律师圆桌·浅谈我国《物权法》所规定的产权异议登记和预告登记

浅谈我国《物权法》所规定的产权异议登记和预告登记 　　湖南云天律师事务所律师 于明 　　2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》在其第十九条和第二十条中为不动产的登记创设了两个新的登记制度，那就是异议登记制度和预告登记制度。该两项制度的创立，其目的就是为了使不动产的权利人或利害关系人通过对这两项制度的行使，最大限度地保证自己将来能实现物权，防止不动产交易和流转过程中有关不动产权属纠纷的产生。因此，作为最典型的不动产——房屋，其权利人和包括购房人在内利害关系人在房屋交易或流转的过程中适当了解该两项制度的基本内容和具体行使就有着非常重要的现实意义。然而，作者认为由于法条本身对两项制度规定的具体程度不一样，造成了在实际行使过程中，两制度的可操作性和实践意义都不一样。 　　异议登记制度 　　《物权法》第十九条规定了如果利害关系人认为不动产登记簿记载事项有错误，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。该条设立的初衷，是在已存在不动产登记簿上的权利人，但又存在着不动产的权属争议的情况下，在法院作出物权归属最终裁决之前，为了保障不动产利害关系人的利益，防止权利人处分不动产给利害关系人造成可能的损失，而经利害关系人申请，在法院裁决之前，使该争议不动产处于一种交易被禁止、权利人不能处分的状态。 　　无疑，这样的规定，有助于不动产权属争议的解决，避免由于物权关系的再次变动给一方当事人造成更大的损失。然而作者认为，出发点是好的，并不意味着在实际操作中就能取得很好的效果，就该条想达到的法律目的而言，其规定还是显得太原则和不具体，使得该条适用起来可能很难达到立法者原本期望达到的效果。 　　该条具体规定了“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”虽然规定了利害关系人可以申请异议登记，但异议登记的具体权利内容是什么，并没有明确，异议登记的持续期限是多久，仅仅是登记后的十五日，还是法院最终判决生效之日，可否重复申请，异议登记期间内不动产是否被限制转让、抵押或继承等，都没有规定，这就使得在现实中面临这样一种尴尬的情况，不动产利害关系人和不动产登记机关都知道可以申请异议登记，但申请异议登记是为了什么，申请异议登记后带来哪些法律后果，都不是很清楚。这直接妨碍了该条款在实践中的适用。 　　从目前的情况来看，虽然《物权法》作了如此的规定，但据作者了解，全国各地很多不动产登记部门却还没有开展此项登记业务。作者认为，这就是因为该条对此规定不明确，缺乏操作性所造成的，若要该条款能真正予以实施并取得很好的法律效果，还需要最高人民法院作出相应的司法解释或国务院及相关部委制定更为明确的行政法规和部门规章。 　　预告登记制度 　　房屋作为一种典型的不动产，其所有权的转移并不以买卖合同的签订而转移，而是办理过户登记方标志所有权的转移，房屋买卖合同的签定，只是在交易当事人之间形成了相应的债权，而买受人并未取得房屋所有权这种物权，债权的形成到物权的实现之间往往存在着一段时间差，这就使得在现实的房屋买卖过程中出现一房二卖甚至是多卖或签订了房屋买卖协议后又将房屋进行抵押的现象。在我国的民法理论和民事法律中，物权总是优先于债权的，因此当物权和债权发生冲突时，法律优先保护业已取得的所有权或抵押权等物权，对于债权不予保护，即便是债权的形成在物权取得之前也不予保护。这就可以解释在一房二卖或多卖的现象中，为什么很多最先签订买卖合同的买受人却无法取得房屋所有权，而这又是在房屋买卖交易中大量存在的一个由房屋买受人承担的法律风险。因此，《物权法》第二十条针对此类情况（当然不是仅限定为房屋买卖，而是涉及所有不动产买卖）设定了不动产转让预告登记制度，明确规定了“当事人签订了买卖房屋和其他不动产的协议，为了保障将来实现物权，可向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这样即从法律的角度明确了预告登记后未经预告登记权利人同意的物权处分行为无效，这样通过对债权进行公示，将债权物权化，有效地防止了目前在房地产买卖交易中出现的一房二卖和签订房屋买卖合同后又将房屋进行抵押的情况出现，而且，该条款相比较前述的异议登记规定得更为完备明确，可操作性也更强，现实效果也就更好。 　　当然，作者认为，《物权法》第二十条还有进一步完善的空间，因为从条文上来看，该条仅适用于房屋或其他不动产的买卖，但引起物权变化的行为不仅仅只有买卖，还包括继承、赠与、分割、抵押等，而诸如这些同样能引起物权变化的法律行为，是否可以进行预告登记，则有待相关法律法规予以进一步明确。作者个人以为，若将上述其他引起不动产物权变化的行为也纳入到预告登记的范围，将更有利于保护相关权利人的权利，预防法律纠纷的发生。 　　尽管依作者看来，异议登记制度和预告登记制度还存在着许多需要完善的地方，同时，该两项制度的适用也是依相关权利人的申请，而非登记机关主动或强制适用，但毕竟在保障物权得以实现，预防法律风险的产生上有着非同一般的现实意义。因此，作者希望相关权利人在进行不动产交易时，能尽量适用上述两项《物权法》所规定的制度，以便能更好的实现自己的物权，维护自身的合法权益。 　　（以上仅代表律师个人观点） 　　附：《中华人民共和国物权法》 　　第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 　　第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。