2007年全国十一省会城市房地产市场比较研究
[作者]：刘元林
2007年，中国房地产市场发展持续增速，全国大部分地区房价均有不同程度快速上涨。2007年已经结束，长沙市房地产市场到底在全国处于什么位置？房价快速上涨是否合理？本研究结合十一省会城市房管局信息工作协作网络相关数据，对十一城市进行对比分析，从中寻找出长沙市房地产市场的位置。
一、城市发展情况比较
1．经济总量比较
经济总量反映一个城市的经济实力和综合水平，经济总量大的城市，房地产业发展空间也大。

从经济总量来看，成都、南京、武汉为前三位，属于突破3000亿元的档次；济南、郑州、石家庄、长沙属于2000亿元体量的档次，长沙市处于第七位；西安、南昌、合肥、太原属于1000亿元体量的档次。从GDP增长速度来看，长沙市增长与郑州市并列第三位。
2. 全社会固定资产投资比较
全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

从固定资产投资规模来看，成都市固定资产投资规模明显高于其他城市，固定资产投资额接近2400亿元；武汉、南京为第二档次，固定资产投资额为1700-1900亿元之间；长沙与西安基本相同，排在第五位，与石家庄、合肥、济南、郑州同为第三档次，固定投资额在1100-1500亿元之间；太原固定资产投资额最少，只有550亿元。
从固定资产投资增长率来看，大部分城市固定资产投资增速较快，各城市都处于城市大规模建设，城市化进程快速发展的阶段。长沙市在十一省会城市中排名第四，增长速度较快。

3．城市市区人口比较
城市市区人口在一定程度上反映一个城市的规模，同时，市区人口也是房地产市场潜在需求量的一个重要指标。市区人口不足将影响房地产业的需求，妨碍房地产市场的持续发展。


从城市市区人口情况来看，长沙市市区人口排名倒数第二，仅比合肥市多，明显低于南京、武汉、成都、郑州、西安等省会城市，与南昌、石家庄等城市市区人口相近。从市区人口来看，长沙市城市规模明显小于其他省会城市。
二、房地产市场情况比较
（一）市场预期指标
1．房地产开发投资额比较
开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

图2　2007年十一省会城市房地产开发投资额比较
从投资规模来看，成都市开发投资额明显高于其他城市，长沙和合肥两市房地产开发投资额与西安、南京、武汉等几个特大城市相当，明显高于郑州、济南、石家庄、太原、南昌等省会城市。结合市区人口来看，长沙和合肥两市投资额明显偏大，在未来两年内存在供应量过大的风险。
从投资增长速度来看，除太原、南昌外，另外九个城市投资增幅都在20%以上，甚至接近50%，普遍存在投资快速增长，表明2007年全国大部分地区房地产市场存在投资较热的情况。

2．房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例
房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

从数据中看出，济南、石家庄、太原、南昌四个城市房地产投资额占固定资产投资额比例小于20%，房地产投资额比例较小，结合四个城市前几年房地产开发投资额情况来看，四城市房地产市场尚未处于初始阶段。
长沙房地产投资额占固定资产投资额比例排名第三，与成都、合肥、西安、武汉、郑州五个城市房地产投资额占固定资产投资额比例超过25%，房地产开发投资额比例偏大，表明房地产企业看好城市前景，投资积极性高；同时，也表明城市配套基础设施投资比例偏小，城市配套基础设施建设不足，将会影响城市整体协调发展。

3．商品房新开工面积占施工面积的比例
新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。

从新开工面积来看，合肥面积最大，长沙排名第三位，与郑州为第二档次，武汉、南京、西安为第三档次，南昌最低。长沙市新开工面积也比较大，甚至高于武汉、南京等大城市，表明在1～2年内，长沙市预售面积将会进一步增加。
从新开工面积占总施工面积比例来看，西安市最高，其次是合肥、南昌、长沙、郑州、南京、武汉。2007年各城市新开工面积比例都比较高，普遍高于三分之一的正常情况，表明2007年开发商对房地产业普遍看好，同时，也表明2007年房地产投资普遍存在过热。

4．商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比
施工面积反映了1～2年后现房供应量，通常为竣工面积的3.5±0.5倍，小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。


从表中数据可以看出，长沙市排名第三，郑州、南京、长沙三个城市比值大于4，表明在未来1-2年内，竣工量将会大幅增加，新建商品房供应量将会进一步加大；合肥、武汉两个城市基本合理；西安市将会出现严重的供应短缺。

5．市场规模与人口规模对比
市区人口是房地产市场的主要消费人群。市场规模与城市市区人口规模有一定的线性关系。如果两者比值明显偏大，表明该城市人均销售面积较大，缺乏长期的市场需求支撑。
表6　2007年十一省会城市房地产市场规模与人口规模比较
（单位：万平米/万人）

从数据中可以看出，合肥、长沙两个省会城市比值较大，且属于城市市区人口较少，市场销售量较大的情况。从长期来看，合肥、长沙两个城市缺乏足够的居住型市场需求支撑，容易出现市场需求不足。
（二）市场即期指标
1．市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）
商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

从供应量来看，成都供应量明显高于其他城市，为第一档次；武汉、西安、郑州、南京、长沙、合肥为第二档次；南昌、石家庄、太原为第三档次。长沙市排名第五，属于中等规模水平。从增长速度来看，武汉、太原、石家庄出现负增长，长沙市供应量增长速度比较明显，但由于其他城市增长速度更快，长沙市仅排名第六位。
从销售规模来看，长沙市排名第七位，属于中等规模。长沙市销售增长速度接近30%，但是在十一个省会城市中，仍排在第八位，表明2007年全国各地房地产市场普遍热销。

2．商品房供需比比较
该指标反映当前商品房预售情况，在一般情况下该指标应大于1，该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

从数据来看，2007年在房地产市场价格快速上涨的形势下，需求非常旺盛，造成大部分城市的供应量出现紧缺，十个城市中供需比最大的仅为1.21，而多达五个城市供不应求。紧缺的市场形势刺激了价格的上涨，造成2007年全国出现房价普遍上涨。长沙市供需比为1.05，排名第四位，整体供需基本平衡。
（三）市场价格与贷款指标
1．市场价格及增幅比较
该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。


从价格来看，无论是商品房还是商品住房，长沙市房价在十一个省会城市中都处于较低的位置，仅高于合肥（济南商品房未全部统计，数据偏低），长沙房价洼地现象仍然存在。但长沙市房价增长速度在十一个省会城市中居于首位，表明在过去的一年里，长沙市房价处于一种补涨状态，经过一年的快速增长，长沙市与其他省会城市的差距有所减少。

2．房价增长率与GDP增长率之比
房价增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

表10　2007年十一省会城市房价增长率与GDP增长率之比



从数据来看，十一个省会城市中，五个城市房价增长率超过GDP增长速度，长沙排在第二位，仅比郑州低0.04个百分点，属于增长速度较快的城市。但仍未超过1.8的预警值。

3．房价收入比
人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

表11　2007年十一省会城市房价与收入比


根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看出，长沙市的房屋价格与人均可支配收入比为6.26，在十一个省会城市中，仅高于济南市，与其他城市相比，长沙市的房价水平与本市的购买力关系相对合理，同时，较低的比值也说明长沙市的购买能力在省会城市中也处于较强的地位。但是，长沙市比值仍然高于国际公认的范围，房价较高。从居住水平和房价水平来看，长沙市在十一个省会城市中是最具有幸福感的城市之一。
三、结论
（一）2007年，十一省会城市中大部分城市房地产投资快速增长，房地产投资占固定资产投资的比例进一步提高。从中可以看出，2007年全国大部分地区房地产投资大幅度增长，部分地区甚至出现投资过热。长沙市房地产投资的大幅增长是基于全国房地产投资大幅增长的背景下发生的。

（二）2007年，十一省会城市房地产市场普遍存在销售量快速增长的情况。在外资、内地投机者以及房地产企业炒作等几大因素的共同作用下，引发全国范围内市民恐慌性购房，带来大量非真实性需求，造成市场需求量激增，使全国大部分城市销售量大幅增加。

（三）2007年，市场投资额、市场供需规模、市场价格等各项指标，无论是总量还是增速，成都市房地产市场都明显高于城市规模相当的武汉、南京两个城市，其中，成都获得全国统筹城乡综合配套改革试验区是2007年成都房地产业快速发展的主要原因之一。长沙市在获得“两型社会”试验区后，大大刺激了长沙市房地产业的发展，2007年长沙市房地产投资额已经接近武汉、南京等几个大城市，结合成都市房地产市场的发展轨迹，长沙市房地产市场仍将会保持进一步的增长。

（四）在上半年市场供不应求以及房价快速上涨的情况下，2007年长沙市房地产销售量大幅增长，与郑州、西安等大城市相当，但是，结合城市市区人口来看，长沙市房地产市场销售规模较西安、郑州等城市偏大，长沙市房地产市场缺乏足够的居住型需求支撑。在供应量持续增加的情况下，长沙房地产市场出现供大于求的可能性较大。

（五）2007年，在全国大部分城市需求量大幅增加的情况下，造成部分城市短期内房地产市场供不应求，从而引发房价非理性直线上涨，造成全国房价快速上涨的局面。在全国房价快速上涨，以及上半年供不应求的情况下，2007年长沙市房价大幅上涨。

（六）在全国房价普遍快速上涨的情况下，长沙市房价在十一省会城市中仍然处于较低位置，长沙市房价洼地现象仍然存在。结合长沙较高的人均可支配收入，长沙市房价下跌的可能性和下跌空间都比较小。但是，长沙市房价增速已经超过GDP增长速度，增长速度过快，2008年，在供应量大幅增加、“拐点”论等各种因素影响下，房价增速将会有所减缓。