| 博客人物：日本地产泡沫前车可鉴 |
| 日本地产泡沫前车可鉴 http://blog.0731fdc.com/ 包宗华 近年来，房价高位运行，持续上涨，超出一般居民的支付能力。可以说，房价上涨到一定程度势必会影响到我国房地产业的健康发展。尽管高房价并不代表房地产市场出现了泡沫，但我们必须高度重视目前这种态势，防止泡沫的产生。回想起上世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的惨况，我们仍心有余悸。所谓“前事不忘，后事之师”，在细究日本房地产泡沫的始末中，我们会发现有很多教训和经验值得认真借鉴。 为何泡沫坚挺30年 据日本劳动省1992年发布的《每月勤劳统计调查》资料显示：从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，年平均高涨14％以上，并带动房价和其他房地产价格相应高涨。 有外国专家提出，日本产生房地产泡沫的主要原因是过度投机。其实，这一提法是不够全面的。只用过度投机一条原因，可能适用于某些由过度投机而引发短期暴涨暴跌的泡沫经济案例，但不能说明日本的房地产泡沫为什么持续了30年才破灭。笔者认为必须考虑以下几点原因。 日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不断高涨的可能性。且在这30年里，日本国民经济和居民收入持续增长，不仅对土地、住房和其他房地产产生了旺盛的需求，而且拥有了对高地价、高房价的巨大承受力，这也是地价和房地产价格连续高涨30年而不破灭的另一个原因。 房地产业是国民经济的先导性、基础性产业，与国民经济之间存在着共荣、共衰的关系。 1960年起，日本的国民经济持续繁荣发展，直到1990年才开始走向萧条，于是，房地产泡沫也在持续了30年后同步破灭。 更重要的是，日本政府认为不应干预地价和房地产价格，对投机行为也不实施调控，这种做法无异于放任泡沫的滋生和扩散，是地价和房地产价格持续高涨30年的主要原因。 泡沫危害巨大 对居民个人而言，地价和房价连续高涨30年的“土地神活”或“房地产神话”，使人们形成了地价和房价永远不会下降的预期，这不合理地刺激了房地产购买需求，大量的购买需求又刺激了价格的持续上涨，陡增了人们买房、租房的困难。与此同时，城市中心地区的高地价、高房价使得许多居民迁出，使其只能到远郊区去租房或买房，生活的福利水平明显降低。 房地产等固定资产价格不断高涨，也使各企业摊入成本的折旧费不断增大，从而增大了产品成本，产品价格也随之上涨，既不利于国内人们的消费，也不利于国际市场的竞争。 地价和房价不断高涨产生“高额利润”，造成了资金倾斜和行业结构的畸形，也使大量社会财富向房地产开发经营者和拥有者集中，造成社会财富分配新的不公平，急剧地扩大了贫富差别与“两极分化”。 这次日本房地产泡沫的影响范围大、深度广，泡沫一破裂，日本从此进入了长达15年之久的萧条期。 前车覆，后车戒 房地产泡沫的破灭造成了巨大危害，使日本政府清楚地认识到政府不干预地价和房价是这次泡沫经济的主因。因而亡羊补牢，于1990年开始介入住房问题，采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。 据日本土地综合研究所2006年公布的1983年至2005年东京圈、大阪圈和名古屋圈的地价分年度变动率数据显示：从1994年开始，政府干预地价的作用开始显现。与1983年相比，除1994年的变动率为–4.4％外，1995至2005年的变动率稳定地保持在–0.6％至–2.2％之间。在长达11年的时间里，地价、房价一直低于1983年，而且11年的变动低于2％。像这样长时期地保持价格稳定，世界上能办到的国家不多。它雄辩地证明，只要政府下力气干预，干预的措施得当，就可以取得平抑地价和房价的显著成绩。纵观日本房地产泡沫始末，我们可得知如下启示。 首先，日本的房地产泡沫由一般性泡沫积累而形成，这点已得到世界经济学界的广泛认同。专家们认为，连续3年每年价格上涨10％以上就应认定为产生了一般性泡沫。近一段时期，有些西方国家的地价和房价以每年7％~10％甚至更高的幅度持续上涨。许多外国专家著文指出，这些国家正在积累一般性泡沫，如不及时进行调控，终有一天会形成房地产泡沫。这一意见也适用于我国，值得重视。 其次，日本地价、房价连年高涨的两条可能性，一是人多地少，土地紧缺；二是因国民经济和人民生活持续发展和提高，对土地和住房不断地提出新的需求，这两条可能性我国都存在，要求我们高度警惕。 再次，日本形成房地产泡沫的主因是政府不干预地价和房价。前些年，我国也不干预和调控地价和房价，已经出现了有的城市房价上涨过快和有的城市房价过高的问题。这既造成了中低收入者买房难，也产生了促使“资金倾斜”和“两极分化”的恶劣作用。因此，要认真汲取日本的教训，加强调控和干预。 最后，在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上，日本通过政府干预，取得了长达11年的地价、房价的稳定。这几年我国稳定房价的效果并不尽人意，但只要提高认识，加大调控力度和采取切实有效的措施，就一定能把稳定房价的工作落到实处。 |