TOPIC4 2018长沙新建商品房市场

　　Part 1     长沙市新建商品房市场总体分析

　　全市新建商品房市场供销情况

　　2018年长沙市新建商品房供需、价格均有一定的提升。

　　2018年长沙市新建商品房供应2878万方，在史上最严调控周期内，稳房价预期坚定不放松，开发商逐步加大推货节奏， 2018年供应水平提升较大，同比去年增长32.81%。而成交方面，受益于供应水平的提升，2018年新房成交2600万方，同比增长20.26%；均价8711元/㎡，同比上升14.22%。

　　内六区+长沙县新建商品房市场供销情况

　　2018年内六区+长沙县新建商品房供应2242万方，同比增长26.31%，供应水平近几年来来仅次于2014年。

　　成交量2134万方，同比增长20.16%，成交水平仅次于2016年的历史最高点。

　　从均价来看，2018年内六区+长沙县新房均价9377元/㎡，同比上升13.10%。

　　全市各行政区新建商品房供销情况

　　从各行政区新建商品房成交情况来看，岳麓区供需都排首位，而芙蓉区则是均居末位；均价则是开福区第一，达11268元/㎡；全市整体供需基本持平，而浏阳、宁乡则处于供过于求的状态。

　　Part 2     长沙市新建商品住宅市场总体分析

　　全市商品住宅供销情况

　　2018年，全市商品住宅供应2271万方，同比增长54.49%，捂盘观望项目相继出货，开发商推货节奏逐步加快，供应水平提升情理之中，为近几年来最高。

　　成交方面，2018年全市商品住宅成交2082万方，同比增长28.20%，同样是仅次于2016年。

　　成交均价8014元/㎡，同比增长16.21%，房价整体仍处于稳定状态。

　　内六区+长沙县新建商品住宅市场供销情况

　　2018年，内六区+长沙县商品住宅供应1715万方，为近几年最高，同比增长48.74%。成交方面，2018年六区一县住宅成交1663万方，同比增长30.33%，供需基本持平。

　　分月度情况来看，下半年供需水平明显高于上半年；尤其是11、12月份，供应连续超200万方；价格方面，下半年成交均价波动较上半年更大。

　　全市各行政区新建商品住房供销情况

　　从各行政区新建商品住房成交情况来看，供应量望城区居首，为408.24万方，成交则是岳麓区第一，达398.84万方，芙蓉区两者均居末位；成交均价岳麓区10377元/㎡第一，浏阳5202元/㎡最低。

　　2018年长沙住宅销售排行榜成交金额TOP10

　　排名项目名称成交金额（亿元）

　　1北辰三角洲43.85 

　　2恒大文化旅游城32.61 

　　3佳兆业云顶梅溪湖31.73 

　　4明昇壹城31.41 

　　5万科魅力之城27.75 

　　6梅溪湖金茂湾25.73 

　　7万科里金域国际24.60 

　　8时代倾城23.23 

　　9保利天禧19.88 

　　10天健城17.66 

　　2018年长沙住宅销售排行榜成交面积TOP10

　　排名项目名称面积（万平）

　　1北辰三角洲38.19 

　　2时代倾城32.09 

　　3恒大文化旅游城31.13 

　　4明昇壹城25.83 

　　5佳兆业云顶梅溪湖25.69 

　　6中建悦和城25.47 

　　7万科魅力之城23.93 

　　8绿地·香树花城22.37 

　　9金地·三千府21.62 

　　10梅溪湖金茂湾21.05 

　　内六区+长沙县新建商品住宅市场供需结构

　　供应面积结构

　　从2018年内六区+长沙县住宅供应面积结构来看，主要以90-120平面积段以及120-144平面积段为主，占比均超过三成，其次是90平以下面积段；90-160平面积段总计占比83.51%，同时120平三房以上面积段占比超过五成。

　　成交面积结构

　　从2018年内六区+长沙县住宅成交面积结构来看，基本与供应保持一致性；以90-120平以及120-144平为主，占比分别为38.19%，35.15%；120平面积段以上以改善性需求为主的占比达51.98%，相较去年的45.78%，占比继续提升。

　　成交总价结构

　　从2018年内六区+长沙县住宅成交总价结构来看，内六区+长沙县的住房仍以50-100万为主，占比达45.53%，但相较2017年，比例下降近8%；其次是100-150万总价段，占比26.27%，50万以下的占比不足一成。

　　成交单价结构

　　从2018年内六区+长沙县住宅成交单价结构来看，虽然仍是以8000元/平以下的单价段为主，但相对于长沙县、望城的均价仍基本处于8000元/平以下单价段，内五区的住宅成交单价段占比，8000元/平以下，8000-10000元/平、10000-12000元/平，三者差距并不大，2018年长沙市内五区住宅成交均价在10000元/平左右。

　　各板块住宅均价

　　从各板块住宅均价来看，天心中心板块均价最高，达到了14105元/㎡，梅溪湖与滨江板块紧随其后，均价最低的则是望城的月亮岛板块，仅4974元/㎡，远低于望城区住宅均价。

　　住宅供销比

　　从月度的供销对比情况来看，供需关系从6月份开始逐渐扭转，在六月份之前，长沙住宅市场一直处于供需失衡的状态，随着政策、开发商策略的调整，供需关系基本保持平衡，2018年长沙市住宅供销比1.09。

　　房企集中度排名

　　从房企集中度来看，top20房企成交金额占据近40%的份额，top10房企占据市场超过25%的份额；top20排行榜上榜门槛超20亿，较之2017年均有不同程度的提升。

　　2018年，碧桂园、万科、北辰、恒大、中建信和等传统龙头房企仍旧表现强劲，长房、绿地、新城、润和城等房企也势头凶猛；作为本土房企的代表，中建信和、长房与润和城在2018年均交出了一份亮眼的成绩单。

　　2018长沙典型房企成交金额TOP20

　　排名项目名称成交金额（亿元）占比

　　1碧桂园84.13 3.67%

　　2万科地产77.57 3.38%

　　3北辰实业63.39 2.76%

　　4恒大地产63.03 2.75%

　　5中建信和62.59 2.73%

　　6长房集团57.11 2.49%

　　7保利发展51.48 2.24%

　　8绿地控股46.35 2.02%

　　9新城控股42.08 1.83%

　　10润和城实业40.23 1.75%

　　11佳兆业39.38 1.72%

　　12明昇发展36.57 1.59%

　　13华远地产35.94 1.57%

　　14五矿地产34.74 1.51%

　　15时代中国33.57 1.46%

　　16龙湖集团31.69 1.38%

　　17福晟集团30.54 1.33%

　　18建发房产29.42 1.28%

　　19中国金茂26.08 1.14%

　　20先导恒伟23.92 1.04%

　　TOPIC5  2018长沙商业地产市场（内五区）

　　Part 1     商业地产

　　2018年内五区各行政区商业成交情况

　　从各行政区商业地产成交情况来看，基本上集中在雨花区和岳麓区，2018年内五区商业地产成交总计69.13万方，成交均价20238元/㎡。

　　2018年内五区分月度商业地产成交情况

　　从各月度内五区商业地产情况来看，上半年成交量波动较大，下半年则比较平稳；其中1月份商业地产成交量最高，达到9.43万方，2月则最低，仅2.73万方。

　　2018年内五区商业地产分层成交情况

　　从商业地产分层成交情况来看，基本上集中在一层，并且均价也最高；出现这种情况的主要原因就是目前长沙的商业地产成交社区底商占据很大比例，大型的商超自持比例较高甚至是完全自持。

　　内五区商业地产成交面积结构

　　从商业地产成交各面积段套数占比情况来看，商铺基本上100平以下，其中20-50平的商铺成交占比最高，占比达32.07%，100平以上的商铺合计占比仅为9.71%。

　　内五区商业地产成交单价结构

　　从成交单价来看，10000元/㎡以下，10000-15000元/㎡，20000-30000元/㎡面积段占比都超过20%。

　　内五区商业地产成交总价结构

　　从成交总价结构来看，2018年内五区商铺成交，超过200万的商铺面积占比超过四成，其次是50万以内的小商铺。 

　　Part 2     写字楼市场

　　2018年内五区各行政区写字楼成交情况

　　从各行政区写字楼成交情况来看，岳麓区成交量最高，芙蓉区最低；而均价则是天心区最高。

　　2018年内五区分月度写字楼成交情况

　　从各月度写字楼情况来看，5月、12月成交量波动较大，成交爆发，其余月份成交量则起伏不大。

　　2018年长沙写字楼销售排行榜成交金额TOP3

　　排名项目名称成交金额（亿元）

　　1先导恒伟·湘江财富金融中心15.17 

　　2长沙绿地中心11.46 

　　3先导恒伟·湘江时代7.53 

　　内五区写字楼成交面积结构

　　从写字楼成交各面积段占比情况来看，100-150平面积段占比最高，其次是500平以上面积段。

　　内五区写字楼成交单价结构

　　从写字楼各单价段成交情况来看，10000-15000元/㎡面积段占比最高，达37.71%，其次是15000-20000元/㎡面积段，占比接近三成，达29.81%。

　　内五区写字楼成交总价结构

　　从写字楼成交各总价段占比情况来看，300万以上的占比最高，达42.86%，其次是200-300万，占比为15.96%。

　　Part 3     公寓市场

　　2018年内五区各行政区公寓成交情况

　　从各行政区公寓成交情况来看，同样是岳麓区最高，均价则是开福区第一，芙蓉区则是两者均处末位。

　　2018年长沙市内五区分月度公寓成交情况

　　从2018年各月度公寓成交情况来看，基本呈现“凹”字型状态起伏，7月份为单月成交量最高的月份，11月则是成交均价最高。

　　2018年长沙公寓销售排行榜成交金额TOP3

　　排名项目名称成交金额（亿元）

　　1华远华时代13.94 

　　2卓越浅水湾6.68 

　　3奥克斯洋湖广场6.35 

　　内五区公寓成交面积结构

　　从公寓各面积段成交占比情况来看，主要以35-50平面积段公寓为主，占比超过一半，占比达54.69%，但同时也应该注意到的是，面积超过50平的公寓，占比也有37.27%。

　　内五区公寓成交单价结构

　　同写字楼一样，公寓成交单价段也基本集中在8000-20000元/㎡面积段，其中10000-15000元/㎡面积段占比最高，达47.65%。

　　内五区公寓成交总价结构

　　从公寓成交各总价段占比情况来看，基于较小的建筑面积，虽单价略高，但公寓整体单套价格还是较低，接近九成的公寓单套价格在80万以内。

　　TOPIC6  2018长沙二手房市场

　　Part 1     长沙市内六区二手房成交情况

　　近六年内六区二手房与二手住宅成交走势

　　从近六年来长沙市内六区二手房成交情况，2016调控开始后的两年，二手房市场迎来了爆发性的增长，接连创下历史新高。而到了2018年，限售政策加码，导致二手房供应量下滑，再加上政府大力整顿二手房市场，二手门店大量整顿、关门，因此2018年长沙市内六区二手房成交遭遇滑铁卢，成交量大幅下滑，二手房、二手住宅成交同比去年分别下降37.28%、48.22%，但相较2016年之前，成交量仍处于较高水平。

　　2018年长沙市内六区二手房成交走势

　　从2018年长沙市内六区分月度二手房成交情况来看，除2月、9月成交略显惨淡外，其他月份成交波动不大；而从二手住宅来看，上半年成交量明显高于下半年。

　　Part 2     长沙市内六区一二手房市场成交对比

　　2012-2018年内六区一二手房地产市场成交对比

　　从近几年长沙市内六区一二手房地产市场成交对比情况来看，在2018年之前，一二手成交量比值呈逐年下降的趋势；而今年二手房成交的大幅下降，一二手房成交比值回归五年前的水平。

　　2018年长沙市内六区一二手住宅成交对比

　　从2018年各月度一二手住宅成交对比情况来看，波动幅度较大；峰值为九月份的9.48，最低为6月份的2.06。