除了三批“两集中”，去年长沙土拍还有啥？

　　2021年度长沙土地年报

　　前言

　　2021年是“两集中”供地制度执行的第一年，长沙土地供应与成交数据都受此影响。以全年供应为例，上半年第一批“两集中”供地“大热”，而下半年第二批却“大冷”，第三批受“大冷”影响，供应规模大幅缩减。最终结果就是，下半年增速明显放缓，全年基本持平。这一规律同样体验在全市成交这系列数据上。

　　抛开全局数据而言，三批“两集中”还造就了长沙土拍市场很多“新记录”，比如“楼面价最贵”、“参与最多”、“提前下架最多”等等。

　　Part1  2021年度全市土地供应

　　1.1  全市供应面积

　　2021年全市土地总计挂牌供应679宗土地，总出让面积约为3001.58万平方米，总建筑面积约为6673.64万平方米。两项数据相比基本持平。  

　　1.2  全市供应结构

　　2021年全市居住用地（商住类+住宅）用地供应增多，占“各类土地”总量的46%。这个比重在往年大约在30-35%左右。

　　其他用地部分包含了多宗“物流仓库”用地，还有少数“科研”、“公共交通”、“公共道路”等基建用地。

　　1.3  内六区及长沙县供应面积

　　2021年内六区及长沙县土地总计挂牌供应346宗土地，约占全市总量的51%；总出让面积约为1836.42万平方米，约占全市总量的61%；总建筑面积约为4437.15万平方米，约占全市总量的66%。

　　1.4  内六区及长沙县供应结构

　　同样因为“两集中”供地的影响，2021年内六区及长沙县供应中，商住用地供应量占比进一步扩大，达到了58%。

　　Part2  2021年全市土地成交

　　2.1  全市成交面积

　　2021年全市总计成交610宗土地，总出让面积约为2648.28万平方米，总成交建筑面积约为5668.81万平方米。两项数据的环比基本持平。

　　因为第一批“两集中”供地土拍“大热”，推高了上半年的成交量，同比增长了约16%。但第二批“两集中”供地土拍却“大冷”，甚至“第三批”也仅仅是回归常态，因此下半年的成交量反而同比减少了13%。在两两影响之下，2021年整体环比因此基本持平。

　　2.2  全市成交结构

　　“商业”及“工业”类土地与各自的供应量基本是一致的，这说明土地流拍少。而“住宅”与“商住”类土地的流拍与中止集中出现在第二批“两集中”供地期间。

　　2.3  全市成交楼面价

　　从上半年的峰值，到下半年的谷值，是2021年第一批“两集中”供地“大热”到“大冷”的直观体现。上半年卖得多，卖得贵，下半年则相反。

　　而商业用地成交楼面价的大跌，实际上是因为被归类为商业的“加油加气站”地块减少了。上半年剔除掉这些地块，实际的成交楼面价为3368元/平，与下半年基本一致。

　　2.4  内六区及长沙县成交面积

　　2021年内六区及长沙县总计挂牌成交303宗土地，占全市的52%；总出让面积约为1524.54万平方米，占全市的58%；总建筑面积约为3511.65万平方米，占全市的62%。

　　2.5  内六区及长沙县成交结构

　　内六区及长沙县“各类土地”的成交占比与供应曲线同步，但是成交量与2020年相比，基本持平。

　　2.6  内六区及长沙县成交楼面价

　　与全市一样，内六区及长沙县居住用地（商住+住宅类）的成交楼面价也呈下降走势，但是降幅较为平缓，没有全市那样大幅的波动。

　　Part3  2021年全市土地成交排行情况

　　Part4  土地市场总结

　　1、土地供销环比持平

　　根据长沙市国土资源网上交易系统显示数据，2021年长沙市土地供应680宗，总出让面积约3000万平；总成交611宗，宗成交面积约2648万平，总成交金额约1172亿元。无论是供应还是成交，都与2020年基本持平。

　　从规模来说，全市成交最多的是浏阳市，总计成交193宗，总成交面积约649万平，总成交金额约97亿元。

　　其次是宁乡市，总计成交114宗，总成交面积约474万平，总成交金额约98亿元。

　　从金额来说，全市最高的是岳麓区，总计成交76宗，总成交面积约495万平，总成交金额约292亿元。

　　其次是望城区，总计成交75宗，总成交面积约371万平，总成交金额约165亿元。

　　2、多家品牌房企进驻湖南自贸区长沙临空片区

　　随着黄花机场的扩建，它对城市区域的经济带动作用将愈加明显。湖南自贸试验区突出临空经济、临港经济，重点发展高端装备制造、有色金属加工等制造业，将做优做强实体经济。以黄花机场为基础的湖南自贸区长沙临空片区将迎来产业升级，人群聚集、以及城市配套的完善升级。片区将发展为长沙对外的名片。

　　在这样一个背景之下，先有华远置业拿下机场门口的109号、110号与111号三宗地，将在临空区投资100亿元，打造临空高端商务项区。后有三一集团一口气摘得112号、114-121号共计9宗地，其中居住用地的出让面积超52万平。再然后，保利溢价摘得[2021]长沙县001号。一个月之内居住用地的新增建筑面积高达189万平。

　　集空港、产业、宜居一体的湖南自贸区临空片区，未来将打造成为宜居都市，成为长沙最具国际范的新城封面。

　　3、长沙三批“两集中”供地结果

　　2021年3月，长沙市自然资源和规划局根据自然资源部要求，开始执行“两集中”居住用地供应制度。

　　所谓“两集中”，即要“集中发布出让公告，集中组织出让活动”，每个城市每年最多搞3次集中的住宅用地出让。

　　2021年，长沙首批“两集中”土拍的结果是：成交33宗，总成交面积约297万平，总成交金额约381亿。

　　第二批“两集中”土拍的结果是：成交10宗，总成交面积约68万平，总成交金额约88亿。

　　第三批“两集中”土拍的结果是：成交23宗，总成交面积约153万平，总成交金额约144亿。

　　4、土地市场新特征：租赁宅地增加

　　随着“两集中”居住地供应制度的出台，在执行这一土拍政策的22个重点试点城市中，有多个城市出台了相应的竞配建、竞自持、限地价面积等相关政策。据统计，至少9个城市土拍规则中设置配建租赁住房面积。比如杭州竞自持用地高达41宗，占比超七成，其中已成交涉租赁用地成交宗数达50宗，占成交地块88％；又比如成都已成交涉租赁用地也达到了35宗，租赁用地面积达到81．27万平方米，占比约17％；还比如合肥租赁用地面积占已成交地块面积比重约19％；厦门成交土地共5宗，所有地块均需部分自持。

　　租赁宅地增加，势必要挤压普通商品住宅供应量，热点城市优质地块竞争进一步加剧。“两集中”新政实施之后，曾出现一段时间土地的“零增长”，导致企业货储不足，顺势造成房企的“饥饿感”，形成土拍哄抢，加剧热点城市优质宅地的竞争。这一现状或将在接下来土拍中有所缓解。

　　5、长沙土拍“新记录”

　　在第一批“两集中”供地期间诞生了“楼面价最贵”与“参与最多”两个新记录。

　　前者出自[2021]长沙市048号地，即南湖新城的“24号地块北”。但它周边的房价在11500-14500元/平时，它的楼面成交价就高达14157元/㎡，比中位数还多出一倍。

　　后者则出自[2021]长沙市044号，参与它摇号环节的房企高达57家，包括中粮、万科、当代、中国电建、碧桂园、世茂、龙湖、北辰、湾田、时代、保利、旭辉、中天、绿城、中海、华润、南山、金茂、正荣、越秀等房企，中签率仅1.8%。

　　在第二批“两集中”供地期间诞生了“提前下架最多”的新记录：总计挂牌了29宗，提前中止（终止）了16宗，提前下架了55%。