2008年长沙市滨江区域物业发展业态分析
[作者]：同致行
滨江物业，作为长沙楼市价格标杆的持久捍卫者，走过了火热的2007，迎来了年初略显低调的2008，他作为长沙楼市繁荣的典型代表，无疑在建筑品质、竞争强度、价格走势上都能反映甚至引领市场，下面同致行(中国)地产顾问长沙分公司将从全方位分析研究滨江物业，望能给行内、外人士提供专业性参考。

一、滨江物业现状
(1)供应特征分析

(附注：竞争分析图中的在售市场体量为在售项目推出和未推出的产品总量)
在售项目较少，供应量有限，后续项目较多，供应量庞大，即将推出市场项目主要分布于性价比相对较高的湘江北段，顶端物业的“同质”竞争格局将被逐渐打破。

从滨江物业项目数量上分析，在售楼盘数量较少，仅为六个，占滨江项目总量的32%，而即将推出市场项目的楼盘数量为十三个，为在售楼盘数量的两倍多，且结合市场实际情况，滨江在售楼盘几乎均为小盘，尤其是靠近城市中心区域，造成市场选择面窄，滨江物业阶段性稀缺。
结合滨江物业体量与分布区域分析，在售市场与即将推出市场体量对比与楼盘数量对比，形成一致，再次证明长沙滨江物业呈现厚积薄发态势。在售市场占地面积为121.25万平米，建筑面积为225.25万平米，且由于在售项目产品分多次分期入市，近几年滨江物业奇货可居，楼市价格标杆形成。而即将推出市场总占地面积为319.35万平米，总建筑面积为852.52万平米，市场潜量巨大，为在售市场产品的匮乏，提供了充足的后备来源。滨江物业主力产品分布于湘江北段，结合市场实际，即将推出市场主要包含在866.3万平米的湘江北段楼盘中，此为滨江物业稀缺性的打破埋下伏笔，同时由于湘江北段与主要包含在售高价楼盘的湘江中段的区域价值的悬殊，后续物业将客户群体扩大，逐步打破尖端物业对尖端客户的局面。

















滨江片区小户型产品占据主流，三房此之，但相对全市偏少，无明显居家置业倾向。

从全市户型比例分析，三房占到44.99%，逼近产品供应总量一半，有明显居家置业特征，二房四房平分秋色，分别为18.98%和17.90%，徘徊于18%上下，比例适中，在别墅产品井喷期刚刚结束的2008年初，五房、复式供应量有限，相反，作为过渡与投资性产品的一房，比例相对较高，占12.43%，说明长沙楼市在居家为主的大环境里，投资置业倾向逐步加强。
从滨江户型比例分析，有明显投资与过渡性置业特点，一房占到40.61%，三房次之为21.94%，相对全市44.99%的比例，明显偏底，居家置业特征较弱，阶段性背离市场主流。
结合分析，在市场主流为居家置业刚性需求为主的长沙楼市中，滨江众项目选择市场承载面较小的客户市场，此与其高单价、低供应量的产品特色有直接关系，随着后续潜量的爆发，此种供应格局就会发生一定转变。


商业配套，少特色乏创新，主要借助于周围配套。

滨江在售项目主要集中在湘江中段，位处城市中心，且多为小盘，甚至独楼，商业配套也几乎局限为传统底商，通过商业衬托提高项目价值或通过商业最大限度提高利润的开发环节，仍未尽善尽美，可改善创新部分较大。
滨江项目价格的建立以独有的湘江资源为基础，也正因为其价格对湘江环境资源的过于依赖，限制了价格成长空间的扩大，自身产品及配套的进一步完善，是其更加稳健成长的保障，配套的创新，比如景观商业等的出现，是其价格能否继续引领同片区项目的重要砝码。
(2)需求特征分析

(数据为截止2008年3月的产品供应)
投资需求旺盛，一房供应大，但消化率达到75.52%，以三房为代表的居家产品供应和消化都相对较低，产品阶段性短缺与价格的居高不下是此种局面的一大重要促成因素。

居家类产品主要包含二房、三房、四房总体供应866套，略超一房，消化情况欠佳，居家产品均维持在30%左右，相反，一房供应670套，消化率达到75.52%，充分说明在一定时间内，滨江物业投资需求旺盛，究其原因，单价过高是居家产品消化缓慢而小户型产品消化快速的主要原因，也进一步说明，在一定时间内，居家置业群体，对价格有一定敏感度。综合在售市场供应与即将推出市场供应分析，在售产品主要为湘江中段尖端物业，价格高，但供应量小，依靠较为狭窄的投资与豪宅客户群体，依旧可以达到一定的消化水平，随着后续湘江北段和南段大量中档物业的入市，将率先颠覆单价过高的局面，滨江物业也将有投资性转向居家性，滨江产品亦将走进寻常百姓家。
(3)价格特征分析

单价过高，大户型产品总价颇高，金字塔尖端客户数量较少，消化压力巨大，为控制总价，促进消化，保证利润与资金的按时回笼，小户型产品比例较大。
一房主力价格区间主要集中在20万以上，30万左右，此总价区间主要面向客户群体为单身白领，其对居家要求较低，但对环境、位置等要求较高，此价格区间与非滨江区域二房产品价格总价有一定重合，故本身在与其他区域一房竞争的同时，还要面对其他区域二房的客户分流，结合一房较为理想的消化情况分析，滨江产品的阶段性稀缺是单价高消化好的主要原因。
同样，二房、三房、四房消化较差，与总价有直接关系，其二房产品面对其他区域二房与三房的竞争压力，四房、五房也一样面对双重压力，甚至还有别墅产品的压力。随着后续湘江北段大量产品的入市，其总价区间会有一定回落，客户群体扩大，而湘江中段产品在环境、交通、稀缺性上依旧保持独有优势，同区域同类型产品价格区间不会回落，且会保持较为缓慢的增长趋势。
总之，湘江中段滨江物业的价格标杆将依旧挺立，而湘江北段、湘江南段大量中档产品会不断入市，极大地丰富了滨江物业，增强了滨江产品的竞争力。
二、沿海一线城市临水物业对比
南京滨江物业概况：
泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎、哈德逊河哺育了纽约，世界上每一座伟大的城市，必有一条伟大的河流穿流而过。
南京长江滨江板块沿线长约10公里，居于南京长江岸线的核心段。其独一无二的江、河、山、城紧密相依的空间布局可谓天造地设，鬼斧神工，让人击节称叹。但长期以来一直位于城市的边缘，环境配套有待开发。自2003年滨江大道开工之后，该地区的面貌日新月异。政府对于南京滨江板块的概念及规划逐步成为现实。
实施沿江开发战略是市委、市政府作出的一项全局性的重大举措。作为地处长江江苏段最“上游”的滨江板块北片浦口，即是全省沿江经济带的重要组成部分，更是南京由隔江发展向跨江发展的江北核心区域之一。在政府规划中，滨江开发聚焦于沿江城市岸线景观的开发和滨江板块的功能塑造，欲将10公里滨江板块发展为融都市风光、旅游休闲为一体的生活岸线。城市功能区为滨江板块的核心发展区域，也是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域。
现状：时至今日，已经实现了区域形象与区域价值的提高，区域价格也较为客观。由于南京滨江楼盘偏离城市中心，并未成为价格标杆。综合来说，南京市的楼市相对长沙较为成熟，但又不致于相差太大，丧失参考可比性。南京滨江分段的不一致性，也与长沙滨江物业的区域分布的非完全连贯性相似。故，南京的滨江物业特色对长沙有一定借鉴参考意义。
 
具体案例：南京世茂·滨江新城
项目区位：地处南京滨江板块城市功能区之核心，项目位于长江东岸，秦淮河北，沿江恢宏展开2公里，远眺南京长江大桥，与狮子山、阅江楼比肩而立。
总占地面积：52万m2
总建筑面积：150万m2
容积率：2.3
绿化率：65％
物业形态：高层、别墅、五星级酒店、行政办公中心
社区配套：中心会所、学校、幼儿园等
项目开盘：2004年10月16日
交付标准：精装修、毛坯
均价：17000元/平米
项目核心价值：
产品品质：
◇以高层为主，涵盖滨水别墅，通过内部8大园林体系，来营造高绿化率的高档社区；
◇通过高档次配套(如五星级酒店、南京首个私人豪华游艇码头等)带动项目形象的提升。
完善配套
◇20000平米豪华业主俱乐部，篮球馆、羽球馆、网球馆、台球室、乒乓室、健身房和室内游泳池等运动设施令身心众情舒展；桑拿房、儿童娱乐室及网吧等休闲娱乐场所；
◇项目提供包括酒店、多个大型商场的沿江商业步行街、滨江市民文化广场、幼儿园、中小学、主题会所以及大型购物超市等综合配套等设施。
通过对市场相对更加成熟的沿海城市的研究，结合滨江物业现状，展望长沙滨江楼盘未来特点。
(1)上述案例产品以居家为主，投资与豪宅产品相对长沙，比例较小，说明在临水物业发展成熟阶段，市场承载也主要为市场主流，长沙低供应、高价格的投资性物业为主的滨江楼市将逐渐成为过去。从滨江产品在售与即将推出供应量看，奇货可居率先被打破，湘江北段物业的入市，中档居家产品将大量涌入，供应与价格体系将发生系统性改变。
(2)产品配套高档，因对环境较为重视的客户群体，同时也极为在意对生活品质的追求，故社区园林、休闲会所等附属产品的精心打造，将成为长沙后期滨江大盘，再度研究与重视的开发环节。结合现状可见，像山语城等项目已经开发注重此环节的建设，随着地王滨江三角洲的开发，此趋势将上升发展到一个全新的高度。
(3)精装修在价格持续上升的同时，也将成为长沙楼市的一大趋势。此趋势的先驱，无疑是价格标杆的滨江物业，具体以湘江中段为主。
(4)配套将更具创新性，在充分利用景观资源的同时，将配套与环境更加深入融合，让湘江不仅成为“阳台视线”里的湘江。降低对湘江资源的较为原始单纯的依赖，深度挖掘，充分利用，利用配套与江景的沟通，去进一步拉近业主与湘江的距离，从全方位感受湘江，提升项目的附加值，实现利润最大化，也同时杜绝对环境资源的隐形浪费。

三、滨江物业未来1——3年预测
(1)产品体系：
投资与豪宅产品比例逐步降低，居家型物业大量增加，尤以湘江北段、湘江南段为甚。户型产品线的拓宽与后续产品的陆续面市，加强了滨江物业内部竞争，同时对长沙其他板块造成较大消化压力，逼迫其他板块楼盘不断加强自身竞争优势，产品线定位的精确、户型细节的挖掘、社区园林的的设计等都会在一定程度上提高。
(2)价格体系：
奇货可居的滨江物业，随着湘江北段、湘江南段众多大盘的入市，供应量巨幅增加，“奇货可居”将主要聚焦在湘江中段，湘江中段的价格标杆会继续挺立，但后续产品的丰富，会使“滨江物业、奇货可居”成为过去，价格线逐渐拉长，具体而言，滨江产品最低可以达到3500元/平米，顶端滨江物业、顶端价格体系将不在是滨江物业的主流。
(3)客户体系：
结合滨江物业现阶段的产品与价格体系，以及在售楼盘的成交客户成分，现阶段客户主要为投资与过度型客户，居家型客户并非此类物业主流。在以后的1—3年里，此种格局必然完全打破，发生质的改变。后续大盘已有偏重居家客户倾向，长沙百姓对湘江的依恋情节，在未来的长沙楼市中将会得以体现，其价格体系的改变，价格线的拉长，并不是说明湘江物业魅力褪色，相反，从价格、产品等各方面向普通百姓的倾斜，说明市场承载主力对湘江物业的认可与向往，在城市规划与开发企业的开发过程中得意侧面体现。

总之，滨江物业在外来1—3年中，将会在各大层面发生格局变动，其为城市大发展的良好体现，也是市场需求旺盛的良好体现，同时也是滨江物业自身良性发展的理性调整。后期产品、价格、客户体系的系统改变，将提升滨江物业在长沙楼市中的地位，同时增强片区物业抗击风险的能力，为长沙楼市的健康发展贡献区域性力量。