| 2007年长沙市房地产市场环境问卷调查分析报告 |
| 长沙市房产研究中心 [作者]：申蝶 |
| 准确了解市场参与各方对当前房地产市场环境情况的态度和判断，对房地产业的持续发展具有十分重要的现实意义，为此，长沙市房产信息中心、研究中心借助长沙第24届房地产交易展示会进行了此次房地产市场环境问卷调查活动。此次调研活动针对开发商和消费者两方面展开，由于他们在房地产市场中扮演不同的角色，设计了两份不同的调查问卷。首先，我们分两次在中国•长沙第24届房地产交易展示会新闻发布会和展位竞投现场对参会的开发商展开了问卷调查，共发放500份调查问卷，收回448份，回收率为89.60%，其中有效问卷397份，有效率为88.62%。在长沙第24届房地产交易展示会的四天时间，对消费者展开了问卷调查，调研地点设在红星国际会展中心二楼的信息中心网上房展展区，采用填问卷表免费赠阅《长沙楼市》的方式进行现场调查，调查对象为房交会的参观者。共发放8000份调查问卷，收回6755份，回收率为84.44%，有效问卷为5790份,有效率为85.71%。 一、长沙房地产市场现状分析 （一）房地产市场泡沫的认知度 图1 房地产市场泡沫的认知度 针对当前长沙房地产市场发展现状，一种观点认为房地产市场已经存在泡沫，必须加以调控；另一种观点认为房地产市场尽管存在一些问题，但不能说就是出现了泡沫。调查结果显示，50.00%的开发商认为长沙房地产市场已经存在泡沫，应重视房地产泡沫给经济社会带来的负面影响；28.57%的开发商认为当前房地产市场还没有产生泡沫，房地产热并没有超出警戒线；21.43%的开发商不能确定市场是否存在泡沫。 （二）房价居高不下的原因 图2 房价居高不下的原因 房价的居高不下，让越来越多的老百姓只能望房兴叹，虽然工资也在增长，但远不及房价的增长速度，居民购房能力正在下降。分析长沙房价上涨较快的首要原因，归结于居民购房需求旺盛的开发商比例最大，占47.14%，市场供不应求带来房价上升；认为第二个原因是供给成本增加的最多，占35.71%，土地成本、建材成本、税费等的增加使得开发成本上升，房价必然上涨；第三个原因选择市场预期的最多，占28.57%，由于对住房价格继续上涨的预期，存在着以投资的形式购买住房的需求，也形成了对价格的推动。 二、房地产宏观环境分析 （一）“90m270%”住房供应结构与市场需求的关系 图3 “90m270%”住房供应结构与市场需求的关系 为了贯彻“国六条”的基本精神，长沙市“十一五住房建设规划”中提出：“十一五”期间，确保年度新审批、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用房和廉租房）面积所占比重达到70%以上。针对这项住房结构调控措施，52.86%的开发商认为该比例与市场需求不相一致，90m2以上市场需求仍然占据相当比例，市场对大户型的需求依然旺盛；30.00%的开发商认为该比例与市场需求相符合，政策的出台能激发大部分中低收入者的购房需求，让更多的人买得起房；还有17.14%的开发商不能确定该比例是否与市场需求相一致，比例设置是否合理需要通过市场进一步验证。 （二）加息对房价的影响 图4 加息对房价的影响 自2007 年12月21日起，金融机构一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。此次加息是自2004年10月以来的第10次加息，今年以来的第六次加息。25.71%的开发商认为，由于目前大部分开发企业主要依靠银行贷款投资，节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显上涨，房地产开发成本加大，必然引起房价上涨；37.14%的开发商表示，央行连续几次加息能够平抑快速上涨的房价；只有2.86%的开发商认为持续加息会紧缩房地产经济，导致房地产开发投资、市场交易的景气度下降，房价下跌；还有34.29%的开发商不能确定加息对房价的影响，有待继续观望。 从消费者的调查结果来看，30.02%的消费者认为加息会使开发商将增加的成本转移到房价上，引起房价上涨；48.26%的消费者认为加息在一定程度上会降低购房者的购买力，打压投机和抑制投资性需求，从而间接抑制房价的涨幅速度；8.55%的消费者表示加息会使房价下跌；13.17%的消费者不确定房价的走势。 （三）提高首付比例对购房者的影响 图5 提高首付比例对购房者的影响 为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。对于这一规定，55.47%的消费者认为首付款比例一般，不会给购房造成大的压力；32.19%的消费者认为较高，提高首付款比例在一定程度上增加了购房压力；只有4.41%的消费者认为首付款比例过高。 （四）住房保障措施的最佳选择 图6 住房保障措施的最佳选择 长沙市的住房保障工作自1998年启动以来，已形成多层次的保障体系，解决了很大一部分中低收入家庭的住房困难问题，还在国内率先成立了住房保障工作局。从图6可知，39.61%的消费者认为最好的住房保障措施是多建经济适用房，28.30%的消费者认为应该多建廉租房，18.61%的消费者认为最好的措施是发放租赁补贴，13.48%的消费者希望政府允许集资合作建房。 （五）房地产市场管理秩序评价 图7 房地产市场管理秩序评价 在房地产市场，要营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境，房地产主管部门发挥着重要的作用。从图7可知，开发商普遍认为长沙市房地产主管部门对房地产市场秩序管理比较到位，占62.86%，不过，认为市场秩序管理很到位的比例不高，仅占4.29%；认为市场秩序管理不到位的比例也较高，占到32.86%。 53.45%的消费者认为房地产市场秩序管理比较到位，也只有5.50%的消费者认为市场秩序管理很到位；39.76%的消费者认为市场秩序管理不到位，还有1.30%的消费者认为市场秩序管理越位。 三、房地产投资环境分析 （一）投资房地产的主要因素 图8 投资房地产的主要因素 房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。在一定的条件下，投资环境因素对房地产投资的成败起着关键的作用。促使开发商在长沙投资房地产的主要因素调查中，其中首要因素选择经济环境的最多，占54.29%，近几年来，长沙经济运行状况良好，房地产市场具有很大的发展空间和升值潜力，吸引了不少本地及外来企业；第二个因素选择政策环境的最多，占40.00%，在全国的大环境中，长沙市对房地产业的政策比较宽松，积极扶持房地产企业的发展，出台了许多优惠政策，增强了投资者的信心；第三个因素选择资源环境的最多，占35.71%，比如土地和人才资源方面，一线城市的土地资源日益稀缺，长沙城市化却在加速发展，还储备了大量的房地产专业人士，能为房地产行业管理和产业发展提供了技术、咨询服务。 （二）商品房开发税费的影响程度 图9 商品房开发税费的影响程度 除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商实际可获取的纯收入的重要因素。调查结果表明，认为长沙市目前商品房开发过程中税费高的开发商合计占比75.72%，其中，超过半数（占61.43%）认为税费偏高，房地产税费占开发商的成本比例偏大，而且各种税费是在开发前期投入的，开发商承受的资金压力较大；只有1.43%认为商品房开发过程税费偏低，没有开发商认为税费很低；还有22.86%的开发商持居中态度，认为税费一般，不会带来太大的压力，表明能够接受现行的税费标准。 （三）投资整体环境评价 图10 投资整体环境评价 评价一个城市房地产市场投资环境的优劣，要综合考虑经济环境、政治环境、社会环境、自然环境、基础设施环境等各个方面的因素，优越的投资环境是各个因素协调发展的结果。从图10可知，七成开发商对长沙市房地产市场投资整体环境评价好，认为投资整体环境很好的占12.86%，较好的占57.14%，正是由于长沙市优越的房地产整体投资环境，使得越来越多的人从事房地产开发，投资队伍不断壮大；三成开发商认为投资整体环境一般，还有进一步规范和优化的空间。 （四）房地产项目开发周期 图11 房地产项目开发周期 房地产项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长的特点，项目从拿到地到首次开盘短则1~2年，长则4~5年。从图11可知，一个项目的开发周期主要集中在1年半、2年两个时间段，分别占比41.43%、31.43%，开发商拿到一块地后，从做前期调查到产品设计，从正式报批到施工再到正式面市，项目开发过程较繁锁，一般要1年半到2年的时间；开发周期在2年半及以上的项目合计占22.86%，一般而言，这类房地产项目的规模较大，开发周期相应要长一些；还有4.29%的项目开发周期在1年以内，这类项目规模相对较小，资金周转快。 （五）房地产市场竞争环境评价 图12 房地产市场竞争环境评价 随着房地产开发日益活跃，新楼盘、新小区不断涌现，房地产市场竞争加剧。公平公正的市场竞争环境，才能实现优胜劣汰，缺乏公平的竞争，不利于行业的健康发展。从图12可知，认为长沙市房地产市场竞争环境公平公正的比例最大，占42.86%，开发商之间主要从产品品质和户型设计等方面提高自身竞争力，这种竞争是合理的而且是必要的；也有22.86%的开发商认为市场竞争环境缺乏公平公正，由于行业发展的监管机制尚不完备,资金雄厚的开发企业垄断市场的现象时有发生，不利于市场竞争；2.86%的开发商认为市场存在恶性竞争；还有较大一部分（占31.43%）开发商态度不明确，很难说清楚市场竞争是否公平公正。 四、商品房销售环境分析 （一）开发商的诚信度 图13 开发商的诚信度 开发商的诚信度对商品房买卖合同的履行是极为重要的，实际面积、交房时间、交房标准、物业管理与合同规定是否一致等等都与开发商的诚信度挂钩。调查结果显示，多数消费者（占57.44%）认为开发商的诚信度一般，33.75%的消费者对开发商的诚信度评价高，8.81%的消费者对开发商的诚信度评价低。 （二）商品房销售价格的透明度 图14 商品房销售价格的透明度 房地产是一个不完全竞争的市场，开发商具有相当大的自主定价权，由于信息的不对称，开发商“捂盘”的现象很普遍，他们故意制造房子供不应求的假象，借机抬高房价。从图14可知，55.68%的消费者认为商品房销售价格的透明度一般，22.86%的消费者认为销售价格透明度高，21.46%的消费者认为销售价格的透明度低。 （三）商品房销售合同的公平性 图15 商品房销售合同的公平性 商品房销售合同大都采用开发商提供的格式，合同中不同程度存在霸王条款，购房者签合同前，应详细审查每一条款的公平性。从商品房销售合同的公平性调查来看，50.08%的消费者认为销售合同的公平性一般，33.75%的消费者认为销售合同公平，16.17%的消费者认为销售合同不公平。 （四）商品房销售广告宣传的真实性 图16 商品房销售广告宣传的真实性 商品房销售大部分是通过广告宣传进行促销，为了吸引消费者的眼球，部分开发商往往故意夸大其辞，过分吹嘘自己的产品，误导消费者。从商品房销售广告宣传真实性的调查来看，58.58%的消费者认为一般，20.94%的消费者认为广告宣传的真实性高，20.48%的消费者认为广告宣传的真实性低。 （五）开发商促销行为评价 图17 开发商促销行为评价 为了加快商品房的销售，不少开发商采用各种优惠的促销手段，有的开发商推出签约卖房送装修、送物业管理费、送家具等优惠政策，还有的开发商在客户签约的时候把优惠直接体现在购房折扣上。对于开发商的这种促销行为，72.16%的消费者看作是正常营销技巧，18.46%的消费者认为是违规行为，9.38%的消费者表现出无所谓。 （六）开发商公开建设成本的必要性 图18 开发商公开建设成本的必要性 关于公开房屋建设成本的意见纷纭，有的表示公开建设成本容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响，有的表示公开建设成本让开发商有一个相对合理的利润率，提高房价信息透明度，保证消费者知情权。从调查结果来看，68.69%的消费者认为有必要公开建设成本，4.41%的消费者认为没有必要，26.91%的消费者觉得无所谓。 五、消费者购房心理分析 （一）购房最担心的问题 图19 购房最担心的问题 消费者购房担心的问题具体表现在广告虚假、面积短斤缺两、合同欺诈、配套不到位等几个方面，在购房最担心的问题调查中，消费者对这四个方面问题的担心程度相当，不论是哪个方面的问题都较担心。其中，最担心开发商合同欺诈的消费者占 28.62%，最担心配套不到位的占28.41%，最担心广告虚假的占23.12%，最担心面积短斤少两的占19.85%。 （二）购房时验证预售许可证 图20 购房时验证预售许可证 目前市场上销售的大部分是期房，消费者购房前要弄清项目是否合法的主要手段，就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。从图20可知，82.32%的消费者在购房时会验证开发商的预售许可证，懂得保护自己的合法权益，以防上当受骗；3.06%的消费者不会验证预售许可证；还有14.62%的消费者认为验不验证都无所谓。 （三）购房关注的物业管理品质因素 图21 购房关注的物业管理品质因素 除了房屋的地段、价格、户型外，小区的物业管理品质也是购房时的重要参考标准。调查结果显示，消费者购房最关注的因素中，选择环境卫生的比例最大，占44.22%，干净舒适的生活环境已经成为多数人购房时的重点目标；第二个因素选择保安和消防管理的最多，占37.43%，说明消费者的人身和财产安全意识明显加强；第三个因素选择服务收费的比例最大，占31.31%，近来有些小区乱收费的现象较严重，为了防止发生类似的情况，这个因素开始受到消费者较大的关注。 （四）商品房交易税费的影响程度 图22 商品房交易税费的影响程度 长沙市个人购买住宅要缴纳的税费主要包括印花税、契税、交易手续费，印花税、契税由税务局分别按房屋总价的0.05%、2%收取，由购房者承担，交易手续费按每平方米3元收取，由开发商承担。调查结果显示，超过半数的消费者认为商品房交易过程中税费偏高，占54.90%；其次认为交易税费一般的占33.33%；9.33%的消费者认为交易税费很高；只有2.44%的消费者认为交易税费偏低。 （五）购房的税费缴纳方式 图23 购房的税费缴纳方式 从上面的分析可知，个人购买住宅要缴纳的税费分消费者承担和开发商承担两部分，在交易过程中，消费者承担的税费一般都由开发商代缴。对购房时税费缴纳方式的调查发现，54.38%的消费者愿意自行缴纳税费，45.62%的消费者选择让开发商代收代缴，前者居多。 六、房屋租赁市场环境分析 （一）房屋租赁市场秩序 图24 房屋租赁市场秩序 一个完整的房地产市场，不仅应包括商品房销售市场，而且应包括房屋存量市场和租赁市场。随着长沙市房屋租赁市场日益活跃，其重要性日渐显现出来。从对房屋租赁市场秩序的调查中发现，超过3/4的消费者认为市场秩序一般，15.50%的消费者觉得市场秩序混乱，9.23%的消费者对市场秩序的评价较高。 （二）房屋租赁纠纷的主要表现形式 图25 房屋租赁纠纷的主要表现形式 在房屋租赁市场，租赁纠纷有逐年上升的趋势，一般发生在房屋的出租人和承租人之间。从房屋租赁纠纷的主要表现形式来看，认为是损害赔偿的消费者最多，占33.90%，在房屋发生损害时，出租人和承租人之间不能解决赔偿问题，从而引起纠纷；其次是转租，占24.36%，承租人未经出租人同意擅自将房屋转租出去引起纠纷；擅自变更房屋的用途而发生的纠纷也不少，占20.11%；因拖欠租金发生的纠纷占16.38%；其它原因引起的纠纷占5.24%。 七、房地产市场发展趋势 （一）未来1~3年房价走势 图26 未来1~3年房价走势 由于受市场供求关系的影响，长沙市房地产价格一直保持较快的上涨趋势。在各种因素的影响下，长沙市未来房价是否继续上涨，上涨空间到底还有多大，受到政府、开发企业、消费者的普遍关注。从图26可知，认为未来1~3年长沙房价会继续上涨的开发商合计占比94.29%，很大一部分开发商对未来房价的走势都很乐观，认为房价还存在较大的上涨空间，其中，大部分开发商（占55.71%）认为未来房价上涨速度较现在放缓，22.86%的开发商认为未来房价的上涨速度比现在还快，还有15.71%的开发商表明未来房价会以现在的速度上涨；小部分开发商（占5.71%）很难预计未来房价走势；所有被调查的开发商都不认为未来1~3年长沙市房价会有下降趋势。 认为未来1~3年长沙房价会继续上涨的消费者合计占比88.65%，其中，43.86%的消费者认为房价上涨但增速放缓，28.56%的消费者认为房价比现在涨得还快，16.23%的消费者认为房价以现在的速度上涨；认为房价将下降和说不准的消费者比例相当，分别占5.71%、5.75%。 （二）房地产市场发展前景 图27 房地产市场发展前景 长沙房地产发展迅速，市场升温不断，这种房地产热还会持续多久呢？开发商们开始纷纷猜测，有人继续看好，也有人表现担忧。从图27可知，九成以上开发商对长沙市房地产市场发展有信心，看好市场发展前景，其中，32.86%的开发商对市场发展前景信心很足，确信投资房地产是个正确的选择，还有60.00%的开发商对市场发展前景比较有信心；剩下的7.14%认为房地产市场发展前景一般，虽然投资房地产还能赚取一定的利润，但很难继续近几年的火爆场面。 八、对此次调研结果的一些基本判断 此次针对开发商和消费者的调研结果，有助于让政府了解当前长沙市房地产市场运行情况及发展趋势，对房地产宏观环境、投资环境、商品房销售环境、房屋租赁市场环境以及消费者购房心理有一个基本的认识，方便政府做出正确决策引导市场，对改善长沙市房地产市场环境，创造公平公正的市场竞争秩序起着重要的作用。 （一）从长沙房地产市场现状来看，推动房价不断上涨的首要原因是需求旺盛，其次是供给成本增加，第三是市场预期，因此，房价上涨有其合理性一面。但今年以来，房价涨幅明显偏快，以致有50.00%的房地产开发商认为目前房地产市场存在一定的泡沫。 （二）央行连续几次加息以及提高住房按揭贷款首付款比例能够一定程度上抑制快速上涨的房价，但“90m270%”住房供应结构与市场实际需求存在一定的差异。在住房保障措施方面，消费者希望通过多建经济适房来解决中低收入家庭的住房困难问题。在市场秩序方面，分别只有67.14%的开发商和58.94%的消费者认为房地产市场秩序管理到位，说明长沙目前房地产市场秩序建设任重道远。 （三）长沙房地产市场投资整体环境较好，良好的经济环境、政策环境、资源环境是吸引开发商投资的主要因素。但仍然有一定比例的开发商对市场竞争环境的公平性持保留态度，还有相当比例的开发商认为，商品房开发过程中的税费偏高，在开发成本中所占的比例偏大。 （四）置业者关注的小区物业管理品质因素中，特别注重小区的环境卫生、保安和消防管理以及服务收费，并且希望提高商品房销售的诚信度、销售价格的透明度、销售合同的公平性等以及公开房屋建设成本，提高房价信息透明度，维护自身合法权益。 （五）当前房屋租赁市场秩序管理存在缺位，租赁纠纷有逐年上升的趋势，租赁管理部门还需进一步加强对租赁市场的监管力度，重点解决损害赔偿纠纷，转租以及变更房屋用途引发的纠纷。 （六）九成以上开发商对长沙房地产市场发展充满信心，开发商和消费者普遍认为未来1~3年长沙房价会继续上涨但上涨速度较现在放缓。 |