TOPIC1 2017宏观经济政策分析

Part 1     2017年中国经济运行基本情况分析

实体经济方面

2017年1-3季度GDP仍然保持新常态时期的稳定增长，预期全年突破70万亿问题不大。在供给侧结构改革顶层设计的指引下，尽管当前社会仍处于深化改革、谋求转型的攻坚期，实体经济面临前所未有的困难，两位数增长的时代早已远去，但2017年全国上下团结一致，GDP增速保持了较去年同期小幅增长，预期明年将继续保持较为稳定的发展势头。

三大产业结构继续优化。2015年是第二三产业对GDP贡献率逆转的分水岭，此前，第二产业贡献率一直高于第三产业，此后连续两年，第三产业赶超第二产业，预期该势头还将继续延续。

2016年至2017年11月，CPI稳定在100以上小幅波动，通胀压力明显较小，PPI出现较大幅度下降后在106左右徘徊，但相对前两年来说有所上升，受益于供给侧结构改革的深入，工业领域供求关系得到改善。

2016年至2017年11月，制造业PMI有明显上升，从之前即将下行至50荣枯线以下到突破52，说明制造业整体处于缓慢扩张阶段；非制造业PMI指数也呈缓慢上升趋势，目前在55左右有较大的波动，但整体还是相对稳定，说明非制造业还是处于相对活跃的阶段。从目前制造业、非制造业PMI指数来看，未来两业态的发展环境基本良好。

2016年至2017年11月全社会固定资产投资以及房地产投资情况除了季节性变化外基本平稳运行，从图中直观可以看出：每年5-6月投资明显增长，然后正常回落。

金融经济方面

2017年1-11月，M1的增长幅度依然高于M2的增速，M1和M2剪刀差仍然存在，并且再创新高，这说明活期存款的增幅要远大于定期存款的增幅，大量的居民定期存款转换成活期存款，这或许与房地产市场繁荣有很大关系，居民动用自身存款甚至撬动高杠杆购房，资金流入实体经济的难度进一步增强，进而使得剪刀差持续存在。

2017年1-10月中长期贷款呈稳步增长的态势，但细看其结构，消费贷款增长趋势明显，而企业部门的经营贷款却几乎没有什么进展，进一步证实了中小企业融资难融资贵问题。

Part 2     2017年中国楼市整体情况

今年房地产投资累计增速明显出现下滑，且从图形形态来看，当前的下滑趋势尚未触底（图1-7）。目前整体楼市处于建设过剩阶段，房企转型与升级势在必行，随着“房住不炒”号召的提出以及系列调控政策的落地，房地产开发投资累计增速还会进一步下降。

从图中（图1-8）可以看出：土地购置面积和成交价款的累计同比增长呈明显上升情况，2017年长沙楼市虽然调控重重，但并不影响房企拿地热情，甚至比2016年楼市“大牛年”的增幅还要高，一定程度上折射出“旺季卖房，淡季储地”的说法。

2016年1月至2017年11月全国商品房销售面积和销售金额累计同比增速均出现明显下滑趋势（图1-9），一方面因为建设过度，另一方面又出现地区分布严重不均衡情况，再加之各大城市调控政策，部分热点城市严控住房供应，即使接受政府限价，房管局也不予预售证。因此，热点城市新增供应量高位回落，即使在传统的销售旺季，供应量依旧维持在较低水平，预期这样的趋势还将继续持续。

2016年2月至2017年11月，全国房地产施工面积、新开工面积以及竣工面积累计同比增长均出现不同程度的下降（图1-10），最为明显的是竣工面积，尤其是在今年各类调控政策出台后，新开工面积、竣工面积大幅下滑，至今年11月，竣工面积同比累计增幅已降至负数。

Part 3    2017年中国楼市宏观政策分析

2017年各城市调控政策不断加码，更多三四线城市也加入调控行列，业内称之为我国房地产历史上“最严”调控年，在这一年中，限购、限售、限价政策层出不穷，土地、供给、销售、金融等方面的政策多拳出击。

限购限售限价限贷政策——一二线“下猛药”三四线较温和

限购方面。以北京“马首是瞻”，全国各地已经有58座城市进行住宅限购，对社保缴存年限、工资流水、户籍等各方面做了相应限制。部分热点城市甚至对公寓产品也进行限购，如：北京规定个人购买二手商办项目需在京无房并且社保连续缴满5年。另外，广州升级限购，本市户籍单身人士限购1套，非本市户籍家庭社保缴存年限由之前的3年提高到5年。目前，全国各大三四线城市限购政策相对温和，大多施行分区域、分户籍限购，远郊区域、本地户籍家庭不在限购之列，也有不少城市不限购或者限购标准不涉及社保缴存年限等相关规定。

限售方面。自3月份厦门率先启动限售以来，各大一二线城市中，目前限售调控政策已扩容至46城，其中还有7城升级限售，限售期限3年、5年不等，保定“双限双竞”地块建设的商品住房限售周期长达10年之久，彻底切断了大量住宅投机的资金链条。此轮限售政策为本次房地产调控的亮点，就连三四线城市限售也在不断增加，不过大多是环核心城市的三四线城市。

限价方面。目前主要在重点一二线城市落实，大部分的三四线城市并没有施行政府限价政策。限价以确保房价不疯长为前提，对商品房施行“一房一价”的监管。

限贷方面。今年以来各大银行按揭贷款利率出现不同程度的上浮，中央严查消费贷，着重降低金融杆杠，热点一二线城市相继上调房贷利率，折扣利率近乎绝迹，房贷利率均在基准利率基础上有不同比例的上浮。分区域来看，一线城市限贷政策异常苛刻，尤其是对于二套及以上或非普通住宅，其首付比例甚至超过70%，贷款利率也远高于首套普通住宅的利率。二线城市限贷政策明显分化，大部分的城市首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。少数城市认房又认贷，二套房首付超60%但仅限于少数的热点二线城市。三四线城市目前限贷政策相对宽松，普遍认房不认贷，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。

租购并举暖风频吹，租售同权仍需时日

2017年，租购并举、租售同权成为市场热议的话题，不少城市也相继推出了有关租赁方面的政策，更有一些品牌房企正在加紧对长租公寓的布局，提早进入市场取得市占率。广州率先推出租售同权法案，震惊了全国楼市。租赁市场进入发展快车道，租赁市场的相关政策主要体现在以下几点：

大城市先行，“先租带后租”。国土部确定在北京、上海、沈阳等13个城市试点利用集体建设用地改建租赁住房，北京、郑州等市相继出台实施细则，十九大会议上明确提出建立租购并举住房制度，要让全体人民住有所居。目前大中城市率先发展租赁市场，当租赁政策逐步落地之后，部分热点城市将相继施行。

“信贷与REITS齐飞”。在租购并举住房制度推出后，资金问题成为重点，国内多家商业银行在租赁市场动作频频，布局长租公寓市场，以求分一杯羹。此外，企业也积极开拓租赁市场的金融创新，例如：龙湖发行住房租赁专项公司债券，保利发行国内首单租赁住房REITS，进一步解决了资金问题。 

租赁地块层出不穷。最为“吸睛”的是上海，截至目前，上海已出让了15宗租赁用地，广州、杭州、深圳等地多宗租赁用地挂牌，北京将于5年内供应1000万㎡的集体土地用于建设租赁住房，从源头上解决了租购并举中的土地问题。

2017年是住房租赁市场改革重要之年，各大城市在长租公寓、商改租以及租售同权方面做了不少的探索。租赁市场的发展进一步保障了多渠道供给体制，让人民群众住有所居的美好愿景更进了一步。当然，租售同权也存在一定的缺陷，资源稀缺性就导致租售不可能在短时间内同权，也就是说：短期内可能影响不大，长期内要看各类政策的配合程度以及基础设施公共配套的完善程度。

Part 4    2017年长沙楼市宏观政策分析

2017年长沙楼市调控政策不断升级，以“318”限购政策为开端，继而推出“520”、“923”等一系列新政，表明了政府“房住不炒”的决心，长沙系列调控政策从目前来看成效显著，抑制住了飞涨的房价，有力打击了住宅投机需求。

■ 2017年长沙楼市政策一览

“318”限购

以户籍为准，本市无限购；省内且在长沙无房，限购1套；省外无房限购1套，且需在长连续缴12个月社保（或个税）。

调整公积金贷款政策

首套房最低首付比例由20%提高至30%；第二次申请公积金购房，最低首付比例由40%提高至45%；停止第三套房相关贷款政策。

规范商品房销售价格政策

房地产开发企业销售商品房须实行“一套一标”；房地产开发企业申报价格明显过高的，不予办理申报监制，暂停其网签行为。

“520”限购

以户籍为准，本市限购2套；省内与省外无房者限购1套，且需在长连续缴12个月社保（或个税）；不动产权证满两年才能交易。

人才新政22条

在长沙工作，且具有专科以上学历或技师以上职业资格人才，在长沙市购买首套房时将不受户籍和缴税记录限制。

限房价、竞地价

试点地块将采取限价“熔断+摇号”机制，即竞价达最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人继续竞买的，改为现场摇号产生。

“923”限购

以户籍为准，本市无房限购1套（含二手房）；本市1套的待首套权证满3年方可买2套。限购范围扩大，省内与省外无房者限购1套，且需在长连续缴24个月社保（或个税）。

落实“9.23”限购政策

购买二手房需取得产权证满三年方可交易；赠予、拍卖（不含法院拍卖）按“9.23”限购政策执行。

规范商品房销售价格

户籍以公安部门户籍证明(含集体户口)为准，不以身份证号为准。家庭成员中有长沙市户籍的属于本市户籍家庭，无长沙市户籍的属于市外户籍家庭。

商品房公证摇号

全市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。

全面推行二手房网签

买卖双方自行进行不动产（二手房）交易的，可在长沙市不动产登记中心各网点签订并打印合同，或者在长沙市不动产登记中心授权的金融机构进行自助网签。

限价商品住房价格管理办法

房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。限价商品住房的平均利润率为6-8％，税金按国家税法和有关政策规定执行。

Part 5  政策预期判断

■ 全国经济政策

产业政策

房住不炒不动摇

产业政策方面，目前正处于经济转型攻坚时期，增长速度逐步放缓，缺乏具备足够支撑力的产业，且在目前“资产荒”背景下，房地产业引流了大部分资金，引导资金“脱虚入实”的大方向不变。尤其对于有助于经济转型的高新技术产业，应该给予多维度扶持，促进经济成功转型。

地区政策

三大政策三足鼎立

地区政策方面，第一，西部大开发、中部崛起、东北振兴等战略不会改变。第二，房地产方面，重点在于一二线城市供需紧张，一房难求，而三四线城市库存高企。全国房地产调控虽然是主流，但目前住宅限购限售限价限贷等政策大多针对一二线城市，三四线城市涉及力度不大，因城施策在未来较长时间内不会改变。第三，今年以来各大城市开启“抢人大战”，南京、宁波、武汉、郑州、长沙等城市人才新政层出不穷。

财政政策

积极取向不变

财政政策方面，2017年中央经济工作会议指出：实施积极的财政政策取向不变！在经过营改增税制改革后，企业总体税负下降，加之目前经济增速放缓，财政方面还是得支持多产业发展，国际上川普减税方案已出，加重了我国资本流出压力，宽松的财政政策在较长时期内势在必行。

货币政策

稳健中保持中性

2017年中央经济工作会议指出：稳健的货币政策要保持中性，关注货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。近两年以来，房地产金融链条上的贷款规模不断增长，社会金融风险加重，加之全球各大国家进入加息周期，我国资本外流压力明显，所以，关注货币供给闸门尤为重要，“大水漫灌”式的货币政策显然已经不合时宜，未来稳健的货币政策成为主流。

■ 长沙政策环境

调控政策

加码可能性不大

目前长沙楼市仍然处于供不应求阶段，在政府调控政策施行以来，整体均价有所下行，成交量与去年同期相比也是不可同日而语。目前市场上的怪现象是：一方面一房难求，甚至一房难“筹”，另一方面却出现因政府限价导致的价跌维权行为。虽然没有完全抑制住购房的非理性冲动，但苗头已现。系列调控政策在较长时间内还是得维持下去，但再度调控加码的可能性已经不大。

人才政策

继续深化

长沙今年全面加入全国热点城市“抢人大战”，如：629人才新政及后续的细则，有利于吸引人才来长工作，解决了购房门槛问题，目前长沙市通过人才新政落户取得“房票”者较多，申请人才生活补贴、购房补贴的人数也在持续走高，长沙正在成为一个越来越有吸引力的城市。长沙人才新政落地数月，目前来看成效显著，预期未来将会有更大的突破或进展。

信贷政策

继续收紧

根据融360数据监测：目前长沙市银行按揭贷款利率普遍上浮10%-20%，按揭贷款难度提高，虽然未有银行明确表示停贷，但按揭信贷收紧之势已现，尽管央行暂未提高基准利率，但市场利率已经明显高于基准利率了！伴随着全球各大国家陆续进入加息周期，资本外流压力增大，可以预期未来几年房地产行业在信贷方面都是相对吃紧的。

产业政策

脱虚入实

关于长沙产业政策，更多的可以看其发展规划以及本身产业的发展，例如：目前湘江新区、长沙县经济技术开发区以及望城经济技术开发区等都一定程度上体现着产业政策的具体实施。无论是新引进的企业还是扎根长沙的“老土著”企业，只要是有助于整个城市实现跨越转型、提升整体质量的都将得到政策的大力支持。