| 观点争锋，何去何从？ |
| [编者按] 继物权法之后，物业税又成搅动民众的话题。物业税作为一项不曾有过的关乎不动产财产的税种，于国人来说是陌生的，甚至是神秘的。从我国开征物业税的提出至今，在物业税立法、评估、试点、开征周期等问题上的质疑和争论一度风生水起，各种观点层出不穷，各执一词，甚而针锋相对莫衷一是。然而，仁者见仁，智者见智，关乎物业税要点问题的争论，结果如何仍然需要时间和实践去检验。物业税，是新一轮宏观调控的重要手段？还是税制改革的阵痛？它是否将改变现有的房地产营运格局？抑或是否能担待平衡贫富差距的杠杆？争锋的当下，物业税意欲何为又将何去何从，本刊从诸多“焦点问题”中甄选出典型核心问题和主流观点予以解读、剖析，以期从中去认识它、了解它，从物业税的方方面面来为之正本清源，以正视听。 □ 焦点之一：房价的“灭火器”还是“助燃剂”？ 物业税之于房价，“灭火器”还是“助燃剂”？这或许只能是一种推断和猜测。毕竟，影响不能取代市场规律，也不构成直接因果关联。实践是检验真理的唯一标准，同时也是甄别谬论的有效途径。 物业税作为关系到国家税制改革和财政体系进步完善的大事，也一度被当作是房地产宏观调控的重量级后备“武器”。而对于物业税能否影响房价这一问题的关注，已经成为业内外最宽泛和最热门的猜想。物业税开征能否影响房价？如果有影响，是“灭火器”还是“助燃剂”？关于物业税与房价的关系问题，恐怕是物业税开征话题引发争论最多也最为激烈的问题。 房价“跌涨说”之争 公说公有理，婆说婆有理。总结坊间对于物业税与房价的关系问题，观点有三： 其一，物业税与房价的跌涨没有必然关联，更不能左右房价。理由是税收起到的是社会财富再分配的调整作用，它本身没有抑制物业市场价格的功能，房价的跌涨仍然主要受市场供求关系决定； 其二，物业税的长效机制可以使房价下降。理由是：一个公平公正的物业税体系可以加大物业在持有环节的成本，从而把投资/投机性需求压缩到最低，进而使投资性住房和普通住房需求基本趋向平衡。从长效看，物业税能够平缓或解决结构性矛盾，是有利于房价下降到理性层面的； 其三，开征物业税，难按房价“牛头”。税收作为平衡经济的杠杆，其作用不是万能的，利用税收手段把房价降下来恐怕预期过高。因为只要房地产行业的供求关系不合理，供应结构失衡，利益使然，增加的相关税负最终会转嫁到房价中由消费者承担。因此，对于通过税收的方式恐怕难以按下房价“牛头”，相反，甚至有可能导致房价上涨。 至此，物业税与房价关系问题的实质在于物业税对房价的影响到底有多大的问题，而不是对房价的跌涨起作用的问题。物业税对房价的影响固然存在，但不能根本改变或左右房价。物业税开征对房价影响“跌涨说”，或许只能算是一种推断与猜想。未来到底如何，尚拭目以待。 看物业税如何作用于房价 物业税作为一种税制改革，就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为在房地产保有阶段统一收取，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征的设想。物业税开征改变的是目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠予”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%档税率，保留其余三档税率。在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，确定具体的适用税率。 开征物业税未必会导致房价的上升或下跌，或者说对房价的影响没有直接的因果关联。房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。从微观看，房价的变化取决于供求关系的变化，从宏观看，房价仍然受到税收调节的影响。推出物业税对房价影响到底几何，应该取决于市场结构。在市场垄断程度很高的情况下推出物业税，开发商在市场力量的影响下，可能会提高房价。垄断程度越高，将物业税转移到房价中的程度越高。市场的竞争程度越高，开发商将物业税转移到房价的程度则越低。在房价真正反映成本的前提下，成本提高就会带来房价的上升。如果房价没有反映真实成本，则不会带来房价的上升。 物业税或将平抑房价 物业税对房价的影响，绝不是通过简单的计算公式甚至凭逻辑推断可以得出的。开征物业税，最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约和理性消费，进而抑制对房地产的投机行为。这才是物业税最重要的功能。这也符合税制作为调节经济平衡的“杠杆作用”所在。 物业税与房价跌涨之争，一直伴随着物业税话题而始终存在并可能还将继续下去。也许，与其说物业税PK房价，不如说是投机需求与理性消费的市场博弈。不可否认的是，物业税的这一分期征收的转换特征，不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。 尽管如此，物业税开征对房价跌涨的影响何去何从，仍然需要由市场来验证和厘定。毕竟，影响价格的因素太多，况且现行房价是否真实体现房产价值也尚存疑问。实践是检验真理的唯一标准，同时也是甄别谬论的有效方法。 □ 焦点之二：物业税开征，祸耶？福耶？ 物业税开征，祸耶？福耶？这或许只是一个伪问题。物业税作为税制改革，只是对现行税制进行优化整合和改进完善，“改革”不是“革命”，物业税需要完成的重要任务之一，就是寻找一个趋近完美的调整市场各方利益的“平衡点”。 “物业税”成为当下被频频提及的“热词”，可追溯到2003年十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。《决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”一石激起千层浪，物业税一夜之间成为民众关注和议论的焦点，被理论界、实业界、地方政府和百姓广泛讨论并倍受争议，有关物业税的每一则消息也都会引发市场各方的激辩。 祸福之说是伪问题 物业税开征，祸耶？福耶？太多的焦虑、担心、质疑以及争论无时无刻不牵动着亿万人的心。政府如是，开发商如是，百姓更如是。物业税开征话题对全社会影响之一斑，由此可见深广。毋庸置疑，物业税作为税制改革的重要内容，开征是必然的，只是在具体操作技术层面尚须假以时日。诚然，物业税对房地产市场主体各方而言，不是“救命稻草”或“杀手锏”，它只作为一种更为科学和合理的税制而存在。起到的也是调节经济平衡的“杠杆”作用，借税收手段调整贫富差距进而调整社会公平。或许，从本质上去解读物业税的功能作用和意义，从物业税立法基础层面上来看待物业税，能更好的为物业税正本清源以明视听。 物业税的立法和开征，和其他任何法律、制度的建立、实施一样，都需要一个合乎情理和法理基础的前提与条件。物业税作为重要的税制改革，也必有其前提条件，但“改革”不是“革命”，改革更在乎修正、改进和优化，而不是推翻重来。物业税最终要在给地方财政作出贡献的同时，还要尽量多地为社会公众带来利好，也要尽可能地保障普通市民尤其是城市中低收入群体实现“居者有其屋”的生活梦想。即有效抑制不合理、不适当的投机性住房消费行为，较好地调节贫富不均体现社会公平，从而使物业税起到其存在的价值所在。物业税作为税制改革的主要内容，并不为房价而来，因此对房地产市场的调控效果尚不能确定，但是对于我国经济保持持续、稳定、健康发展一定是有益的。 物业税开征，祸耶？福耶？这或许只是一个伪问题。 寻求“平衡”之道 曾任美国首席大法官的约翰•马歇尔说：“征税的权力事关毁灭的权力。”公共政策的公正、透明和公开是其生命。因此，与千家万户亿万民众之切身利益紧密相关的物业税，首先应该要充分从国情出发，广泛地立足于民意。在进行深入、详尽、客观地取得民意调研之后，才可以制定相应实施细则。一个缺乏民意基础和脱离国情的制度政策，终归是一个不科学的政策。职能部门要利用媒体为宣传介质，向全社会大范围、长时间宣传物业税相关知识，使更多的民众对物业税有一个基本的认识，再广泛征求社会各界尤其是普通百姓对物业税的意见，经典型地区试点并取得经验修正后再全面推广，这也许是较为符合现实国情与立足民意的方法。物业税开征，最重要的就是实施调整功能，体现社会公平原则，不能因物业税而“误伤”了大多数普通老百姓的利益。 要做到这一点，当然不仅仅是立足国情和民意能解决问题的，更重要的也最困难的还有征管技术上的问题。物业税改革，意味着物业税并不是一个革命性的、崭新的税种。“改革”不是“革命”，只是对现行税制进行优化整合和改进完善。2003年10月，在中共十六届三中全会的公报中关于物业税时指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”开征物业税的同时，要相应取消有关收费。也就是说，物业税和现行的某些税费，是有关系的。因此，物业税开征应该做到脉络清晰，新老划断，让纳税人明白整合、新增和取消了哪些税收，以不增加普通百姓税负和明明白白纳税，才是物业税的正本清源之道。 概而述之，开征物业税在各种税、费和地租（土地出让金）之间，寻找一个趋近完美的“平衡点”避免重复征税，是物业税需要完成的一个非常重要的任务。在这个“平衡点”建立之后，还得区分对待，毕竟物业税锁定的对象不应是占大多数的中低收入阶层，而应该是拥有多套房屋以及囤积房源伺机谋取高额利润的投机型消费者。唯其如此，物业税在给地方财政作出贡献的同时，才有可能给更多的社会公众带来更宽泛的利好，才有可能在保障普通市民尤其是城市中低收入人群有房住的同时，又能有效抑制投机性住房消费行为，从而使物业税起到其存在的价值所在。 □ 焦点之三：土地出让金，物业税不能承受之重？ 物业税可否取代土地出让金？地租、税、费在理论和实践上的不同基础、依据和作用，决定了开征物业税不能也不应当取消出让金。相反，物业税对土地市场交易提出了更公开、公平和公正，价格更明确的要求。 一直以来，“土地出让金由一次性征收改为从物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法在社会上流传甚广，并一度让公众对房价下降充满期待。但从最近的一些消息来看，事实并非如此。财政部、国家税务总局和国土资源部官员以及部分权威经济学人士，均不约而同对此作出了澄清和分析、解读——结果告诉我们：开征物业税不会取消土地出让金。土地出让金纳入物业税一并征收，没有可行性，以税代租（地租，即土地出让金），当成为物业税不能承受之重。 “以税代租”的逻辑 始于2003年的新一轮税制改革，要点是在1994年确立的分税制框架下，对现行税制进行有增有减的优化调整。其中一项重要改革，是完善以财产税为主体的地方税体系。而出台对现有房地产税费进行整合重组的物业税，便是出于为地方政府设置主体税种的一种考虑。 基于大众对房价下降的美好愿望，“土地出让金纳入物业税一并征收，房价因此会大幅下降”的说法被广泛地传播并令人充满期待。不妨来看看这一说法的逻辑：物业税是借鉴国外房地产保有税的做法，将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取。开征物业税后，将把以往一次性交纳的相应年限的土地出让金等相关税费，改成按年分期收取，即把一次性支出变成在若干年内逐年支出。这样，房价中包含的需一次性缴纳的土地出让金等税费，就变为在房产保有阶段逐年缴纳。这样做到好处在于：土地出让金纳入物业税逐年缴纳，可有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短期行为，减少对土地的滥用，同时可为地方政府提供更稳定、有持续性的财政来源；开征物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房；物业税将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付，加上未来的多次较小额支付，也有助于金融系统的稳定等。但“物业税出台后房价会降低”的说法，是基于物业税改革初期政府部门的宣传与说明。而这个宣传并未强调出台物业税的最主要的目的——其实是为地方政府设置一个支柱性税源。 “以税代租”的做法到底和不合理？有没有可行性？专家认为，物业税和土地出让金是两种不同性质的事物，不可以混淆租、税、费三者的作用功能。由物业税替代土地出让金的想法是错误的，没有可操作性。 物业税取代土地出让金利弊反思 专家认为，国家作为土地所有者，把最多70年的土地使用权让渡给使用者，自然要收取土地出让金（地租）。因此，土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。而物业税则是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。土地出让金由取得土地使用权者支付，物业税则由不动产业主缴纳。两者不仅支付主体不同，资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。若取消土地出让金，国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地将失去依据，土地则不再存在市场和交易而重回划拨的历史。取消土地出让金真正的最大受益者最后是开发商，取消土地出让金只会形成投资门槛降低和开发成本降低，给予开发商的是更大的博弈游戏的空间。追求企业利润最大化的房地产商，是否会主动将取消土地出让金带来的成本下降让利给购房者？房价是否能够应声下降？这个问题不得而知。 如果“以税代租”，会给消费者又能带来什么影响呢？很显然，“买得起供不起”将成为消费者的最大苦衷，从而增加消费者的居住成本和置业风险。工薪阶层购房普遍采取按揭方式，提前消费带来的供楼负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率的大幅波动，随时都会出现断供的危险。物业税尽管降低了购房的门槛，却更加加重供楼和税负的负担，难免会造成供不起楼、纳不起税的普遍现象，“以税代租”除了增加金融和楼市的风险之外，还会给社会带来不稳定因素。 再从政府角度来看“以税代租”。物业税代替土地出让金，必然会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和建设城市基础设施的能力受到很大影响。土地出让收入是地方财政收入的重要组成部分，对拉动地方经济发展和城市建设起到了非常积极的作用。一旦将土地出让金以物业税的形式分期支付，地方财政收入将会受到很大影响，经济发展速度也可能因此放缓。对于一个城市而言，地方政府是否愿意承担和接受这种牺牲尚未可知。 土地出让市场将更完善 如前所述，土地出让金纳入物业税一并征缴的设想既缺乏理论依据，也缺乏实践可能，对政府、消费者和开发商等各方面都没有益处，故而没有可行性。地租（土地出让金）、税、费在理论和实践上均有不同的理论基础、依据和作用，不能互相替代。开征物业税而取消土地出让金，政府将失去分配土地资源的依据，如果无偿分配土地则土地将不再成为财产，而土地不成为财产，则土地使用者无法将其作为资产转让、抵押，必然导致更大的金融风险。如果土地无价，不动产税计征更无从谈起。对消费者的影响则在于加重了供楼和税负负担，容易形成“买房容易养房难”的尴尬局面。开发商方面则遭遇拿地困境或土地被垄断在少数人手中，形成被浪费或滥用的局面。 因此，物业税和土地出让金是完全不同的范畴，依据不同，解决的问题也不同，开征物业税并不能也不应当取消出让金。相反，在开征物业税的同时，更要求土地市场充分发展，交易更加公开、公平和公正，要求土地价格（土地出让金）更明确。财政部、国土资源部和国家税务总局的一致看法表明，未来开征物业税不会取消土地出让金，在开征物业税的同时，土地出让金仍应单独交纳。且征收土地出让金的政策会更加明确，土地出让金收支管理也会更加得到强化。2006年12月，国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了国有土地使用权出让收入的范围，要求加强国有土地使用权出让收入征收管理；将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。同时，对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。 □ 焦点之四：抑制投机需求还是遏制“土地财政”？ 物业税对房地产投机性需求的抑制作用显而易见，而且是从建立长效机制出发的，而非短视的。对改变地方政府在土地出让上的行为方式，也将积极作用于地方经济发展与促进社会和谐。 投机性需求遭遇物业税 物业税作为针对不动产征收的税负，征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定的税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。由此可以看出，开征物业税直接增加了需求方持有物业的成本，对投资意愿与投机性需求的抑制作用较大。物业税的出台，对当下投机性需求旺盛的楼市是有着积极作用的，将标志着我国房地产市场的进一步规范。 从我国现行房地产税制来看，各环节的税种并不在少数，有土地增值税、企业所得税、城市建设维护税、营业税等数十种。但在这些税种中，对房地产保有环节的税种相对较少。而物业税属于保有环节的税种，一方面物业税开征可以对房地产领域的税收起到调节分配的作用，降低房地产市场的投资风险。另一方面，开征物业税有利于解决房地产市场的虚假需求。房地产交易市场的虚假需求一定程度上刺激了房产交易价格的非理性上涨，其中一个原因在于现行税制存在房地产保有阶段课税少、负担轻的特点，使房地产保有阶段发生的增值部分全部流入房产保有者手中，极易导致投机炒作行为的发生。开征物业税后，投资者在没有转让前每年必须承担物业税，增加了房产保有阶段的负担。对于以投机为购房目的的投资者来说，持有成本较大增加，利润空间减少，必然使之谨慎进入房地产投资市场。国家推出物业税，无疑是希望借此起到稳定房价、限制房产投机、调节贫富差距等调整经济平衡的“杠杆”作用。 从目前房地产市场来看，房价高企的动力在于投资性购房需求过于旺盛，即供求关系的结构性矛盾。近年来，国家宏观调控在加大中低价位、中小套型住房供应的同时，更多着眼于控制和抑制投机性需求。提高住房首付款比例、调高第二套或以上住房的房贷利率等政策，影响最大的就是投资性购房需求。但这些调控政策主要还是集中在打击短期投资行为上，而物业税开征，则加强了对物业持有环节的税负，从而从长远上进一步加强了对房地产投机需求的抑制。 地方政府工作重心与行为方式的变化 不可否认，土地作为地方政府手中最大的可以自由支配的经济资源，成为政府财政支出的重要保障，“土地财政”作为一种新型的政府运行模式近年在全国得以广泛开展。与税制改革前地方政府的财政收入来源主要是税收相比，随着税制改革的深化，税收在地方政府收入中的比重日趋下降。当下“土地财政”及其带来的效应已经被推崇到了“城市经营”的经验模式高度。地方政府的财权事权不对等是“土地财政”形成的关键原因，追求商业用地价值最大化不可避免地成为地方政府的自然逻辑。 在物业税的诸多话题中，土地出让问题是关联地方政府的主要话题之一。有观点认为：物业税开征，有望取消土地出让金，以土地年租制代替批租制，将有效遏制地方政府“土地财政”的短期行为。 然而，在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。地方政府的“土地财政”政策实现了自身利益最大化，同时也产生了相应的外部负面效应，即降低居民福利和失地农民问题越来越影响经济社会的稳定和经济社会的长远发展。 目前我国实行的是土地批租制，国家享有土地的所有权，政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次性收取出让期内各个年度地租的贴现值总和（土地出让金）。批租制的好处在于地方政府可以一次性收齐土地出让金，投入到城市基础建设中去。但是也存在着一定弊端，一次收齐地租在一定程度上导致了土地的价格过高，从而助长了房价的上涨，此外，还容易造成地方财税收入的不平衡。土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金。二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值，这样政府还可以享受土地的增值收益，也利于租赁者随时调整投资方案，避免出现闲弃土地。物业税的开征，将改变以往一次性付清土地出让金行为，而改成按年分期上缴，即以土地年租制代替批租制。这样一来，不仅政府可以从中获得可观的土地增值收益，同时以税收的形式将税款直接纳入国库，地方政府的批地冲动将会得到相应的遏制。事实上，在物业税开征后，政府每年通过物业税获得土地收益，土地出让金也就名存实亡了。 综上所述，物业税开征，对抑制房地产投机性需求和遏制地方政府“土地财政”都是起积极作用的。对抑制投机性消费需求的意义甚至是着眼长远的，而非短视的。对地方“土地财政”的遏制，也对地方经济发展和社会和谐起稳定、持续发展起着不可忽视的积极作用。 □ 焦点之五：动摇市场基础还是规范楼市？ 物业税开征所要解决的问题，无不触及房地产业核心。物业税开征解决这些问题的过程，同时也是规范新楼市的过程。物业税之于楼市的作用在于有破有立，先破后立。 物业税开征势在必然 与物业税开征相关联且关系重大的方方面面已然很多，物业税开征将带来的影响可谓“牵一发而动全身”。从众多受影响的方面来看，物业税改革作为税制改革，除了对普通百姓的投资置业甚至日常生活产生影响之外，对房地产业现行市场基础和未来发展格局产生的震荡，恐怕也不在其次。物业税给房地产市场带来的影响和变革是无法避免的，动摇市场基础还是规范楼市？混乱终结还是疯狂开端？又是一个众说纷纭，莫衷一是的焦点问题。但不可否认的是，物业税作为一个房地产市场变革的信号，对产业和市场的影响是必然的，也是巨大的。 很显然，物业税是针对房地产行业的一项税负，而房地产业作为我国经济发展支柱产业，房地产业的稳定、健康和持续发展是国民经济获得良性发展的重要条件。因此，对房地产业实施有效的调控具有必要性和重要性。此外，随着我国经济的发展，经济中各种因素的变化也使物业税的出台成为一种必然。而当前我国房地产市场存在税费繁杂，费多税少等不合理的现象和房地产流通、保有环节税负不均衡，房地产的税费集中在流通交易环节，保有环节成本低，不利于发挥税收对市场的调控作用等问题的存在，也是开征物业税的客观要求。 破与立存在的问题 物业税开征，是动摇房地产市场基础还是规范楼市？笔者认为，这一争议的实质其实就是物业税开征对房地产市场的调控作用分析。物业税加强对物业持有环节课税，按照“谁占有谁付出代价”而且过分占有应该付出惩罚性代价的道理，将有助于调整市场供应结构。开征物业税可以让房屋回归到满足自住、保障基本消费的功能上来，对于遏制炒房、非居住需要的投资性投机性需求起较大的作用。从这一点上可以明显看出了政府将继续加强房地产业调控的信号。开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；还将使政府有了稳定的税源，避免“土地财政”。因此，物业税是作为不同于当前多从外部用力的调控政策，而是作为内在的“稳定剂”来稳定房地产市场的。 笔者认为，物业税开征可能从根本上动摇现有房地产市场基础，进而改变整个房地产市场格局并推进新的规范市场的建立。物业税更有可能从“有破有立，先破后立”中去规范市场。而在这“破与立”的过程中，尚需解决好几个方面的问题： 其一，与现有的房地产管理体制的矛盾。如果按现在的思路实施物业税，开发的门槛降低必然导致更多企业入市，如何监管这些企业和如何维持目前已经建立的较为成熟的房地产市场？这是问题的一个方面。再者，拿地成本大大降低，土地市场如何出让土地，是继续采用拍卖制还是制定新的土地出让方式？ 其二，二元税制和二元价格体制的矛盾。由于之前对于土地一直实行的是批租制，而由此产生的一系列收费都是建立在批租制的基础上的，对于这部分不动产，直接收取物业税是不可能的，此时的二元税制就不可避免了。新的税制下的不动产运营模式和老的税制下的不动产运营模式会有差别，如何使得两种税制下的运营模式尽可能减少冲突，将是物业税改革过程中要解决的一个重要问题。 其三，物业税改革还面临不同房产如何计税的问题。既有普通商品房，也有少量公房，既有经济适用住房，还有安置房和合作建房等等，对于不同类型房产的计税标准的制定，也是物业税改革不容规避的问题。 其四，地方政府财政收入的问题。物业税开征，城市政府立刻失去了很大一部分由“土地财政”带来的财政收入来源，财政收入降低，市政配套建设问题就会凸现。市政工程建设将成为地方政府的又一新难题。因此，物业税开征不可以不考虑新税制与地方政府在利益上的矛盾与冲突。 从以上物业税开征面临的需要解决的问题可以看出，这些问题无疑都是触及房地产业的核心问题，而这些问题的解决过程，同时也是新的规范市场建立的过程，谁又能否认物业税开征一方面动摇了市场基础，另一方面又规范了楼市新秩序呢？ |