2018年度长沙楼市白皮书


  TOPIC7  2019长沙楼市形势研判


  一、2019楼市政策——主基调不变,局部微调


  住建部定调2019年楼市“三稳”——稳地价、稳房价、稳预期,结合目前长沙楼市的现状,2019年长沙楼市宏观政策整体继续维持稳定是大势所趋。在这个调控周期内,长沙的调控政策被称为史上最严,政策已经见底,长沙楼市的供求关系也已经扭转,购房者基数的规模缩减已使得市场疲态初显,因此在不违背中央“三稳”的主基调的前提下,政策进行逐步微调是大概率事件。


  目前长沙楼市调控政策为“四限”——限价、限购、限售、限贷;如楼市政策进行调整,限价应首当其冲,在供求关系扭转、购房者逐步回归理性的情况下,价格机制将由市场主导。


  二、住宅市场


  房价走势——回归价值本质,长远稳中上行


  在以“三稳”为主基调的前提下,长沙楼市2019年不会出现房价大跌或者大涨的现象,长沙的城市发展进程、长沙的城市价值足以支撑起其目前的房价水平;并且在此轮房价上涨过程中,长沙的城市价值并没有被透支;2019年房价将回归价值本质,整体而言,缓慢上行是趋势,而对于部分项目在此轮房价上涨过程中,进行的不合理定价,其房价严重脱离价值本质,2019应将摆正自身的位置,价值水分会被挤出。


  供需状况——供过于求


  目前长沙楼市购房人群基本由刚需托底,改善人群受资格钳制,置换周期过长,导致改善性需求动力不足;刚需客户大量消化后,目前供求关系已经逆转,市场疲态初显,整体供过于求;并且在2019年,在限购政策大概率不可能全面放开的情况下,这种现象还将加加剧;购房者的预期已经改变,观望情绪再起。


  三、非住宅市场   


  商办市场——难有起色


  商业市场在2018年有所回暖,写字楼市场则持续低迷;从商业地产来说,目前优质的规模商业主要以开发商自持为主,而大量的社区底商则整体去化困难。商业地产,区位至关重要,因此区位较好、优质的商业同样能够受到市场热捧,造成两极分化严重,在2019年,商业地产仍将平稳增长。而写字楼市场,目前长沙写字楼库存高企,并且同质化严重,品质良好的如“湘江FFC”也能做到年销十几亿,但更多的是去化缓慢,成交惨淡。2019年,这种状况预期将持续。


  公寓市场——整体回落


  在调控政策下,2018年长沙公寓市场供需两旺,住宅市场挤出的投资、改善性需求基本被公寓市场所消化;而在2019年,公寓市场的行情将整体回落,首先是住宅市场供需关系逆转,部分购房者回流住宅市场;二是目前长沙楼市公寓市场体量庞大,并且陆续供应量不低,;因此,2019年公寓市场的去化将成为部分开发商要考虑的难题。


  四、房企——集中度继续攀升   


  在2019年,典型房企的集中度将进一步提升。在市场繁荣期间,高速扩张时期,很多房企的负债率上升,对回款要求较高,而市场转向期间,部分高负债率房企抗风险能力弱,回款要求达不到,其结果就是退出房地产市场的舞台,或者做出部分舍弃——出售部分项目;而如龙头房企以及国企央企之流,抗风险能力强,2019年将继续提升其在楼市的地位,强者恒强,这是亘古不变的道理。