TOPIC1宏观分析

　　PART 1  2019中国经济运行基本情况分析

　　2019年我国宏观经济增速稳中趋缓，1-3季度GDP将近70万亿元，高于去年同期，同比增长6.2%，这是1991年以来的经济增速新低。从增长速度来看，经济下行压力是当前至今后很长一段时间宏观经济发展不可回避的问题，而且主要受限条件是长期性、结构性、体制性等因素，可以说，当前实体经济的发展面临着重大困难，好在国内环境短期“稳”的因素在继续增多，以改革促消费、稳投资等政策效应将逐步显现。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2008年至2019年3季度GDP总量及同比增速

　　在宏观经济增速放缓的同时，内部经济结构也在悄然发生着变化，从2019年三大产业对GDP的贡献率来看，第一产业仍相当稳定，第三产业贡献率逐年攀升，预期该势头还将继续延续，经济结构持续优化的路径逐步显现，很显然，稳经济与推进高质量发展已成为我国经济发展的两大关键点。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2008年至2019年第3季度三大产业对GDP的贡献率

　　2019年通货膨胀整体表现温和，受非洲猪瘟疫情的影响，下半年猪肉价格上涨迅速，并带动了CPI的加速上扬，但此现象并不具备长期性，由于整体物价上涨并未形成扩散效应，所以，剔除猪肉因素，核心CPI仍然低位运行，预计2020年将呈现先扬后抑的走势。

　　2019年工业品出厂价格指数PPI连续多月负数，工业效益增长在持续放慢，或将出现产能过剩或需求不足等问题，PPI负增长对工业投资和工业增加值增长会形成较明显反压。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2008年至2019年11月CPI、PPI走势

　　2019年M0、M1、M2增速出现触底反弹的迹象，反映了货币投放量的增加，2019年以来央行多次降准，增强了商业银行资金运用能力，推动了反映现实和潜在购买力的M2的回升。M1的高低代表着居民和企业资金的松紧变化，M0代表流通中的现金，这些指标增速回弹说明了更多的钱在民间周转，老百姓手头比去年相对宽裕、富足。为了缓解小微企业融资难、融资贵的问题，帮助实体经济走出发展困境，货币政策稳中适度放宽可能是未来一段时间的趋势。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2008年至2019年3季度M2、M1、M0供应量同比增长率

　　2009年至2019年11月全社会固定资产投资总额一直稳步增长，但增速却稳步下降，2019年1-11月的累计增速创新历史低位。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2009年至2019年11月固定资产投资及同比增速

　　PART 2  2019中国楼市整体情况

　　1.2.1 中国楼市所处阶段

　　尽管当前宏观经济的发展要求转化动能，但短时间内难以实现，房地产仍是拉动经济的主要动力之一。2010年至今，房地产住宅投资总量稳步增长，2015年增速降至谷底后又开始逐年增长，虽然当前楼市调控政策仍然相当严格，但市场需求仍不少，房地产住宅投资仍维持着相对稳定的节奏。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2010年至2019年11月房地产住宅投资及同比增速

　　2019年1-11月，我国房地产投资仍然以普通住宅投资为主，而且相较去年比例明显增长，别墅、高档公寓投资占比最低且还在继续下降，这说明目前刚需住房仍然是置业主流。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2019年1-11月房地产投资按物业类型分类占比

　　2019年1-11月，我国房地产投资仍以90-144㎡的刚需或首改户型为主，而且占比继续增长，这是由市场需求所决定的；其次为90㎡及以下的住房投资，较去年比例有所下降；144㎡以上的住房投资最少。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2019年1-11月房地产投资按面积分类占比

　　2015年是开发商土地购置需求的分水岭，此前购置面积多，楼面价相对便宜，此后购置面积相对较低，楼面价较高。从2019年1-11的情况来看，无论是购置面积还是成交价款都同比明显下降，整体土地市场的一丝凉意显现。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2010年至2019年11月房地产业土地购置面积和成交价款情况

　　从施工、竣工、新开工房屋面积来看，仅施工房屋面积延续缓慢上升，竣工房屋面积、新开工房屋面积、商品房销售面积都出现下降的势头。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2008年至2019年11月商品房施工、竣工、新开工情况和销售情况

　　1.2.2 2019年楼市情况

　　综合以下两图可以发现，2019年1-11月商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积同比均小幅增长，住宅市场需求仍然可见一斑。同样引人注目的是竣工面积较低，市场几乎以期房形式出售；商品住宅销售情况也高于去年同期，但办公用房和商业营业用房仍不太理想且低于去年同期，库存压力相当明显，这不仅与投资商业、办公楼资金门槛较高有关，也反映了我国房地产行业商办运营能力还有较大改进空间。

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2019年1-11月商品住宅、办公楼、商业营业用房施工、新开工、竣工情况

　　数据来源：国家统计局。

　　图：2019年1-11月商品住宅、办公楼、商业营业用房销售情况

　　数据来源：国家统计局相关数据计算所得。

　　图：2019年1-11月房地产销售面积（左）、金额（右）积按物业类型分类

　　从2008年至2019年11月的商品房、住宅成交均价来看，一直处于稳步上升趋势，2019年正式站上了9000元/㎡。而商办性质用房均价近几年趋势为相对稳定略有波动，2019年甚至有所下降。整体而言，当前住宅市场调控政策较严，各地均严格坚持房住不炒底线，住宅均价将较长时间保持相对稳定，而商办用房仍处于去库存阶段，去化压力较大，后期均价仍将有所波动。

　　数据来源：国家统计局相关数据计算所得。

　　图：2008年至2019年11月商品房、住宅、办公楼、商业营业用房成交均价

　　PART 3  2019中国楼市宏观政策分析

　　1.3.1 2019中国楼市宏观政策——“三稳当先”+“和而不同”

　　基调维稳  一城一策

　　2019年全国楼市政策基调仍是维稳，上半年楼市喜迎“小阳春”，但随着各类调控政策的出台，下半年出现持续降温的现象，虽然经历了短暂的波动，但年底还是迎来了环比涨幅连续回升，最终实现以稳收官。回顾2019年，房地产调控次数再次刷新历史记录，“房住不炒”背景下的“一城一策”甚至“一区一策”层出不穷。

　　地方政府在中央政府“因城施策、分类指导”下，“一城一策”甚至“一区一策”贯穿全年，这是结合本地实际情况制定的房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，有松有紧，有张有弛，但都保持着一样的目标——“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　政策试水  因时制宜

　　2019年一些城市“放松限购”的传闻频繁传出，但是随后出来辟谣的情况也不在少数，如：衡阳、开封、张家港等城市就加入了政策“一日游”的阵列，此类事件看似是“朝令夕改”，实则为政策试水，一方面可以测试市场反映，以保障政策的推出对市场预期的震荡效应降至最低，抑制市场可能出现的非理性购房行为，另一方面也是为了政策的因时制宜，以挑选最佳时机推出政策，当然也不得不说某种程度上加剧了市场短期内的不确定性。

　　人才引进贯穿全年

　　纵观2019年，“人才引进”可谓是无处不在，许多城市的人才政策、落户政策多与住房政策挂钩，或直接放宽购房限制，或间接给予补贴。如：常州放宽了高校毕业生、高级技师等重点群体的落户条件；西安取消了本科及以上学历落户的年龄限制；海口宣布放宽人才落户的学历年龄；南京对落户的社保缴纳门槛进行调整；宁波人才安家补贴最高达800万元；惠州将高级人才首套房个人最高公积金贷款额度调整为100万元；南京、上海、成都、中山等城市发布的人才政策同样涉及到购房资格、补贴等内容……

　　可以说，与人才、落户等政策关联的购房政策成了2019年楼市调控的主要方式，尽管不少城市并没有直接从限购、限贷等方面直接影响购房者，但不可否认，人才引进政策带来了不少的人口流入进而产生购房需求，这对于楼市热度的提升确实起到了一定作用，最明显的是西安在2019年上半年新房房价领涨全国就与其此前强劲的人才引进政策息息相关。

　　1.3.2 政策展望——“稳中有进”+“长效机制”

　　12月12日中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并在年中22个城市试点“一城一策”房地产调控的基础上全面落实因城施策；紧随着，12月23日住建部召开全国住房和城乡建设工作会议，定调2020年楼市。“住建部要求，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。”

　　从两次会议中可以看出，2020年仍将坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求不放松，“稳定”是基本原则，“房住不炒”是底线，“因城施策”是主流，预计人才引进政策（各城市根据自身实际情况在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面进行微调）还将继续延续至2020年，并有可能成为城市政策微调的主要方向，整体而言2020年房地产市场将是“稳中有进”的局面。

　　此外，为保障房地产市场平稳运行，2020年政策方面不仅将着重防范经济金融领域风险，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现平衡，还将继续保障自住群体购房并抑制非理性投机需求，更将加快探索建立房地产调控长效机制，如：房产税制度、不动产租赁市场、城乡统一建设用地市场等，虽然短期内不会推出，但准备工作仍然不会落下。所以，2020年将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、继续贯彻落实“一城一策”、“一区一策”保持政策灵活性，并逐步完善房地产长效管理机制。

　　PART 4  2019长沙楼市宏观政策分析

　　1.4.1 2019长沙楼市政策——“局部调整”+“稳市场”

　　2019年的长沙楼市在以“房住不炒”为底线的一系列调控政策的背景下，配合因城施策的具体举措，楼市仍然维持着稳中向前的态势。回顾这一年，公积金新政、取消二套房契税优惠、房贷利率换锚、锁定开发商平均利润、网签（备案）满6年可购第二套房……整体而言，局部调整、稳市场的思路贯穿其中。

　　图：2019年长沙楼市重点政策一览