| 2007年前三季度长沙与全国部分省会城市房地产市场之对比分析 |
| 长沙市房产信息中心、研究中心主任 [作者]：曾锋 |
| 2007年10月13日上午，中国部分省会城市房管局信息工作、协作网络2007年理事长年会在合肥市梅山饭店北大厅举行。来自南京、石家庄、太原、济南、郑州、西安、武汉、合肥、成都、长沙、南昌十一个省会城市房管局领导或主要负责人同聚一堂，就住房保障工作和房地产市场管理工作进行了探讨和交流。本文通过对参会的十一个省会城市提供的相关材料进行对比分析，以此来了解长沙市房地产市场在全国各兄弟省会城市中所处的地位。 一、分析背景 房地产业作为一种不动产业，其发展与当地的经济、人口、居民生活水平密切相关，因此，在对参会城市的房地产市场进行比较之前，我们首先对十一个省会城市的经济、人口、城市发展等方面情况进行比较，以方便后面的对比分析。各城市基本数据的采集主要来源于各城市的《统计公报》和《中国城市统计年鉴2006》。 表1：十一省会城市2006年基础数据 （一）全市指标 国民经济总值（GDP）:长沙市2006年国民经济总值为1790.7亿元，位于第七位，与第六名郑州和第八名西安各有200多亿元的差距，且增长速度相差不大，第七名的位置将会维持一段时间。GDP增长率为14.8%，增长速度排名与武汉并列第六，属于中等增长速度。长沙市的经济实力和经济发展潜力在十一省会城市中都属于中等水平。 常住人口（全市常住人口）：2006年，长沙市全市常住人口646.5万人，在十一个省会城市中排名第七，属于中等规模。 （二）市区指标 城镇人均可支配收入：2006年长沙市城镇人均可支配收入13924元，排名第三，仅次于南京、济南两城市。 城镇人均居住面积：2006年,长沙市人均居住面积28.29平方米，在十一个省会城市中，排名第一。 在总量方面，从全市情况来看，无论是GDP，还是常住人口，长沙市在十一个省会城市中处于中等规模水平，长沙市是个中等城市；从市区规模来看，无论是建成区面积，还是市区人口，长沙市排名均比较靠后，在十一个省会城市中，属于规模较小的城市。但是，从人均情况来看，长沙市人均收入水平和人均居住面积在十一个省会城市中都处于较高的水平。这表明，虽然长沙市市区规模不大，市区人口总量不多，但是，城市居民的生活水平和生活质量还是相对比较高。 二、房地产市场情况分析 在比较分析过程中，我们选取了十一个省会城市2007年前三季度房地产市场数据，通过对其进行比较，从中了解长沙市房地产市场在十一省会城市中的地位。 （一）纵向对比分析 1．市场规模快速增大 通过对十一个城市2007年前三个季度市场供应量和需求量进行分析，我们发现，参会城市普遍存在某一时间段内市场快速增长现象，甚至部分城市2007年增长率一直保持在40%左右；以成都为例，2007年一季度批准预售增长率为78.2%，前两季度批准预售增长率为50%，前三季度批准预售增长率为50.7%，销售增长率也分别增长30.5%，32.8%和56%，市场供需两方面都保持着高速增长。二线城市房地产市场全面快速增长，主要原因有两个：一是北京、上海、深圳等大城市房价的快速上涨，部分开发商转向二线城市，带动了二线城市的发展；二是百姓生活水平日益提高，改善生活质量的要求和投资意识不断增强，是二线城市市场规模大幅上涨的原因之一。 2．价格普遍快速上长 市场的快速发展，同时也带来了价格的飞速上涨。2007年前三季度，参会的十一省会城市，大部分城市的房价同比增长速度都保持在8%以上，少数城市甚至达到了百分之十几，最为突出的郑州市，2007年持续保持高速增长，前三个季度增长速度分别为16.73%，17.59%和18.64%。此外，部分城市的价格增长幅度还有加大趋势，三季度价格增幅明显高于一季度增幅，例如，成都、武汉、郑州、南昌、太原等几个城市第三季度的价格增幅明显高于第一季度增幅。房价上涨较快原因主要原因来自二线城市房地产市场的快速发展，带动了房价的上涨；购房需求旺盛，造成部分市场供需倒挂，刺激价格上涨；价格上涨的预期，引发市民提前消费，进一步刺激房价上涨；城市功能的提升也是刺激房价上涨的一个原因之一。 （二）横向对比分析 在对比分析中，我们选取了市场总量比及增长速度比、供需比、价格比、增长速度及价格收入比等指标进行了分析。 1．市场总量对比 批准预售量和销售量是房地产市场总量的两大指标，直接反映市场规模的大小。从表中可以看出，本次参会的十一个省会城市中，成都、武汉、南京、郑州、西安的市场规模较大，2007年前三季度累计批准预售量都在700万平米以上，长沙累计批准预售量排名第六，处于中等水平；2007年前三季度长沙市销售量为649.1万平方米，在十一个省会城市中，同样排名第六。从市场规模来看，长沙市房地产市场规模在十一个省会城市中处于中等水平，这与城市规模处于中等水平相一致。 增长率代表一个城市房地产市场增长速度快慢。从十一个省会城市批准预售量增长率来看，长沙市在十一个省会城市中位置比较靠后，供应增长幅度较小；从销售增长幅度来看，长沙市处于中等水平。 2．市场供需情况对比 供需比是反映房地产市场的供需是否平衡的指标。从参会的十一个省会城市来看，大部分省会城市的供需比都在1左右，供需比较平衡，只有济南和太原两个城市的供需比较大，分别达到了1.51和1.59。长沙市供需比为0.91，较上半年有所增加，表明长沙市房地产市场供应量不断增加，需求缺口逐渐缩小，市场供需逐渐平衡。 3．市场总量与人口比 市场规模与城市的人口数量有着密切的关系。人口数量的多少预示着市场容量的大小。同时，市场规模与人口的比值，也可以看出一个城市房地产市场未来需求量的多少。从表中可以看到，合肥、武汉、南京的比值较大，表明市场已经热销售期，居民的购买力已经被激发，未来市场规模增长的幅度不会太大；而济南、石家庄等城市比值较小，说明相对于庞大的常住人口数量，市场规模尚比较小，居民的购买力尚未激发，在未来几年内，随着城市化进程的不断推进，房地产市场的规模还会有进一步的急速扩张的可能。 长沙市的市场总量与人口比值处于中等水平，相对长沙市人口而言，市场规模已经达到较大规模，在今后一段时间内，长沙市市场规模不会有太大的增长。 4．市场价格对比 商品住宅均价代表一个城市商品住宅价格高低。从价格基数看，长沙市在十一个省会城市中处于较低水平，只有3206元/平米，但是，由于长沙市商品住宅价格的增长速度较快，长沙市商品住宅价格已经超过合肥市，不再是中部六个省会城市中最低。同时，我们也看到长沙市商品住房价格已经与部分省会城市接近，由于增长速度较快，在未来一段时间，长沙市房地产市场价格将会逐渐赶超部分省会城市。长沙商品住宅均价增长幅度较快主要有两个方面原因：一个是价格低，价格处于补涨阶段；另一个是需求量大，市场供不应求。 从图中可以看出，位于京广线上的郑州、武汉、长沙三个城市的增长速度比较快，其共同点是2007年之前，三市的市场价格均处于较低的增长速度，市场价格较低，2007年增长速度突然加快，造成2007年增长幅度较大。 5．人均可支配收入与房屋价格比 人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米，按照前三季度价格计算房屋价格与收入比值。从表中我们可以看出，长沙市的房屋价格与人均可支配收入比为6.9，在十一个省会城市中，仅低于济南市，与其他城市相比，长沙市的房价水平与本市的购买力关系相对合理，同时，较低的比值也说明长沙市的购买能力在参会城市中也处于较强的地位。但是，长沙市比值仍然高于国际公认的范围，房价较高。 6．房价增长率与GDP增长率比 房价增长率与GDP增长率比反映一个城市住房价格增长的合理性。比值太高或太低都不利于房地产市场发展。根据国外市场经验，当比值大于1.8时，应当预警。从表中看到，长沙市房价增长率与GDP增长率比值为1.52，已经比较接近1.8，房价有上涨过快的苗头，同时，同其他城市相比，长沙市比值也处于较高位置，仅次于武汉和南昌，属于几个增长较快的城市之一。因此，长沙房价的增长速度需要加强调控。 7．市场分析小节 通过前面几项指标的对比，我们可以看出，长沙市房地产市场规模在十一个省会城市中处于中等水平，供需增长速度也处于中等水平，长沙市房地产市场规模很难超过武汉、成都等大城市；价格处于较低水平，但是价格增长速度较快，随着房价的快速上涨，长沙市房价将逐渐接近甚至超过部分省会城市房价水平。 二、部分省会城市调控市场措施借鉴 在调控市场过程中，各省会城市都摸索出一些行之有效的方法和措施，通过对其进行总结，以期对长沙市的房地产市场调控提供参考。 （一）领导高度重视，建立协调机制 本次参加会议各省会城市政府领导对房地产市场都十分重视房地产市场发展情况。合肥、武汉等多个城市均建立了由市委书记或市长或主管副市长领头，国土、规划、工商、税务、房管等部门组成的联席会议机制，南京、郑州等城市专门成立领导小组，定期分析、研究，加强协调工作。 （二）加强土地市场管理 各城市普遍加强了对土地市场的管理力度，充分发挥规划和土地对房地产的调控作用，从源头开始抓紧房地产市场管理。合肥在土地市场管理中，优先安排经济适用住房、危旧小区和城中村改造、普通商品住房的用地指标，严格控制豪华型住房建设用地指标，确保了普通商品房的供应量。 武汉市从三个方面对土地市场进行管理。一是加强土地供应计划管理。二是加大中低价位、中小套型普通商品房用地供应力度，坚决停止别墅类开发用地项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。三是对供应的土地用地，严格落实套型比例要求。 成都市对土地市场的管理最为细致，调控效果更明显。其主要调控办法有：一是加大土地供应，五城区新增土地供应4190亩，同比增长151%；二是清查存量土地，打击囤积土地行为，对2006年底以前取得商品住房开发用地的开发企业建设情况进行全面清理检查，对未按规定实施建设的开发商作相应处理；三是存量未开发土地超过100亩的，不允许再参加土地竞买；四是在新拍卖土地的拍卖条件及土地出让合同中规定，项目必须八个月内开工、十二个月开盘发售，并明确竣工时间，未按期开工或开盘销售的，政府可按成本价收回，开发企业承担其他违约责任；五是调整供地结构，控制单宗土地面积规模，以多宗数、小面积来满足中小开发企业的用地需求，缩短项目建设周期。 （三）认真落实住房供应结构调整工作 参会城市普遍加强了对“国六条”政策的实施力度，确保普通商品房用地达到70%，90平米以下户型达到70%。以武汉为例，在落实调整供应结构工作过程中，采取了以下措施：一是加速经济适用住房建设进度。确保07年开工334万平米，竣工120万平方米。二是清理了2006年6月至2007年5月开发建设项目的户型结构比例，90平米以下户型占到了70.32%；三是调整了2006年6月以前的6个建设项目，调整面积53万平米，新增小户型面积20.82万平米；四是明确了责任，建立了土地、规划、建设环节联合审批机制。 （四）加强市场秩序管理 对于市场不规范带来的不利影响，各城市也加大了管理力度。各城市对市场的调控主要表现在以下几个方面： 认真开展市场秩序专项治理。多数城市制定了《房地产市场整治工作方案》，建立了联合整治协管机制，对房地产市场进行了全面检查。 加大信息公开力度。多数城市都运用信息化和网络化来加强房地产市场的管理，增大信息公开力度。例如，成都市规定开发企业要制定并公开商品房销售方案，公开房源及价格信息，销售现场房源及价格要与房管局网上信息一致。（不一致的，以涉嫌“捂盘不售”进行调查，并采取暂停其交易等必要行政手段，重新销售时，不得提价。必要时，税务局对企业税收进行调查。） 实名制杜绝通过虚假合同炒房。武汉市为了加强商品房合同注销备案管理，严禁期房转让，禁止“合同房”违规转让。彻底杜绝部分开发企业在商品房买卖合同签订后，利用虚假名义，采取名为退房，实为转卖和退房炒房炒价赚取差价行为，武汉市出台了商品房合同备案注销、更名管理制度，进一步规范了市场秩序。 实施了存量房资金监管工作。为了规范二手房交易经济行为，规避存量房居间交易中的资金风险，部分城市对二手房交易资金进行监管，确保二手房交易资金的安全，保障当事人的权益不受伤害。 实施“先税后证”措施。济南市对房地产交易相关税收实行前置，特别对个人购买住房不足五年转手交易，以及非开发企业和个人出售非住宅的，严格按照先完税再受理的程序处理，对未完税的一律不予受理交易登记申请。 三、长沙市房地产市场未来展望 1．作为二、三线城市，长沙市房地产市场仍有一定的发展空间。2007年是二三线城市房地产市场快速发展的一年。这一年，二三线城市房地产规模和价格都得到了较大的提升。同时，我们也应该看到相对于北京、上海等大城市，二三线城市房地产市场才刚刚起步，还有较大的发展空间。特别是长沙市作为中部省会城市，对周边的地市的吸引力和凝聚力不断加强，人口不断向省会城市汇集，房地产的发展空间还有很大。因此，在未来的一两年内，长沙市房地产市场仍会保持较大的规模，房地产价格也将以一定幅度保持增长。 2．近期房地产市场仍有较快增长，明年起增速有望回落。长沙市房地产市场在经过2007年前三季度的快速上涨之后，市场规模和市场价格均得到了较大的提高，市场初步呈现出有价无市的苗头。因此，估计在经过这次快速上涨之后，长沙市房地产市场规模和价格的增长幅度将会在不远的将来有所放缓。 3．住房保障工作将得到加强，市场矛盾有望缓解。随着国家住房会议的召开，以廉租住房为主的住房保障体系政策确定，住房保障工作将在全国得到认真贯彻落实，长沙市保障性住房的建设将得到加强，低收入家庭住房困难情况将得到有效的改善，市场矛盾将有望得到缓解。 4．中小户型比例将会加大，市场结构趋于合理。随着各地继续加大“国六条”政策的执行力度，长沙市中小户型、中低价位的住房供应量将会日益增加，中小户型比例日益提高，并成为市场上主力户型，满足广大中低收入家庭需求，长沙市市场结构将趋于合理。 5．交易信息更加透明，市场秩序日益规范。信息化技术的应用，长沙市政府对房地产市场的调控能力和力度不断提高，调控效果日益明显，长沙市房地产交易信息更加透明，各种违规违法交易行为将得到遏制，市场秩序日益规范，信息化的应用将促进房地产市场健康发展。 6．短期内长沙市房地产市场规模与大城市仍有一定差距。通过前面长沙市与部分省会城市市场对比可以看出，长沙市房地产市场的规模和增长速度处于中游水平，与南京、郑州、成都等大城市相比，无论是市场规模还是增长速度都处于较后的位置，在短时间内，长沙市房地产市场规模无法赶上这几个大城市。 7．长沙市房地产市场价格与其他省会城市日益接近。2007年，长沙市商品住房价格一直保持较大的增幅，在经过三个季度的快速上涨之后，市场价格已经与西安、郑州、合肥等几个城市相差不大，在未来一段时间之后，长沙市房地产市场价格将会逐渐赶上甚至超过部分省会城市，长沙市市场价格洼地现象将会逐渐消失。 |