2008保障住房年，房产限价进行时
在人们越加强烈地呼喊“商品房太贵”，“经适房门槛太高”之时“限价房”也随之应运而生。所谓限价房就是政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格。因为它既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作两限房。
做为搭建住房保障体系的一个新举措，“限价房”的发展是否将真正有助于解决中等收入人群的住房问题，同时它对整个一级商品房市场会有怎样的深刻影响？“限价房”究竟能不能像经济适用房、廉租房一样，帮您圆了住房梦呢？本期楼市观察家将镜头对准此项新产品，从国家政策、各地市场反应、购房人群反响及专家声音等角度对“限价房”这一产品的出现进行深入全面的阐释，让适合购买“限价房”的人群更多了解此项产品。照亮购房的盲点人群，让我们一同走进“限价房”这一新话题。



北京:符合条件家庭可同时申请多个限价房
现象：
近日，北京限价房管理办法、销售条件和经济适用房再上市政策征求市民意见结束。北京市建委有关负责人透露，征求意见结束后，根据这些市民意见，限价房管理办法进行修改后将会尽快出台，随后，北京市限价房将进入到销售阶段。届时，符合条件的申购家庭可像填报高考志愿那样，同时申请多个限价房项目，按所选项目的排序“多选一”。当申请的“第一志愿”限价房因出现满额而无法购买时，审核部门会自动将其转到“第二志愿”，以此类推。 
政府:
北京市建委相关人士表示，他们将综合考虑市民的意见和建议，尽快对限价房管理办法、经适房再上市交易的规定进行修改，最后报北京市政府批准。
市民:
市民认为应横向比较广州等城市的标准，一是建议放宽3人及以下的家庭年收入标准，提高到12万至15万元，并制定详细的办法和严格的措施进行核查；二是满足总资产上限的家庭完全有能力购买商品房，建议降低标准；三是不应笼统地用“三人及以下8.8万元及以下”，而应细化成1人户、2人户及3人户标准，使标准更加明确，增加执行的透明度。

 
上海：欲首度推出限价房
现象：
获悉，上海市关于解决中等收入家庭住房问题的细则正在积极制定研究之中。“面向中等收入家庭的限价房的具体量化标准和相关政策仍然还在商议之中。”上海市房地局相关人士表示。作为一个全新课题，对于中等收入家庭住房保障计划的相关细则，各地政府部门一直抱以审慎态度。有消息人士称，上海部分作为保障类住宅的楼盘项目，已有房源实行了“封存”。一名不愿意透露姓名的开发商表示，的确有部分数量的房源正在等待之中，待相关通知下发之后才能进行销售。但具体按照怎样的实施标准来执行，他却并未答复，只表示“肯定会按照限定价格出让。”
业内人士:
在中等收入家庭保障住房的执行过程中，业内人士一直对“如何进行具体操作”等存有疑虑。但知情人士表示，在该《发展规划》中已提出“专划地块”、“在普通商品房源中配建一部分”等各项措施，“经济适用房政策的执行是否顺利，从某种程度上说对限价商品房政策会有一定的借鉴作用。”
专家:
根据《广州市限价商品住宅销售管理办法》，购买限价房需要广州市城镇户籍人口、年龄要求以及收入要求等条件；而《北京市限价商品住房管理办法》中，则要求申购者需有当地户口、人均住房面积、收入等标准。在建设部对中等收入家庭住房困难的问题强调中，对于各地的执行情况并未有明确规定，原则上是‘政府扶持、市场运作’。因此，上海对于中等收入家庭住房保障的政策制定，可能会根据广州、北京等地的执行情况，再结合自身环境进行最终确定。 


重庆：主城拟建80万平米限价房 超商品房总量五成
现象：
重庆市国土房管局发布《重庆市2009年度住房建设计划》，首次明确规定明年将建100万平方米限价房。全市供应中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）的用地超过七成以上。在商品住房建设计划中，将拟建限价普通商品住房100万平方米。其中，都市区拟建80万平方米，远郊区县拟建20万平方米。
政府:
重庆市国土房管局称，之所以增加开发总量，主要是综合重庆市近年来住房需求的变化趋势和经济社会发展情况等各种因素，预计明年新增住宅需求量在2800万平方米左右。其中，新增城镇人口产生的住房需求约1500万平方米，城市居民改善住房条件产生的住房需求约1000万平方米，市外购房产生的住房需求约300万平方米。 
业内人士: 
这是首次明确规定重庆市将建限价房！重庆市明年的新建住房建筑面积要比今年多600多万平方米，会大大地满足市民住房需求，在一定程度上稳定房价。

南京：限价房大幅供地价格不得超4000元
现象：
除了普通住宅用地的供应外，一块专门用于解决困难家庭住房问题的土地也于日前正式挂牌。这块位于河西南部莲花村的地块为中低价商品房，面积超过20万平方米。值得注意的是，此次土地出让前国土部门已经对未来房价进行限定，结算单价只能为3980元／平方米。
政府：
南京市国土局透露，下一步南京将继续加大中低价商品房、经济适用住房等政策性住房用地供应，采取单独建设或在商品房小区中插建等形式，解决更多的中低收入住房困难家庭的安居问题。其中，以“四限一竞”(限房价、限套型、限建设标准、限购买对象、竞地价)方式出让的中低价商品房用地，今年计划供地50公顷，已推出约40公顷，可建5000余套中低价商品房。今年市政府在建设用地十分紧张的情况下，又新划21块地、4196亩，作为今明两年的经济适用住房(含拆迁安置房)新增项目建设用地。中低价商品房和经济适用住房用地已经占到全市住宅用地供应总量的30%。
业内人士：
这一方面是为了稳定房价，一方面是尽可能多地满足中低收入群体的住房需求。每平方米不到4000元，这只是目前河西普通商品房均价的一半左右。“限价今后将成为保障性住房开发的核心举措。”

天津：市政府召开新闻发布会 限价房购买条件出台
现象:
近日，天津市政府召开新闻发布会表示，为加快解决城市低收入家庭住房困难，天津进一步完善住房保障体系，通过出台廉租住房、经济租赁房、经济适用住房、限价商品住房四项制度，进一步改善中低收入居民住房条件。同时公布了限价商品房购买条件、套型标准等方面的内容。据悉，购买限价商品住房必须具有天津市中心城区非农业户籍3年以上、家庭人口在2人(含)以上、家庭人均收入低于上年城市居民人均可支配收入的1.5倍且无私产住房或未承租公房。根据天津市统计部门提供的数据，2007年天津市居民人均可支配收入为16350元，1.5倍为24525元。今后，将根据限价商品住房需求情况，逐步调整购买条件。今年天津市计划建设限价商品住房150万平方米、约2万套，套型建筑面积均控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，两居室70平方米左右，一居室和两居室住房套数占住房总套数的比例不低于70%。
专家：
购买限价商品住房的条件应会对户籍、家庭人口、家庭人均收入、是否有住房做出限定。而为确保提供情况的真实性，申请人提供的相关情况，有关部门将通过先进的数据信息管理系统严格核查。另外，对于限价商品住房的交易，应在购买人交纳契税满5年后才可进行。
杭州：近期推出限价商品房  遏制上涨过快的房价
现象：
今年杭州将开工建设限价商品房40万平方米。这些房源将通过限制地价和房价的方式，面向特定人群销售。杭州市房管局领导称，杭州的限价商品房目前定位为拆迁安置房，主要对象是拆迁户，价格要低于同期商品房。 
专家：
全国人大代表、浙江省教育厅厅长刘希平直陈“杭州的房价不是有点高，而是太高了”，浙江大学校长杨卫表示，该校引进高层次人才受阻于杭州高房价;也有全国人大代表质疑杭州7134元的均价，而媒体早在2006年就报道称杭州房价已冲破万元大关。去年7月，杭州市长就曾表示“杭州房价相对较高”。
业内人士:
由于限价房主要只针对拆迁户销售，对商品房价影响有限。限价不如调税。因为限价这种行政手段与商品房销售的市场行为之间存在矛盾，何况房价即使下降，也不能根本地解决普通老百姓买房难的问题。主管部门应提高部分税种的税率，将这部分税收作为专项资金，用于建造大量经济适用房、经济租赁房、廉租房等，进一步扩大受惠面。杭州绿城置业副董事长朱新风公开表示，杭州应大量推出廉租房，而经济适用房推太多“反而会影响房地产市场”。 
政府: 
杭州市长蔡奇表示“杭州的房地产市场总体上还是健康的”，杭州1月份的房价环比指数比上个月有所下降。他强调，政府有责任维护、促进房地产市场的稳定发展。杭州市都将依法查处囤地惜售、哄抬房价现象，目前正着手查处“天价房”炒作行为，未来将杜绝类似现象的发生。

深圳: 限价房，看上去很美
现象：
深圳市首次推出的两块限价房用地分别选在了宝安区的龙华和龙岗区宝荷路南侧,这两块用地位于房价较高、涨幅较大的龙华和龙岗中心城区。这两块土地上开发出的商品房户型将被限制在90平方米以内,最高售价分别限定在9840元/平方米和8400元/平方米。对购买者的资格条件,深圳市做了如下规定,购买限价商品房的居民必须是实际无任何房产和住房建设用地,且符合下列条件之一:夫妻双方均为深圳市户籍;或夫妻一方为深圳市户籍,另一方在深圳计缴纳社会养老保险达到8年;或双方均为非深圳市户籍,在深圳市累计缴纳社会养老保险达到16年;或单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁,本人必须为深圳市户籍或在深圳市累计缴纳社会养老保险达到10年。还有一点,售出的限价商品房在取得房屋权属证书之日起5年内不得出售。
业内人士:
限价房对于非深圳户籍购买者提出的限制不尽合理,要在深圳购满16年社保,16年的参保意味着该市民在深圳的正规单位工作了16年,满足这个条件又没有房的人恐怕寥寥无几。 以一个22岁来到深圳的大学毕业生为例,符合标准购买限价房时已经38岁。这部分人群没有购买住房的人士很少。真正对限价房需求欲望强烈的是30岁以内来深圳打拼几年的年轻人。　　
专家：
限价房价格不能随行就市,不能灵活降价,在深圳房价回落的前提下,已经体现不出优惠了。建议,限价房的价格应当适应市场变化,随行就市。
市民:
对于限价房设定的资格限制,拥有深圳户籍的李先生担心深圳现在购买限价房的资质审核不太透明,没准又成了有关系的人的一场大餐。建议政府少建这些有产权的房子,多建点只租不售的廉租房。非深户籍的杨小姐表示失望,认为,这种限价房似乎离她很远,不需要考虑。



广州：十区房价跌破万元
限价房政策立竿见影
现象：
广州市国土房管局近期公布了今年1月份广州十区的房地产市场数据：今年1月份广州房价和成交量再次下挫，十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元，跌幅达7.75%.这也是广州房价去年10月突破万元大关之后首次跌破万元。成交量方面，今年1月份广州十区一手住房成交量仅为35万平方米，创下近年成交量最低点。结合此前的限价房遭弃购一事表示，弃购也正说明了限价房政策对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品住房项目的过快增长起到立竿见影的效果，对开发企业理性定价起到了“风向标”的作用。 
政府：
广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波解释，限价房政策不同于保障型住房，将根据市场实际情况灵活调整供应规模。“在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下，将增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，将根据实际情况减少或不供应限价房。”下一步将针对限价房销售中出现的新问题，抓紧完善限价房销售价格管理办法，并根据实际需求和房地产市场运行情况，按照“灵活措施”的原则合理确定限价房供应规模、销售对象、限制销售价格标准。 
专家：
就本次广州两会期间人大代表和政协委员对限价房政策提出了“带有计划经济时代的影子，影响社会公平”的质疑。



成都: 2008保障性住房年
现象：
成都市日前公布2008年住房建设计划，计划建设商品住房10万套，建筑面积950万平方米，而公共住房建设1.25万套，面积100万平方米，显然，公共住房占比超过10%，而在其它如广州、上海、重庆等城市，这一比例还要高。业内人士认为，这些上市量较大、价格优势明显、具有保障性质的公共住房，显然会对目前的楼市带来一定影响，至于影响的程度有多深、多大，还有待进一步观察。 
政府：
今年将加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房力度，除了本身目标是解决低收入人群住房问题外，也是细分市场的表现。
专家: 
省社会科学院专家李少宇表示房价涨幅可望抑制“住房是民生问题，国家要求各地加大经济适用住房、限价房、廉租房供应的力度，本身就有增加保障性中低端房屋供应，抑制房价涨幅过快的意思。”面对去年以来投资持续过热、物价消费指数不断攀升的事实，应该说各级政府都面临着抑制投资增幅、防止经济过热的现实问题，因此，保障性住房的陆续上市，不但增加了楼市供应的总量，而且有望降低人们对楼市价格继续猛涨的预期，从而抑制房价涨幅。 
业内人士:
随着保障性住房批量上市，开发商更要详细调研客户，以免“表错情”、“搞错对象”，“为谁建房”、“这些人需要什么样的房子”，成为开发商更加谨慎思考的问题。



武汉：
住房保障开辟“第三通道”首批限价房项目近期有望上市
现象：
从武汉市国土资源和房产管理局获悉，房产新政后该市推出的首批限价房分别位于武昌临江大道以东、彭刘杨路南侧的两个项目，近期有望上市。两个项目限价分别为4200元/平方米、4300元/平方米，将对武昌区重点项目的拆迁户定向销售。按土地出让时的规定，这两个项目将于今年3月份完工，随后转入销售阶段。届时，将成为武汉首批上市销售的限价房。包括上述两个项目，目前武汉市已有9个限价房项目进入建设阶段，其中7个位于中心城区，2个位于东湖高新技术开发区，总建筑面积近100万平方米，中心城区的最高限价为4400元/平方米，近郊区域最低限价为2400元/平方米，将在今年陆续上市。今后，在市民熟知的经济适用房、廉租房之外，定位为中低价位普通商品房的限价房，将成为武汉住房保障的“第三通道”。
业内人士：
中国指数研究院华中分院首席分析师李国政认为，从往年末及目前发展来看，武汉房地产市场仍然保持缓涨态势，也是他们敢于出手的原因。
专家：
由于房地产市场风险不断加大，而政府对限价房有政策支持，指定了较为合理的价格区间，保证了开发商的基本利润；加上限价房指定了销售对象，解决了企业营销的后顾之忧，对于不少企业来说，这一“生意”显然有利可图。
市民：
“限价房价格是怎么来的，应该给个明白账。”拆迁户曾女士认为，虽然限定由拆迁户来销售，但具体是哪些人受益，应该尽早公开，最好能像经济适用房一样公开登记。



长沙:首个类限价房破土动工
现象：
2008初由长沙市经开区工会联合会与方略投资发展有限公司联合开发的长沙首类限价房：“职工之家”楼盘正式破土动工。项目以中小户型为主,顺利的话，有望在今年年底建成。
开发商：
定向开发效益有保障,方略地产常务副总经理邹波说：“职工之家项目，虽然有让利，但还是维持了保证正常开发建设的盈利。我们接受这个项目，还考虑到它将产生巨大的社会效益，社会效益就是长远的经济效益。”
专家：
“限价房即使是四五千块一平方米，对真正的穷人来说也只是望梅止渴。”政府对于房地产市场的调控，应在保障低收入人群住房的前提下，更多地交给市场自身去调节，而限价房不但不能让真正的目标人群受惠，且会引发一些新的弊端，政府应让其逐步淡出房产市场。“现在各地都定出了限价房的申购条件，但政府要实现真正的监管，要付出的成本太高了”。同时用限价房来“压”房价不太现实。因为房价是随着市场需求而波动的，反之以一种不客观的干预手段，将会扰乱房产市场秩序。