| 物业税开征，渐行渐近？ |
| [编者按] 目前的事实是：物业税开征话题已经被推至税制改革和房地产调控的风口浪尖。物业税开征，到底需要什么样的前提和条件？物业税开征面临哪些需要解决的实际问题？什么时候开征？怎样征？征收标准是什么？太多的疑问萦绕着人们。而“空转”试点方案的启用和试点城市的增加，再一次标示着物业税开征的脚步渐行渐近。 2007年10 月中旬，国家税务总局召开的“前三季度税收情况新闻发布会”一度引起市场与民众的关注，国家税务总局地方税司副巡视员曹聪在会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作，国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。同时曹聪又表示：“一个税制设计成熟的税种如若出台，在立法上都需要两年的时间。目前物业税的设计还不够完善，而且还没有相关的立法动作，近期难以出台。”国家税务总局新闻负责人马方明也表明：物业税征收尚无明确的时间表，开征周期尚未有定论。 尽管如此，物业税开征话题已经深入民间，甚或楼市也已经因此而产生了些许微妙变化。物业税开征是必然的，但面临的问题也是需要解决的现实。本文将从物业税开征的条件、存在的问题、征收标准、开征周期和物业税开征之后的影响等诸多方面，来对物业税作些许理性现实的分析和猜想。 □物业税开征，问题很严重？ 从立法及技术层面看物业税 任何制度和法律的建立，都有其建立的体制基础和立法前提，也必须有具体可行的实施操作标准及依据。作为基本国策与关系到国家民生的物业税，还更应该符合广大民众的利益，并对整个社会经济和政治局面起促进、稳定的积极作用。开征物业税的一个重要目的就是调整社会公平，而不是造成新的社会负担。否则，只能影响政府的政策公信力和政策目标的实现，导致引起新的社会矛盾。维持和谐稳定、安定团结、民富国强的社会，是一切政策的本源和目的。 然而，虽然物业税的推出代表了税制改革的方向和趋势，财政部和国家税务总局官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出物业税，但是，物业税的推行涉及部门和阶层非常宽泛、利益关系也比较复杂，协调和平衡尚存困难。再者，物业税开征对信用体系和征管技术的要求和难度也是较高的，还需要建立一个非常强大的技术平台来支持运转。 显然，物业税在土地产权制度的矛盾、价值评估体系的征管技术难题以及因房价波动所引起税负的不确定性带来恐慌等问题上，都需要面对不可触摸的痛点。如何有效解决这些问题，将关系到物业税合法立法、有效执行和平稳过渡。 清晰土地所有产权下的物业税 从土地产权制度来看，土地国有的所有制体系，是物业税不可逾越的所有制障碍。从物业税开征环境来看，物业税作为一种财产税，它首先要求产权清晰。即只有当私人所有的不动产达到相当数量而且私有产权足够清晰的时候，才具备了开征物业税的基础条件。尽管《中华人民共和国物权法》已经明晰了私有产权关系，一定程度上为物业税的计税基础提供了法律依据。但不可否认的是，目前我国的物权法规和土地所有制仍然存在有不合理和欠完善的地方。我国的土地供应制度主要表现为土地所有权归国家所有。宪法赋予国家无偿拥有土地所有权的权力，而企业和个人只能拥有土地使用权。 在现行土地所有制前提下，物业税实际上缺少了最基础的一环。由于土地所有权实质性的缺位，实际上政府仍然拥有主宰和处置土地的权力。在市场经济的原则和条件下，私人财产所有权包括土地的所有权都是不可侵犯的。尽管保护私有财产已经写入宪法，但这些私有财产并不包括土地所有权，只包括一般财产和土地使用权。 如果私有产权不能完全确立，那么“官商一体”的情况就不可避免。在现有体制下，政府同时兼有管理土地职能和土地供应商职能。政府既是规则的制定者，又是土地和物业税政策的直接受益者。这种官商一体化机制，则有利于权力寻租。再者，就房屋本身而言，随着时代的久远而逐年折旧，真正升值的是房屋下的土地。对土地不具有所有权而只有70年使用权的业主却要为将来不属于自己的财产而每年缴税，而且税负还将随着土地价格的上升而不断增加，业主对土地的使用权却是随着批租到期的临近贬值。这是与物业税的本意相矛盾的。而且，从物业税针对土地增值征税来看，业主对土地不拥有所有权，征税的对象也似乎不应该是业主。 因此有观点认为，恐怕只有赋予企业和公民拥有土地的权利，才能从根本上解决土地供应制度上存在的问题，逐步实现土地供应的真正意义上的市场化机制。但私人土地所有权问题，是与宪法及物权法中土地国有原则相悖的。这种不完全所有权现象的存在，将使得物业税变得不牢靠。 从立法技术看物业税 其次，从技术角度来看，物业税尚需解决征收难题。作为计税依据的房产市场价值评估的不确定因素是这一难题的根源。如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值以确定物业税应纳税额？不同类型房产的价值如何处理？对不同用途的房产如何制定适用税率？这三个不确定因素很大程度上决定了物业税技术层面上的操作难度。 一方面，从物业价值评估体系来看，对评估机构的信用水平、准确性和权威性要求显而易见。有权威的、令人信服的物业价值评估体系的缺失，使价值评估面临空白，即算有，巨大评估费用也是需要考虑的问题。因此，建立这一体系的难度和规模可想而知。另一方面，我国目前的住宅建设形式很多，有商品房、经济适用住房、房改房、集资建房、合作建房等等，土地使用形式的多样化，直接导致房地产价值总量存在巨大差异，要处理好不同类型的房产价值，似乎也不是简单轻松的事。再者，对于不同用途的房产在适用税率上应该差别对待，但是如何有效甄别自住住房、出租房和商业用房等的真实用途，也需要相应的方法和手段去厘清事实，获得真相需要手段还得付出代价。 物业税应考虑社会和谐 及时有效地消除由房价波动所引起税负的不确定性给民众带来的政策恐慌，是物业税开征的另一个迫切需要解决的问题。房屋所在地段升值带来的更多的物业税，可能使部分没有稳定收入的业主缴不起税，甚至住不起房子。对于普通百姓来说，如果无法确定未来要支付的税负的多寡，就会非常不安，也因此而给社会带来很多不稳定因素，对社会的和谐稳定产生不利影响。所以，任何好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益，还要尽可能地减少和消除由此带来的震荡和阵痛。 因此，物业税开征，更应该从国情出发，立足民意，要充分考虑开征的时机和条件是否成熟，还要充分考虑市场和消费者的接受程度，听取各种不同的意见和建议，集思广益，不要对房地产行业的发展和百姓的日常生活造成不必要的冲击和影响。 □不可离弃的现实土壤 目前以流转税和所得税为主体的税收结构，已经在很多方面显现出了对经济发展的不适应，而且各个税种在征收管理上也存在着相应的不规范之处。针对税制不完善，尤其是财产税不完善的情况，结合国情，开征物业税成为必然。物业税开征，有益于增加地方收入和完善我国税制；也可以缓解收入分配上的差距；还能规范房地产税费，取消不合理的、征收有重复的税费，这对规范我国房地产市场有一定的作用。但物业税开征，同时也有着不可离弃的现实土壤，物业税开征，必须具备以下相应的充要条件。 明确征收物业税的目标 为什么要征收物业税？征收物业税的目的在哪里？这是物业税开征的首先要明确的政策目标。开征物业税在具体操作层面上涉及到的利益主体非常广泛，包括广大的工薪阶层、富裕群体、以及房地产开发商和投资商等。物业税改革如果是为了加强对房产保有环节征税，尤其是加强对居民自住性房产的调节，那么改革的主体就会集中在工薪阶层这一普遍层面上。但是对于这部分中低收入群体而言，所拥有的房产原本就来之不易，而房价上涨过快，更多的居民都是以贷款方式购买房产，他们除了要缴纳物业费和银行按揭，还要缴纳物业税，只能加重赋税负担，出于这种目的物业税改革其可行性可能就难免会受到挑战。而把开征物业税的目的确定为抑制房地产炒作、投机和缩短贫富差距，那么物业税改革涉及的主要利益主体就是房地产投机商、炒房者和拥有多处房产的富裕阶层，出于这种目的的改革则可能符合大多数人的利益。如果是为了简化税制，规范目前繁杂的房地产税费体系，从而降低税收征管成本，那么在改革时机不成熟的情况下，则可以通过其他操作途径来实现。 征管技术，细节决定成败 开征物业税需要一套完整合理的价值评估体系。物业税首先必须将课税物折算成以货币衡量的货币价值，然后才可能按一定的税率征税，即首先要对房地产进行评估。合理的进行物业估价是税务行政上必须解决的重要问题，这就要求必须具备一套科学、完整并且公正的评估制度。另外，即使具备了完善的评估体系，评估费用应该由谁来负担也是在开征前应该明确的问题。由纳税人自己付费评估然后再向国家交税，似乎难以操作也不太现实，也不能杜绝舞弊虚报的行为导致税基流失等现象发生。如果由政府承担，改革所涉及的房地产范围很广，规模很大，地方政府财政能否承受这一巨大成本，尚存疑虑。所以评估费用的支付这一具体问题得不到解决，评估工作就难以进行，物业税制改革无疑将会受到阻碍。 开征之前有必要理清物业税改革涉及到的房地产多种租、税、费的关系。租、税、费都是增加政府财政收入的方式，三者虽然密切相关但有着本质的不同。而且目前我国房地产税费体系中租税费混杂的现象十分严重，例如城镇土地使用税是根据城市规模和土地区位按不同税率征收的，其目的是调节土地的级差收入，从本质上看应该属于地租的范畴；土地出让金是国家作为土地所有者将土地所有权在一定年限内让于土地使用者而收取的报酬，从本质上来讲它是地价的体现，代表的是一种经济买卖行为。如果将土地出让金纳入物业税，其代表的则是政府行为，并且将本该一次性支付的地价分别于不同年限征收，不仅从理论上难以说清楚，而且在实际中也不可行。税、费、租概念的模糊，无助于物业税改革框架的构建，也会降低税收征管的严肃性和规范性及精准度。因此，理清租、税、费三者的关系也是尤为重要的。 产权界定之要 清晰界定、理顺房地产的各种产权关系，是物业税开征的另一前提。物业税是一种财产税，征收对象是物业所有者，而不是使用者或承租人。这就要求房地产的产权应界定必须明晰。房产物业的种类繁多，商品房、经济适用房、房改房、集资房、合作建房等多种形式并存，在住房体制改革不完善的情况下，如果开征物业税，就必须对这些房产的产权关系有清晰的产权界定，这不能不说是一个棘手的问题。而对农村土地的集体所有制性质而言，究竟谁是农村土地的所有权主体至今未有定论，是村委会、村民小组、还是集体经济组织？说法不一。尽管实行集体土地私有化尚欠现实，但明确它的产权关系仍然是开征物业税必须解决的当务之急。因此，对房产进行清晰明了的产权界定，是物业税开征的又一要着。 地方财政过渡 物业税改革短期内对地方政府财政的冲击和影响，是物业税开征必须考虑的影响之一。因为，物业税意味着政府对土地的管理方式发生变化，即由原来的土地批租制转向以财产税为财政杠杆来对土地加以管理的方式。在土地批租制度下，地方政府将一定年限的土地使用权让于土地使用者，并向其收取土地出让金，以此能在短时期内得到巨额收益来满足其财政支出的需要，这就是绝大多数的城镇基础设施建设和地方公共服务的资金来源。如果将土地出让金纳入物业税，并分期缴纳，短时期内必将给地方政府的财政收入造成一定的冲击。而城市化率的不断提高，地方公共服务也要求得到改善，无疑会给地方政府的财政支出提出了更大的挑战。而且长久以来的“土地财政”，导致土地利用短期行为十分严重，有些地方政府已经严重透支了未来的财政收入，土地资源极其有限，而已批项目投资还需要大量后续资金注入。从长期看，物业税作为财产税的引入固然可以为地方政府提供更加稳定可靠的收入来源，但短期内能否弥补地方政府的财政赤字也是在进行物业税改革之前应当充分考虑的事宜，一旦遭遇地方政府的财政尴尬将会难以有效施行。 从以上物业税开征所应具备的条件可以看出，市场经济发展固然要求有相应的税收制度来调节，但如何找到这个调节的“平衡点”尚要从实际出发。这不是“唱衰”，而是作为重要的经济政策的制定和执行，梦想要照进现实，仍然不可忽视甚至离弃现实的土壤。 □开征物业税建议参考 物业税的立法和开征广泛涉及到广大百姓及房地产业各市场主体的利益，因此，必然要妥善处理其中的矛盾和问题。从物业税开征所面临的困难来看，以下建议将对物业税开征与立法提供相应参考价值。 首先，物业税事宜确定为地方税种。因为物业税征收对象是“不动产”，在空间上具有地方性，而不动产的贬值、升值与当地经济社会发展及建设状况关系紧密，在价值创造上同样具有地方性。从国际经验来看，物业税大多是地方税。国外物业税与经济发展水平也具有较高的相关性。从国内发展趋势看，我国正处于城市化进程快速发展阶段，城市化必然带来房地产业的发展，这意味着物业税的税基在不断扩大，而房地产成为消费升级的新热点，这必将推动城市不动产的膨胀和积聚，为物业税提供源源不断的税源。随着城市化的推进，必将使房地产存量和增量产生不断的升值效应，从而大大提高物业税的含金量 一一税基不变但税收收入却不断增长。相反，广阔的物业税收入前景，必将对地方政府产生激励作用，从而推动城市化的进程、城市基础设施的建设和发展。因此，应适当下放物业税的决策和征管权，以充分发挥地方政府组织收入和调节经济的作用。 其次，国有土地使用权出让金应该保留。我国的土地制度是实行所有权与使用权相分离，土地使用者有偿使用土地的制度。国有土地使用权出让金是国家作为所有权人应当取得的费用，体现了自愿、公平、等价有偿的原则。这与税收的性质有着本质区别。当前国家把土地作为加强宏观调控的重要手段之一，如果取消土地有偿使用制度，以物业税取代，不仅缺乏法理基础，而且使土地的宏观调控作用难以发挥，可能会造成房地产业相应的混乱，不利于房地产业的健康稳定发展。为了避免地方政府的短期行为，可考虑将土地出让金从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。 第三，物业税的计税依据要多样化。物业税计税的对象是土地、土地上的房屋等建筑物或构筑物，其计税价值，可采用成本法、市场比较法、收益还原法来进行确定。成本法是评估应税房地产的土地价值和房屋等建筑物扣除折旧后的价值，从而确定物业税计税价值的方法。市场比较法是通过收集与分析对比房地产的市场交易价格情况，确定房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产计税价值的方法。收益还原法是将计税房地产的预计未来纯收益按一定的方式还原成估价时点的价值，从而确定计税值的方法。以不同的计税方法来适用不同的物业，有利于完善计税依据 第四，关于税率问题。借鉴国际经验和做法，作为国家调节贫富差异、引导房地产市场发展的物业税，税率不宜过高，应定在一个合理而且业主可以承受的范围之内。同时，现有购物业已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果再开征物业税，则属于重复收费。因此应充分考虑已购房屋人的利益，宜区别对待新房和旧房并采取不同的税率和征税办法。 最后，相关配套措施不可忽视。从目前我国的现实来看，物业税开征，将涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门，因而环节多，范围广，监管难度大，牵涉社会上各个阶层和团体的利益，并且评估体制不够健全，评估机构缺乏。建议在设计物业税时借鉴香港的做法，以人为本，完善物业税征收涉及的评估、减免、暂缴等制度；完善税收征收监管制度，尽量降低企业运作成本和税收征管成本和弱化业主持有物业的成本。 □影响力观察 之一：物业税VS房产消费模式 诚然，我国近年进行的住房体制改革，为房地产市场带来了少有的机遇和巨大的市场，房地产业取得了空前的发展。在国民经济高速增长的终极动力下，经济增长效应和城市化进程的加速发展，在中长期内创造出了房地产业持续高成长的宏观经济条件。而城市化进程取得的显著成效，从需求和供给两个方面延长了房地产业的景气周期，一度使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件。城镇居民购买力的集中释放，在短时间内促使房地产业空前繁荣。加之住房制度改革取得了突破性进展，改变了以往的实物分配制度，而采取货币分配制，个人成为房地产消费和投资的主体，房地产不可避免地成长为新的消费热点和投资热点。 物业税作为对不动产持有（保有）环节施行征税的税种，征税对象是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，应缴纳的税值额度将随着其市值的升高而增加。开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资意愿与投资性需求产生相应的抑制作用。毋庸置疑，物业税开征，将直接影响房地产消费模式。非理性的投机性消费需求或将止于物业税？普通自住购房需求者将为物业税买单？炒房一族遭遇利益终结？如此等等，那么，物业税究竟对现有房产消费模式作用及影响几何？ 物业税山雨欲来，坊间已风生水起。从消费者如何看待和应对物业税，或许可以看到物业税即将对现有房产消费方式可能改变些什么。 物业税之于房产的市场消费，最牵动人心的莫过于房价的跌涨。开征物业税，理论上最直接的结果便是降低开发成本，进而一定程度上使得房价下降。即物业税以逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，使开发成本和房价均相应下降。从理论上说，在购买新房这一环节，消费者至少可降低10%—20%的购房成本，如果这样，新房的价格有望相应降低。然而，房价的决定因素很多，供求关系也是影响房价的关键因素。但不可否认的是，物业税出台后，房价必将受到抑制。同样，不可忽视的是，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去的税负支出有所增加，在降低置业门槛的同时，有可能导致住宅商品房“平买贵用”，也就是说老百姓有可能买房容易养房难。总体来看，物业税可以使房价趋向稳定，对无房者尚不形成大的影响。 自物业税被提出以来，购房者对于买卖房屋中存在的费用还是相当关心的，因为由于房价较高，所涉及到的相关费用都是一笔不小的数目。而且，关于起征点的厘定，是否对自住型物业持有人产生税费负担，也不可避免地引起一些自住住房业主的担心。对此，专家认为，物业税即使征收，也不会采取简单的“一刀切”的方式。按照目前物业税试点的思路，主要是针对高档住房、大户型住房开展征收物业税，起点征税标准定得高一点，税率定得低一点。因此中档小户型有可能免受物业税的影响，但高端物业、豪宅、大户型的业主受到的影响就比较明显。因此，在用房成本上的区别对待，于满足自住需求购房者来说，一般税费不会超出承受能力。但猜测终归是猜测，最终还得看具体的实施方案。 物业税开征，对消费需求影响最大莫过于投资型需求将受抑制。房子闲着也要负担税负，投机炒房或将受抑制。由于银行存款利息偏低，投资股市则风险偏大，使得房地产成为近年来重要的投资品种。也正是这种旺盛的投资需求，带来了楼市的结构性矛盾。可以看出，尽管物业税不为打压投机需求而来，但对抑制投机需求仍然会带来好处。物业税开征，一方面房价下降后，房地产投资利润空间缩减，炒房风险也将增大。另一方面，初始房价下降后，普通消费者购房能力将增大，可望令投机型需求者知难而退。同时，以“买房出租”作为投资的购房形式也将受到打击，因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，进而影响投资型物业的市场前景。 不难看出，物业税从增加房地产持有成本上对投资性需求产生相应抑制作用与功能，不仅是对房产消费模式趋向合理的改进与厘正，也是物业税作为平衡经济的“杠杆”，在调节贫富差距，促进社会公平作用上的体现。 之二：物业税长效机制与预期 从2003年物业税的提出和准备工作开始，到今年10月国家税务总局和财政部近日将“空转”试点从6个扩大到10个，进而有言论表明试点明年有可能转入实际运行。近来，增加物业税“空转”试点和“空转”将变“实转”的消息，不可避免的被人理解为一项房地产业宏观调控措施。物业税到底是作为税制改革还是作为调控措施，也一度为业界、学界所争论。这中间的矛盾在于，从税制改革来看，物业税的出台应该需要一个审慎而长期的过程；而作为调控措施，则应该尽快出台。再者，税制改革的目标是简化、稳定和完善税制，而为了调控市场而加税则会使税制更复杂而且多变。 不可否认，目前包括土地出让金、耕地占用税、城镇土地使用税、房地产税、城市房地产税、营业税、契税、印花税、土地增值税、所得税等以及某些“地方特色”的收费在内的繁多复杂的房地产税费的现状，不能不说是造成征收、管理困难的根本原因所在。而从税制改革要向“宽税基、少税种、低税率”的国际惯例转变的目标来看，物业税应该要取代现有的多个税种和收费项目，而税收总额不会有太多增加。但抑制和打击投机性需求的调控目标则要求加税，其他税种可能仍然保留，税制将因此而变得更加复杂。 相反，物业税如果作为调控措施而来，是不是会影响到税制的稳定性呢？房地产业处于繁荣阶段，为抑制投机而开征物业税固然有其道理，但如果房地产业转入萧条阶段，是否又要取消物业税来刺激投资呢？作为宏观经济发展周期性产物的调控措施，是一种短期行为，物业税若成调控措施，难免落下“短期形势”的影子进而可能出现由宏观经济变化带来周期性变化，然而，这与税制改革稳定税制的目标相去甚远。 因此，在这一对矛盾的目标中，物业税应该遵从谁，似乎是个两难的问题。但税制改革建立长效机制的意义和影响更为深远，不应为短期形势所左右。对于短期形势，货币政策以及加大廉租住房、经济适用住房建设等政策也许更为有效，税制改革并不一定将如预期。事实上，开征物业税对经济发展的有益方面在于：既有益于增加地方收入和完善税制；也可以缓解收入分配上的差距；还能规范房地产税费，取消不合理的、重复的税费，对规范房地产市场的作用也显而易见。但物业税不是万能的，物业税的调节作用相对于整个税收体系和相关政策来说仍然是有限的。完善税制是一个系统工程，税收能够调节经济，但不是单单一个物业税就能影响大局的。现实中，税制的设计要求主体税和辅助税种合理搭配，这样税负才能分布合理——经济越发展，税源越丰厚，财源才能增加。不可能凭借一个税种的设置而使政府财源迅速增加。而认为物业税能够将土地出让金、房产税、土地使用税、印花税等多个税种一揽子全用一个税种来调节的想法，断然是不现实的。 就当前的房地产税收重流转、轻保有，致使投资者占有住房的成本过低而言，物业税针对保有环节征税，将增加投资者占有住房的成本，从而减少住房空置率和抑制投机型消费需求。这种理解固然有其道理，但并不完全正确。因为，获得住房的成本（包括在流转环节缴纳的各项税费）会转化为保有住房的成本：如果是自有资金买房，那这笔资金不能再用作其他用途，由此产生的机会成本就是投资者的保有成本；如果是贷款买房，定期支付的本金和利息就是投资者的持有成本。流转环节的税收增加，意味着增加了投资者获得房屋的成本，也同样会增加投资者的保有成本，物业税在增加投资者保有成本方面，并没有起到不同于流转税种的特别作用。如果是以加重投机者负担作为目标，物业税难免会成为一项普通的加税措施。这样的话，也就远离了物业税作为“经济杠杆”的平衡作用以及调节贫富差距和促进社会公平的意义了。事实上，从以往的经验来看，简单的加税对房地产业状况的改善并未产生实质性影响，房价依然保持快速上涨，重要原因就是投资者顺利地将税收成本转嫁给了购房者。 因此，在税收大幅增长，调整税收结构日趋紧迫的现状之下，加税尤须谨慎，更要求通过税制改革去实现。通过税制改革，建立长效机制，为完善和优化房地产税制提供有效前提，才能起到物业税作为“平衡经济”的应有作用。开征物业税不可能解决房地产业的所有问题，一劳永逸是不可能的，只有经过深入、详细的调研和论证，科学合理地选择课税对象并确定合理可行的赋税水平，才有可能达到一个更趋近于理想的政策预期。 之三：物业税兵临城下，渐行渐近？ 最近以来，“空转”试点的数量扩大和“空转”将变“实转”的消息最近传之甚广，物业税真的要来了吗？而随后有国家税务总局相关人士明确表示：物业税征收尚无明确的时间表，“明年开征”的说法并不属实。物业税开征，未来将会怎样？这是很多人关心的，也是人们在不断猜测的。让我们一起来看看物业税的未来。 物业税开征是必然趋势，但关于开征周期却一直未得到有关方面的示意。物业税开征是受人口结构、居民收入等因素影响的，房地产需求未来几年仍将保持旺盛状态，从短期看，物业税宜早出台，通过增加物业保有环节的持有成本将闲置房产挤向市场，增加住房供给，有利于缓解供求矛盾。国家税务总局副局长王力认为：开征物业税将给我国房地产业带来四个变化，一是有利于各类企业公平竞争；二是有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题；三是按照国际惯例，应该按评估值来征税，如果按照这种方法，能够较为客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题；四是有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。 既然物业税与房地产业渊源颇深，那么物业税开征到底对房地产业意欲何为这个问题，也一度被广泛讨论。讨论争锋的焦点集中在“狙杀说”和“规范说”两种截然对立的立场上。而更多观点认为，“狙杀说”可能言之过甚，“规范说”可能更接近物业税政策目标的本源。这是因为：开征物业税于当下经济而言，可谓“一发而动全身”，关系到我国城市化发展的大局，影响程度远不限于某个行业，征收的具体内容和实施将会很谨慎，所以，目前以先试点后推广、先高档后普通、先增量后存量的差异化实施是比较符合现实的。而且，鼓励自住、抑制投资和投机需求，实行差异化税率，也是物业税不可离弃的原则和策略，通过税率高低，实现对住宅消费结构的调控，压缩投资投机房地产的获利空间，限制投机性住房需求是必然手段。因此，渐进征收策略，不会对房地产业的景气周期产生逆转性终极影响，更不会因此而“狙杀”房地产业，毕竟，税制改革原本就是要寻找一个“平衡点”，而不是要求得一个终极结果。从这一点来看，物业税对房地产业的作用于影响仍然积极的。 关于由土地出让金与物业税关系问题而引发的地方政府“土地财政”的话题，也一直被众多观点所包围，大张挞伐者有之，全力挺举者亦有之。终究孰是孰非，也一直没有定论。但不可否认的是，物业税对遏制地方政府的批地冲动，显然是起作用的。物业税开征，改变的是以往一次性付清土地出让金的方式，而以每年上缴的方式来分期缴付。政府不仅可以从中获得相应的土地增值收益，还以税收的形式将税款直接纳入国库，地方政府的批地冲动由此得到相应程度的遏制。从这个意义上讲，土地出让金其实已经不是原来意义上的土地出让金了，以前的土地批租制向土地年租制的转变，改变了土地出让金的原有含义。 另外值得一提的是，物业税开征，一定程度上将挑战公共政策的公共性和透明度。征收物业税的前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税并存的一次性税费，否则就属于双重征税，于理于法都不符。政府只有提供优质的公共产品才能保证物业升值，才能使政府与纳税人之间取得良性循环，这就要求地方政府提供透明高效的公共财政，使民众知道税收的用途。换句话说，地方政府公共财政的公共性和透明度不能给纳税人以想象的空间和质疑的余地。 关于物业税税率问题和征收方式的讨论，则是直接关系到每个人利益的问题。根据国际惯例，征收不动产物业税需要定期对房产价格进行评估，每年按评估价值对房产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。有观点认为，首次开征税率不宜过高，在0.3%-0.8%之间较为合理。而鉴于我国各地区之间经济发展的差异性，有人表示，全国实行统一税率的可能性较低，物业税幅度宜在0.1%-3%之间。对于物业税的起征标准，坊间也有以“面积”和“套数”来论道的，具体有“人均30平米以上起征”、“140平米以上起征”和“第二套或以上起征”三种提法。这些起征标准是否合理有效？结果是显而易见的。如果以“人均30平米以上起征”，无疑将涉及大多数民众，这也就意味着房产持有税可能大额度征收，如果征收得多，可能劳财伤民，但是征收得少，又起不到相应的调控作用。而“140平米以上起征”则涉及物业因地段不同而存在价值与升值差别，况且，对有多套房业主在“140平米以上”面积上的差别导致政策漏洞。至于“第二套或以上起征”标准，更是难以界定，以个人还是以家庭为单位是个问题。 物业税什么时候开征？物业税开征周期也是很多人迫切关注的。其实，早在2003年十六届三中全会对其开征已有说法——“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。但什么时候才“条件具备”，尚不好说。而物业税被明确地写入“十一五”规划，就标志着这一时期内我国将开征物业税。目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。但可以看出，试点在“空转”成熟之后“转实”，再向全国推广，当是必然。 言而总之，物业税开征是一个关系到亿万民众的重大工程，物业税的开征是一个审慎和需要逐步优化、稳步推进的过程，而不是一蹴而就的，否则将适得其反，很容易造成广大中低收入家庭负担过重，以致引发新的社会矛盾。 之四：猜想物业税开征之后的N个可能 任何事物总是有着向正反两个方面发展的可能性，物业税作为具有众多争议的事物，开征之后将会有哪些可能出现的境况？我们不妨来看看物业税开征之后在利与弊上的N个可能。 先来看利好方面的可能—— 首先，有规范房地产税收制度的利好。房地产业税种繁杂、税基欠合理、重复征收、某些计税依据不合理等问题在一定程度上制约了房地产业的发展是固有的事实。譬如，目前土地出让金作为土地价格和房价的一部分，就被作为税基在重复征收。开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5.5%的营业税和3-5%的契税，当房屋出售时，出让金再次被作为基数缴纳5.5%的营业税和相应的契税，此外，土地出让金在房产税中也起到了基数扩大的作用。而物业税则是将土地出让金改在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，这样就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易。此外，相应税种的合并与取消也有利于房地产税制的规范。 其次，于降低开发成本、减少金融风险和降低房产消费门槛利好。在目前的土地批租制度下，巨大的开发成本一方面加大了开发商的融资风险，一方面也已高房价的方式转嫁给了消费者。物业税开征，有望把这一原本由开发商代缴部分税费的体制改为由业主分期缴纳。从而减轻开发商融资压力和利息负担，并减少纳税环节，缩短开发时间，从而降低开发成本，也相应降低房价，进而降低房产消费门槛，对贷款消费来说，则可以减少贷款的利息支付。 第三，对抑制房产投机需求，规范市场交易利好。在不规范的市场环境中，投机行为之一体现在开发环节的严重“炒地”行为上，土地价格被人为放大并转嫁到房价中；投机行为之二体现在销售环节的“炒房”上，炒房的直接后果是导致城市房价飙升，从而增加实际需求者的消费成本。投机行为掩盖了真实的市场需求而导致供求关系失衡，进而引发市场的大起大落。物业税开征，促使房价下降使购房成本下降，抑制高价物业的流转，同时，对持有阶段的成本增加，使囤积者负担增加，一定程度上可以抑制投机者的“积极性”。 第四，对深化财政制度改革和建立地方政府财政的主题税种利好。国家财政总支出大多集中在省级以下地方政府，但在收入上看地方政府却没有自主权，因此容易增加疏忽、浪费和非法许可、乱收乱占费用等行为发生的可能性。而地方政府缺少主力税源，导致政府偏向高附加值行业，造成重复建设。因此，若物业税成为地方政府的主力税种，就可以带来稳定税源，最终使地方政府对地方百姓负责，进而从长计议房地产投资环境，保证城市的可持续性发展。 最后，于调节贫富差距利好。作为调整社会公平和调节贫富差距的手段，物业税以税率差别和减免政策来实现对物业持有者的区别对待。 再来看产生弊端的可能—— 其一，有可能引起过度开发。物业税开征使取得土地成本降低、税费合并或取消、融资压力和成本降低、开发总成本降低、入市门槛也降低。而房价下降也刺激消费需求，在需求旺盛和成本及门槛降低的前提下，可能加剧圈地运动，进而形成开发过度，最终导致空置率提高。 其二，房价的下调空间可能被夸大。因为房地产市场是区域性市场，房价的变动最终受供需关系的影响，而面对需求旺盛的市场，开发商不会大幅让利，而通过增加房产附加值及各种形式的促销来“稳定”房价，消费者可能并不因开发商成本降低而购买到低价商品房，开发商因此而成为物业税的直接受益者。 其三，有可能加大银行的金融风险。物业税开征有可能把开发环节的金融风险转移到物业保有阶段。由于使用持有成本增加，“买得起住不起”的可能性增加，可能导致大量本来经济实力不强，只因购房门槛降低而购房，尤其是银行贷款按揭购房者，每月要承担银行贷款、支付利息和缴纳物管费之外，还要承担因物业增值而越来越重税负负担，最终产生“断供”的金融风险。 其四，物业价值评估结果可能产生不公正的赋税。如果局部区域（小区）短时间内大量成交几个大盘的物业，就会扭曲统计结果，使得整个片区物业估价上涨，而旧房业主的物业实际并未达到这个物业价值。国外物业税已经为此承受了“经验买单”。更何况我国房产估计制度体系尚未建立，配套不完善，市场不规范本身就带来相当的麻烦。如果以不负责任的评估结果作为税基，势必导致不公平的税负。 其五，可能形成对二手房市场的打击。近年由于城市规划的发展带来的大力拆迁以及对拆迁户的货币化补偿，在很大程度上带动了二手房的交易。但物业税开征可能会引导拆迁户更加关注新建商品房。因为物业税开征可能使新房价格比开征前的二手房相当甚至要低，因此二手房市场势必受到打压，不利于二手房市场的发展。 其六，可能造成建设资金短缺问题产生。一直以来，一次性收取土地出让金和配套建设费是城市建设的资金保障。开征物业税，政府财政收入会大幅减少，如果再遭遇房地产业滑坡，物业税也将随着评估价值的下降而减少，那么公共服务的改善和城市基础设施的建设能力必将受到严重的资金制约。因此，很有必要考虑如何保证政府正常开支和建设资金的安全底线。 其七，可能对城市化进程形成阻碍。物业税开征使土地成本降低，进而表现为中心城区与城市边际土地的取得成本趋同，而中心城区的房价则较之以往更低，却能拥有更完善的配套，因而对消费者具有更大吸引力，进而导致人口大量进入中心城区，造成城市拥挤并加大政府管理负担，因而形成对城市化进程的不利因素。 [说明：本节资料参考众多观点汇编而成] |