TOPIC3 2017长沙土地市场

　　Part 1     2017长沙土地供应

　　全市供应情况

　　自2014年达到历史高点以来，近五年里，长沙市土地供应量整体呈下行趋势。在经历了2015年供应量“跳水式”下滑之后，土地供应一直在低位徘徊，2017年全市供应面积为1640万平米，与2016年基本持平（见图3-1）。

　　近五年以来，工业土地供应一直是主体，每年的占比大约在50-60%之间。例如，2016年全市供应土地399宗，工业土地225宗，占总量的56%；虽然2017年的全市土地供应总数有所减少，但是工业土地仍占总量的51%；

　　此外，纯住宅土地供应宗数也较为固定，每年占比维持在5-6%。

　　而商住土地供应宗数的变动幅度较大。以近两年为例，在2017年供应总量基本持平的情况下，它的占比由2016年的20%，增加到了2017年的29%。

　　全市供应结构

　　虽然长沙市2016年和2017年的总体供应基本持平，但不同类型的土地各有增减。住宅土地、商住土地、其他土地分别同比增长了43%、70%、67%；而商业土地和工业土地则分别同比减少了63%、16%（见图3-2）。

　　2017年，住宅土地和其他类型的土地（以加油加气站及医疗卫生用地的为主），都在低位略有增长。特别时候后者的增长，反映出城市基础建设在提速。

　　工业土地的供应虽然下降了16%，但其仍占总量的50%以上，可见全市的土地供应仍以工业为主。其次是商住类型土地。而商业土地则出现了大幅的下滑，降幅达63%。 

　　值得一提的是，浏阳、宁乡、长沙县三个地区是工业土地供应的主要来源。2017年这三个县市的供应结构发生“工业土地供应减少，而商住土地增加”的调整，因此使得全市的供应结构也发生了相应的变化。

　　近两年里，商业土地起始楼面价波动最小，同比仅增长了9%；工业土地虽然同比增达20%，但是其整体价位低；由于其他土地中，大部分都是加油加气站、医院等政府主导的城市基础建设用地，因此起始楼面价是最为固定的（见图3-3）。

　　相比上述三类土地，商住土地和住宅土地的起始楼面价波动大，增、减幅度分别达到了51和17%。其中住宅土地的下滑，主要是受到了“限房价、竞地价”土地的影响。这类土地采取的是“熔断+摇号”土拍机制，限定了土地的房价和地价，从而压低了住宅土地的起始楼面价。

　　2017年工业土地供应面积总计846万平米，占总量的51%；其次是商住土地总计499万平米，占比30%。商住土地占比的上升，与政府推出“限房价、竞地价”有一定关系。因为下半年推出的纯住宅用地，基本都被被划为了“限房价、竞地价”，利润有限，因此开发商更加的看重商住类用地（见图3-4）。

　　在长沙六区三县市（见图3-5）共计9个行政区域中，三县市的供应量一直是大于六区的。这其中又以浏阳市的供应占比最高，虽然其在2017年的供应量大幅下滑，但是仍是近两年的里唯一一个供应总面积超过800万平米的地区。

　　2017年末，宁乡县正式撤县设市，这也是2017年宁乡土地供应同比增长51%的重要原因之一。

　　在市内六区中，望城和岳麓是土地供应的重点区域。2017年望城区供应量最大，总计232万平米，同比基本持平，占六区总量的41%；其次是岳麓区，总计供应土地229万平米，同比上升16%，占六区总量的40%。

　　内六区供应情况

　　市内六区中，芙蓉区作为一个老行政区，开发完成度高，因此相对土地供应较为匮乏，少有新地块推出（见图3-6）。

　　与此相反的则是岳麓区和望城区，它们不仅面积广大，而且有多个开发新区正在建设中。作为长沙向西北、西、西南三个方向拓展的主要“战区”，这两个地方可供开发的土地存量非常大。

　　近两年，望城区和岳麓区供应的建筑总面积都高达900万平米左右。其中2017年，望城区供应了40宗土地，建筑总面积414万平米；岳麓区供应了38宗土地，建筑总面积530平米。

　　与2017年相比，2016年的内六区土地供应更为平稳，除了12月，其他时段里的土地供应量，基本在40-60万平/月这个区间中波动（见图3-7）。 

　　而进入2017年后，内六区土地供应在4月和8月出现了两次“跳水”。4月的土地供应量仅为7万平米，环比下滑77%；8月则仅10万平米，环比下滑80%。

　　在这两个时间点之后，土地供应不约而同的出现了一波 “井喷”。这两次的起伏都与楼市限购有直接关系，是楼市调控新政的结果。

　　与全市相比，2017年内六区的土地供应中（见图3-8），工业土地的占比更大，达到了55%，上升了4个百分点。住宅土地的占比增长了近一倍，但商住类则减少了11%，这主要是因为三县市中推出的纯住宅非常少，商住土地承担着开发普通住宅的重任。

　　同比2016年，内六区的商业土地、商住土地供应占比都在下滑，特别是商业土地占比减少了17%。内六区商业地产难以开发，这个问题已积病多年。住宅土地上升了5%，这得益于在政府为了配合楼市限购调控，推出了多宗“限价地”，这些地基本都是住宅用地。

　　望城区和岳麓区的供应占比都超过了40%，这与区域广阔、可供开发量大是分不开的。同时，这两个区域里，都有开发新区正在建设，是目前长沙向外拓展的主要方向之一（见图3-9）。

　　河东作为老城区，不是无土地可供开发，比如芙蓉区；就是区域目前并非城市发展的主要发现，比如开福区。

　　商住等三类用地供应

　　2017年内六区及长沙县的住宅土地供应为104万平米，同比增加63%；商住土地185万平米，同比增加8%；商业土地62万平米，减少61%（见图3-10）。

　　值得一提的是，全市住宅土地供应主要来自内六区及长沙县，2016年占8成，2017年占9成。

　　Part 2   2017长沙土地成交

　　全市成交

　　除了2017年外，近五年以来，成交楼面价基本是与土地成交面积（不含“其他土地”）的增减相一致的，而土地成交的升降又取决于土地供应规模。

　　因此，2013年与2014年这两个供应高峰的年份，也顺理成章的成为了成交高峰，成交楼面价也是最高点。

　　2017年的土地成交虽然下滑了7%，但成交楼面价反而上升了39%。这主要是因为内六区及长沙县受到限购新政及“限价地”的影响，致使部分大开发商开始转向三县市。年末时，三县市就有多宗土地拍出了当地的最高价（见图3-11）。

　　由于全市的土地供应中，工业是占比在50-60%，所以成交面积也相应的占比大。因此，在剔除工业土地的影响后，成交楼面价上升明显（见图3-12）。

　　近5年以来，成交楼面价的升降与成交面积（不含“其他土地”）是同步的。成交面积的“跳水”往往会引发成交楼面价的“断崖”，比如2014年——2015年这一时间。

　　而2017年却比较特殊。在成交面积仅增加了6%的情况下，楼面价却上升了40%。这是限购新政、“限价地”等多重因素共同作用的结果。

　　与土地供应一样，2017年的全市土地成交数量与面积也以“4月”和“8月”为节点，被分为了三个阶段，多次起伏（见图3-13）。

　　2月到6月这段时间里，土地成交宗数相对较为固定，而成交面积从2月的111万平米下滑至于4月的最低位48万平米，然后在6月回升至上半年的最高点170万平米。

　　受限购调控政策的影响，进入下半年后，全市土地“跳水”到全年的第二低位49万平米。然后逐月回升，直到10月，成交迎来第二波高峰，月成交182万平米。值得一提的是8月、9月、10月的成交都在百万平米以上。

　　进入年末，在11月小幅调整了一波后，12月成交“井喷”至全年的最高点，月成交323万平米。

　　内六区成交

　　内六区的土地成交面积约占全市的35-50%。即便是成交最低的2015年，仍占比32%（见图3-14）。

　　在经历了2014年、2015年的“断崖”后，近两年成交趋于稳定，每年成交都在550万平米上下。

　　2017年内六区土地成交最高的是12月的122万平米；其次是10月的93万平米；第三是6月的69万平米（见图3-15）。

　　8月的零成交是因为8月供应为零。当时为了平抑房价，最大限度的调控楼市，政府展开了土拍新机制的研讨。为了配合新机制的执行，8月暂停了土地供应。

　　内六区土地溢价

　　2017年底价成交的住宅，一共有6宗，其中三宗恒大摘得。这三宗土地除了用于开发房产外，还承担着建设大王山旅游度假区的功能（见图3-16）。

　　2宗溢价50%的土地是首批“限房价竞地价”的限价地，它们采取的是地价熔断、摇号竞得的方式，这两宗土地都有多家开发商参与竞拍，最终分别金科与金地分摇得。

　　3宗溢价超过100%的土地中，最高的达到168%，由龙湖竞得；其他两宗均由碧桂园竞得。

　　2017年溢价率在10%的土地同比减少了5宗。2017年的这8宗土地全部都是底价成交，其中建筑面积在15万平米以上的4宗，分别由恒大和正荣摘得。其中三宗是大王山旅游度假区的土地，定向成交给恒大（见图3-17）。

　　长沙楼市里商业地产一直难以开发运营，因此商业土地的成交在近几年一直在下滑。特别是2017年，由于房地产限购，住宅、商住土地供应少，每宗住宅、商住用地往往都会引来数个开发商争夺，开发商的拿地精力都花费在这两类土地上。此消彼长，商业土地自然少有人问津（见图3-18）。

　　2017年成交的各类土地中，住宅土地和工业土地是仍在增长的，同比增幅分别为62%、47%（见图3-19）。

　　商住土地、商业土地及其他土地分别减少了34%、84%、27%。

　　值得一提的是在27万平米的其他土地中，有2宗土地是梅溪湖片区医院建设用地。

　　2017年内六区的住宅土地成交楼面价同比下降了21% 。这是因为住宅成交土地中，有2宗是“限房价竞地价”、 6宗是底价成交，它们的楼面价都不高（见图3-20）。

　　相反，商住土地的成交楼面价则出现了飙升，增幅高达125%。

　　这其中的原因除了2016年商住土地的成交楼面价偏低以外，最主要是在“限房价竞地价”土地推出前，长沙商住土地采取的是“价高者得”的竞价方式。在上半年成交的9宗土地中，就有4宗的成交楼面价达到了5500元/平以上，最高的甚至达到了8153元/平。

　　而到了年末又有2宗商住土地的成交楼面价在6000元/平以上。

　　此外，成交楼面价在4000-4800元/平这个区间的的土地也有4宗。

　　内六区成交结构

　　2017年内六区成交土地中，工业土地占比最大，达到57%；其次是商住土地，占比19%；第三是住宅土地，占比15%（见图3-21）。

　　2017年内六区成交土地中，河西的望城区和岳麓区的占比都达到了42%。而河东的四个区占比都在10%以下（见图3-22）。

　　土地成交排行榜

　　Part 3    土地市场总结

　　市内六区及长沙县的楼市在2017进入了全面调控阶段，这种调控不仅限于加快房屋开发、提高购房门槛、设定房屋价格等方面，土地也被纳入了调控体系中。政府推出“限房价竞地价”土地平抑房价，执行“熔断+摇号”的土拍新政防止地王，这一系列措施在长沙尚属首次。

　　2017年的土地市场也因为这些调控新政，被明显的划分为三个阶段。

　　第一个阶段是1-3月。这个阶段的土地市场延续着2016年的火热气氛，众多开发商都加入到了商住和住宅土地的争夺中。成交楼面价从5600元/平飙升到8500元/平，楼面溢价一度高达176%。

　　就在众多开发商拿地热情空前高涨之时，“318限购令”发布，市内六区进入了全面的限购阶段，土地市场由此进入了观望期。

　　由于长沙的限购调控初期仅针对销售市场，因此作为上游的土地市场在经过了1个多月修整后，开始从4月的年度波谷逐月恢复。开发商拿地的热情也没有受到影响，甚至更高。这种情绪，在6月通过滨江18号地的土拍展现了出来。

　　18号土地作为一宗商住比8:2的土地，经过150轮激烈竞争，由碧桂园摘得。最终溢价率高达150%，楼面价高达8141元/平。在18号土拍结束后，业内外都在猜测与它规划指标一样，商住比2:8的“孪生地”19号将会拍出什么价时，政府一纸通知紧急中止了19号的拍卖，直到目前仍未重新挂牌。

　　也是以此次土拍为节点，长沙的土地市场迎来了第二次转折。

　　8月，政府推出《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则(试行)》新政，土拍从此进入了“熔断+摇号”的新时期。土地市场从此被纳入了长沙的“限购”调控系统中。

　　政府也在9-12月推出配套的3宗“限房价竞地价”土地及多宗“限价地”，这些土地既有热门板块的，比如梅溪湖；也有城东的优质地块。这些土地有效的起到了平抑房价的作用，作为购房者是非常受益的。

　　对开发商而言，今后长沙的土地市场将进入薄利的时代。