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商品房方面

　　1.李先生问：我与开发商之间签订的购房合同上约定的面积与测绘面积有误差，但开发商却只改面积不改房屋的价款，请问开发商这样的做法是否合理？

　　96148答：您好！对房屋面积误差的处理主要采用两种方式：有约定从约定，没有约定按法定。因此，如果你们之间的购房合同有明确约定的则按照合同中的约定执行，若无明确约定的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差在±3%以内的，按实结算；面积误差超过±3%的，你可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，也可以选择继续履行合同。对继续履行合同的，如果房屋实际面积大于约定面积，超出部分面积的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于约定面积，少于面积超过3%部分，由开发商双倍返还房价款。

　　2.彭先生问：今年买了一套商品房，与开发商签订了购房合同，合同也已经备案了，现在发现我的那份购房合同遗失了，请问这种情况会不会影响到我房产证的办理？是否需要补办？

　　96148答：您好！买卖双方在签订商品房买卖合同时，一般都签订了三份以上的合同。如果你的购房合同办理了备案手续，不会影响你取得房屋所有权证。因为，登记机构存有备案了的合同等相关资料，房屋权证是根据登记机构的备案资料和档案资料内的申请登记资料办理。如果你需要留存合同，可以凭购房人的身份证明和购房的相关资料到登记机构复印合同，也可以到开发商处复印。

　　3.伍先生问：去年年底买了套商品房,并在交首付款的同时也将物业维修基金,契税等一并交给了开发商，几个月后开发商却一直没能提供正式发票给我？请问这样是否合理？

　　96148答：您好！房款、维修基金、契税等都有正规票据或专用发票。开发商没有提交维修基金的票据和契税发票给你，就有可能是开发商没有按规定为你办理商品房买卖合同的备案手续，这种情况下你一定要尽快弄清楚没有办理备案的原因，并敦促开发商办理备案手续，以防止一房二卖或设定了抵押或产生其他纠纷。

　　至于房款的发票，只要交了房款，开发商就应当按规定开出不动产销售发票。

　　二手房转让方面

　　1.吴先生问：父亲过世了，遗有一套房屋，合法继承人还未办理继承手续，却发现房产证遗失了，现在合法继承人应该怎样办理继承手续？

　　96148答：您好！这牵涉到两个问题，办理继承公证和产权证。建议合法继承人按以下程序办理：

　　一、继承人带上产权人的死亡证明以及自己是继承人的证明，到房产档案馆申请调取产权人的产权证明材料；二、继承人凭该证明及其他相关材料，到房屋所在地的公证部门办理继承公证；三、继承人凭继承公证书到房产档案馆申请办理产权证挂失手续，并到市级以上公开发行的报纸上公告产权证作废；四、作废公告见报30天后，继承人凭继承公证书、继承人的身份证明、遗失登报的报纸和报告等资料申请办理继承人的产权证。

　　2.彭女士问：我现在准备要买下两套现房，暂还未办理过户，我想办理过户之后将两套房产办成一本大的产权证，是否有这样的业务？该怎样办理这样的业务呢？

　　96148答：您好！可以将两套或多套房屋办成一本产权证。当事人凭已办理好的产权证和身份证明等资料申请变更登记即可办理。

　　3.肖女士问：我前几年和弟弟合资购买了一处商铺，但是产权证上的名字是我弟弟的，我们之间没有任何约定，请问为了保障自己的财产，需要补办些什么手续？私下签订出资协议可以有效的保障我的权益吗？

　　96148答：您好！根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让何消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，如果办理产权登记，登记的是你弟弟的名字，那么，你弟弟对该房屋有完全的处分权。而你们私下签订的出资协议，只是一种债权，不发生物权的效力。建议你和你弟弟到登记机构办理共有权登记手续。

　　其他方面

　　1.汤小姐问：我是银行贷款买房的，房产证办下后就一直被抵押在银行里，后来又去办理了第二代身份证，因为新的身份证错号与现在房产证上的身份证明显不符合，现在我该怎么办呢？

　　96148答：您好！只要能证明两个身份证号是一个人的，就不影响你对房屋的所有权。你可以到户口所在地的派出所开出两个身份证号为同一人的证明，凭证明到登记机构办理变更登记后，就不会影响你处分房产。至于银行方面的相关问题，建议你咨询银行。

　　2.虢小姐问：我查到开发商的土地证已经被抵押在银行了，现在想知道他是否还可以去办理该楼盘的预售许可证？

　　96148答：您好！开发商的国有土地使用权抵押在银行是可以申请办理预售许可证的，但抵押权人银行应出具同意预售的证明。在销售的时候，开发商应告知抵押的情况，对已销售的房屋，银行应将相应部位的抵押权注销，才能办理合同备案。

　　9.齐先生问：几年前享受了单位的福利付全款购买了单位一处集资建的房改房，现在我查到房产证已经办下来很久了，但原单位却一直扣押着自己的房产证不给，请问我该怎么办？

　　96148答：您好！如果房产证已经办下来，单位应当将产权证给你，建议你和单位协商处理，协商不成，可以通过司法途径解决。

　　3.汪小姐问：我与前夫共有一套按揭商品房,房产证是两人共有，现抵押在银行。之后我们又协议离婚，房子给我，该怎样办理过户,他是否要到场?

　　96148答：您好！你可以凭离婚证和离婚协议，以及房产证、你本人的身份证等资料到登记机构申请办理共有权变更手续。

　　4.庄先生问： 根据规定校园内不能分割及封闭管理的房屋是无法交易办理过户的，那我怎样才能判断哪种校园内的房屋是属于这类不能交易的房屋呢？

　　96148答：您好！根据规定，学校教学区内的房屋暂不允许上市。按目前的操作模式，对于学校的房改房上市交易的，需要学校开出证明，证明该套房屋不在学校教学区内才可以上市。