩大，农村公共服务水平提高，农民居住条件改善，城镇化水平提高。

　　改革定位：2007年6月，国家发改委批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。主要试点体现在“三个集中”：工业向集中发展区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇集中；城乡统筹，解决二元经济结构矛盾。

　　改革目标：兼顾公平，促进城乡共同发展、共同富裕，遏制中国正在日益扩大的城乡经济社会发展差距，在建立城乡统一的行政管理体制、公共服务和社会保障机制、统筹城乡建设及产业发展等方面，探索出一条“适合中西部发展的路”。

　　改革举措：统筹城乡规划、统筹城乡产业发展；建立覆盖城乡的基础设施建设及其管理体制；建立城乡均等化的公共服务保障体制、建立覆盖城乡居民的社会保障体系等等。

　　改革成效：2006年，重庆市生产总值达到3486．2亿元，比上年增长12．2％；地方财政收入529．5亿元，增长30．5％。城市居民人均可支配收入11570元，增长12．9％；农村居民人均纯收入2874元，增长2．3％。成都2006年实现地区生产总值2750亿元，增长13.8%；城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%；农民人均纯收入4905元，增长9.4%。

　　（四）长株潭、武汉综改区

　　批准时间：2007年12月 

　　功能定位：“全国资源节约型和环境友好型社会建设”改革试点。 

　　改革目标：对现有的体制、政策进行改革、试验，优先探索。城市圈的产业结构将发生翻天覆地的变化，高污染、高能耗产业必须逐步淘汰，转而发展高科技产业、环保产业，从而带来产业结构的大转变。

　　按照四个试验区成立的先后顺序，不难看出，试验区的设立正在从围绕经济发展向更看重和谐社会建设转变。这也是近两年来国家的大政方针所在。尽管各试点地区改革侧重点不同，但从改革的层面来看，我国改革已经从个别突破发展到整体推进的新阶段，改革的关联性、综合性、配套性显著增强，每一项改革都需要其他改革协同配合才能进行。因此，不同试点地区要取得最后成功，主要靠综合改革的推进。

　　综合改革中最需要突破的是行政管理体制改革，这实际上也就回到了先前提到的城市群发展的瓶颈问题。通过分析上述各个综改区的实验任务，我们发现综改区内行政管理体制改革实际上已经提到到前台。无论是上海浦东的“小政府，大社会”的尝试，还是天津滨海新区的深化“金融体制改革”和“土地改革”，还是成渝的“城乡一体化”推进，抑或是针对长株潭城市群和武汉城市圈提出的建设“两型社会”的希翼，实际上都涉及到了行政管理体制的改革问题。

　　行政管理体制改革触及了综改区社会经济的诸多方面，目前已初步显示了其先进促进作用，且从长期看，将极大促进综改区社会经济的健康成长。房地产业作为社会经济的重要产业，同样也将会从中受益，主要体现在以下几个方面：

　　第一，“小政府，大社会”的行政管理体制探索，精简了政府机构设置，优化了行政审批流程，将有效提高政府的行政管理效能，这也与本次国务院机构改革中的“大部制”精神相一致。

　　浦东开发开放18年来，尤其是国务院批准浦东新区综合配套改革试点近3年来，浦东新区将转变政府职能、推进政府管理创新作为综合配套改革的重中之重和第一着力点，长期致力于“小政府、大社会”的行政管理体制探索，经历了一个从“小政府”机构设置，到“一门式”服务，到四轮行政审改，再到建设公共服务型政府的探索历程。特别是，浦东新区一开始就坚持实行“大系统综合”的“小政府”体制，政府机构的数量相当于浦西其它区的一半左右，人员相当于其他区的2/3左右。近年来，浦东新区坚持精简审批事项，优化审批流程，审批事项从700多个减少到200个，建立了市民中心和社区事务受理中心，推出了告知承诺、联合年检等一系列创新举措；开展街道管理体制改革试点，实行全额财政拨付制度，促使街道工作重心下移，把职能进一步转到加强社区管理、提供公共服务上来；此外，还积极推进政府绩效考评制度和公务员聘任制改革试点，制定并实施行政效能问责制、评估制、投诉制、监察制，进行绩效预算改革试点，进一步提高政府行政效能。浦东新区所追求的“小”政府、服务政府、效能政府理念以及关于功能区设置上防止“上下一般粗”的做法都与本次国务院机构改革中的“大部制”精神相吻合。

　　具体到房地产领域，“小政府，大社会”的行政管理体制将有效提高办事效率，减少企业在选址定点、规划总图审查及确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、规划报建图审查、施工报建、建设工程竣工综合验收备案等阶段行政审批时间，减少了由于行政审批多头造成的企业隐性成本增加，大大加快了企业开发进度，减少了项目开发周期，缓解了由于房地产开发周期长所造成的供销脱节问题。

　　第二，“土地改革”、“城乡一体化”的推进，是打破行政区划擎肘，加速城市化、发展房地产业的先决条件。

　　通过对四大综改区的政策对比，我们发现其改革试点中都包括这样一条政策，即改善城乡二元经济和社会结构问题，表现在浦东新区，就是“着力于改变城乡二元经济与社会结构，构建和谐社会”；表现在天津滨海新区，就是“支持天津滨海新区进行土地管理改革，在有利于土地节约利用和提高土地利用效率的前提下，优化土地利用结构，创新土地管理方式，加大土地管理改革力度。开展农村集体建设用地流转及土地收益分配、增强政府对土地供应调控能力等方面的改革试验”；表现在成渝新区，就是“改革城乡行政区划、建立城乡统筹的社会保障制度、调整城乡产业结构，建立明确的城乡产业分工、建立兼顾国家和农民利益的、和谐的城乡土地制度”等，这一系列改革试点措施实际上都表明，目前制约我国城市和农村发展的一大问题就是区域分割、城乡分割，已经给城市间、城乡间正常的人口、社会经济流动等带来了巨大的阻碍，改革试点就是要打破这个阻碍，最终实现城乡社会、经济一体，缩小城乡差距、地区差距，从而提高全国城市化水平。

　　“土地改革”、“城乡一体化”加速了地区城市化进程，对房地产业的影响也是巨大的。首先，消除城乡、城市间差距，对城乡、城市间产业进行合理分工，有利于促进经济的发展，提高人民生活水平，同时，城乡户籍统一管理，将促使更多居民迁入城市，增大城市住房的刚性需求，促进城市房地产业发展；其次，“城乡一体化”，通过开展农村集体用地的合理流转和土地收益分配，可以探索新的土地利用方式和土地补偿方式，从而精简土地开发流程，加速城市化，加快房地产开发进程。

　　第三，“金融体制改革”的深化，将为房地产金融创新提供绝佳平台，促进房地产市场健康、稳定发展。

　　天津滨海新区获批综合配套改革试验区之初，他的近期工作重点就包括：鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。本着科学、审慎、风险可控的原则，可在产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融业务等方面进行改革试验；而到了2008年3月，天津市《滨海新区综合配套改革试验方案》得到了国务院正式批复，方案中更是明确提出，要将天津市滨海新区建为全国金融改革创新基地，并确定了进一步深化金融体制改革概念。

　　“金融体制改革”对房地产业的促动作用是巨大的。业内人士认为，该方案的通过无疑给新一轮房地产金融创新提供了绝佳平台。“中国房地产发展到今天，严格地讲只有房地产信贷没有房地产金融。”中国海外发展中心主任、经济学家孙飞博士在天津滨江万丽大酒店举办的“房融2008天津地产金融高峰论坛”上语出惊人。孙飞博士认为：“中国的房地产金融发展到今天，已经进入了变革的时代，进入了创新的时代。”中国房地产高速增长吸引国际资本纷纷流入中国，房地产企业缺钱，感到资金紧张，另外一方面，银行钱又太多了，人民币流动性过剩，金融体系存在结构性矛盾，金融体制也缺位，金融产品非常稀缺，金融通道不畅，基本上大部分的钱还是存入银行，或者进入股市，或者炒楼。同时，孙飞博士还认为：“信托在房地产金融创新方面成为一个生力军，从2002年到现在，信托每年累计为房地产业做的资金贡献在500亿—600亿人民币之间；另外在国内市场几乎为零的REITs与商业银行并驾齐驱的时候，将是中国房地产金融市场的理想状态。”业内其他专家也提出，除了创新金融工具，房地产在融资模式上也应有改变。2008年以来，房地产企业应该充分利用好房地产业和金融业的组合，最大限度地挖掘信托的优势，挖掘外资金融机构的潜能，实现内外资银行互动，组合运用好信托、银行、证券、资本市场+PE这几种模式。可以说“金融体制改革”将减缓社会资金的流动性并控制资金的合理流向，解决金融体系存在的结构性矛盾；同时，REITs建立之后，将为房地产企业寻找到新的资金来源和融资方式，解决房地产开发的资金链问题，促进房地产业发展保持健康、持续、稳定、繁荣。

　　“前事不忘，后事之师”，国内城市群和综合改革试验区的发展给长株潭房地产提供了大量丰富的第一手经验，都是非常值得我们肯定和借鉴的。认真吸取经验，努力开拓创新，成功，我们又近了一步！