TOPIC4 2017长沙新建商品房市场

　　2016年长沙楼市成交火爆，成交量突破天际，均价大幅上涨；在这种情况下，楼市调控政策适时出台，并一波接着一波。在库存大幅缩减的情况下，2017年全年的供应量未见大幅提升，因此供不应求现象突出，各种日光盘层出不穷，买房靠抢。

　　（注：全市数据的统计口径为内六区+三县市）

　　Part 1     长沙新建商品房市场总体分析

　　全市商品房供销情况

　　2017年长沙市新建商品房成交下滑明显，成交量同比下滑27.61%，均价上涨明显，同比增长14.21%（见图4-1）。

　　2017年全市供应商品房2167万方，供应量与去年基本持平，同比增长0.19%。在库存大幅缩减的情况下，2017 年供应量基本无变化，这是导致成交量大幅下滑的一大主因。

　　2017年全市商品房销售金额为1646亿元，同比2016年下降15.74%；虽然均价上涨明显，但成交量下滑幅度太大，2017年全市商品房成交金额较2016年还是有一定的下降。

　　内六区+长沙县商品房供销情况

　　2017年内六区+长沙县商品房供应1775万平，为近五年来最低，同比下降7.52%；成交1776万平，同比下降34.36%；均价8291元/平，同比上涨20.45%。就相对全市而言，2017年内五区与长沙县供应量下滑明显，调控政策下，开发商推盘意愿较弱，尤其是长沙县，大面积的捂盘。不过其中网签受限，真实的供销比应为0.9左右。

　　2017年内六区+长沙县商品房销售金额1472亿元，同比下降23.41%（见图4-2）。

　　Part 2     商品住宅市场

　　长沙市商品住宅供销情况

　　2017年全市商品住宅供应1470万方，同比下降10.46%；成交1624万方，同比下降37.13%，成交均价6896元/平，同比上涨10.37%。

　　内六区+长沙县商品住宅供销情况

　　2017年长沙市内六区+长沙县商品住宅供应1153万方，同比下降19.41%；成交1276万方，同比下降45.85%；成交均价7658元/平，同比上涨18.11%。市场供需失衡，加上未网签的，市场真实供需情况失衡较为严重（见图4-4，4-5）。

　　分月度情况来看，年初与年末供应起伏较大，成交则是除年末冲量外，波动幅度不大，12月的成交量与供应量均为全年最高。

　　长沙市内六区+长沙县各区商品住宅市场概况

　　2017年，岳麓区供应居全市之首，供应296.22万平；成交则是望城区第一，成交266.75万平；均价则毫不意外是岳麓区最高，均价9680元/平。

　　从供求关系来看，除了望城区外，内六区+长沙县其他各区供求关系都趋于紧张（岳麓区存在较多未网签，真实情况供需失衡），尤其是长沙县，供求比0.76（见图4-6）。

　　长沙市内六区+长沙县商品住宅成交结构

　　从2017年长沙市内六区+长沙县商品住宅各面积段成交情况来看，仍然以90-120平为主，占比39.11%，但同时也要注意到，120平以上的占比45.78%，接近一半；这一方面是改善性需求的提升，另一方面调控政策下房票的原因，选择一步到位的购房者的比例增加（见图4-7）。

　　加上长沙县和望城区，内六区+长沙县的住宅成交单价段还是以8000元/平以下为主，占比超过六成，其次为8000-10000元/平，占比17.39%，这也是目前长沙市内五区住宅价格的大众价位段（见图4-8）。

　　从长沙市内六区+长沙县的住宅价格成交总价来看，超过一半的住宅价格为50-100万，占比达53.39%，其次为100-150万总价段的，占比达17.81%，随着价格的提升，50万以下的占比仅为17.81%（见图4-9）。

　　长沙市内六区+长沙县商品住宅库存情况

　　2017年底长沙市内六区+长沙县商品住宅库存345万方，去化周期3个月，市场存量继续下降（见图4-10）。