2007年长沙市商品房消费行为特征及2008年趋势分析
[作者]：梁亚芳
2007年是长沙房地产市场发展最快的一年。全年完成房地产开发投资412.99亿元，同比增长35.9%，占全市固定资产投资的28.6%。商品房成交面积与价格均创历史新高,折射出市场上购房者实际需求与消费能力的明显变化。对2007年全部购房者数据、信息的分析归纳，并结合重点抽样调查和横向对比，总结出购房者的特征，将有助于我们把握市场真实需求的动态变化趋势。从而，为政府部门正确评估整个市场运行情况，加强行业管理与市场引导提供依据。

一、2007年商品房消费行为特征
* 概况：购房人数持续增加，非住宅类商品房销量增长较快

2007年央行六次加息，对市场需求未产生明显影响，全年购房者人数随着市场放量的递增而呈整体上升趋势。较之于上半年，下半年的购房者人数增长近41.4%；尤其第四季度市场放量突破300万平方米，房源可供选择面的拓宽，吸引更多潜在购房者将想法付诸实践，潜在需求积极转变成有效需求。
物业品质步入升级阶段，专业化楼宇渐入人心，纯写字楼、纯商铺等物业类型颇受市场欢迎。全年非住宅类商品房销量增长较快，月均增速达19.0%，远高于住宅类商品房销量增速（9.8%）。其中，购买写字楼类物业的人数占比由上半年的1.1%提高到了下半年的2.6%；购买商铺类物业的人数占比由上半年的4.2%提高到了下半年的5.5%。
（一）购房者特征
1．年龄与性别:

* 2004-2007年购房者的年龄结构想对稳定，25岁以下年龄段置业者的比重逐年增加

2004-2007年，全市购房者的年龄结构想对稳定。市场上25-35岁年龄段置业者的需求最为强劲，各年占比均在41.00%以上；35-50岁年龄段置业者的需求次之，各年占比均在34.00%以上。此外，小于25岁年龄段的置业者人数呈逐年上升趋势，其所占比例由2004年的11.87%增加到了2007年的16.52%，增加了4.65个百分点。而50岁以上年龄段的置业者人数占比进一步缩小，下降到了2007年的7.69%。 
* 2007年男性略高于女性，年龄结构呈年轻化态势


2007年男性购房者占比约54.0%，高于女性购房者的比例（46.0%），且上、下半年购房者的男女比例保持了惊人的一致。全年，购房者主要集中在25-39岁年龄段，占比高达63.20%；其中25-29岁年龄段的购房需求最为强劲，占比为24.80%。与上半年相比，下半年33岁以下购房者占比有所下降，特别是25-29岁年龄段的购房者占比显著降低；而33岁以上购房者占比有所增加，尤以36、42岁左右的购房者占比上升较快。如果说上半年的需求由购买婚房的青年人所主导，那么下半年的置业热则由有着一定积蓄的中年人所引发。

2．籍贯、工作地点、购房目的

* 2004-2007年本市城区籍置业者占比减少，其它地区籍置业者占比增加

从历年各地置业者在长购房套数比例来看，虽然2007年本市城区籍置业者仍占绝大多数（43.18%），但这一比例却呈逐年下降趋势，与去年同比进一步减少了6.62个百分点。同时，本市其它地区籍（9.89%）、本省其它地区籍（33.47%）和外省市籍置业者（13.00%）占比均有所增大，与去年同比分别增加了1.76、0.61和4.03个百分点。此外，境外籍置业者占比较轻，增速缓慢，由2004年的0.13%增加到了2007年的0.46%。
市内五区中，以天心区籍居民（14.34%）的置业需求最为强劲；周边四县市中，以望城县籍购房者占比最大（3.16%）。而本省其它地区籍置业者中，以岳阳籍人士居首（5.91%），湘潭、衡阳、株洲、常德、邵阳籍人士占比依次为4.71%、4.43%、4.43%、4.13%和3.93%。外省市置业者中，以湖北籍人士占比最大（2.04%），浙江籍次之（1.05%），再次为福建（0.91%）、广东（0.85%）、江西（0.79%）、河南（0.75%）籍人士。境外置业者中，以持外国护照的华人居多，非华裔人士较少见。

* 2007年在长沙工作的自用型购房者占绝大部分

其中，与上半年相比，下半年本市城区籍购房者占比有大幅（5.36%）回升，本市其它地区籍和本省其它地区籍的购房者占比有所回落。外省市籍和境外籍购房者占比有轻微增加。
调查发现，全年购房者中高达89.4%的受访者在长沙工作，10.6%的受访者在外地工作。下半年购房者中在长沙工作的受访者有所增多，其所占比重与上半年相比增加了约4.47个百分点。
从购房目的来看，72.22%的受访者出于自用，21.22%的受访者用于投资，6.57%的受访者表示将根据家庭实际需要和市场行情，灵活处理所购房产。在自用型购房者中，57.93%的受访者表示将自己住；6.94%的受访者表示用于子女或父母居住；另有7.34%的受访者，特别是购买小户型的受访者，则表示短期内虽用于自己住，但将来可能出租或出售该套房产。
3．置业次数

* 首次置业者占多数，下半年多次置业者人数有所下降

2007年首次置业者占比为87.1%，与2006年基本持平；2次置业者占比约7.8%，同比下降了近3个百分点；3次及以上置业者占比近5.1%，同比增长了约2.8个百分点。此外，年内六次加息对多次置业者产生了一定影响。与上半年相比，下半年的首次置业者明显增多，增幅达52.64%；2次及3次以上置业者人数有所下降。此外，首次置业者中选购商品住宅的占比高达94.69%；而在多次置业者中，这一比例随着置业次数的增加而有所下降，投资商铺、办公类物业的购房者明显增多。

4．偏好

* 七成以上购房者要求物业便于日常生活，规划设计合理

三分之一的购房者倾向于选择能够满足目前生活圈的楼盘。其中，23.31%的受访者把靠近单位或上班交通便利作为首要条件，以此节约路上花费的时间；13.25%的受访者更倾向于选择靠近父母、兄妹、子女或其他亲戚朋友的楼盘，便于相互照顾与交往。其次，另有三分之一以上的购房者对于楼盘的规划十分看重，约有21.24%的受访者倾向于有着较好周边环境和小区内部环境的楼盘；16.23%的受访者则选择了户型设计合理与面积适合家庭实际需要的楼盘。再次，从将来换房置业或投资的角度，11.41%的受访者表示看重楼盘的升值空间。而在2007年房价快速上涨的大背景下，7.35%的受访者表示价格才是第一位的因素。此外，7.21%的受访者表示对于开发企业的品牌与开发商的信誉度十分关注；另有一些受访者对于销售人员的质素、后期物业服务有着一定的要求。

5．行业分布与家庭月收入

* 半数以上购房者服务于私营企业，家庭月收入集中在5千至1万元区间

全年购房者的家庭月收入主要集中在5000-10000元区间，占比达47.23%；家庭月收入在5000元以下或10000元以上的购房者占比分别为35.66%，17.11%。此外，上半年购房者的家庭月收入主要集中在5000元以下（41.67%）；尤以家庭月收入在3000-4000元区间的购房者居多（27.08%的）。下半年购房者的家庭月收入主要集中在5000-10000元区间（55.91%）；尤以家庭月收入在7000-8000元区间的购房者增长较快（12.37%），占比达25.91%。
调查发现，购房者中42.43%的受访者就职于国企事业单位；57.57%的受访者服务于私营企业，其中19.69%的受访者为收入丰厚的私营业主。从受访者的行业分布来看，主要集中在IT、交通运输、医药、公务员等领域；其次为房地产、娱乐传媒、销售等领域；再次为建筑、教育、金融、电力等领域。
（二）物业特征
1．区域

* 2004-2007年雨花区保持领先，开福区逐年递增

2004-2007年，选择在雨花区购房的人数最多，各年占比保持领先（均在26.00%以上）。选择在开福区购房的人数持续增长，由2004年的11.63%增加到了2007年的17.90%，增长了6.27个百分点，已超过了选择在芙蓉区购房的人数占比。而芙蓉区有限的新增供给导致购房人数进一步收缩，近两年来呈下降趋势。

* 2007年雨花区销量第一，下半年新南城板块成消费热点


面对强劲的需求，新增供给略显疲软，区域性供需结构失衡导致市场出现供给引导需求的状况。全年超过30.4%的新增供给集中在雨花区，充裕的房源使得在该区购房的人数占比高达28.6%。此外，岳麓、开福两区下半年的新增供给分别为上半年的1.87倍、1.73倍，大幅放量促使两区的购房人数激增，与上半年相比，涨幅分别高达63.5%，53.5%。相对而言，芙蓉区有限的新增供给，使得全年在该区的购房人数占比仅为14.3%。

中心板块仍是购房者的首选，全年在该板块购房的人数占比为27.0%。下半年，在新南城板块购房的人数急剧增多，与上半年相比，涨幅高达82.4%，已经略高于下半年在中心板块购房的人数，成为了新的消费热点区域。值得注意的是，选择在该区域购房的人以投资者居多，房屋空置率较高。

2．楼层

* 中高层项目倍受欢迎，多层项目稳步发展
近年来，中高层（13-18层）和高层（19-32层）开发项目在长沙房地产市场上越来越普及。2007年选择项目总层数为18层的购房者占比最大，约13.9%，而选择项目总层数为33层的购房者也达到了7.3%。同时，传统的多层住宅（4-6层）项目保持了稳步的发展，全年选择项目总层数为6层的购房者占比为10.1%。此外，小高层（7-12层）项目也颇受欢迎，选择项目总层数为11层的购房者占比近4.8%。值得注意的是，就具体楼层而言，大多数购房者更倾向于选择楼层在12层以下的单位，这可能是出于对价格和消防等因素的考虑。

3．户型与面积（住宅类物业）

* 全市：三居室成交量最大，下半年大户型销量有所增长

三居室仍是购房者的首选，全年选择三居（套均面积为129平米/套）的购房者占比在40.0%左右。受“90平米70%”政策的影响，一居（套均面积为50平米）和二居（套均面积为90平米）的成交量仅次于三居，占比均在20%上下。此外，在大户型和别墅类项目审批日趋从紧的大环境下，开发商纷纷大力宣传这类“不可再生资源”，下半年购买四居、五居、复式及别墅类项目的购房者均较上半年有所增多；其中选择四居（套均面积为158平米）的购房者占比增长最快，而联体别墅又比单体别墅更受欢迎。
* 各区：雨花区各类户型完备，别墅类物业集聚开福区

除开福、岳麓两区以三居和二居户型成交量最大外，其余三区均以三居和一居的销量最大。雨花区的四居、天心区的五居和复式户型同样占有一定的市场份额。而别墅类成交主要集中在开福区；北部城区的建设，特别是青竹湖高尔夫休闲会所的修建，带动了该区域高端住宅市场的发展。

4．价格

* 全市（各类物业）：下半年套均成交面积、套均成交金额与单位面积成交价格都较上半年增长明显
办公类物业的套均成交面积为119.98平米，成交金额约58.81万元/套，折合单位面积价格为4901.51元/平米。商业类物业的套均成交面积为78.00平米，成交金额约66.66万元/套，折合单位面积价格为8536.41元/平米。住宅类物业的套均成交面积为109.00平米，成交金额约38.93万元/套，折合单位面积成交价格为3588.12元/平米。此外，与上半年相比，各类物业的套均成交面积、套均成交金额与单位面积价格在下半年均有了明显的增长。


* 各区（住宅类物业）：芙蓉区均价最高，开福区增速最快

位于本市中心区域的芙蓉区成交价格最高，全年均价达3979元/平米；雨花区紧随其后，全年成交均价为3789元/平米。下半年，开福区成交价格上涨最快，与上半年相比，增幅近19.6%，达4140元/平米，仅次于芙蓉区成交均价；两馆一厅和规划中的地铁线路的建设，极大地提升了该区域的价值，推动房价节节攀升。
（三）消费特征
1．付款方式

* 半数以上购房者申请商业银行按揭贷款

全年超过半数以上（51.62%）的人选择了银行按揭的方式购买商品房，超过三分之一（38.21%）的人选择了一次性付款的方式，8.13%的人选择了公积金贷款，而仅有2.04%的人选择了分期付款的方式。此外，与上半年相比，下半年选择分期付款的人数增长较快（达93.7%），其次为银行按揭（44.0%）与一次性付款（41.2%）。由此可见，年内六次加息并未影响潜在需求者的购房热情，大部分人仍选择动用自身积蓄或通过银行贷款等方式把钱投入房地产市场。

2．贷款特征

* 贷款年限：申请20年期贷款的为主流

全年选择中、长期贷款的购房者较多；其中四成以上（41.28%）购房者申请了为期20年的长期贷款，近三成（28.29%）购房者选择了10年期贷款，15.72%的购房者申请了15年期贷款，而申请5年期贷款的购房者仅为7.83%。此外，与上半年相比，下半年申请长期贷款的购房者人数明显增多，其中申请20年期贷款的购房者增长了近36.9%，选择10、15年期贷款的购房者分别增加了12.3%、1.9%；而办理短期贷款的购房者有所减少，其中5年期贷款的购房者下降了约4.8%。

* 贷款金额：申请20、30万元贷款的居多

近七成购房者的贷款额度集中在11-30万元区间。其中位于11-20万元和21-30万元区间的购房者占比分别为34.17%、32.15%。此外，下半年贷款金额在21万元以下的购房者占比有所减少，其中以贷款金额在11-20万元区间的购房者比重下降显著，与上半年相比减少了7.16个百分点；而申请21万元以上的购房者占比增加，其中贷款金额在31-40万元区间的购房者比重增长了近7.75个百分点。这也从一个侧面反映出2007年下半年房价飞速增长所带来的购房者负担的加重。


* 贷款幅度：六成以上房款依靠贷款

全年，绝大多数（79.12%）购房者经济实力有限，自有资金只够支付50%以下的总房款，对贷款的依赖性较大。其中，过半数（61.91%）购房者选择三至四成的首付，贷款金额占总房款的六至七成以上。而选择首付超过六成，贷款在40%以下的购房者占比仅为7.89%。此外，下半年选择贷款幅度超过六成的购房者比重，与上半年相比下降了5.4个百分点。银行严格贷款审批，提高第二套房贷首付等措施在下半年的房产市场上得到了印证。
值得注意的是，在申请贷款的购房者中，仅有71.1%的受访者表示有能力支付全部首付款项，而28.9%的受访者则表示首付款有父母或其他亲戚朋友资助的成分。由此可见，市场上约四分之一购房者的真实购买力要打折扣，其实际支付能力所能承担的首付款约在一至二成左右，甚至更低，而相应的实际贷款幅度则要高达八至九成，或以上。

3．还款特征

* 月均还款额：集中在1-2千元区间，下半年2-4千元区间增长显著


全年，月均还款额在1000-2000元区间的购房者占比最大（达41.14%）。其次，为月均还款额在2000-3000元区间的购房者（约30.2%）。月均还款额在4000元以上的购房者比重相对较轻。此外，下半年月均还款额在1000-2000元区间的购房者占比下降显著，与上半年相比减少了12.84个百分点；而月均还款额在2000-3000元和3000-4000元区间的购房者占比则分别上升了6.96，4.45个百分点。这主要基于以下两点：其一，下半年房价增长迅速，导致同等面积房产总房款的增加，相应贷款金额的增多；从而，造成既定年限内月均还款额的增大。其二，2007年央行六次加息，提高了购房者的贷款利息，引起月均还款额的相应增多。

* 月供收入比: 六成以上购房者的月供收入比超30%
全年，月供收入比超过30%的购房者占比约61.07%，其中，以月供收入比在30%-50%区间的购房者比重最大（43.02%）。下半年，月供收入比超过30%的购房者比上半年明显增多，占比增加了约2.94个百分点。不少普通工薪阶层的自住型购房者表示，连续加息对月供影响较大，每月须多支出几十至上百元不等，加重了家庭经济负担；而部分经济实力较强的投资型购房者则表示加息对自身影响甚微。
据统计，下半年受访者中表示还款有压力的人数增多，其所占比重比上半年增加了2.48个百分点，达45.66%；其中表示有很大压力的受访者占比上升了2.39个百分点，近10.45%，而表示有一定压力的受访者占比微升至35.21%。表示还款毫无压力的受访者占比有所下降，约54.34%。
由此可见，通过加息来抑制投资性住房需求的方式，在发挥一定积极作用的同时，也给中、低收入人群带来了一些负面影响。数据显示，一些一次性购买多套房产的购房者，并非自己买单，而是依靠银行贷款的方式进行炒作。如何从银行方面入手，限制这种行为，值得关注与思考。

二、2007年总结与2008年展望
（一）2007年市场基本特征判断
回顾2007年，长沙房地产市场上商品房消费行为特征的变化是显而易见的。总的来说，全市购房者总量增长较快，住宅类物业需求位居首位，其它类型物业需求稳步增多。具体来看：

1．购房者特征
* 近年来，购房者的年龄结构想对稳定，25-35岁年龄段的置业需求最为强劲，且25岁以下购房者占比呈逐年上升趋势；男女性别比例接近1:0.85。
* 本市城区籍购房者占比呈逐年下降趋势，外省市籍购房者增长较快；2007年本市籍购房者占比约53.07%；近九成购房者在长沙工作；投资型购房者增多（占比约21.22%）。
* 首次置业者占比约87.1%，七成以上购房者倾向于选择方便日常生活，规划设计合理的物业。
* 半数购房者服务于私营企业，家庭月收入在5千至1万元区间；从行业分布来看，主要集中在IT、交通运输、医药、公务员等领域。

2．物业特征
* 近年来，选择在雨花区置业的购房者占比最大（年均水平维持在26.0%以上）；选择在开福区置业的购房者占比逐年增长，尤以2007年的增幅最大（3.99%）；2007年下半年，选择在新南城板块置业的购房者急剧增多，已取代中心板块，位列购房者总量第一，成为新的热点区域。
* 选择项目总层数为18层的购房者占比最大，约13.9%；三居室（套均面积为129平米/套）仍是购房者的首选，占比约40.0%；其次为一居室（套均面积为50平米）和二居室（套均面积为90平米），占比均在20%上下。
* 全年，办公类物业的平均成交金额约58.81万元/套（4901.51元/平米）；商业类物业的平均成交金额约66.66万元/套（8536.41元/平米）；住宅类物业的平均成交金额约38.93万元/套（3588.12元/平米）。下半年，各类物业的平均成交价格均较上半年增长较大；芙蓉区均价最高，开福区均价增速最快。

3．消费特征
* 选择商业银行按揭贷款、一次性付款、公积金贷款和分期付款支付方式的购房者占比分别为51.62%， 38.21%，8.13%，2.04%。
* 申请中、长期贷款的购房者较多；其中41.28%的购房者办理了为期20年的长期贷款，28.29%的购房者办理了10年期贷款，15.72%的购房者办理了15年期贷款，而办理5年期贷款的购房者仅为7.83%。
* 七成购房者的贷款额度集中在11-30万元区间；下半年申请贷款额度在31-40万元区间的购房者比重显著增加（比上半年增长了7.75%），折射出下半年房价飞速增长所带来的购房者负担的加重。
* 绝大多数（79.12%）购房者的自有资金只够支付50%以下的总房款，对贷款的依赖性较大；并以选择三至四成最低首付的购房者居多。其中，71.1%的受访者表示有能力支付全部首付款项，而28.9%的受访者则表示首付款有父母或其他亲戚朋友资助的成分。
* 月均还款额在1000-2000元区间的购房者占比最大（达41.14%）；其次，为月均还款额在2000-3000元区间的购房者（约30.2%）。此外，与上半年相比，下半年月均还款额在1000-2000元区间的购房者占比下降显著，而在2000-4000元区间的购房者占比快速增长。
* 月供收入比在30%以下，30%-50%之间，50%以上的购房者占比分别为38.93%，43.20%，17.87%。表示还款有很大压力、有一定压力、没有压力的购房者占比分别为10.45%，35.21%，54.34%。
(二)2008年市场展望
2008年将是十分值得期待的一年, 随着商品房供应量的增多，各种政策性保障住房的相继推出，长沙房地产市场有望出现新的格局；供需结构将有所调整，推动房价在一定范围内出现波动的可能。

1．需求
* 08 上半年市场成交量将相对平缓，潜在购房者持币观望。全国范围内部分城市，如深圳一些项目销售价格的调整，将传递给市场房价调整的信号，并在全国范围内蔓延开来，使经济能力稍弱的潜在需求者持币等待，直到市场有进一步的变化。因此，打算在上半年购房的人，将陷入两难的境地。一边是07年飞速增长的房价，一边是08年降价的传言。买与不买都很尴尬。
* 银行贷款仍将是解决购房者资金短缺的主要途径。因此，贷款政策的变动将从很大程度上影响市场需求。银行对多次置业者的贷款进行从严审批，提高贷款利息等措施，有助于抑制部分投资性需求，但从长远来看也抑制了部分二次换房置业者的自住型需求。
* 存款利息的上调，固然有助于吸引更多私人资金存入银行，降低市面货币的流动性。但如果人们一旦发现存款所得的利息，赶不上物价上涨的速度，或者说感觉到人民币对内的“贬值”效应，那么更多的私人资金将撤离银行，在市面上流通，投资到各个领域。而作为国际上对抗通胀最常用的手法就是固定资产投资，房地产行业首当其冲，带动商品房需求的增长。
* 在经过2007年快速的升温之后，南部城区的空置率急剧增加。随着更多新项目的投放，08年购房者对于南部城区的需求将有所缓和。
* 三居的实用性最强，仍将是购房者的首选。同时，在“90平米70%”政策下，一居、二居的供应量将逐步增多，带动相应需求的增加。

2．价格
* 相对于07年的飞速增长，08年房价将相对平稳。特别是上半年，房价出现大规模增长或下降的可能性不大，个别项目可能加大优惠力度。下半年，市场将迎来供应高峰，房价出现调整的可能性较大。
* 央行明确从紧的货币政策不变，将使资金实力较弱的开发商，遭遇贷款“寒流”。失去银行支持的开发商，如果寻求不到其它有效融资途径，将不得不调整销售策略，保证其“资金链”正常运作。而适当降低价格，或开展部分优惠活动，将无疑是加快销售速度，确保资金回笼最实在的方式。
* 目前市场上销售的楼盘多为2005年“8·31”大限之前所取得的土地，即便降低价格，发展商仍然有利润。因此，这部分项目的房价有维持目前水平或小幅让利的可能性。

3．其它
* 作为物价上涨的一个并发症，选择长期贷款的人将增多。更多经济实力不足的人也将投入到贷款买房的大军中。因其收入不高，而不得不选择长期低额还款。