| 2007年长沙市房地产价格构成因素及其增长变化趋势分析 |
| 长沙市房产研究中心首席分析师 [作者]：梁亚芳 |
| 近几年来，长沙市房地产业发展迅速，实现了房地产开发投资、销售及价格的同步增长。年初以来，房地产价格上涨速度的进一步加快，成为市民最为关注的热点问题之一。如何平抑房价被提上了政府议程。本文将从房地产价格构成因素角度出发，对各项构成因素的价格增长变化趋势进行分析，探讨其对房地产价格的影响，并针对各类影响提出相应的调控措施，以期为相关职能部门平抑房价提供有价值的参考。 一、 长沙市历年房价变动趋势 各类房产价格（2000-2006年） 商品房价格（2006年1月-2007年9月） 图 1 长沙市历年房价变动趋势 （一） 各类房产价格稳步增长 2000年至2006年，长沙市商品房价格持续上涨（2002年及2006年除外），在七年的时间里增长了近26.7%（每平米增长了约630元），年均增长率为4.0%。其中，商品住宅价格稳步（2002年除外）增长了约21.2%（每平米增长了约470元），年均增长率为3.2%。同时，由于期房价格的大幅增长，带动二手房市场的发展；二手房价格波动较大，与六年前相比增长了近60.0%（每平米增长了约747元），年均增长率达10.6%。 （二） 2007年房价涨幅进一步增大 与2006年相比，2007年房价涨幅进一步增大。据统计，全市1-9月商品房价格的月均增长率为2.9%。同时，9月与1月相比，商品房价格涨幅高达28.3%（每平米增长了约895元）；其中，住宅类商品房的价格增长了近31.4%（每平米增长了约887元）。而2006年1-12月商品房价格的月均增长率仅为0.3%；其中，12月与1月相比，商品房价格增长了约5.9%（每平米增长了约178元），住宅类商品房价格的涨幅近10.0%（每平米增长了约263元）。因此，无论就月平均增长速度，还是阶段性增长水平而言，2007年房价的增长均十分显著。 二、 房价构成因素 主要构成因素占比（%） 主要构成因素价格（元/平米） 图 2 房价构成因素 房价的确定主要包括直接构成因素和间接影响因素两部分。 房价的直接构成因素包括：开发成本与目标利润。与其它产业相比，房地产业具有开发周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。其开发过程中的复杂性、多样性和滚动开发性，使人们很难精确计算其生产成本。业内人士也只能根据经验，进行各环节比重的判断。 开发成本主要由土地成本、前期工程费、建安成本、配套费用、管理费用、资金成本、税费几部分构成。据估计，建安成本占房价的比重最大，达32.9%；土地成本次之（15.0%）；再次为税费（11.2%）。以长沙市上半年商品住宅均价3,054元/平米计算，建安成本约为1006.07元/平米；土地成本为456.95元/平米；税费为342.05元/平米。值得注意的是，由于土地取得时间、建筑高度、配套设施要求以及贷款幅度等的不同，各因素在不同项目中所占比重有所差异，且跨度较大。以土地成本为例，土地取得年份较早的项目，土地成本占比在10.0%以下，楼面地价多低于300元/平米；而土地取得年份较晚的项目，土地成本占比在20.0%以上，楼面地价多高于600元/平米。特别是对于那些几经转手的地块，其土地成本占比要远远高于平均水平。就建安成本而言，多层建筑的建安成本占比较轻（在30.0%以下），约600-900元/平米之间；而高层建筑的建安成本占比较大（32.7%以上），高于1,000元/平米。 目标利润的确定，主要是各开发企业根据当期市场行情，参照周边楼盘售价及预测未来价格走势而定。据估计，房地产开发企业的利润率多在15%-25%之间。当然也不排除部分开发企业的利润率高于这个区间。在市场价格既定的情况下，开发成本低于社会平均成本的房地产企业，其利润空间相对较大。因此，盈利高的开发企业往往土地取得成本较低，建安成本控制较好，管理水平较高，以最大限度的降低成本。同时，没有开发企业会因自身开发成本低于同类型企业，而主动降低房屋销售价格，让渡部分既得利益。 此外，房价还受到各种各样间接因素的影响，包括经济、人口、社会等各方各面。其中，影响房价较大的间接因素有：国内生产总值（GDP）、人均收入水平、物价水平、人口情况、市场供需结构等等。 三、 房价上涨的直接因素分析 （一） 土地取得及保有成本增加 土地出让面积及增长变化 土地价格及增长变化 图 3 土地出让面积与土地价格及其增长变化趋势 受近年来的一系列土地调控政策的影响，长沙市土地出让面积自2004年后持续减少，拉动地价直线上涨，带动房价大幅提升。据统计，土地出让面积增长率自2002年以来直线下跌；尤其是2005至2006年两年间，在土地出让面积大幅减少的情形下，出现了年均27.4%的负增长率。受土地供应的影响，长沙市土地价格自2005年直线上扬，两年间的年均涨幅达29.5%。2007年上半年，长沙市土地成交均价达1,095元/平米, 为2004年的1.8倍；而同期商品房均价为3,278元/平米，增长了近1.2倍。 土地成本的大幅增长主要源于四个因素：土地级别的提升，招、拍、挂的推行，拆迁费用的大幅增长，土地出让金标准的调整，以及相关税费的增加。 其一，随着城市化进程的加快，城市规模不断扩大。之前很多土地级别较低的土地，在重新分等定级之后，土地级别上升了；而相应的土地出让价格及需缴纳的土地出让金也随之增加；从而提高了土地的社会平均取得成本。 其二，为了抑制开发商囤积土地，政府采取了强硬的土地政策；严格控制土地供给量，紧缩地根。自2003年起，长沙市全面执行土地出让“招、拍、挂”制度。价高者得的操作模式，从根本上导致了土地价格的上扬。今年早些时候，以92亿元的高价拍出的新河三角洲地块就是最好的例子；这意味着，该地块即使在不进行任何后续开发的情形下，其楼面地价已经高达3,500元/平米，而其房价自然可想而知。 其三，自土地的拆迁补偿按市场价评估以来，土地的拆迁成本逐年上升。据业内人士反映，老城区的拆迁成本由几年前的400万元/亩，急速增长为目前的超过1,000万元/亩，上涨了约2.5倍。同时，拆迁难度加大，拆迁人与被拆迁人在具体补偿事项上很难达成一致，从而导致拆迁周期延长，进一步提高了拆迁成本。此外，新的《物权法》的出台在保护被拆迁人利益的同时，也在客观上加大了拆迁的难度。据悉，早在2005年，李嘉诚旗下的和黄地产就已获得武汉市汉口老城区花楼街地块的使用权；然而时至今日，全部拆迁工作的完成仍显得遥遥无期。不得不承认，这将大大增加开发企业的资金占用时间成本，从而引起房屋售价的提高。 其四，一方面，随着地价的上涨，基于土地价格之上所需缴纳的出让金也随之增加；另一方面，土地纯出让金（土地纯收益）的缴纳标准大幅上调。在2003年标准（占标定地价的25%）的基础上调整为：商业类用地35%、住宅类用地30%、工业类用地25%。 其五，税务部门于2006年追加了土地增值税项目。土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费相继提高，加大了土地保有成本。 然而，值得注意的是，土地价格的上涨并不完全是导致目前在售楼盘价格上涨的根本原因。调研发现，六成以上项目的土地是在2005年之前获得的（早于地价上涨初期），其楼面地价仅为476元/平米。2007年地价的飙升，所影响到的将是在此之后进行开发建设的楼盘，而并不会影响到当期的房价。所以，从成本的角度来说，认为当期地价上涨直接造成了当期房价增长的逻辑是不合理的。然而，不可否认的是，地价的上涨确实推动了房价的上涨。这主要是因为，当期地价的上涨将导致开发商成本的增加，必将引起未来房价的上涨。市场潜在购买者充分意识到了这个市场讯号。出于对未来房价上涨的预期（担忧），需求持续旺盛，推动房价上涨。同时，调研显示，部分项目的土地是于两年前取得的。在相当大的地块上分期进行开发。 这就涉及到了土地保有成本问题。为了打击开发商屯地行为，国家开始清算土地增值税，并提高了土地使用税和新增建设用地使用费，从而大幅提高了开发商的土地保有成本。为了维持既定目标利润率，这类费用通过房价被转移到了终端消费者 — 购房者身上，导致房价涨幅明显。 （二） 建材价格上涨，节能要求提高 建设工程造价与商品住宅价格指数 主要建筑材料价格指数 图 4 建筑成本与商品住宅价格 建安成本的增加也是推动房价上涨的重要因素之一。长沙市建设工程造价指数显示，2002至2007年住宅的建安成本与其市场价格同步上涨。 2003至2006四年间，宿舍（5.5%）、人工挖孔桩（6.2%）及小区道路（7.6%）三项工程造价的综合年均增长率为6.4%，而同期的商品住宅价格的年均增长率为5.8%。 调查还发现，建材成本的上涨源于建材价格的同步上涨。就主要建材价格而言，钢材（7.7%）、水泥（3.5%）、砖（8.1%）三项价格的综合年均增长率，与所选取的以上三项工程造价的综合年均增长率保持了惊人的一致，同为6.4%。这虽属巧合，但同时反映出了各项建材价格的上涨，直接导致了建安成本的增加。 此外，市场上的一些其它因素，如人工工资、新材料的使用等等，也直接或间接地增加了建安成本。调查显示，长沙市的建设工程定额人工工资（综合日工资）单价，由2005年3月1日起执行的38元/工日，增加到了2006年8月1日起执行的46元/工日，上涨21.1%。 同时，根据湖南省建设厅要求 ，“新建民用建筑工程建设全过程严格执行建筑节能强制性标准，达到节能50％要求；……；2010年在长沙市率先试点实施节能65％节能标准”。这些措施促使了新型建筑材料，如新型外墙保温涂料、双层真空玻璃等的采用与普及，从而也进一步增加了建安成本。据业内人士反映，节能建筑的成本要提高5%到8%，也就是说每平方米建筑面积的建安成本要增加约100多元。 （三） 融资渠道单一，贷款利率上调 由于当前融资渠道的有限性，房地产开发商往往去银行寻求帮助。而银行业界出于对房地产业风险高、贷款额度大、回收周期较长等特点的考虑，多在基准贷款利率的基础上上浮一定的百分点（长沙为30%至50%）发放贷款。今年以来，贷款利率已经上调了5次，导致开发企业的财务费用不断增加。 自年初到9月末，人民银行已经发布信息，五次上调基准贷款利率 。以较为常见的一至三年期贷款为例，其每次调节幅度为0.18或0.27个百分点；9月与年初 相比，共累计增长了1.17个百分点。同时，房地产业作为资金密集型产业，贷款额度一般较大，银行基准贷款利率的上调，无疑会给开发企业，特别是那些过分依赖贷款的企业，在财务费用支出方面带来较大影响。据业内人士反映，贷款利率的持续上调，导致企业所增加的财务费用分摊在开发成本上，约为每平米建筑面积需多花费100元以上。 （四） 税收力度增强，税率提高 对于开发商而言，在整个项目运营过程中，主要的涉税环节包括土地取得、工程建设、商品房销售三类。而近年来，对以上三个环节中税费的调整，又主要体现在教育费附加、土地增值税、个人所得税以及企业所得税四项。虽然调整后的部分税费获得了减免，但是总的来说其征税标准及税率均有所提高。具体调整如下： 1. 教育费附加降低0.1% 根据长地税函[2006]2号文件，长沙市教育费附加的征收率由之前的5%下调至3%，并自2006年3月起在全市范围内施行。同时，教育费附加的计征标准是基于营业税税额，而营业税是按收入的5%计征的。因此，教育费附加仅占收入的0.15%。按照新标准2%的下调幅度，相当于减少了0.1个百分点。 2. 土地增值税统一预征1% 早在1993年，国家发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并自2004年初开征土地增值税。然而，在之后长达近3年的时间里，该条例并未被完全落实执行。直至2007年初，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 ，土地增值税的清算单位和清算条件首次获得明确，延长工期、保留尾盘等开发商惯用的避税手法不再有效。土地增值税的全面清算，对于土地取得时间较早的开发商来说，无疑影响巨大。这些开发商当初拿地价格较低，因此开发成楼盘销售后的土地增值部分相当可观。其所需补缴的土地增值税相应较高 。 虽然国家清算土地增值税的初衷只是限制开发商利润，但是在土地大幅升值的情况下，开发企业将不得不提高土地准备金，由此可能带来的资金缺口将扩大，而利率的上调对于企业财务费用增加的影响将日益突出。此外，在开发商不愿降低其目标利润率的前提下，这一费用必将转移到消费链的末端 — 消费者身上。 3. 城镇土地使用税提高2倍 据中华人民共和国国务院令第483号文件 ，自2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，即大城市由0.5元至10元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至1.8元。同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。 4. 房地产开发企业所得税预征20% 根据国税发[2006]31号文件 ，自2006年1月1日起，国家开始执行《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（以下简称“通知”）。该通知对3年前发布的83号文的9个方面内容作出了相应的调整。其中对于长沙市房地产开发企业成本影响最为突出的主要有两点。其一，商品房项目的预售收入不再按不低于15％的预计营业利润率缴纳企业所得税；而按不低于20%的预计计税毛利率缴纳。其二，新办房地产企业，不再享受普通新办企业的税收优惠。 据悉，在此之前，企业所得税征收管理办法是依据工商企业的特点和实际情况制定的。由于房地产开发经营的特殊性，原办法未能很好地兼顾其行业特点，导致部分开发企业通过保留尾盘等手法拖延缴纳企业所得税。同时，一些企业采用设立新项目公司的方式经营操作新项目，以享受相应新公司设立的优惠税收政策。新通知的实施，加大了对于企业所得税征收的强度和力度。 （五） 行政性收费标准提高 行政性收费的增加也是推动房价上涨的重要因素之一。开发企业表示，与之前的标准相比，行政性收费在短短几年的时间里增加了1倍以上。 1. 新增建设用地土地有偿使用费提高1倍 根据财政部、国土资源部和中国人民银行联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》：从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变，各等别征收标准在原有基础上提高1倍。对于因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，一律按实际新增建设用地面积征收土地有偿使用费 。 2. 报建费增长78.4% 据统计，长沙市主要的基本建设专项收费项目共包含2大类13项 。根据2003年4月的长政发[2003]10号文件，其总收费标准为：住宅：138.3元/平米，非住宅：172.5元/平米。而2007年5月的长政发[2007]23号文件显示，新的收费标准约为：住宅：239.97元/平米；商业：314.5元/平米。行政性收费的明显增长主要源于2项收费标准的调整 —— 城市基础设施配套费及人防易地建设费。 其一，调整后的城市基础设施配套费标准按用地类型和土地级别分别核定；其中，住宅类用地的平均收费标准增加了近73.5%，而商业类用地增加了近82.3%。此外，规划容积率小于1.0的商品住宅项目，容积率每减少0.1，城市基础设施配套费增加10%。这对于低密度的别墅类项目来说，无疑增加了其成本。 其二，应建防空地下室而未建的，需缴纳的费用由原来的1,500元/平米（基于应建防空地下室面积而非总的建筑面积）上调至2,200元/平米 。按照人防工程建设管理的规定，开发商新建商品房都必须同步建设防空地下室或缴纳易地建设费 。而建成后的人防设施面积是不能作为房屋公用部位分摊给购房人的，因此开发商将地下人防建设成本直接摊入了房价。 （六） 各因素变化在当前房价涨幅中的占比分析 由此可见，在各直接因素中，土地成本及税费的变化对于房价上涨的影响最为突出，其占比变化也最为明显。据估计，随着地价的直线飞升，土地成本所占房价比重由几年前的10%左右，提高到了现在的15%。有的企业甚至仅通过土地转让一项就获利颇丰。而税费在翻倍增长之后，其所占比重也由之前的7-8%提高到了目前的11%左右。政府的初衷是限制开发企业的利润，但实际情形却是这部分增加的税费被摊入了房价中。此外，由于建材价格上涨引起建安成本增加所导致的占比变化在2%左右。 四、 房价上涨的间接因素分析 （一） 经济增长带动房地产业发展 1. GDP增长带动房地产业发展 近七年来，长沙市经济发展迅速，年均国内生产总值(GDP)及人均GDP均保持两位数的快速增长；其年均增速分别为13.5%，12.6%。GDP的增长反映了长沙市经济实力的增强和市场规模的扩大，而人均GDP的增长则反映了长沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，随着社会财富的增加及个人收入的增多，在存款利率低而其它投资渠道不畅的情况下，越来越多的人选择投资房地产以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人们的居住观念发生了巨大变化；而对于居住品质的追求，催生了一大批高档楼盘，拉动房价的上涨。 GDP FDI 图 5 GDP与FDI 2. FDI增长导致房地产业竞争加剧 此外，外资涌入所带来的竞争是引起房价上涨的另外一个原因。这主要是因为：其一，相较于国内一般开发企业，外资企业一般经济实力较强，能够承受较高的土地成本与开发费用；而国内有实力的企业不得不参与竞争，以较高的费用取得开发权；从而拉升了整个行业的开发成本。相应地，外资企业及参与竞争的国内企业将要求以较高的回报 — 高房价，来弥补高成本所带来的风险；从而带动整个市场房价的上涨。据统计，2000-2006年，长沙市外商直接投资（FDI）稳步增长，年均增长率为36.7%；且在2005-2006两年间，每年投放到房地产业的FDI占总量的三分之一左右，年均增长率高达58.0%。其二，人民币升值，刺激更多国际资本涌入；随着流动性资金的不断增加，购房者之间的竞争加剧，导致房价被进一步抬升，房价上涨的信号在市场上被广泛传递。 3. 人均可支配收入增加放大购房需求 随着经济的增长，长沙市人均可支配收入水平逐年提高。2000年至2006年，城市居民人均可支配收入的年均增长幅度达10.6%，远高于商品住宅价格（3.2%）增速7.3个百分点。逐渐富裕起来的居民，其消费能力有了很大程度的提升，对房价的承受能力同步增强,同时也放大了其购房需求。以一套90平米的商品住宅为例，长沙市的房价收入比由2000年的8.6∶1，下降到2006年的6.2∶1，逐步向国际上公认的合理房价收入比4-6倍靠近；从而放大了市场上的购房需求。 然而，值得注意的是，2007年以来，长沙市房价出现了持续快速增长，而人均可支配收入水平未见同步大幅增加。据统计，今年1-8月，长沙市居民人均可支配收入为11,005元，商品住宅均价达3,167元/平米；由此推算，今年的房价收入比将可能出现反弹，高于9.2∶1，加大偏离程度。预期未来市场需求在持续增长的同时，增速将有所放缓。 人均可支配收入 居民消费价格指数 图 6 人均可支配收入与居民消费价格指数 4. 物价上涨引起房地产投资增多 据统计，自2003年以来,长沙市物价持续上涨，年均增长率近1.8%。与2000年相比，2006年CPI增长了近9个百分点。今年以来，CPI涨幅尤为迅猛，9月止累计为106.1，增幅同比提升5.6个百分点。在CPI的编制中，虽然没有统计房价，但是涉及到了影响房价的两个重要因素 — 建材价格及房屋租金水平。一方面，建材价格的增长，必然导致开发成本的增加；另一方面，租金收益水平的提高，将刺激潜在投资性购房需求。此外，CPI的快速增长，还将引起居民对通货膨胀的担忧。越来越多的人选择投资房地产，以保值增值，对抗通胀的风险。从而进一步带动了购房需求的增长。 （二） 供需结构变化引起房价波动 1. 人口增长带动住宅需求增加 长沙市人口的快速增长带动居民对住宅需求的增加。据统计，2006年长沙市户籍总人口达631.0万人，比2000年增长了8.2%；其中，市区人口增长尤为迅猛，在7年的时间里增长了22.3%，达214.6万人。城市化率 由2000年的44.6%提高到了2006年的56.5%，增长了11.9个百分点。同时，城市人均住房建筑面积也在不断提高；到2006年已达28.3平米/人，为2000年的1.5倍。一方面是不断增长的城市人口，另一方面是不断增大的人均居住面积；在两方面共同作用下，住房需求直线上升，造成短期内市场供需结构不平衡，引起房价上涨。 人口与人均居住面积 房地产开发投资与施工面积 图 7 人口与人均居住面积，房地产开发投资与施工面积 2. 房地产开发投资过热推动房价上涨 2000-2006年，房地产开发投资逐年增加，年均增长率达46.4%；其中，住宅类物业增速显著，约53.4%。然而，同期施工面积的年均增长水平却远低于房地产开发投资增速，仅为33.2%。施工面积增长速度较之于房地产开发投资增长速度的相对滞后，反映了单位开发面积上所投入的资金呈逐年上升趋势。据统计，2006年单位面积开发投资已达1260元/平米，为2000年的1.5倍；年均增长率达9.9%。这可能是由于：一方面，土地取得及保有成本越来越高；另一方面，房地产开发投资的高速增长，导致短期内市场上生产资料需求大增而引起建筑原材料价格的上涨。此外，房地产开发投资过热引发人们对房地产业的追捧，投资/投机性购房需求在较短时期内快速增长，导致市场竞争加剧，推动房价进一步上涨。 3. 供需关系紧张导致房价上涨 长沙房地产市场上供需结构的不平衡主要反映在两个方面。 一方面，新增商品房供给有限，竣工面积的增长远落后于新开工面积的增长。2000年至2006年，新开工面积逐年增加，年均增长率达50.3%；而同期竣工面积的年均增长率仅为22.1%，且在2000年及2005年出现了不同程度的负增长，其中2005年的竣工面积与2004年相比下降了13.0%。这说明部分开发商可能存在资金不到位或屯地现象，导致开发周期拉长，当期新增商品房供给不足。 新开工与竣工面积 商品房批准预售面积与销售面积 图 8 新开工与竣工面积，商品房批准预售面积与销售面积 另一方面，市场需求旺盛，销售面积增幅远大于批准预售面积增幅。2002年至2006年，商品房批准预售面积的年均增长率为26.3%，而五年间的销售面积增长率则高达32.4%。市场上供需结构的不平衡导致了房价的波动。2004至2005年间，长沙房产市场上的销售面积大于批准预售面积，房价涨幅明显，年均增长率约10.8%；而2006年的批准预售面积大于销售面积，房价涨幅有所回落，出现了1.3%的负增长。2007年上半年，销售面积增长率再次高于批准预售面积增长率24.5个百分点，同期房价涨幅高达14.4%。 4. 城市拆迁产生新增需求 在城市化进程中，由拆迁所引发的市场需求同样不容忽视。据统计，2004-2006年，全市年均拆迁户数稳定在3900户以上，年均拆迁面积达49.87万平米，其中拆迁住宅面积占近一半以上。据估计，这部分拆迁人所产生的被动购房需求占当年商品房销售面积的比重在7.2%以上。此外，由于目前的拆迁补偿，要求按照市场价格进行评估，评估价格一般高于之前所施行的政府指导价。同时，物权法的出台从客观上加大了拆迁难度，导致拆迁周期延长、成本增加，从而进一步抬升了房价。 （三） 各因素变化对当前房价涨幅的影响 由此可见，在各间接因素中，供需关系对于房价上涨起着决定性影响。短期供不应求的市场结构是导致房价上涨的根本原因。而供需结构的失衡又是由一系列社会经济因素所引起。其中，人口、经济、物价的增长对于房价上涨的影响最为突出。首先，在城市化进程中，城市人口的飞速增长带来了强大的购房需求。其次，随着经济发展逐渐富裕起来的潜在需求者，其可承受的购房心理价位也在不断提高。再次，物价增长意味着，人民币对内来说实际上是贬值了；人们必须花比以前更多的钱来购买同样一件商品，房地产自然也不例外。此外，人民币对内贬值还提高了人们投资房地产的热情，以对抗通胀风险，从而进一步放大了购房需求。 五、 当前房价及其上涨水平的基本评估 因此，当前房价的上涨是在经济发展的大背景下所产生的大趋势；伴随着人民生活水平的提高；伴随着城市化程度的提高；伴随着房屋品质的提升；伴随着物价上涨；伴随着……。同时，房地产企业开发成本的增加部分被摊入房价中；在企业目标利润不变的情况下，房价随着开发成本的增加而上涨。 此外，对于房价的上涨还应充分认识到以下几点： 其一， “1987 - 1997年房地产市场研究表明，世界范围内的房地产周期呈现趋同趋势，不同地区房地产市场资产收益率的平均相关系数在0.33和0.44之间。” 长沙市房价的上涨是以全国范围内房价的上涨为大背景的，而本国房价的上涨又是以全球范围内房价的上涨为依托的。数据显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。而在全球范围内，美国、莫斯科、意大利、英国等国家的房价均出现了不同幅度的增长；就意大利而言，从1997年至2005年短短的9年间,其房价涨幅达81%。 其二，房地产开发周期一般在1年以上。目前市场上大部分在售项目的土地取得及报建时间均早于相关新政的出台时间；政策出台时间与房价变动时间的同步性令人困惑。换而言之，现行政策对房价构成要素价格的影响应主要体现在第三个环节 — 销售环节上；而对前两个环节 — 土地取得及开发建设环节的影响，应将具体反映在将来的而不应是现在的房价上。然而，统计数据表明，自今年初开始，商品住宅价格出现了大幅的增长，在短短半年的时间里涨幅达13.5%。因此，就直接构成因素价格的增长而言，房价的这种提前增长现象是不太合理的。 其三，就房价的绝对涨幅而言，今年仅前9个月的涨幅就已经超过了过去7年的涨幅。据统计，全市商品房均价在过去长达7年的时间里，每平米累计增长了630元；而今年以来，短短9个月时间，每平米商品房价格就增长了近895元。其中，商品住宅价格的增长尤为突出。与7年增长470元相比，今年前9个月就增长了近887元。如果说之前年份房价是温和性上涨，那么年初以来的飞速增长可以说是异常的、非理性的。投资性购房需求比重的进一步加大，部分热点区域、热点楼盘的炒作现象，应引起警觉。 其四，业内普遍认为，房地产市场波动周期滞后于经济发展周期。长沙市经济的持续增长必将拉动房地产市场的发展。在过去几年，长沙市房价增长速度与GDP、CPI及人均可支配收入增长速度基本保持一致，房价的恢复性上涨有其一定理由。然而，今年以来房价增速明显高于以上各项经济指标增速；房价上涨幅度脱离了当前经济发展速度，房地产市场升温过快，高位购房者有可能出现套牢的风险。此外，长沙市GDP增速明显高于全国平均水平。而相对于全球整体经济发展速度而言，中国GDP的快速增长遭到质疑，认为其含有泡沫的成分。如果这种论断成立，那么在经济泡沫下成长起来的房地产业，其泡沫成分又有几多呢？这是值得深思的。 从以上概略地分析可以看出，房价上涨不单纯是由于其开发成本增加所致，经济、人口等间接因素的变化对于房价上涨的影响力同样巨大。可以说，两者各占50%。其次，在市场经济下，房价最终是买卖双方博弈的结果。房价上涨不能简单判定为开发企业利润的加大，而应意识到伴随着支付能力的提高，购房者的心理价位也提高了。只有两者相匹配，才能形成买卖，这就是房屋的市场价格。所以说，房价上涨过快是事实，但是对于“过热”程度还有待进一步观望。 六、 平抑房价的几点建议 平抑房价应从房价构成因素着手，在深入了解各构成因素历史变动及其对房价影响的基础上，制定相关政策，以便从根本上调节抑制房价的大幅波动。 （一） 加强土地管理 1. 制定完备的土地供应计划 在土地供应方面，应制定完备的土地供应计划，本着可持续发展的原则，确保年度土地供应维持在一定水平。其次，供应地块的详情应定期在网上予以公示，以缓解居民对土地供应短缺的紧张情绪。再次，应尽量避免在同一时期大量供地的短视行为；短期内大量土地供应所带来的大规模拆迁活动将导致新的住房需求激增。此外，还应根据长沙市整体规划，做好出让地块的土地用途规划，以达到合理节约利用土地；从而使房地产开发既配合了城市发展需要，又满足了长沙市居民生活需求。 2. 严格限制批地规模 在土地审批方面，应严格限制批地规模，降低同一地块被多次转手出让的风险。调研发现，部分项目因地块规模较大而开发商后续资金不足，导致其将整体或部分地块转让；且每次转让均按当期市场价格进行重新评估，同时还需补交数目可观的税费；新增加的这部分费用被计入总开发成本中，推动了房价上涨。此外，大规模批地很可能导致开发商因资金缺口而拉长开发周期，引起市场上商品房供应紧张。相对于一般行业来说，房地产开发所占用的资金数额庞大，且由于房地产变现性差的特点，导致其资金占用周期较长。因此，很少有开发商能一次性筹措到从土地开发到房屋销售完毕全过程所需的所有款项。为此，开发商往往采取分期开发的办法来运作项目。这就是为什么市场上竣工面积的增长远远滞后于房地产开发投资及新开工面积的增长。 3. 控制土地成本 在土地出让方面，应适当降低土地取得成本，改变价高者得的竞拍模式；应结合考虑土地的最佳用途，在设定标底价的基础上，选取与所有竞拍人报价的均值最为接近的竞拍者成为买受人（同房展会展位竞拍模式）。同时，价高者得的竞拍模式将导致土地资源越来越向实力雄厚的开发商手中积聚；中小开发企业因为缺乏原材料 — 土地，而不得不淡出市场；从而形成大企业对市场的垄断，进一步抬升房价。此外，由于土地资源的稀缺性及区位的不可复制性，在价高者得的模式下，更容易引起开发商疯狂囤积土地，特别是位于城区的潜力地块。 （二） 增强保障性住房建设 1. 制定保障性住房供应计划 历年经济适用房竣工建筑面积 不同价位新建商品住房批准预售面积占比 图 9 历年经济适用房竣工建筑面积及不同价位新建商品住房批准预售面积占比 市场上经济适用房及中低价位普通商品房供应量的持续下降，推动了房价的上涨。以经济适用房为例（如图6所示），自2005年以来，经济适用房的供应量呈大幅下降趋势，两年间（2005及2006年）的年均跌幅达42.4%，导致居民住宅需求大量涌向商品房市场。而市场上中低价位商品房的供应比重又呈下降趋势，不足以解决中低收入家庭的住房困难。据统计，单价在3000元/平米以下商品房的批准预售面积占比由2005年的66.98%跌至2007年（1-9月）的20.31%；而单价在4000元/平米以上的比重进一步增大，至今年9月已达38.74%。 因此，为实现市场上不同消费群体对住房需求的分流，缓解当前社会上中低收入家庭的住房困难，应加强长沙市的住房保障建设。住房保障建设应在充分开展社会调研的基础上，制定出合理的供应计划，使年度保障性住房的供应量维持在一定水平，并予以公示。同时，对于不同类型的保障性住房，应在了解市场潜在真实需求及本土文化的基础上，就项目选址、套面积等方面分别予以规划 。中国的传统理念是“居者有其屋”，然而无论在哪个时代哪个国家，这都是无法满足的。因此，应提倡理性消费观念；鼓励中低收入家庭根据自身的经济能力，选择租住廉租房或购买经济适用房；同时，应对年青群体的住房消费观念加以正确引导，建立梯度消费观念，倡导先租后买，先买小户型再买大户型的节约型思想。 2. 发行保障性住房建设基金 考虑到房地产开发贷款较高的利率水平，从节约企业财务成本的角度出发，可与银行合作，有计划地向社会公开发行封闭式保障性住房建设基金，拓宽政府筹集资金的渠道。同时，自主投资保障性住房（含经济适用房、廉租房及两限房）建设的企业，或以低于市场成交均价一定比例销售商品住宅的企业，也可经申请，以较低的利率获得此项基金的贷款扶持，贷款期限为3-5年 。从而有效降低企业因资金缺口问题而引起的土地或在建项目在不同开发商之间的流转，以降低市场平均开发成本。同时，也为居民投资提供了新的投资渠道，利于引导民间游资的分流。 3. 增强租赁市场透明度 调研显示，近年来随着房价的攀升，长沙市投资性购房比例不断增加，且超过半数以上为长沙市市民，以租养房的观念较为流行。然而，由于目前市场上缺乏对租金水平及空置率等相关数据的公布，部分市民对房地产的投资热度具有一定的盲目性；应建立全方位的市场监管系统，加强对房屋租赁市场的管理，定期公布市场租金水平及空置率，增强租赁市场透明度。从而引导各界对房地产市场的正确认识，降低盲目性投机行为。此外，由于对租金数据的采集将更多依赖于中介机构，故应同时加强对中介机构的管理，监控其上报数据的真实性。 （三） 严控银行信贷 个人住房贷款 存贷款利率 图 10 个人住房贷款及存贷款利率 1. 严格个人住房贷款审批 1992年，中国建设银行发放了国内第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其业务规模在全国范围内迅速扩张。1996年以后，银行连续降息，利率一度达到历史最低水平，进一步刺激了个人住房抵押贷款的飞速增长。据长沙市房产交易中心数据显示，1998至2006年，个人住房贷款呈上升趋势（2005年除外）；2006年个人住房贷款金额达108亿元，为1998年的115.1倍。同时，个人住房贷款占全部房地产抵押登记贷款的比重逐年增加（2004年除外）；从1998年的2.9%增加至2006年的56.0%。由此可见，房价日益高涨的背后是个人住房贷款的急速膨胀。同时，调研还发现，由于房产总价数目大，变现性/流动性较弱等特点，一些一次性购买同一楼盘多套房产的投资/投机者不可能完全依靠自身资金解决，炒房资金主要来源于银行贷款。因此，银行应对个人住房贷款实行严格审批制度；对同一申请人在同一时期内只受理一套房产的贷款申请，且该申请人在还清第一套房产的全部贷款前不得申请第二套房产的抵押贷款。从而，以达到抑制市场上炒房的投机性行为，平抑房价的目的。 2. 大幅度上调个人住房贷款利率 2007年以来，中国人民银行已五次上调基准贷款利率，以抑制投资/投机者的炒房行为。然而收效甚微，在一些地区甚至出现了房价以更快速度增长的现象。回顾历史数据不难发现（如图7所示），基准贷款利率的调整幅度较为温和；最近一次上调仍远远低于1996年8月23日的贷款利率水平4.59个百分点。西方一位知名经济学家曾表示，就目前中国的整体经济运行情况而言，应大幅提高存贷款利率，改变市场现状；如果“泡沫”真的已经形成，应及早挤出“泡沫”。小幅提高贷款利率的弊端在于：将使人们对于房价的心里承受能力在麻痹中一点点增强，而相对应的实际经济能力并未真正提高；从而使潜在的危机继续恶化，“泡沫”像雪球一样越滚越大，至其破灭时的危害也越深。 3. 丰富金融产品 金融产品种类的单一性是导致目前市场上民间游资向楼市快速集聚的诱因之一。应推广各类以房地产为依托的金融产品，帮助房地产开发企业拓宽融资渠道。同时，随着企业债券、基金等金融产品的发行，投资渠道将得以丰富，从而分流直接投入楼市用于购买商品房的民间游资，以降低市场对商品房的有效需求。此外，随着房地产金融产品的丰富，应建立、健全相关法律法规，保障金融市场运行的安全性及稳定性。 （四） 统一税费管理 “费”的缴纳与建筑规模紧密相连，多以单位建筑面积为缴费单位；而“税”的缴纳与经营利润密切相关，多以某项收入的百分比进行计算。在实际操作中，税费的缴纳十分复杂，使其信息的透明度大大降低。从平抑房价的角度考虑，可统一税费管理的缴纳基准，均以单位建筑面积为缴费单位；定期公布单位建筑面积税费缴纳的社会平均水平，增强市场透明度。 此外，调研显示，随着国家一系列新税费政策的出台，房地产企业在土地取得、开发建设及销售三个环节的税费确实有了明显的增长。特别是国家为了打击屯地、屯房的违规行为，在各环节的保有成本上加大、加强了征收力度；市场上土地、项目整体转让现象明显增多。而这相当于增加了受让企业的开发成本，使其相应地提高了房屋销售价格。据保守估计，三个环节税费的增长分摊在开发成本上，约为每平米建筑面积多增加了300元以上的费用。针对这一现象，更应统一税费的管理，切实做到“取之于民，用之于民”；可将统一征收的税费，统一分配到长沙市住房保障建设中，以缓解中低收入家庭的住房困难。同时，可对在建筑节能中完成较好的项目予以一定程度上的税费减免，以降低其总成本。 （五） 稳定物价 据统计，长沙市的固定资产投资逐年增加，2001至2006年间的年均增幅达32.72%。固定资产的大规模增长，导致市场对建材的需求持续旺盛，拉动生产资料（如钢材、水泥、砖）价格的大幅上涨，建安成本相应提高，推动房价上涨。因此，虽然商品房价格没有直接计入居民消费价格指数（CPI），但是房价的构成因素（如建材价格）及其它影响因素（如租金等）却被纳入了CPI统计中。保持经济平稳发展态势，稳定物价水平势在必行；应加强对建材价格等的监测、监管，及时掌握市场价格动态，防止价格水平的异常波动；谨防通货膨胀。 （六） 发展地方实业，创建知名品牌 地方经济的发展不应过度依赖于房地产业、娱乐业对地方财政的贡献；而应把经济重心放到创办地方实业上来，鼓励发展电子、生物等高科技行业，营造国内/国际知名品牌。通过引进/创办实业公司，为社会创造更多就业机会，提高平均工资水平；把社会对于房地产业关注的热度转移到其它产业上来；防止因过度依赖房地产业而导致银行信贷危机所产生的金融风险。 总 结 总而言之，长沙市房价的上涨是内、外因共同作用的结果。一方面，房价直接构成因素价格的增长导致了开发企业成本的增加，而这部分增加成本最终被转移到了购房者身上；另一方面，经济的增长带动了整个房地产业的发展，市场有效需求与高品质供给同步增加，带动房价上涨。 因此，政府的职责不是保证房价不出现波动，这是违反经济规律的；而应尽可能降低房价大起大落造成的危害，最大限度维护老百姓的切身利益。各部门应各尽所能，采取积极的措施来平抑房价；防止房地产业的生产资料向少数大开发企业手中过度集中而产生市场垄断的可能；防止因地区经济发展对房地产业的过分依赖而对社会稳定产生负面的影响。此外，还应做到开源节流：在加大房地产供应的同时抑制需求；实行商品房建设与保障性住房建设共举，培养梯度消费的房地产市场；拓宽投资渠道，避免社会流动资金大幅涌向房地产市场。 附件1：人民银行历次贷款利息调整对照表 表格 1 人民银行历次贷款利息调整对照表 2007-3-18 2007-5-19 2007-7-21 2007-8-22 2007-9-15 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.67 5.85 6.03 6.21 6.48 六个月至一年（含一年） 6.39 6.57 6.84 7.02 7.29 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.57 6.75 7.02 7.2 7.47 三至五年（含五年） 6.75 6.93 7.2 7.38 7.65 五年以上 7.11 7.2 7.38 7.56 7.83 三、贴 现 贴现 在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点 附件2：房地产行业各环节涉税事项一览表 表格 2房地产行业各环节涉税事项一览表 序号 环节 主要税费 原税率标准 现税率标准 1 土地使用权取得 1、营业税 5% 2、城市维护建设税 7% 3、教育费附加 5% 3% 4、印花税 0.5‰ 5、土地增值税 统一预征1% 2 开发建设 1、营业税 3% 2、城市维护建设税 7% 3、教育费附加 5% 3% 4、印花税 0.3‰ 5、企业所得税 15% 预征20% 3 商品房销售 1、营业税 5% 2、城市维护建设税 7% 3、教育费附加 5% 3% 4、土地增值税 统一预征1% 5、印花税 0.3‰ 6、房产税 1.2%/12% 8、城镇土地使用税 定额税率 提高2倍 9、企业所得税 15% 预征20% 附件3：土地增值税税率 表格 3 土地增值税税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率（%） 税率（%） 1 不超过50%的部分 30 2 超过50%～100%的部分 40 3 超过100%～200%的部分 50 4 超过200%的部分 60 附件4：新增建设用地土地有偿使用费征收标准 表格 4 新增建设用地土地有偿使用费征收标准 （单位：元/平米） 等别 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等 原标准 70 60 50 40 32 28 24 21 17 14 12 10 8 7 5 新标准 140 120 100 80 64 56 48 42 34 28 24 20 16 14 10 附件5：长沙市主要的基本建设专项收费项目、标准明细表 表格 5 长沙市主要的基本建设专项收费项目、标准明细表 序号 收费项目 原收费标准（2003） 现收费标准（2007） （元／平米） 住宅 非住宅 住宅 商业 一、必收的行政事业性收费 1 城市基础设施配套费 70 88 171.67 230 2 工程质量监督管理费 1.2 1.7 1.2 1.7 3 工程定额测定费 0.8 1.1 0.8 1.1 4 白蚁预防费 2 2 2 2 5 房屋所有权登记费 5 5 6 用地管理费 9 9 9 9 7 城市房屋拆迁管理费 0.5 0.5 0.5 0.5 8 人防异地建设费 10 10 ╋ ╋ 小计 93.5 117.3 195.17 259.3 二、政府性基金 1 劳保基金 32 42 32 42 2 新型墙体材料发展基金 4.6 4 4.6 4 3 价格调节基金 5 6 5 6 4 散装水泥发展基金 2 2 2 2 5 防洪保安资金 1.2 1.2 1.2 1.2 小计 44.8 55.2 44.8 55.2 合计 138.3 172.5 239.97 314.5 附件6：《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》 第十五条 在县城以上城市规划区内的国有土地上新建民用建筑(除工业生产厂房外)，按照下列规定同步修建防空地下室： (一)新建10层以上或者基础埋深3米以上的民用建筑，按地面首层建筑面积修建抗力等级6级以上的防空地下室； (二)新建除第一项规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼，按照地面总建筑面积一定比例修建抗力等级6B级防空地下室。具体比例为：一类国家人防重点城市为6%—8%；二类国家人防重点城市为5%—6%；三类国家人防重点城市为4%—5%；县城为3%。 (三)新建除第一项、第二项规定以外的其他民用建筑，按照地面总建筑面积一定比例修建抗力等级6级以上的防空地下室。具体比例为：一类国家人防重点城市为4%—5%；二类国家人防重点城市为3%—4%；三类国家人防重点城市为2%—3%；县城为2%。 任何单位和个人不得批准免建和减少修建防空地下室面积，或者降低防空地下室抗力等级。 |