TOPIC6 2017长沙二手房市场

　　Part 1    长沙市内六区二手房成交情况

　　近5年内六区二手商品房和二手住宅成交面积情况

　　从近五年长沙市内六区二手房成交数据来看（见图6-1），在2015年以前一直处于低位，之后呈跨越式上升，2016年达到一个高点，2017年在高位基础上继续稳定上升。2016年火爆的楼市加之诸多利好政策的叠加带动了二手房市场的发展，而2017年，长沙楼市供需矛盾突出，迫使一部分购房者（甚至是刚需）从新房市场转向二手房市场，二手房市场继续火爆，成交稳定增长；新出台的二手房网签政策将对二手房市场产生一定的影响，但从长远来看，是积极向好的，对于规范二手房市场秩序有着重大意义。

　　2017年分月内六区二手商品房及二手住宅成交情况

　　2017年长沙市内六区二手房成交724.97万平，同比增长9.27%；其中二手住宅成交674.05万平，同比增长10.99%（见图6-2）。从去年12个月的月度情况来看，上半年的成交量明显高于下半年，楼市调控限制二手房出售，进一步从供应端影响二手房市场，在调控周期内，二手房市场将迎来一个稳定的调整期，在无大的市场环境变化的前提下，再现爆发式增长的可能性极小。

　　Part 2     长沙市内六区一、二级市场交易量对比

　　近5年一二手商品房交易量对比情况

　　从近年来长沙市内六区一、二手房市场交易量对比可以发现，比值呈现逐年下降趋势，从2012年的4.73到2017年的2.11，这表明长沙新房、二手房市场交易量差距越来越小，二手房市场越来越成熟（见图6-3）。

　　Part 3     二手住宅成交结构

　　2017年二手房成交面积段结构和新房成交面积段结构对比

　　从成交面积段来看，二手房90㎡以下仍然占首位，占比30.22%，但同时值得注意的是，90-120㎡与90㎡以下的差距越来越小，占比27.32%，同时140㎡以上的占比也超过了20%，占比达22.86%。而新房90㎡以下占比仅15.11%，120㎡以上的占比达45.78%。这表明长沙市改善性需求的提升以及调控政策下置业选择一步到位的比例上升（见图6-4）。

　　2017年二手房成交分行政区成交情况

　　从各行政区来看，与新房市场存在着相似性，雨花区与岳麓区是成交大户，总计占比达49.24%，接近一半；而相对于内五区，望城区的二手房市场发展还不够成熟，因此成交占比仅为9.04%（见图6-5）。

　　Part 4     二手房市场总结

　　在房地产市场调控不放松情况下，未来成交量将保持稳定

　　2017年长沙市二手房市场成交再创历史新高，但明显受“520新政”和“923新政”影响，下半年住宅成交量基本维护在30-40万平方米区间内，这表明长沙市房地产市场调控政策对维持房地产市场平稳发展发挥了重要作用，在政策不放松前提下，预计今后成交量将继续保持稳定，不会出现大幅增长。

　　一、二手房价格倒挂普遍存在，未来价格剪刀差将会缩小

　　根据长沙市房地产对新房调控的要求，长沙市新房价格不得高于2016年10月份价格这一红线，使得2017年长沙市新房价格基本保持稳定，同时房地产开发商推盘速度放缓，使得新房市场供不应求，部分刚需或改善性需求不得不转向购买二手房，使得二手房涨幅明显高于新房，全市普遍存在一、二手价格倒挂现像，但随着房地产调控的长效机制不断推进，房地产市场势必会有所“降温”，并使得住宅回归“居住”属性，因此二手房涨幅会保持稳定，一、二手房价格剪刀差继续缩小。