2018年度长沙楼市白皮书

　　TOPIC1 2018宏观政策分析

　　Part 1     2018中国经济运行基本情况分析

　　实体经济方面

　　2018年全国经济保持平稳发展，1-3季度GDP已突破67万亿元，同比增幅6.5%，预期全年突破80万亿元的可能性较大。在供给侧结构改革顶层设计的指引下，尽管当前社会仍处于深化改革、谋求转型攻坚期，且实体经济面临前所未有的困难，两位数增长时代已经远去，但2018年全国上下团结一致，GDP仍然保持了6%以上的增长。

　　在经济整体平稳发展的同时，三大产业结构继续优化。2014年是第二三产业对GDP贡献率逆转的分水岭，此前，第二产业贡献率一直高于第三产业，此后连续四年，第三产业贡献率赶超第二产业，且今年1-3季度第三产业贡献率已经超过60%，两者差距越来越大，预期该势头还将继续延续。

　　2008年至2018年11月，年度CPI一直稳定在100以上小幅波动（除了2010年出现大幅下跌然后回弹），物价相对稳定，通胀压力明显较小，人民生活水平稳步提高；而PPI在2015年后一路上升，虽然今年略有下降但仍处于高位，这也反映了当前实体经济不太景气的现状；商品零售价格指数目前位于阶段性底部回暖的过程中，相对平缓。

　　2008年至今，M0、M1、M2的同比增长幅度整体走势是下降的，期间也不可避免小幅波动，M2几乎在2009年左右开始稳步下跌，但M1却在2016年前后出现较大波动，目前已经正常回落。

　　2009年至2018年11月全社会固定资产投资总额呈稳中有增趋势，但增速却稳步下降，2018年1-11月的累计增速处于低位，表明当前建设接近饱和，面临过剩困境。这就要求我们谋求转型，即当前经济主要由依靠投资、出口拉动经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由中低端经济发展向创新型、高科技型经济发展转变。

　　Part 2     2018中国楼市整体情况

　　中国楼市所处阶段

　　从2016年开始，我国房地产投资和住宅投资呈稳中略升、季节性波动的状态，每年5月至6月基本上是房地产投资高峰期。同时，我国房地产投资累计增速呈波浪式上升，目前总体趋势是稳中有降。从当前房地产市场调控的措施来看，堪称史上最严格，随着楼市的逐步趋冷，房地产开发投资的增速也将持续稳中有降。

　　2018年1-11月，我国房地产投资仍然以普通住宅投资为主，别墅、高档公寓投资占比最低，刚需住房仍然是置业主流。

　　2018年1-11月，我国房地产投资以90-144㎡的刚需户型为主，这是由市场需求所决定的；其次为90㎡及以下的住房投资，144㎡以上的住房投资最少。

　　从2016年至2018年11月的房地产业土地购置面积和成交价款来看，2018年年初房企拿地热情相对低落外，下半年开始出现逆转，尤其是11月份拿地面积和成交价款都创年内新高，反映了在楼市转冷时开发商“囤地”的需求较大。

　　从施工、竣工、新开工房屋面积来看，施工和新开工面积最近几年呈缓慢上升，但竣工面积却掉头直下，同时，商品房销售面积和销售金额都出现下降趋势，尤其是商品房销售面积，下滑趋势明显，整体反映了当前房地产市场趋冷的现象。

　　2018年楼市情况

　　综合以下两图可以发现，2018年商品住宅施工面积、新开工面积均较高，说明住宅市场投资热情仍在，但引人注目的是竣工面积较低，市场几乎以期房形式出售，可见置业者对于住宅市场需求强烈，存在供不应求状态，直接表现为住宅销售面积较高，去化率较高，市场上几乎没有现房可卖；但办公用房和商业营业用房情况不太理想，库存压力仍然明显，去化效果一般，压力较大，这不仅与投资商业、办公楼资金门槛较高有关，也反映了我国房地产行业商办运营能力还有改进空间。

　　从2008年至2018年11月的商品房、住宅、办公用房、商业用房的成交均价来看，一直处于整体稳步上升趋势，其中，商品房和住宅均价超过8000元/㎡，创2008年以来的新高，办公用房和商业用房均超过10000元/㎡，期间价格波动不大。在当前住宅市场严厉调控的背景下，预期住宅均价将持续相对稳定。

　　Part 3     2018中国楼市宏观政策分析

　　2018中国楼市宏观政策——微妙的变化

　　2018年中国楼市调控政策有四个关键性的时点，3月份两会重申“房住不炒”；7月份中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”；8月份住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”；12月份中央经济工作会议明确要因城施策，分类指导。不得不说其中有了微妙的变化，不过，房住不炒的政策底线不会破，一二线城市以“稳”为基调，三四线城市去库存仍是主旋律。

　　从房地产调控政策的力度看，2018年是我国房地产历史上“最严”调控年，上半年多数城市密集出台或加码各项政策，下半年则主要以推行调控政策、保护调控成果为主。整体而言，2018年的调控政策是卓见成效的，目前，一二线城市房价基本得到稳定，住宅投机者几乎被政策“拒之门外”，而三四线城市在经历了2017年的房地产热潮后，也出现明显的回落。未来将继续坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，中央遏制房价上涨的决心绝不会发生改变，并明确表态决不允许房地产调控半途而废、前功尽弃！

　　货币政策方面，稳健中性的货币政策取得了较好成效，宏观杠杆率趋于稳定，金融风险防控成效显现，金融对实体经济的支持力度进一步增强。2018年，央行已经四次降准，释放高达2万亿的货币供应量，进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度。

　　限购限售限贷限价方面，四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷 。2018年上半年是此类政策出台的密集期，越来越多城市房地产开启了调控，不仅仅是“限购、限贷、限售、限价”等政策，还逐渐扩展到限落户、限离婚、限企业、限父母、限未成年人等。

　　整顿房地产市场秩序方面，为贯彻落实住房和城乡建设部等七部委治理房地产市场乱象专项行动，多省市相继跟进、多部门通力合作 ，开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动。对投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告进行重点打击，有效保护了当前调控政策所取得的成果。

　　引进人才方面，落户突破限购“曲线救国”五花八门。上半年，多数城市降低落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等吸引高素质人才，如：江门、西安、海南、天津、南京、武汉、长沙、成都等，最为震惊的是天津“海河英才计划”实施两周便无疾而终，而房地产成交量创历史新高，大量购房者“曲线救国”合法突破“限购”。当然，一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停或是细化规范了人才落户购房条件。 

　　棚改政策方面，因地制宜推进棚改货币化安置。住建部强调，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　租售并举长效机制建立方面，多渠道增加住房供给，要加大租赁房，公租房和共有房的供应，建立租售并举的房地产长效机制，以保证实现广大人民群众住有所居，同时会尽快出台房产税。

　　政策展望——稳字当头，房住不炒，因城施策

　　2018年我国整体坚持稳中求进的工作总基调，保持了宏观经济稳定，同时，“房住不炒”攻坚战也取得了阶段性胜利。

　　中央政治局经济工作会议研究并定调了2019年宏观政策：“稳字当先”，“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，同时明确楼市调控要因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。而在全国住房和城乡建设工作会议上，谈起2019年的房地产市场调控，住房和城乡建设部明确表示把稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　可以预见的是，2019年中国楼市宏观政策仍然以“稳”为主，稳地价、稳房价、稳预期为主要目标，坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，引导资金入实体经济。此外，随着下半年房地产市场的降温，2019年一些三四线城市出现微调放松也在预期之内。总之，无论是一二线城市还是三四线城市，房价一定时期内将很难再出现大幅度上涨。同时，将兼顾供给端和需求端，加快解决中低收入群体住房困难，补齐租赁住房短板，实现广大人民群众“住有所居”。

　　Part 4     2018长沙楼市宏观政策分析

　　2018长沙楼市政策——“加码”+“执行”两大阶段

　　2018年长沙楼市调控政策主要分为两个阶段，第一个阶段调控政策不断升级加码，如首套刚需购房优先、625反炒房政策、全装修政策等，消灭了绝大部分的住宅投机者，保障了房地产市场健康发展环境；第二个阶段以执行现有调控政策，保护调控成果为主。整体来看，长沙楼市牢牢把握住了“房住不炒”定位，平抑了房价，有力打击了住宅投机，维持了房地产市场的平稳健康发展态势。

　　长沙政策预期——稳字当头，抑制投机

　　2018年已经过去，在各部门的努力下，长沙楼市坚持调控目标不动摇、力度不放松，实现了整体稳健运行。在全国住房和城乡建设工作会议上，谈起2019年的房地产市场调控，住房和城乡建设部明确表示把稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。可以预期，2019年长沙楼市仍将是稳字当头。

　　近期某些城市出现调控政策松动的迹象，如试水放松限价、限售等，但仅限于三四线城市。尽管市场普遍预期2019年房地产调控政策或将有所松绑，但因城施策、一城一策的政策主基调未变。对于长沙而言，调控政策短时间内不会有明显的放松，打击投机不会动摇，当然也不排除些许微调。主要有几点原因：第一，长沙目前商品住宅库存仍然较低，这与三四线城市库存较高有着本质区别；第二，长沙新房二手房价格倒挂现象仍存，且在全国省会城市中房价一直处于洼地，明确放松限价会导致房价一定程度不可控；第三，长沙是人口净流入城市，支撑房地产的是人，并非很大程度取决于棚改货币化；第四，长沙经济基本面优于三四线城市，等等，所以，短期内不太可能跟进，尤其是限售限购政策，全面放开杀伤力确实过大，2019年仍将坚持“房住不炒”定位，“稳”字当头。

　　TOPIC2  中部六省市对比分析

　　Part 1     房地产市场比较

　　从经济总量来看，2018年1-3季度武汉GDP在中部六省中仍占据首位，3季度已经突破万亿元。长沙仍位居第二，截至第3季度已将近8000亿元，2018年长沙GDP再破万亿几乎没有悬念。

　　从同比增幅来看，中部六省省会城市GDP同比增幅均高于全国平均水平。2018年1-3季度长沙GDP同比增幅8.5%，超过全国增幅2个百分点，中部六省会城市中仅次于太原（9.1%）、南昌（8.8%）。

　　从常住人口人均GDP来看，2018年1-3季度长沙人均GDP为9.28万元，较去年有所增长，次于武汉。武汉常住人口人均GDP稳居中部六省省会城市第一，达9.71万元。

　　人口是经济发展的重要投入要素之一，一个城市对于人力资本的吸引力关系到整个城市的兴衰，截止至2017年年底，长沙常住人口达791.81万人，位居中部省会城市第四；增长率高达3.57%，位列中部省会城市第一，可见长沙对于人口的吸引力近年来明显提高。

　　从固定资产投资累计同比增速来看，2018年1-10月，中部六省会城市中武汉、长沙、郑州、南昌差距较小，太原的增速最高，合肥增速最低。

　　从社会消费品零售总额来看，武汉市总额接近5500亿元，居中部第一，长沙以近4000亿元的体量略高于郑州居第二；从同比增长率来看，除了太原市增幅较缓慢以外，其他五市差别不大。

　　Part 2     房地产市场比较

　　从中部省会城市武汉、长沙、郑州全市的商品住宅供求情况来看，郑州成交面积明显高于预售面积，长沙基本处于供需平衡的状态。尽管郑州统计的数据截止至10月，但其成交总量明显高于武汉和长沙，预售面积也略高于长沙，这说明郑州市的供需量可以说是中部六省会城市中最高的，武汉和长沙略次之。

　　从武汉、长沙、郑州三市的商品住宅均价来看，最为稳定的是武汉，在今年1-10月份几乎波澜不惊；其次为郑州，小幅波动但相当稳定；长沙的波动幅度略大，其商品住宅价格在2018年6月份之后出现较大幅度上涨（原因与内五区成交面积高四县市成交面积低拉高了整体均价、调控政策频出有关）但随后便明显下降。整体来看，长沙的房价在三市中仍然是最低的，坐实了“洼地”之说。

　　从中部六省会城市的房价/工资比情况来看，跟多数一二线城市相比都偏低，尤其是长沙，房地产市场仍然处于洼地，房价仅为平均工资的1.5倍，购房者用较短的时间即可购得商品房，房价/工资比超过2的城市有郑州、合肥、武汉三个城市。

　　从中部六省会城市新建商品住宅价格同比指数来看，大致呈三阶段变化，比较明显的是在今年6月份以前几乎没有太大波动，但在此以后，该指数上升相对明显，但到10月份左右又相对回归平稳（武汉、郑州例外），这与楼市调控政策出台后市场反应较大相关。

　　从中部六省会城市新建商品住宅价格环比指数来看，有意思的是大致也是呈三阶段变化，4月份以前环比增幅相当平缓，变化不大，但4月至8月新建商品住宅价格环比指数却出现明显的上升，8月份之后被强力打压（武汉除外）。

　　综合中部六省会城市新建商品住宅价格同比、环比指数来看，2018年的楼市调控政策是相对成功的，对于房价稳定起到了较大的作用。

　　Part 3     总结

　　综合以上数据，中部六省会城市中，虽然经济实力仍差距略大，但房价基本都处于稳定状态。长沙在经济总量、常住人口、社会消费品零售总额等方面都占据着相对靠前的位置，城市发展潜力较大。从商品住宅供求、均价角度看，长沙的住宅市场大体处于均衡状态，且房价在2018年稳中有升。从房价/工资比来看，长沙房价是中部六省会城市中最低的，一直未脱离洼地，也正因为长沙房价尚未脱离洼地，其新建商品房价格指数，无论是同比还是环比，其涨幅在6月份以后都相对耀眼，当然后续被打压得也相对明显。整体而言，中部六省会城市中，无论是从经济实力、人均消费能力、房价等方面来看，长沙居民幸福感都相对较高，是一个宜居宜业的城市。

　　TOPIC3  2018长沙土地市场

　　Part 1     2018年长沙土地供应

　　全市土地供应情况

　　自2014年达到历史高点以来，近三年里，长沙市土地供应量维持在1600-1700万平米之间。土地供应再未出现井喷式供应。2018年全市供应面积为1699万平米，与2017年相比，增长了约4%。

　　全市各类土地供应结构

　　虽然长沙市2017年和2018年的供应量基本持平，但不同类型的土地各有增减。住宅、商住类、商业类土地分别增长了62%、3%、66%，住宅和商业类土地大幅增长，主要为去年供应基数低。

　　2018年，工业类土地首次出现了下跌，其他类土地（以医疗和加油站为主）供应规模也环比下滑了45%。

　　浏阳、宁乡、长沙县三个地区是工业土地供应的主要来源，三地总量占全市的61%。这个比重与2017年相比呈下降的趋势，三县市的供应结构正在进行调整。

　　近两年里，工业土地的起拍楼面价波动较为稳定，基本维持在350-400元/平之间；住宅类和商住类的起价楼面价则有大幅的增长，分别达到了28%、49%，这得益于上半年商住类、住宅类“双限地”的热卖。

　　近五年以来，工业土地供应一直是主体，每年的占比大约在50-60%之间。但是2018年的工业土地供应量占比首次跌破了50%，仅47%。这其中的主要原因是工业类供应量下降了8%。

　　在长沙六区三县市共计9个行政区域中，长沙县的供应量是最高的。2018年更是高位增长，达到了489万平米，环比增长了28%。而浏阳市和宁乡市则出现了大幅的下滑，降幅分别达到了17%和48%

　　市内六区中，芙蓉区作为一个老行政区，土地供应匮乏，少有新地块推出。

　　与此相反的则是岳麓区和望城区，它们不仅面积广，而且有多个开发新区正在建设中。作为长沙向西北、西、西南三个方向拓展的主要“战区”，可供开发的土地存量非常大。

　　2018年岳麓区供应量最大，总计330万平米，环比增长44%，占六区总量的43%；其次是望城区，供应土地276万平米，环比增长19%，占六区总量的360%。

　　内六区供应情况

　　与2017年相比，2018年的内六区土地供应出现了大幅的增长，供应宗数、供应给面积、建筑面积的增长分别达到了20%、30%、49%。 上半年“双限地”的热卖、下半年三县市供应量增长都是增长点之一。

　　2018年各月供应起伏大，8月和12月的供应量都超过了120万平米，位居前列。而6月和10月则仅有几万到十几万平米。

　　与全市相比，2018年内六区的土地供应中，工业土地的占比也在下滑，今年占比42%，环比下降了13个百分点。

　　而商业和商住供应规模有所扩大，在2018年的占比分别上升了7个和13个百分点。

　　望城区和岳麓区仍是六区中的供应主力，这与两个行政区的面积广阔、可供开发量大是分不开的。

　　Part 2    2018长沙土地成交

　　全市土地成交

　　2018年全市成交土地1553万平米，环比增长了6%。

　　2018年上半年“双限地”的热卖，让居住类土地（包含住宅、商住类土地）的成交量得到了保证。虽然这些土地上的住宅有最高售价的限制，但是大批量的成交仍提升了整体的成交楼面价。

　　除了2月和6月，2018年各月的成交量都在百万平米以上，12月更是接近340万平米。全年的高成交，在上半年是得益于“双限地”的热卖，这类土地体量大，平均每月都有1-2宗成交；在下半年则是三县市的供应量激增，从而拉升了全市的成交量。

　　内六区成交

　　2018年内六区成交土地688万平米，总建筑面积达1719万平米，占全市总量的44%。这是近5年中，继2015年的32%之后，占比再次跌破50%。

　　虽然比重下滑，但2018年的成交规模仍是近5年里仅次于2014年的第一高量。

　　2018年成交的各类土地中，商住类和商业类是唯二在增长的，它们的增幅分别为134%、332%。商业土地成交的三倍增长，与2017年成交过低也有关系。

　　值得一提的是在25万平米的其他土地中，医疗用地占比超过了7成。

　　2018年内六区土地成交最高的是12月的123万平米；其次是1月的108万平米，这主要是因为2017年12月结转的土地较多。

　　6月、7月、11月的低成交，与年初信贷收紧、开发商“缺钱”有关，也受到了挂牌土地起拍价偏高的影响。

　　2018年内六区的住宅类与商住土地由于大部分都是“双限地”，因此它们的成交楼面价更加接近于“政府调控价”。这与楼市调控的大环境有关。相反，商住土地的成交楼面价的飙升则更加贴近于市场。

　　内六区土地溢价

　　2018年溢价成交的住宅，一共有6宗，其中三宗是“双限地”，它们的起拍价在7-10亿元之间。2宗溢价近50%的土地都由中建信和地产有限公司摘得。

　　2018年成交的“双限地”基本都是商住类土地，由于这类土地规定了最高地价，因此它们的溢价都不会很高。而且大多数开发商把买地额度都投入到了“双限地”，因此一般的商住类土地基本都以底价成交，这才有了2018年25宗溢价率在10%以下商住土地成交的局面。

　　今年长沙商业土地成交的上涨，地铁网络稳步地推进是一个重要原因。多宗大体量商业土地就是位于地铁三号线、四号线周边。

　　与全市一样，在内六区的成交土地中，因为工业类与商住类在供应段的“此消彼长”，成交占比也是一个跌破50%，一个大幅增长了15个百分点。此外住宅类与商业类也有类似的情形，只是它们的规模要小于工业类与商住类。

　　由于供应规模的问题，2018年内六区中，岳麓区和望城区的成交量分别位列前两位。河西的土地成交占到了内六区的8成。

　　2018年长沙市居住类成交土地楼面价TOP5

　　排行区位土地编号土地类型楼面价（元/平）竞得人

　　TOP1天心区[2018]长沙市025号商住8135 卓越置业集团（长沙）有限公司

　　TOP2岳麓区[2018]长沙市065号商住6500长沙龙湖房地产开发有限公司、长沙梅溪湖金晟置业有限公司等3人

　　TOP3岳麓区[2018]长沙市070号商住6500深业鹏基（集团）有限公司

　　TOP4岳麓区[2018]长沙市071号住宅6417广东欣利置业投资有限公司

　　TOP5岳麓区[2018]长土网009号商住6152武汉润置房地产开发有限公司

　　2018年长沙市成交土地出让额TOP5

　　排行区位土地编号土地类型楼面价（元/平）竞得人

　　TOP1岳麓区[2018]长沙市065号商住38.86长沙龙湖房地产开发有限公司、长沙梅溪湖金晟置业有限公司等3人

　　TOP2雨花区[2018]长沙市013号（恢复挂牌）商住30绿地地产集团长沙置业有限公司

　　TOP3长沙县[2018]长沙市072号商住28.2成都环球世纪会展旅游集团有限公司

　　TOP4岳麓区[2018]长沙市064号商住20.17长沙市万科房地产开发有限公司

　　TOP5雨花区[2018]长沙市048号商住19.58步步高商业连锁股份有限公司、步步高投资集团股份有限公司

　　Part 3     土地市场总结

　　市内六区及长沙县的楼市在2017进入了全面地调控阶段，这种调控不局限于加快房屋开发、提高购房门槛、设定房屋价格等方面，土地也被纳入了调控体系中。政府推出“限房价、竞地价”土地平抑房价，执行“熔断+摇号”的土拍新政避免再拍高价地，这一系列措施在长沙尚属首次。

　　2018年延续了2017年的一系列措施。

　　2018年被明显的划分为三个阶段。这三个阶段都受到了年初信贷收紧政策、楼市调控政策等因素的影响，让土地市场出现了大起大伏的局面。

　　第一个阶段是1-5月。这个阶段的土地市场延续着2017年的气氛，众多开发商都加入到了“双限地”地争夺中。每宗“双限地”的拍卖，都会引来十多家开发商地竞拍。最多的时候，甚至有30多家开发商共同摇号。

　　第二个阶段是6-8月。经过了半年的发酵，2018年年初信贷收紧政策开始对开发商产生影响，长沙县、望城区等周边地区的挂牌土地开始频现流拍，其中包括“双限地”。6月流拍及中止挂牌的土地总数，超过了上半年的总和。

　　第三个阶段是9-12月。随着雨花区“双限地”也开始流拍，全市“双限地”遇冷。这股“冷风”也从这时候开始，向六区非“双限地”蔓延。下半年全市土地的流拍及终止挂牌总数，超过了近三年的总和。内六区受此影响，供应量也大幅缩减，最低的10月供应量仅15万。

　　三县市在下半年成为了全市供应的主力。