从深圳中天事件看房地产经纪机构资金监管问题及风险防范
[作者]：于 明
2007年11月，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司(以下简称：中天置业)爆发财务危机，公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑，这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。据披露的相关信息显示，中天置业的轰然倒闭，造成员工工资、公司客户房款、银行贷款等损失上亿元。事发后，业界震动，舆论哗然，同时更将房地产经纪机构资金运营缺乏监管的现实表露出来。

房屋的买卖不是现货交易，无法做到房款和房屋所有权证的即时交割，在缴纳房款和取得房屋所有权证之间总有一定的时间差，一般情况下，少则一周，多则二、三个月，除开交易资金直接在买卖双方之间流转支付的情况外，更多的时候买方或卖方为了节约时间和精力，或由于客观情况的限制（如卖方不在交易房屋的所在地等），总是将买房或卖房的事情全权委托给房地产经纪机构办理。在此情况下，买卖双方的交易结算资金往往先流入房地产经纪机构，然后再转到卖方手中。这样在签约后，买方所缴纳的全部或部分房款直到办完产权证之前这段时间，资金都会在房产中介的账上停留。同时，在房地产经纪机构全权代理的房屋出租业务中，由于对房屋出租人的租金收入通常采用季付或半年支付，而收取承租人房租则按月收取，这也导致相当一部份的房租收入可以在房地产经纪机构账上停留一段时间。而如果停留在房地产经纪机构账上的客户资金，一旦缺乏有效的监管，则中介机构就极有可能利用这一时间差，挪用客户资金去进行其他投资或进行自身网点的扩张。而中天置业正是利用房地产经纪机构资金监管措施上的缺失，挪用大笔客户资金进行自身炒楼，盲目扩张网点，最终由于国家实施征收营业税、提高第二套房银行贷款利率等一系列打击炒房，抑制房价的宏观调控措施，使得深圳二手房交易量大幅缩水，导致中天置业资金链断裂，无法支付到期的客户资金，继而引发了震惊全国的中天置业事件。

冰冻三尺，非一日之寒，在中天置业事发之前，2003年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉价租房指定机构、连续三年被评为先进单位、注册资金一千万的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人去楼空”；2005年10月，北京佰家经纪公司拖欠600多客户的近300万元租金被曝光；2006年10月，曾经辉煌津门一时的放心中介--天津汇众房地产公司突然一夜之间关门，涉及拖欠资金超过1.5亿元。上述事件无一例外的都暴露在房地产经纪行业内对房地产经纪机构资金监管的缺失，房地产经纪机构挪用客户资金十分地容易，也变成了行业内的一种潜规则。为了抑制这种行为，规范房地产经纪机构的资金运营，2006年12月19日，建设部联合中国人民银行下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定了“对于本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户”。即银行参与对交易结算资金的监管，控制交易结算资金的流转，从而避免房地产中介机构挪用客户资金的情况出现。但由于该《通知》的规定比较原则化缺乏强制性的规定和处罚措施，加之客户对该《通知》不了解，从而导致在实际的运作中仍旧不能产生强有力的监管作用。许多房地产经纪机构虽然开立了客户交易结算资金专用账户，但却只有部分资金从该账户流转，而其他很大部分资金仍从中介结构的其他账户，甚至是员工私人账户流转。因此，在该《通知》实施后，仍旧爆发了中天置业事件。

通过中天置业等事件所暴露出的房地产经纪机构挪用客户资金而对此监管不力的问题，制定更为有效的资金监管措施，建立更强有力的资金监管机制就显得迫在眉睫。但在新的监管措施没有出台以前，房地产交易的双方如何通过自身的行为来尽量保证交易结算资金的安全呢？笔者认为，如下的方式都是可行的：
一、在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；
二、买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。如在长沙地区，目前长沙市房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式。　　 　　
三、对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。
（以上仅代表作者个人观点。）