| 楼市观察家：地王争霸，调控狙击 |
| 楼市观察家：地王争霸，调控狙击 近年，房价持续上涨，市民忧心忡忡，调控措施不断出台。但是，房价却迎着调控昂首向上，甚至出现了越调控房价涨得越快的现象。原因在于其中个别人为因素导致了房屋的有效供给严重不足。囤地这一房事现象成为了房价上涨的主要原因之一，解决开发商过量囤地成为房地产业现阶段迫在眉睫的问题。 本期《楼市观察家》以现象、原由、影响为思考纬度，以囤地、为话语中心，针对目前全国各地房产大鳄出现纷纷大量购买建筑用地的典型从市民、主管单位业界等多角度出发剖析这一现象。 以敏锐的触角、复眼的视野贴近真相了解房事。纵观楼市、感触地潮，楼市观察家将最真实的楼讯带近你的身边。 北京：766公顷宅地批复待上市 现象：从北京市国土局获悉，2007年1-10月份北京市国土局共批复建设用地预审项目1210个，用地规模约7140公顷，其中居住用地达766公顷，这些地块将在今年年底或者是明年上市。据北京市国土局发布的统计数据显示，2007年1-10月份批复的建设项目用地中，基础设施项目用地量约3612公顷，占预审批复用地总量的一半以上；其次是政府储备土地（906公顷）和住宅项目用地（766公顷）。从空间布局上看，2007年1-10月份批复的预审项目主要集中在大兴、密云等地区。其中大兴925公顷、约占预审批复总面积的13%，密云706公顷、约占预审批复总面积的10%。 专家分析：2007年新增的766公顷的居住用地将在明年集中放量，这意味着明年北京土地市场期居住用地供应是充分的，从而也会给北京一直居高不下的房价以抑制作用。政府的宏观调控也将渐渐地显出威力，加上大量住宅地块做后盾，明年房价很难继续走高。 业界：大量居住用地上市可能对北京居高不下的房价起到抑制作用。 武汉：见证07土地疯狂 地王频频现身地价玩大了 现象： 2007年武汉的土地供应量明显增大。据开元地产顾问机构数据平台统计显示，2007年，仅上半年武汉中心城区出让土地总量就达到2160亩，与2006年全年的2225亩基本持平。与此同时，武汉土地市场频频出现一浪高过一浪的“标王”。进入第三季度，武汉几次土地拍卖创出历史新高，楼面地价迫近在售房价。 专家：一个非常显见的道理，如果把大宗地块分拆成小地块入市，以往的地王将不复存在。政府如果出台这种调控政策，其目的应该意在避免部分企业在成功拿地之后因为交不起土地出让金而导致土地闲置。也有业内人士认为，此举是为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争。不过，从下半年开始，土地价格似乎又重新走上了一个新的高度。如今拍出的高价地块往往都超出预想。但观战者已经在这种“经常刷新”中变得麻木。 业界：为什么高价地频出？因为土地拍卖市场上的购买者是多元的，但是供应者却只有一家。加上土地是不可再生资源，按照目前楼市状况，商家是有底气竞争的。 厦门：土地拍卖个别楼面价格骤减一半 现象：厦门国土房产局举行的土地拍卖会首度降温，12月份举行的土地公开拍卖会，由于竞买人稀少，这场土地拍卖会，也成为本年度最冷清的拍卖会。结束了自今年上半年以来厦门土地拍卖价格连续数月创新高的走势。此次拍卖会出让的四幅地块成交价格平稳，其中一幅地块价格甚至比今年以来同一区域地块的平均价格低了将近一半。此次拍卖会首次呈现“疲软”态势。 业界：受到国家宏观调控的影响，今后厦门楼市将趋于理性。 市民：土地拍卖价格降低可能会拉到房价的降低，但我个人还是认为应该直接收物业税的效果会比较明显。二手房重征税了，相当于一家可能一辈子就买一套房了。 广州：12宗地仅7家竞价土地拍卖“冷场” 现象：广州市今年的第二次土地出让盛宴上，开发商的热情较此前明显下降了很多。广州推出的地块多达12宗，其中包括金沙洲、番禺、花都的大面积住宅用地，总建筑面积就超过100万平方米，是广州今年第二大规模的土地集中出让。值得关注的是，金沙洲、番禺等地域的同类型住宅地块，曾经在去年以及今年上半年遭到各路开发商的激烈争夺，成交楼面地价也屡屡被刷新。尽管仍然有合生、保利、雅居乐、城建、奥园几家实力强劲的开发商竞买，但所有参与者均无心恋战，缺乏竞争，最终2块地流拍、5块地以底价成交，剩下5块的成交价格也不高，上述几家均以低价获得相当面积土地，跟去年和今年上半年的土地价格比较起来成交价无异于让这些开发商拣到了“便宜货”。事实上，出让的地块，从地段和环境上来看，跟此前在广州掀起高潮的许多地块都没有多大区别。但其成交价却较之前大幅降低，其降幅甚至达到50%。 业界：指出，在政府加大限价房和经济适用房开发力度后，“地王”终成烫手山芋。开发商对土地更多了一份谨慎。 政府：广州市国土房管局表示，成交情况显示了“土地市场趋于理性”，成交价格也更为合理。对于造成如此结果的原因，国土房管局称，加大住宅用地的供应等宏观调控政策的落实，有效消减了土地市场的泡沫风险。另外，该局还在土地出让合同中作了更加严格的规定，例如部分地块的付款时间大大缩短，这让开发企业短期筹集资金的难度增大，在土地方面的投机也随之降低。 深圳：收回27块闲置土地 20.26平方公里土地被清查 现象：深圳市闲置土地处置工作取得突破性进展。从市国土房产局获悉，目前已清理已批未建地738宗，并在清理过程中收回使用权27宗，面积约87万平方米。市委常委、副市长吕锐锋日前召开协调会，全面部署了深圳市下一阶段闲置土地处置工作。下一步，深圳市还将采取多种方式依法再收回一批闲置土地。 政府：深圳市国土房产局负责人表示，开展闲置土地处置工作，盘活土地存量是贯彻落实科学发展观的重要举措，对破解以土地资源短缺为首的“四个难以为继”、建设效益深圳有着深远的意义。为从深层次解决闲置土地问题，防止土地资源浪费和国有土地资源流失，促使土地使用者按合同规定的期限按时开发建设，国土部门将研究并尝试征收闲置土地增值地价。 天津：合作建房跨不过拿地“坎” 现象：天津自打合作建房第一人———刘格学开始“张罗”以来，已有1年有余的时间。8月份合作建房者还称，地块儿已经选好，住上“老百姓自己的房子”似乎时日不远，一派喜庆沸腾。可惜好景不长，9月中旬，竟然发现洽谈地块的规划将要调整，经公司董事会决定暂时放弃目标地块，在新项目确定之前先行退回合作人集资。紧接着10月，就开始取消专用账户，770万元集资款回归原主。 业界：指出，由于地价上涨、地源紧张等原因，合作建房操作起来具有相当的难度，加之合作建房形式本身诸多因素，其成功率将不会很高。更有人指出，不过是一场意在“挫杀房价”的闹剧，最终也只能黯然退场。难道1年来的努力真的就如此草率收场吗？ 市民：一位正在考虑购置婚房的王先生表示，合作建房形势如果顺利操作，确实能省很多钱。起初曾寄予厚望，但现在看来这种形势确实不适合急需用房人群，也许将来购买第二套房子会考虑这种办法，毕竟不是等着住，不用着急。其坦言，不能为了“不能确定的房子”延误婚期。不少人认为，目前合作建房现状可谓喜忧参半，具体成败与否还需继续观望。也有人表示，如果成功，第二次合作建房将会飞跃式发展，关键还是头一道门槛儿，合作建房“后备力量”还是很充足的，只是都在等待时机。 上海：开征城镇土地使用税 最高每年30元/平方米 现象：上海开始对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税。上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》（以下称《规定》）：按照最新税额标准征收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。计税的土地面积，对于开发商而言，以建设用地批准文件记载的土地面积为准；对于商品房而言，则以房地产权证上记载的分摊土地面积为准。 业界：认为，这在一定程度上将加大购房者的持有成本，对于开发商来说，土地储备代价也将随之提高。对于房地产开发商来说，一旦使用新的税收标准，其土地储备成本将增加。在上海北京等大城市中，以12元/平方米的中间价位计算，10万平方米的土地一年的“持有费用”为120万元，如此算来，对于那些动辄拥有数千万平方米土地储备的土地大户来说，仅仅土地的持有成本就将达到数千万乃至上亿元之巨。 海南：“地王”争夺战在全国上演 本地房市相对理性 现象：携资本的力量，众多上市房地产公司在全国掀起了拿地狂潮，一个又一个“地王”产生挑战着市场的承受力：800万/亩，900万/亩，1000万/亩。一个个不断刷新的数字令人惊叹不已。房地产企业争相买地圈地，“地王”争夺大战正在上演。 业界：绿色佳园副总经理程建青介绍，一些城市的有些地块一两年前200万/亩，现在涨到1000万/亩。比如南京的一个项目，楼面地价18000/平方米，这意味着土地价格已远高于当地楼房的价格。这是楼市的一个怪现象，要擦亮眼睛，防止风险！房地产要考虑市场的承受能力，消费者的支付能力和收入相辅相成。他举例说，深圳最近的楼市销售速度明显放慢，而且宝安区的二手房市场价格下跌近60%。只要是商品，就有自身运作的周期，没有永远上涨的，也没有永远下跌的。 海南恩祥地产总经理助理李建昆认为，在国内一线城市的“地王”现象，属于资本运营的范畴。当“击鼓传花”的鼓声停下了后，囤地的企业就会变得很艰难。所以说很多事情是欲速则不达。 海南森海湾的营销总监经伟则认为“地王”现象与房产的关联度不大。从资本市场获得的利润比房产开发销售获得的利润还要更高得多。 海南纬达联行投资顾问有限公司总经理汪志军表示，海南房地产市场整体是比较理性的，房地产毕竞是个流动性商品，价格适度透支价值是可以的。 杭州：上市公司成 “圈地”主角 重金拿地的博弈之道 现象：今年的杭州楼市在大牛市的背景下格外火爆，而作为“房源之源”的土地市场，也显得分外热闹。根据杭州市国土局的公告，众开发商垂涎已久的“东南面粉厂”地块，将在土地市场挂牌出让。翻开杭州2006年的读地手册，不难发现，“东南面粉厂”地块在去年规划推出的土地中，是被公认为地理位置最好的一块事实上，今年的杭州土地市场上，凡是受关注度较高的地块，都有多家上市公司前来参与竞拍，而10个月来的成交信息也明确显示，除了个别地块以外，几乎所有被公认为“宝地”的杭州市中心的土地，都落入了外来房产大鳄的囊中。或许是因为看好杭州市场的未来发展，或许是因为对于杭州本土情况的了解不够深入，外来房产大鳄的出手，总是比本土的开发商要阔气得多。香港九龙仓、雅戈尔置业、保利地产、金地集团、远洋地产……从三墩到下沙、从市中心到钱江新城，房产大鳄们在杭州布下的棋子无所不在。在他们的眼里，杭州似乎处处是宝地。一位证券分析师的测算是：在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30%的房价上涨，才能保证三年后10%的盈利水平。 政府：相关部门负责人表示，土地开发建设成本提高、土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一。而反过来，房价的上升，又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。这种“地价、房价、地价”之间循环往复的关系，由上市公司经由股市得到了更大程度的放大。 业界：这块地的位置之优越，再加上运河景观的配套，会让这块地的楼面价飙升到2万元/平方米以上，也不会太让人觉得意外。 在中都置业的常务副总刘强眼里，这块地只是一块位于目前市中心的地块，一旦这块地被拍出了高价，则会使得整个朝晖地段的老房子价格全面上扬。而国外多年的发展经验表明，城市的发展并非只有一个中心，而是应该沿着快速交通干道发展起来的一个经济带。为了某个时期的所谓“市中心”，而付出这样高的代价，显然是不理性的。这种用买房来对资产进行保值的最基本的前提，便是房价只会上扬而不会下跌。对于这种前提的是否可靠，表示了担忧，他认为香港房价下跌30%便是一个前车之鉴。而一旦楼市出现了拐点，银行将会出现大量的呆账坏账，带来极大的金融风险。 天都实业副总王旭飞认为，在第一轮的交易中，买单自然是开发商，但最终这种高成本和高风险，都会被转嫁到终端购房者的身上。未来的楼市的确更像是一场豪赌--高价拿地的开发商们，若是赌赢了，未来三年的杭州房价，将以每年30%的速度增长；若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。一方面由于社会保障尚且不够完善，另一方面面临快速通胀的压力，再加之投资渠道不够畅通，老百姓的积蓄要么放在楼市，要么投入股市。而在股市高位震荡的时期，房产品似乎是更好的选择。 南昌：天价地拍出3.52亿元 楼面地价每平达5300元 现象：虽然近段时间来，南昌房地产市场稍显疲软，但从南昌市地产交易中心获知，位于市中心站前路的一宗地块却引来众开发商的争抢，最终以超过其挂牌起始价一倍多的价格成交，总价达3亿余元。 据南昌市国土资源局工作人员介绍，该宗地编号JDG0721，位于西湖区站前西路121号，原属原江西印刷集团，面积40.52亩，规划用途为居住及配套商业用地，配套商业建筑面积比例控制在2%以内。根据要求，该宗地开发的套型建筑面积90平方米以下住宅必须占开发住宅总面积的50%以上。 业界：该宗地从9月27日开始挂牌交易，至10月15日挂牌结束，经过开发商共200轮次的竞价，价格从380万元/亩的起始价飙升至868万元/亩的成交价，整整超出挂牌起始价格488万元/亩，成交价3.52亿元。粗略计算，该宗地的楼面地价已达每平方米5300元。倘若加上建安、广告等成本的投入，仅是开发成本就要达到每平方米7000元。 市民：王先生表示房价如果还呈现成倍增长的状态我将放弃今年结婚买房的念头。 重庆：拍41.8亿天价“地王” 现象：江北区一面积约20.5公顷的地块在市土地和矿业权交易中心现场拍卖，起拍价12.5亿元，经过168轮激烈角逐，被香港一公司——信和置业中国投资集团有限公司，以41.8亿元成功竞得。 专家：本次土地拍卖创下新高，一方面是因为该地块位置好，政府已投入资金进行基础设施建设，土地整治熟化程度高，算得上重庆市近几年土地“招拍挂”以来条件最好的地块之一。另外，重庆成为统筹城乡综合配套改革试验区后，国内外开发商纷纷看好重庆未来。“香港投资者对人民币升值的预期，也是地块拍卖火爆的原因之一。” 政府：市国土房管局有关人士分析认为，“地块创出新高并不意味房价会大幅走高。”主城每年出让的房地产开发用地在1.8万亩至两万亩之间，此次拍卖的土地净用地只有300来亩，比例非常小，且廉租住房和经济适用房用地是有保障的，故本宗地的拍卖不会对主城房价造成影响。 长沙:新河三角洲拍出九十二亿高价 问鼎中国地王 现象：开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块成功出让。这块总面积约一千一百七十八亩的土地，最终由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以九十二亿元人民币的高价联合拍得，成为中国地王。六月二十二日，该地块正式挂牌，出让面积为七十八万五千二百平方米(约合一千一百七十八亩)，土地的保证金为十亿元，起拍价为四十六点三亿，开创中国单宗最贵土地的历史记录。 专家：长沙的房价仍然会按照自己的节奏继续上升，但上涨幅度不会很大。长沙不会像沿海某些城市那样房价出现“雪崩” 。 政府：相关部门负责人表示，长沙房价不会出现“雪崩”，仍将会缓慢上涨。从来自房地产管理部门数据表示今年1-11月份长沙的商品房销售总量是812.05万平方米，这样的销量应该是比较合理的。” 业界：长沙的房价在全国省会城市中最低，甚至比广西南宁还要低。在深圳楼市价格下跌、京沪楼市成交量下降的最近一段时间，长沙的房价仍然会按照自己的节奏继续上升，但上涨幅度不会很大，长沙房价今年与去年相比每平方米价格涨了1500元，是上涨最快的时期。基于此，未来几年长沙房价肯定会涨，关键是涨的幅度。 市民：当初买个100平方米左右的房子还不到10万元，而且，那时每平方米只要五六百元的地段现在都变成繁华地段了，我们之所以至今没买房子，就是他总糊里糊涂地认为房子价格不可能会上涨这样快…… |