| 长沙产业地产市场分析报告 |
长沙产业地产市场分析报告 前言 在产城融合成我国产业转型升级和新型城镇化双重新背景下发展新趋势下，产业地产因其与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步发展协同性，愈发受到重视。十三五规划的出台与城市化的推进给产业地产提供了巨大的推动力。 随着楼市调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房企的获利空间正在被压缩，产业地产成为房地产市场新的机遇窗口。但不可否认的是，房企要面临的风险也更大。尽管目前产业地产遍地开花，但由于经验尚浅，案例较少，且对开发企业要求颇高，成功运营起来的产业地产项目并不多。 一、产业政策 在引导产业发展过程中，政府的力量不可或缺。制定有针对性的产业政策，营造良好的外部环境，实现持续、快速、协调、健康发展。 产业园区的发展对于经济发展的贡献越来越受到政府部门的重视，近年来产业相关政策密集出台，从招商引资、产业扶持、人才支持等多个维度引导产业发展。 省级产业政策 2015年9月《关于进一步促进产业园区发展的意见》 2016年7月《加快推进产业园区转型升级的实施方案(2016-2018年)》 2017年9月《关于积极推进招商引资工作的通知》 2017年9月《关于加快推进工业新兴优势产业链发展的意见》 2018年2月《湖南省开发区调区扩区和退出管理办法》 2018年3月《湖南省人民政府办公厅关于加快推进产业园区改革和创新发展的实施意见》 2018年9月《湖南省产业园区体制机制创新试点工作方案》 2018年11月《关于推进工业用地弹性供应有关问题的通知》 2019年4月《关于促进中小企业健康发展的指导意见》 招商引资政策 《关于加快现代物流产业发展有关事项的通知》 2014年11月 《关于进一步加快发展现代服务业的实施意见》2016年8月 《关于振兴长沙工业实体经济的若干意见》2017年6月 《关于强力推进招商引资工作的若干意见》2017年12月 《长沙市优化营商环境三年行动方案（2018—2020年）的通知》2018年 3月 产业扶持 《长沙市产业投资基金管理办法》2015年12月 《关于进一步加快发展资本市场的若干意见》2017年6月 《长沙市人民政府关于建设国家科技创新中心的意见》2017年7月 《关于提升企业科技创新能力的若干措施》2017年8月 《关于促进科技成果转化的若干措施》2017年8月 《关于加强科技创新平台建设的若干措施》2017年8月 《关于促进科技与金融结合的若干措施》2017年8月 《关于加快推进长沙市工业新兴及优势产业链发展的意见》2017年11月 《关于进一步规范工业地产发展管理办法》2017年12月 《关于实行工业用地弹性供应的实施意见》2017年12月 《关于新形势下进一步加强知识产权保护的若干措施》2018年1月 《关于加快新一代人工智能产业发展推动国家智能制造中心的若干政策》2018年4月 《关于加快区块链产业发展的意见》2018年11月 《关于支持南部片区加快建设发展的意见》2018年12月 《关于加快高技术服务业发展的若干措施》2019年1月 《关于进一步促进人工智能产业发展的意见》2019年6月 人才支持政策 《长沙市引进紧缺急需和战略型人才计划》2014年2月 《长沙市建设创新创业人才高地的若干措施》2017年6月 《长沙工匠铸造工程实施细则》2017年10月 《长沙市紧缺急需人才集聚工程实施细则（试行）的通知》2017年10月 过去的几年，围绕各类产业发展，相关政策规定纷纷出炉，继续为传统产业的智能化转型和新兴产业的健康发展保驾护航。 二、产业格局 产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。 长沙市工业园区工业增加值增长率与贡献率趋势图 2018年，长沙全市园区规模以上工业增加值增长率12.30%，战全市规模以上工业增加值的达59.20%，对规模以上工业增长的贡献率达83.80%。 长沙市产业园区布局示意图 长沙目前有13个省级以上规模工业园区，其中国家级工业园区五个，省级工业园区8个。 各园区都有各自的主导产业定位，避免各园区间的无序、杂乱竞争。 五大国家级园区 长沙高新区:围绕培育新兴产业和做大做强高新技术产业，形成了以先进装备智能制造、以移动互联网为主的新一代电子信息、节能环保与新能源产业为主导产业，新材料、生物医药与健康和现代服务业等优势产业，以及北斗应用、装配式建筑、航空航天、增材制造等新兴产业“多点支撑”的产业格局。 长沙经开区：工业经济领跑湖南，园区逐步形成了工程机械、汽车及零部件、电子信息（含集成电路）、军民融合的“两主一特一融合”产业格局。 宁乡经开区：形成了以食品饮料、先进装备制造、新材料为主导，以妇孕婴童、保健品化妆品为特色，以现代商贸服务业为补充的“321”现代产业体系。 浏阳经开区：经过20余年的发展，形成了以电子信息、生物医药为主导产业，以健康食品为特色产业的“两主一特”产业格局，构建了独具特色的产业体系和竞争优势。 望城经开区：园区历经18年建设发展，已形成有色金属新材料暨先进制造、食品加工、电子信息、现代商贸物流四大主导产业。 三、近年长沙市产业地产市场 1）土地市场 1、供求情况 近三年长沙市工业用地供需情况 从近三年长沙工业用地供求情况来看，都保持较高水平，平均每年推出工业用地建筑面积1430万平，成交率较高，很少出现流拍的情况。 从土地市场可以看出，工业地产市场还是较为活跃。 2、成交价格 近三年长沙市工业用地成交楼面价情况 从成交楼面价来看，近三年的价格都在300元/平左右。工业土地一般都是底价成交，近三年工业用地成交554宗，溢价土地宗数仅为32宗，占比仅为5.8%。 2）工业地产市场 1、供应情况 近五年长沙产业地产市场供应情况 从近五年长沙产业地产供应情况来看，2014年为峰值，供应量超过百万平。近三年市场供应量较为稳定，都在90万平左右。 2、成交情况 近五年长沙产业地产市场成交情况 从近五年长沙产业地产成交情况来看，整体呈现上行趋势，从2014年41.03万平到2018年的110.26万平，增长近两倍。年成交量突破百万平后，增长幅度有放缓趋势。 从产业地产与工业用地成交对比来看，产业地产的成交仅占比很小一部分，这主要在于较多企业拿地用仅用于自用而非对外出售。 3、各区情况 近五年长沙产业地产市场各区县供应情况 从2014年-2018年长沙市各区县产业地产供应情况来看，岳麓区一枝独秀，达175.53万平，其次为长沙县，99.58万平。芙蓉、天心、望城、浏阳、宁乡供应都处于较低水平。 近五年长沙产业地产市场各区县成交情况 从2014年-2018年长沙市各区县产业地产成交情况来看，基本集中在岳麓区和长沙县，成交量分别为135.70万平、112.93万平。 4、典型园区 长沙高新技术开发区 2014年-2018年，在售产业地产项目5个——14个，代表项目金导园、芯城科技园、中电软件园 金霞经济开发区 2014年-2018年，在售产业地产项目1个——8个，代表项目佳海工业园、山河医药健康产业园。 长沙经济开发区 2014年-2018年，在售产业地产项目5个——9个，代表项目长沙科技新城、铭城绿谷以及星沙国际企业中心。 5、排行榜 项目名称行政区成交面积（平）成交均价（元/平） 佳海工业园开福3128542918 金科亿达科技城长沙县2573974500 麓谷钰园岳麓2136314480 金导园岳麓2078923282 芯城科技园岳麓1967045056 铭城绿谷长沙县1848133703 中电软件园岳麓1732095744 星沙国际企业中心岳麓1730813446 新长海广场长沙县1653066710 金瑞麓谷科技园岳麓1453784934 2014-2018年长沙产业地产项目成交排行榜 项目名称行政区供应面积（平）供应套数（套） 金科亿达科技城长沙县3868451220 佳海工业园开福343741690 麓谷钰园岳麓281594838 中电软件园岳麓231213388 金导园岳麓201408297 芯城科技园岳麓183275452 铭城绿谷长沙县180978454 金瑞麓谷科技园岳麓167247269 中南总部基地雨花160421368 山河医药健康产业园开福159181387 2014-2018年长沙产业地产项目供应排行榜 从2014年到2018年各项目成交、供应情况来看，长沙县、岳麓区表现突出，这其金科亿达科技城供需均处在首位。 四、2019年上半年产业地产市场 1）土地市场 2019年上半年长沙工业用地成交情况 2019年上半年，工业土地市场迎来井喷，全市工业土地成交总计1077万平，平均每月成交180万平。 2）工业地产 1、工业地产供需 2019年上半年长沙产业地产供需情况 从上半年全市每月工业地产供需情况来看，整体处于较低水平，6月成交量小爆发，成交量达15.95万平，这主要是长沙科技新城单盘成交12.5万平拉高了整体的水平。 2、成交均价 2019年上半年长沙产业地产成交均价 从成交均价来看，起伏波动较大，5月均价5856元/平最高。 3、成交排行榜 项目名称行政区成交面积（平）成交均价（元/平） 长沙科技新城长沙县1273075149 天马工业园望城599392600 芯城科技园岳麓269085546 中电软件园岳麓126467296 嘉华智谷产业园雨花122737953 2019年上半年产业地产项目成交排行榜 从上半年各项目成交情况来看，长沙科技新城成交量最高，达12.73万平，成交均价则是雨花区的嘉华智谷产业园，均价达7953元/平。 五、项目展示——金荣同心国际工业园 1、项目介绍 1）、项目简介 金荣·同心国际工业园由湖南金荣企业集团有限公司投资开发，总占地420亩，以工业园区开发与运营为主导。目前南部片区已基本开发建成，北部正在建设中。 项目简介 开发商金荣·同心国际工业园由湖南金荣全资子公司湖南麓谷置业有限公司投资开发运营 项目规模项目总占地420亩，建筑面积56万平方米 物业类型全部为工业用地，独栋办公、标准厂房、孵化楼、生活配套 项目区位项目位于麓谷科技新城中心，长沙高新区管委会的直管核心园区 项目交通项目位于枫林路与汇智路交汇处西北角，地铁2号线延长线直达工业园区，项目距离长沙西站10分钟车程。 周边配套位于高新区核心发展区域，后期高新区创业服务中心、低碳中心、金融中心都将落位于此；项目周边配套有240亩商住用地 2）产品介绍 产品类型产品形态销售价格在售情况产品特性 标准厂房标准厂房500-1200平3800元/㎡一期、六期有销售层高是一层4.8米，二~六层3.8 孵化楼宇暂未推售 企业独栋标准厂房500-1200平3800元/㎡二至五期均有销售一层5.5米、二~四层3.7米五~六层3.5米 综合配套不进行推售，园区自持配套人才公寓+酒店+食堂+餐厅 金荣·同心国际工业园产品推出逐渐标准化，已经逐渐摸索出符合市场需求及企业生产需求的产品雏形。多种类的产品可满足不同客户的需求，同时进行综合配套建设，满足园区生活需求。 3）园区政策 项目能享受园区国家高新区优惠政策及国家孵化器优惠政策，实现园区的健康运营。 国家高新区优惠政策： 包含加快科技创新促进产业倍增发展的若干政策、引进高层次人才五年行动计划实施办法、落实省市政府加快移动互联网产业发展政策的实施办法、促进服务外包、电子商务、动漫游戏产业发展暂行办法、加快发展节能环保产业的扶持政策。 国家孵化器优惠政策： （1）对新认定的国家级、省级、市级科技企业孵化器，分别给予200万元、100万元、50万元的支持。 （2）每两年组织评估领导小组对已认定的市级科技企业孵化器开展评估工作。对评估结果为优秀、良好、合格的市级科技企业孵化器，市科技局分别给予30万元、20万元、10万元的资金奖励。 2、开发模式与招商 1）开发模式分析 项目为房企主导型产业开发模式，以园区物业产品销售为主要盈利模式。 优势：成本低，收入高，回收资金相对较快；对产业经营能力要求低，产业运营与地产开发相对独立；产城融合，拉动土地升值速度快； 劣势：开发规模小，开发企业无产业基因，其通过轻资产实现利润回报后，对后期产业经营和管理投入较少，难以形成产业辐射力。 2）招商情况 项目前期未进行产业方向定位，以销售为导向，后期政策导引，初步形成以生物科技、电子信息、生物医药、新材料三大产业聚焦。 园区目前入驻中小企业500余家，其中上市公司两家，是长沙高新技术产业主要集群之一，被长沙市工商联评为长沙市小微两创基地。 园区内已初步形成形成电子信息、生物医药、新材料为主导的三大产业聚焦，园区内以两家上市企业均为电子信息类企业，预计未来对电子信息产业聚焦将有进一步促进作用。 园区招商人员以从事某行业专业人员为主，对行业需求均有一定了解，在招商前置工作中占据一定优势。 3、销售情况 1）推售节奏 工业园以其独特的市场敏锐度，依据市场需求推出相应产品；项目总计分六期推出。 2）近五年销售情况 金荣·同心国际工业园于2014年开始出售，2014-2018年总计销售22.6万方，2015年及2016年销售数据较少，2018年销售数据进入产业地产销售TOP5； 2014-2018年园区销售均价保持在3000左右均价，2018年均价有所上扬，2017年销售面积最多，但均价最低。 时间销售面积（㎡）销售金额 （万元） 2014年4917516793 2015年252147699 2016年187965829 2017年5932617738 2018年5538120178 金荣·同心国际工业园2014-2018年销售情况 3）2019上半年销售情况 2019上半年，金荣·同心国际工业园总计销售1.8万方，月均销售0.3万方，4月份开始有成交下滑趋势。 时间销售面积（㎡）销售金额（万元） 2019年1月66892574 2019年2月568215 2019年3月55252039 2019年4月2127756 2019年5月23981042 2019年6月1094382 金荣·同心国际工业园2019上半年销售情况 园区近一年产品销售以2018年11月销售量最高为13694㎡，2019年上半年4月份因产业政策变动出现销售数据滑落，6月仅成交1094㎡； 园区近一年成交均价保持在2800-4400元/㎡之间，均价最高为2019年5月，均价最低为2018年10月，成交均价仅为2879元/㎡。 项目作为2018年-2019年上半年长沙市产业地产销售面积top5，项目可借鉴之处包含：运用房企招商思维，以及行业内专业人员对行业需求的精准把握，实现产业园区的快速去化；严格依据市场需求控制推售节奏以及产品规划，灵活多变的产品组合模式，给予客户更多选择，标准化的产品，更适应企业的生产需求。但同时项目以销售为主，目前已招商企业暂未形成产业集聚效应，在运营层面上较难把控住园区的自然发展规律，因此园区需在产业运营方面做进一步的优化工作。 六、产业地产展望 如今，随着房地产巨头的转型、实体企业及金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入前所未有的活跃期，很多大型房地产企业都将其业务拓展到产业地产领域。但目前产业园区同质化现象严重，相互之间的竞争日益激烈、招商速度慢、入驻率不足日益成为各产业园区的首要难题。 可以预见，在下一个时期，“去房地产中心化”将成为首要任务。产业地产的发展需要政府的大力推动和政策支持，但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。 |