2008年第一季度长沙市房产市场分析报告

注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2008年2月的一场雪灾，让长沙百姓都体会到了一种严冬的滋味；而长沙的房地产市场，似乎也经历了一场严寒。在房地产政策调控逐渐落实到位，金融政策日趋紧缩外加一季度传统销售淡季等影响下，长沙商品房供销量均有不同程度减少，甚至出现负增长，二手房交易量降幅也较大，一季度长沙房地产市场已经由去年末的较为火爆转为明显的淡季。 一、房产一级市场（商品房） （一）累计供销量分析 1．商品房累计供应和销售总量分析 一季度，全市商品房累计批准预售213.85 万平米，同比增长10.04%；其中住宅批准预售164.42万平米，同比减少4.05%。 同期全市商品房累计销售176.07万平米，同比减少23.34%；其中住宅销售151.95万平米，同比减少26.16%，占商品房销售面积的比重为86.30%。 2．商品房累计供销量分区分析 从批准预售和销售数据来看，由于2月雪灾持续、春节长假及节后销售淡季、政策观望等影响，一季度全市商品房批准预售量、销售量增幅均明显低于往年，商品房销售量、商品住宅批准预售、销售量同比甚至形成了较大幅度的负增长。全市除雨花区、岳麓区外，其他三区商品房批准预售量同比均呈负增长，减幅均达到30%以上；商品房销售中仅开福区销售同比保持正增长，其他四区均有不同程度的减少。 3．商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 一季度商品房供销比为1.21∶1，其中商品住宅供销比为1.08∶1，较2007年分别增长0.16、0.13。分区来看，雨花区、岳麓区商品房供应较为充足，供应量分别为同期销售量的2倍和1.5倍。 4．商品住宅与非住宅销售比例分析 一季度全市商品房成交住宅与非住宅比例约为6.30∶1。其中，芙蓉区、岳麓区非住宅销售比例较高，非住宅分别占商品房销售总量的18.57%、18.49%；雨花区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的89.96%。 5．非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房） 一季度全市非市场定价类住宅批准预售2324套，26.48万平米，同比增长61.28%、45.17%；累计成交1802套，21.64万平米，同比增长53.75%、79.10%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为113.94平米，面积同比缩小9.99%；登记销售套均建筑面积为120.07平米，面积同比增大16.49%。 一季度全市非市场定价类住宅成交均价为1925元/平米，环比上涨16.03%。 （二）2008年第一季度纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房）  1．商品房供应量分析 一季度，长沙市商品房、住宅各批准预售186.67万平米、137.94万平米，同比增长12.28%、-7.02%，环比减少38.17%、35.85%，住宅占商品房批准预售总量的73.90%。 从各区情况来看，除岳麓区外，其它各区批准预售量季度环比均有较大幅度减少。岳麓区近一年来批准预售量逐季增长，上市量稳步增加；其它四区批准预售量均在去年第四季度达到当年顶点，今年一季度骤降。开福区降幅最大，批准预售量对比去年第四季度降幅接近三分之二，芙蓉区次之，批准预售量对比去年第四季度降幅超过五成五。 从各月情况来看，一季度批准预售量呈现一月大，二、三月骤降的格局，这主要是考虑到销售的周期性影响，为了避开销售淡季，许多实际已达到预售条件的楼盘将开盘日期推后所致（1月份较大，主要是因其在农历春节前，淡季主要出现在节后）。 2．商品房销售量分析 一季度，长沙市商品房、住宅累计销售153.33万平米、130.30万平米，同比减少29.49%、32.73%，环比减少28.34%、30.52%，住宅销售占商品房销售总量的84.98%。 从各区情况来看，全市各区商品房销售量季度环比均有不同幅度下降。芙蓉区近一年来商品房销售量逐季下降，其它各区在去年第四季度达到当年一个极高点后迅速减少；岳麓区环比降幅最大，商品房、住宅销售量对比去年第四季度降幅均达到三分之一以上，雨花区次之，商品房、住宅销售量对比去年第四季度降幅均接近三分之一。 从各月情况来看，一季度二月、三月合计销售量也仅为一月的76%，这主要是因为一月数据包含了大量07年已销售但未及时备案而在一月补备案的数据，而二月、三月基本不存在此问题，已较真实的反映了当前的市场交易行情，即一季度处于销售淡季。三月数据相对二月有所增长，预示着淡季即将过去，销售开始复苏。 3．商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 一季度商品房供销比为1.22∶1，其中商品住宅供销比为1.06∶1，商品房供略大于销，住宅供销基本平衡。从今年市场预测来看，全年商品房将供大于销，但一季度商品住宅却是供销基本平衡，造成这个现象的主要原因是一季度为传统的商品房销售淡季，供应、销售量均较少，加之雪灾、过年放假及房地产宏观调控下供销双方的相互观望等造成的（1月批准预售量较多主要是因为其位于农历年年末），预计后续各季度市场供应量仍将有较大幅度增长，供销比将有所放大。从各区情况来看，开福区、芙蓉区供小于销，天心区、雨花区、岳麓区供大于销，特别是岳麓区，供应量超过销售量接近1倍，市场供应较为充足。 从单月商品住宅供销比来看，今年1月商品房仍延续去年下半年趋势，供应、销售量继续保持较高水平，但2月、3月由于是传统的销售淡季，商品房销售量降幅较大，但批准预售量降幅更大，进而形成了批准预售和销售在低位上的供销不均衡（若要考察供求关系，请参考长期供销趋势）。 （三）商品房销售价格分析 1．商品房成交均价分析 一季度，全市商品房均价为4363元/平米，环比上涨7.96%；其中，商品住宅平均售价为3990元/平米，环比上涨3.61%；商品房非住宅平均售价为6468元/平米，环比上涨20.02%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为4055元/平米，环比上涨8.68%；其中，商品住宅平均售价为3696元/平米，环比上涨4.41%。） 从单月房价来看，一季度各月商品房基本在4350元/平米上下波动，商品房住宅也基本稳定在4000元/平米上下，房价上涨势头得到明显遏制，其中，三月份均价为3969元/平米，环比有所下降。 2．商品房成交均价分区分析 分区来看，今年一季度芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4735元/平米；开福区商品住宅成交均价最高，均价为4348元/平米；岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为3710元/平米、3377元/平米。全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达4000元/平米以上。 3．商品房期、现房量、价分析 一季度全市商品房期房、现房成交量分别为131.62万平米、21.71万平米，同比减少24.88%、49.26%，期房占总量的85.84%；商品住宅期房、现房成交量分别为114.70万平米、15.60万平米，同比减少30.52%、50.04%，期房占总量的88.03%。 一季度商品房期房、现房均价分别为4453元/平米、3766元/平米，环比分别上涨6.91%、10.99%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4180元/平米、2450元/平米，环比分别上涨3.83%、-3.66%。 4．商品住宅成交价格指数变化分析 2008年3月总体市场商品住宅成交价格指数为150.60，较上月增长8.39点。从2007年以来指数走势来看，指数保持较平稳的增长趋势，去年8月指数略有下降。 从面积子市场指数来看，今年3月，60平米以下面积段价格指数有所下降，较上月减少5.45点；60-90平米、90-120平米面积段价格指数略有上升，分别较上月增长0.38点、2.34点；120-144平米、144平米以上面积段价格指数增长较快，分别较上月增长8.31点、9.01点。 从区域子市场指数来看，今年3月，中心城区住宅价格指数较上月增长2.75点，一环与二环之间区域指数较上月减少1.20点，二环与三环之间区域指数较上月增长5.21点。  从板块子市场指数来看，今年3月，除中心板块指数较上月减少5.31点外，其余板块指数较上月均上升，北城板块指数增长最大，较上月增长11.76点，新南城板块指数增长最小，较上月增长2.86点。 综合来看，07年以来，商品住宅成交价格指数除在去年8月略有下降外，其余月份均保持向上增长趋势，今年3月指数增长较快。从各类子市场来看，本月144平米以上面积段、二环与三环之间区域、北城板块等子市场指数增长较快。 （四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计） 1．套型结构分析 一季度累计住房供应套均面积为105.44平米，同比缩小4.04%，销售套均面积为110.19平米，同比缩小2.45%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，一季度累计住房供应套均面积为106.72平米，同比缩小4.28%，销售套均面积为111.50平米，同比缩小0.71%。） 从各户型供销结构来看，除120-144平米户型外，其他户型均供大于销；90平米以下中小户型供应占比为42.12%，比去年同期增长了6.34个百分点，今年以来60平米以下住宅批准预售量比例有所减少，但60-90平米户型所占比例较大，比去年同期比例增长了9.07个百分点（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，一季度90平米以下中小户型供应占比为37.86%，比去年同期增长了3个百分点）。 2．价位结构分析 从一季度实际销售价位段来看，3500元/平米以下套型销售比例大幅降低，比去年同期比例减少47.25个百分点，目前仅占所有销售比例的30.38%；3500元/平米以上套型中，价位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米、大于5000元/平米套型销售良好，所占比例均接近或超过20%，表明目前在售楼盘中，均价3500-4500元/平米是我市普通百姓相对能接受的价位段；大于5000元/平米楼盘基本是小户型或写字楼、别墅等高档楼盘，其销售也较为良好，表明投资型或享受型高档物业受市场政策冲击较小，仍然受到了高层置业者的热力追捧。长沙目前房产销售均价正整体上行。 二、房产二级市场（二手房） （一）累计量分析 1．二手房交易总量分析 一季度，全市二手房成交面积39.70万平米，成交金额为9.85亿元，成交套数为2807套，与去年同期相比分别减少26.28%、14.24%和29.35%；其中住宅成交23.90万平米，成交金额为4.55亿元，成交套数为2542套，与去年同期相比分别减少23.77%、13.99%和28.07%。二手房非住宅共成交15.80万平米，成交套数为265套，与去年同期比分别减少29.78%、39.64%。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的60.20%、46.19%、90.56%，成交套均面积为94平米。 从各月二手房成交情况来看，二手房月成交量从去年12月起、二手住宅成交量从去年11月起，呈逐月下降趋势，今年3月方有所回升。在房地产相关调控政策持续作用下，二手房市场交易进一步萎缩。 2．二手房交易分区分析 分区来看，一季度雨花区成交量最大，二手房、二手住宅分别成交14.64万平米、7.06万平米，分别占总量的38.83%、29.54%。从各区二手房住宅与非住宅成交比例来看，一季度全市住宅与非住宅成交比例为1.73∶1，雨花区非住宅成交比例最大，占雨花区成交总量的51.78%；开福区住宅成交比例最大，占开福区成交总量的87.42%。 （二）二手房交易均价分析 一季度全市二手房成交均价为2482元/平米，环比下跌1.78%。其中，二手房住宅成交均价为1905元/平米，环比下降0.25%；二手房非住宅成交均价为3355元/平米，环比下降18.78%。（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。 从各区成交均价情况来看，全市仅芙蓉区二手房、二手住宅均价均高于全市均价。 从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。 （三）房产一、二级市场交易量对比分析 从成交面积上看，一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.44∶1，比2007年比值增大0.36，全市仅雨花区成交比有所减少，其它各区成交比均有所增大，这表明在当前房地产市场较为低迷的情况下，政策对二手房市场打击更大。各区比值具体见下表：  （四）3月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com） 从二手房出售采样分析来看，3月份住宅类房源挂牌均价为3982元/平米，环比下跌1.26%。其中，纯住宅挂牌均价为3968元/平米，环比下跌1.37%；商住两用房挂牌均价为4505元/平米，环比上涨2.22%。非住宅挂牌均价为6450元/平米，环比上涨36.77%。其中，写字楼类挂牌均价为6171元/平米，环比上涨38.55%；门面挂牌均价为6693元/平米，环比上涨38.46%。 从二手房出租采样分析来看，3月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.00元/平米，环比上涨7.88%。其中，纯住宅挂牌月均租金为12.01元/平米，环比上涨8.49%；商住两用房挂牌月均租金为16.33元/平米，环比上涨0.12%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为8.34元/平米，环比上涨18.97%；一般装修挂牌月均租金为10.89元/平米，环比上涨14.15%；中等装修挂牌月均租金为12.07元/平米，环比上涨2.63%；豪华装修挂牌月均租金为16.30元/平米，环比上涨5.64%。非住宅挂牌月均租金为30.25元/平米，环比下跌2.73%。其中，写字楼挂牌月均租金为28.68元/平米，环比上涨41.77%；门面挂牌月均租金为33.11元/平米，环比下跌25.23%。 （五）房屋租售比 3月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1∶305。 三、抵押情况统计 一季度，全市共办理抵押登记手续19408起，抵押面积281.21万平米，贷款金额73.23亿元，同比分别增长-2.90%、-6.42%、14.01%。其中，办理个人抵押登记手续19085起，抵押面积219.65万平米，贷款金额50.3亿元，同比分别增长了-2.01%、-2.66%、23.86%。 一季度，全市共办理在建工程抵押230起，抵押面积172.38万平米，贷款金额25.33亿元，同比分别增长11.65%、7.39%、8.71%。 2008年一季度，全市抵押起数、抵押面积同比均有小幅下降，贷款买房人数有所降低，房地产金融处于紧缩状态。 四、2008年一季度长望浏宁房地产发展情况 （一）商品房 1．商品房供销基本情况 2008年一季度长望浏宁商品房累计批准预售72.95万平米，同比减少17.27%，其中住宅批准预售62.97万平米，同比减少24.25%。同期商品房累计销售55.57万平米，同比减少24.99%，其中住宅销售51.48万平米，同比减少48.52%，占商品房销售面积的比重为92.64%。 供销对比来看，一季度长沙郊县商品房总量供销比为1.31∶1，其中住宅1.22∶1，商品房供应量较为充裕。分区来看，浏阳市批准预售同比增幅较大，今年一季度商品房批准预售量为去年同期的6.5倍，商品房上市量大为增加，其他各县批准预售量均为负增长；全市各郊县商品房销售量同比均为负增长，表明在当前房地产大环境影响下，一季度长沙全境房地产市场均无一幸免，房地产市场活跃度相较往年都有所降低。 2．商品房成交金额、成交均价 2008年一季度长望浏宁商品房累计销售金额为14.26亿元，其中住宅销售金额为12.57亿元，同比分别增长-0.22%、1.01%，住宅销售金额约占总销售金额的94.11%，销售金额基本与去年同期持平。商品房均价为2566元/平米，其中，住宅均价为2441元/平米，同比分别上涨33.01%、35.24%。 分区来看，长沙县商品房均价涨幅最大，同比涨幅接近50%，宁乡县商品房均价涨幅最小，同比涨幅仅4.64%。 （二）二手房 1．二手房成交基本情况 2008年一季度长望浏宁三县一市共成交二手房19.13万平米、989套，同比分别减少46.62%、53.33%；其中，二手住宅成交6.32万平米、487套，二手住宅交易仅占总量的33.04%、49.24%，二手房非住宅成交量占据较大比例。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的49.60%，望城县二手住宅成交面积占其二手房成交总量比重最大，比重为44.98%。 2．二手房成交金额、成交均价 2008年一季度长望浏宁二手房累计成交金额为1.51亿元，同比减少42.59%，其中住宅为0.59亿元，同比减少56.30%。二手房均价为791元/平米，同比上涨7.77%，二手房住宅均价为942元/平米，同比上涨18.64%。 从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为919元/平米；浏阳市成交均价最低，均价为618元/平米。 （三）抵押情况统计 2008年一季度长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续5961起，抵押面积237.54万平米，取得贷款金额23.30亿元，同比分别增长36.69%、82.17%、30.33%；其中，办理个人抵押登记手续5742起，抵押面积128.54万平米，取得贷款金额14.31亿元，同比分别增长38.83%、114.40%、87.51%。办理在建工程抵押44起，抵押面积33.58万平米，贷款金额5.48亿元，同比分别减少81.67%、47.97%、44.44%。 五、本期市场的基本特征 （一）由于房地产政策调控下商品房买卖双方的相互观望，外加雪灾及一季度处于传统销售淡季等三重影响，一季度长沙商品房供销同比增长幅度均出现减缓甚至负增长；二手房交易所受影响更大，交易量自去年12月起，逐月呈持续减少趋势，一季度长沙房地产市场整体处于偏冷。 （二）一季度全市商品房累计均价为4363元/平米，商品住宅累计均价为3990元/平米，较去年四季度分别上涨了7.96%、3.61%。分月来看，一季度各月全市商品房均价基本在4350元/平米上下波动，商品房住宅均价也基本稳定在4000元/平米上下，房价上涨势头得到明显遏制。 （三）一季度全市非市场定价类住宅批准预售2324套，26.48万平米，同比增长61.28%、45.17%，基本完成了全年经济适用房供应计划的四分之一。 （四）2008年3月商品住宅成交价格指数为150.60点，较上月增长8.39点，07年以来，指数除在8月略有下降外，其余月份均保持向上增长趋势。从各类子市场来看，本月144平米以上面积段、二环与三环之间区域、北城板块等子市场指数增长较快。 （五）一季度90平米以下中小户型商品房供应占比为42.12%，比去年同期增长了6.34个百分点，60-90平米户型所占供应比例增大，比去年同期比例增长了9.07个百分点，中户型供应比例有所增大。 （六）从价位结构来看，3500元/平米以下套型销售比例大幅降低，目前销售较为良好的主要是价位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米的普通商品住房，和价位在5000元/平米以上的高档物业。 （七）3月份长沙二手房住宅挂牌均价为3982元/平米，非住宅挂牌均价为6450元/平米；住宅出租挂牌月均租金为13.00元/平米，非住宅挂牌月均租金为30.25元/平米。 （八）3月份长沙房屋租售比为1∶305。 （九）一季度全市办理抵押登记起数、抵押面积同比均有小幅下降，在建工程抵押各项增幅也远不及去年同期增幅，金融紧缩态势明显。 （十）3月份，全市共办理退房255套，其中签约退房180套，签约退房率为2.17%，环比降低0.63个百分点。 （十一）从长望浏宁房地产市场情况来看，2008年一季度各郊县除浏阳市批准预售量同比增长外，其他各县预售、销售同比均有较大幅度下降；二手房交易同比则全线下降，房地产市场态势与长沙市区基本相同。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为1.24∶1，其中住宅供销比为1.12∶1，供给量略大于销售量，供应较为充足。 六、2008年后三季度房地产市场形势展望 （一）房地产宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现 2007年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施效果将会在2008年得到显现。2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化，从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。 （二）商品房市场供应量持续增加，全年批准预售量预计将接近1000万平米 根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006年，长沙市新开工面积达到1050.48万平方米，2007年新开工面积也在1359.9万平方米。因此，预计2008年长沙市批准预售面积将会接近1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。 （三）货币、信贷等金融政策从紧，房地产业各项指标增速将会放缓 2007年底，中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为2008年房地产资本市场定了基调，结合一季度房地产业各项指标数据来看，增幅均大大低于往年，可以预见，伴随着2008年货币、信贷等金融政策的从紧，房地产业各项指标增幅都将有所放缓。 （四）商品房销售行情逐渐好转，全年销售量预计将基本与2007年持平 考虑到一季度长沙受雪灾、春节放假、政策观望等影响较为严重，加上一季度处于商品房传统销售淡季，故一季度商品房成交量的减少在意料之中，后三季度，随着“两型社会”改革试验区政策、措施的逐渐落实，长沙的城市品牌、吸引力将进一步增强；房地产管理、金融政策进一步落实，人们对政策的预期将趋于明晰，观望态度将逐渐消融；房地产市场投机因素减少，房价涨幅趋缓，这一切都将促进商品房销售回暖。 （五）商品房价涨幅趋缓，个别月份房价或有震荡，但不会出现明显的大起大落 房地产市场属于准自由竞争市场，市场供求关系的变化，对房价的影响也较为巨大。在2008年供大于销、房地产调控政策进一步落实的大背景下，长沙房地产市场投资、投机性将进一步减少，房地产市场将由较热转向稳健，商品房价将趋于合理，涨幅将明显降低，不排除个别楼盘出现降价，较高价位楼盘滞销而较低价位楼盘热销带来全市个别月份均价降低的情形；但从房地产发展趋势来看，土地的稀缺及房地产开发成本的推进、通货膨胀压力的进一步增大，商品房价仍可能有所上扬。 （六）二手房市场难有起色，发展仍将缓慢 由于国家目前政策调控中给房地产市场降温意愿明显，二手房市场作为更加开放的市场，其受政策面的影响更大。税负的加重，金融信贷的收紧，二手房转手时间的税收控制、二手房中介市场发展不规范及长沙目前处于快速扩张阶段形成的一手房交易唱主角，这一切都将二手房市场置于一个尴尬的境地，若无新政策出台，其发展仍将较为缓慢。