市场博弈•业界观潮

[编者按] 物业税开征之于房地产行业与市场，之于政府及市场利益各方，正在对价值链产生着不可估量的作用和影响。这种作用和影响，或许是内在的、本质的甚至是根本性的。房地产格局真的因此而改变吗？利益各方的博弈方式真的也要因此而改写吗？在物业税这一新的政策环境和条件下，政府、开发商、不动产持有者、消费群体等在博弈过程中的可能境况，或利好、或利空、或稳妥、或危机、或有惊无险……物业税是一种改革，是机会，也是瓶颈，是“救市主”，也是“狙击手”。物业税，无不牵动着利益各方关于未来的每一根敏感神经。 　　之一：考验与激励——物业税改变地方政府行为方式 　　物业税改革的基本思路是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房地产持有阶段统一收取物业税，即把目前购房需要一次性缴纳的税收放在以后的时间里按年收取。其意义在于抑制房地产业的过度投资和投机，重新平均分配社会财富，筹建地方财政收入，从而能够促进房地产业的公平竞争，缓解社会财富分配不均，从而为居民提供比较完善的公共产品和服务。在此机制下，物业税显然对地方政府施加了压力并提出了要求——地方财政压力和公共产品的提供和服务要求。理论上讲，物业税开征后，税收收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税—多提供公共服务—财产增值—税源增加”的良性循环机制，从而使地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式。所以说，物业税行将改变地方政府在房地产市场中的行为方式。 　　按照我国现行税制，所得税和增值税是地方和中央共享的税种，中央政府控制了税收的主要来源。而出让土地可以使地方政府获得大量税收收入，这使得地方政府转向土地经营，从“土地财政”上获得财政收入，房地产开发也因此而风生水起。而受房地产业的联动作用，其他相关产业也获得相应发展。在此机制下，土地便成为地方政府最重要的资产，继而使地方政府不断扩大土地储备规模，不可再生的土地资源势必成为地方经济发展的强大动力。然而，这种发展模式无异于“竭泽而渔，焚林而猎”，一方面占用了大量的土地资源，另一方面又不可避免地造成了固定资产投资过热。 　　从目前我国现行的土地使用制度为“批租制”来看，用地者需在取得土地使用权时一次性支付了绝大部分税费。在这种税收制度下，房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在购房时一次性缴纳的税费，放到以后由房屋所有者按年缴纳。征收物业税，政府将不能一次性拿到土地收入，必须在一定年限内由房产持有者向政府逐年支付，政府阶段性财政收入因此而大大降低。这就要求政府在考虑出土地数量和规模时，更具长远性和计划性，部分地方政府的短期行为也将为之改变。国际经验表明，物业税作为地方税，一方面确保地方政府的收入来源，使其获得稳定的财政收入。一方面使政府在出让土地使用权的同时，把开发环节的税费在一定期限内分摊，有助于政府拥有稳定的财政收入，并可限制地方政府无度地使用、开发土地的短期行为。 　　同时，物业税对地方政府在公共产品的提供和服务上的要求也更加突出。物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。要增加财政收入，政府则必须千方百计地改善当地环境，提供软硬双重设施上的优质公共产品与服务。只有环境好了，人们才会在这里安居，安居的人越多，物业税收入就越多，个人所得税也会增加，政府财政收入就会相应增加。 　　进而从尽量提供公共产品和服务以增加物业税收入这一点上看，开征物业税还有着激励和促进地方政府兴建中低价房的作用。与现行的土地税收政策相比较，物业税将征税环节从开发环节后置到使用环节，在房产保有期间按年分期征收。对于开发商来说，地价下降则成本相应下降，更有利于风险控制；对老百姓来说，实施物业税后，房价可能下跌，购房的门槛也相应降低，有利于老百姓购房；而对政府来说，物业税能让地方政府有长期稳定税收。拥有住房的人越多，越有利于增加政府的收入，而只有兴建中低价房才能让更多的人买得起房，这就会激励地方政府积极调整住房供给结构，改善中低价位普通商品住房供给，尤其是经济适用住房的供给。这于政府财政，于开发商发展，于百姓实现“居者有其屋”住房梦想都有着积极作用。 　　之二：“救市主”还是“达摩克利斯之剑”？ 　　物业税开征，于房地产开发商而言，是“救市主”还是“达摩克利斯之剑”？又是流行于坊间的一对截然对立的观点。 　　“救市主”认为：物业税可能刺激房价下降，开发商最终因此受益。其要点在于房价是多种因素综合作用的结果，物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。开发商可能成为物业税改革的最大受益者，其利益来源有三：一是房地产开发成本降低，利于缓解开发企业初期资金压力；二是物业税带来的初始房价下降会刺激需求；三是初始房价的下降为下一轮上涨提供了空间。 　　说物业税是悬在开发商头顶的“达摩克利斯之剑”，则源于今年财政预算报告中要“研究开征物业税的实施方案”和政府工作报告中已将“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”等纳入2007年工作部署中。从‘抑制房价’的表态到‘研究开征物业税’的措施，明显地释放出了政府将继续加强房地产业进行调控的信号。尤其是物业税对保有环节征税和大户型税负加重从而抑制投资性买家的政策要领，毫无疑问对开发商产生挤压作用。物业税是最有可能对房地产行业产生实质性影响的政策。物业税的征收将使得房屋持有环节成本增加，对投资和投资性需求的确有较大抑制作用。 　　各执一端的“救市主”和“达摩克利斯之剑”都有其话语基础和依据，到底孰优孰劣姑且不论。但不论结果如何，物业税开征使开发商面临的是新的政策和市场环境，这才是需要探讨和明了的。在新环境中如何去立足并发展，是开发商不得不面对并为此去寻求解决之道的。 　　随着物业税征收的渐近，市场各方都在积聚实力，准备在新的税收条件宏观条件下巩固自身的利益，争取新的利益。地方政府与中央政府、银行与开发商、政府与开发商、开发商与消费者，一场场新的博弈正在酝酿之中。而在这多方博弈中，最让人关注的莫过于开发商与消费者之间的博弈较量，因为这关系到房价未来的走势和房地产市场的发展方向。 　　物业税开征，引发开发商与消费者之间新的博弈是不可避免的必然。从物业税改革的基本原则来看，改革初期的开发商和消费者都有可能成为改革的受益者。物业税改革使开发成本降低，从而影响房价下降，房价降低进而刺激有效需求的增长，扩大房屋成交额。可以看出，在物业税改革的初期开发商甚至可以在不降低利润的基础上扩大销量，并有望迎来更大利润率，同时为下一轮房价上涨作铺垫。对于消费者来说，由于税制改革直接反映为房价下降，促进了部分中低收入消费者提前购房，提高了部分消费者的效用。因此，物业税改革初期，开发商和消费者双方都将获利，获利的源泉是因税收制度更加完善和健全而省去了部分制度成本。 　　但随着物业税改革稳步推行，前期的双赢局面将被打破。消费者和开发商都需要努力适应新的游戏规则，否则由物业税改革所获得的利益将被对方夺取。届时房价的走向将最终显示谁才是在物业税改革中真正的受益者和最大的受惠方。显然，在前期成本和房价双双下降，开发商和消费者供需两旺各得其所之后，如果由于旺盛的有效需求促使业已降低的房价又迅速回暖攀升，而消费者同时还要缴纳更多的物业税，这将使消费者失去业已得到的改革利益，甚至付出更大的代价。这是房地产市场作为空间竞争的市场，缺乏竞争有效性使消费者相对处于弱势境况的行业特征决定的。尤其在没有一个强大的消费者组织和开发商进行抗衡的情况下，消费者在初期即得的利益很有可能最终被开发商所截取。因此，物业税从初期到走向成熟稳定的过程，不能不说是开发商和消费者新一轮博弈的过程。博弈较量的结果如何，理论如此，实际情况则有待实践来验证。 　　物业税开征，新政策环境下的融资模式创新也是开发商需要面对的现实问题。“自有资金+银行贷款”的融资方式一直是房地产业的传统融资方式，也是主要方式。尽管国家为防止房地产投资过热而颁布了相关金融法规对房地产融资渠道进行限制，但地产行业的自身特点使它对金融始终保持着很强的依赖性。特别是现行的房地产操作模式，从获取土地到销售，虽然税费计入成本最后都分摊到消费者身上，但是开发商在前期为获取土地而垫付的成本仍然很高，实际上仍然很难脱离开银行的金融支持。 　　开征物业税以后，开发商所需预先支付的成本就相应的有较大幅降低，地价和相关税费按年分期缴纳，很多方面将不需要或很少需要贷款，这就给银行金融造成相应的压力。而开发成本的降低必然使消费者购房的门槛降低，但每月要负担的费用却增高了，这又促成更多的新的金融品种产生来适合市场需要。 　　从长期来看，物业税开征意在根据土地的价值变化情况而对其使用权进行征税。因此，物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。进而打击土地市场的囤积投机热，并有效降低房地产市场投资的活跃程度。 　　开征物业税是个必然，既有利于减轻民众负担，促进房地产市场健康发展，也有其特定经济效益，同时对房地产市场格局产生的影响也是深刻的。在新的政策环境和市场条件下创新发展之道，应该成为开发商当下深思的问题。 　　之三：物业税出手，二手房接招？ 　　二手房市场一直以来作为新房市场下的二级市场，多以低迷和尴尬形象示人。受诸多政策影响，开发商在下半年观望情绪颇浓，新盘上市搁浅，新房市场成交量萎缩却价格上扬。这种新房有价无市导致二手房行情看涨、量价齐升，日渐红火的趋势被业界普遍看好。不难看出，二手房市场活跃是逐步实现住房梯度消费，平抑房价稳定房市的好事。而新近关于物业税话题，又给二手房市场增添了几分热闹也多了些口水战。物业税开征，是否波及二手房市场？若有影响，程度又将几何？ 　　有观点认为，物业税开征对二手房市场短期内影响不大。 　　首先，物业税的开征范围适用于新商品房，对于二手房来说，物业税不得不考虑对此类旧有物业实施过渡。依照二手房市场现有规定，二手商品房的土地税费已经在当初作为新商品房买卖中缴纳，无需再缴。因此，开征物业税的办法对于目前的房地产二级市场并不适用，所以在短期内影响有限。 　　其次，征收物业税需要定期对房地产市值进行评估，每年按照评估价值对持有者征税，因此税收会随房产的升值而提高。但从目前二手商品房尤其是二手高端物业的市场价格来看，与当年一手价格相比呈下跌趋势。税收逐渐上涨是否成立尚待证实。 　　第三，如果物业税涉及到二手房市场，将对炒房起到相应的抑制作用。因为土地增值必定带动物业税上涨，即便楼盘升值了，新买家面对越来越重的税负难免会顾虑重重停滞不前。而这无助于二手房市场的发展，也不利于形成梯度消费和降低空置率。 　　尽管如此，物业税作为房地产市场的内部“稳定剂”，也不可能避免波及二手房市场。 　　物业税之于二手房，或许不是简单的直接作用或不作用的问题。物业税对房地产市场的影响应该是综合性影响，二手房市场作为市场的一部份，应该从多角度和多层次去分析或许更为合理。 　　首先，物业税把多种税费实行均摊到房产持有阶段分期支付的方法，使开发成本大幅下降，理论上房价也必然相应下降，商品房价格的下降必然带动整个房产市场房屋价格的下调，同时，物业税的征收也将分摊二手房交易环节的税费至持有阶段，那么房屋的取得和再次交易成本同步降低也带动二手房价格下调。其次，物业税对物业持有环节征税使得持有成本上升，则有效抑制了投资性与投机性需求，非刚性需求的减少，反映为购房需求趋于理性。再者，物业税以物业持有者为征税对象，拥有多套物业的持有者，必然出售手中不必要房产以降低持有成本。另外，空置房源受物业税影响被激活而流向二手房市场，市场可供交易房源供量上升。而且，从物业税征收标准的原则取向来看，把大户型和高端物业的作为重点政策目标对象，这就使得大户型和高端物业的客户不得不考虑持有成本，因此，符合多数购房者需求的户型将成为主流，房产市场的住宅供需结构将逐步回归到理性层面。 　　因此，物业税对二手房产生的最大影响可能在于促进二手房的释放，从而对抑制房价产生积极作用。二手房之所以一直没有大量释放的原因，主要问题就在于没有对保有环节征收税费，开征物业税将增大持有成本，拥有多套住房的房产持有者，必然出售手中不必要房产，以降低持有成本，从而使可交易房源供给上升，进而激活二手房市场。