一、土地市场

　　2017年一季度，长沙市内五区供应土地22宗，59.16万㎡；成交土地20宗，55.22万㎡，总成交金额43.95亿元。其中三月份土地成交7宗，20.28万㎡，总成交金额5.58亿元。一季度雨花区土地供应占内五区首位，而成交面积最大的则属岳麓区（见表1）。

　　表1   2017年一季度长沙内五区土地供销情况

　　区域供       应成       交

　　宗数面积（㎡）宗数 面积（㎡）总金额（万元）

　　雨花区7185690.535146258.6162922

　　天心区359549.21359549.2159578

　　开福区29705329705316868

　　芙蓉区273547.4273547.4152215

　　岳麓区8175791.02817579147920

　　总计22591631.1620552199.2439503

　　1、土地成交结构

　　2017年一季度内五区土地成交结构仍以工业用地为主，占比超过一半，其次是住宅用地，纯商业用地成交占比最低（见图1）。

　　2、土地成交价值榜

　　2017年一季度位于芙蓉区的057号地块成交总价为14.53亿元，楼面价为8588元/㎡，由长沙龙湖地产所拍，成交总价与楼面价均为2017年一季度长沙内五区土地成交价值榜首位（见表2、表3）。

　　表2    2017年一季度土地成交总价TOP5

　　编号区域总价（亿）竞得公司

　　[2016]长土网057号（住宅）芙蓉14.53长沙龙湖房地产开发有限公司

　　[2016]长土网056号（商住）雨花9.27华润置地（湖南）有限公司

　　[2017]长土网02号（商住）天心5.03旭辉集团股份有限公司

　　[2016]长土网065号（商住）雨花3.47恒大地产集团长沙置业有限公司

　　[2016]长土网064号（商住）岳麓3.11长沙龙湖房地产开发有限公司

　　表3    2017年一季度土地成交楼面价TOP5

　　编号区域楼面价（元/㎡）竞得公司

　　[2016]长土网057号（住宅）芙蓉8588长沙龙湖房地产开发有限公司

　　[2016]长土网056号（商住）雨花8154华润置地（湖南）有限公司

　　[2016]长土网064号（商住）岳麓5637长沙龙湖房地产开发有限公司

　　[2017]长土网02号（商住）天心5573旭辉集团股份有限公司

　　[2016]长土网065号（商住）雨花3482恒大地产集团长沙置业有限公司

　　二、住宅市场

　　1、供应情况

　　2017年一季度内五区新建商品住宅批准预售共119.46万㎡，同比去年一季度上升10.29%。

　　2017年一季度四县市新建商品住宅批准预售122.35万㎡，同比去年一季度上升22.96%（见图2）。

　　2、成交情况

　　2017年一季度长沙市内五区新建商品住宅累计网签192.25万㎡，同比减少33.32%。

　　2017年一季度长沙市四县市新建商品住宅累计网签206.12万㎡，同比增长29.03%（见图3）。

　　3、价格趋势

　　2017年3月，长沙市内五区新建商品住宅成交均价为8804元/㎡，四县市住宅成交均价为5032元/㎡（见图4）。

　　4、供销比走势

　　2017年3月份长沙市（含内五区与四县市）新建商品住宅供销比为0.72，3月份长沙市住宅供应情况有所好转，供销比回升（见图5）。

　　5、各区县情况

　　从全市各行政区成交情况来看，一季度长沙县新建商品房与商品住宅成交量均占首位，而芙蓉区则是两者都居末位（见图6）。

　　从各区域成交价格来看，2017年一季度长沙市开福区商品房均价最高，10870元/㎡，而住宅均价则是岳麓区最高，9344元/㎡。浏阳市商品房与住宅均价均为五区四县市最低（见表4）。

　　表4 一季度长沙市各区县商品房与住宅成交均价一览

　　区域商品房均价（元/㎡）住宅均价（元/㎡）

　　芙蓉区91338023

　　开福区108708836

　　天心区79057325

　　雨花区85428012

　　岳麓区93619344

　　望城59945676

　　长沙县57275238

　　浏阳40893815

　　宁乡42673987

　　三、非住宅市场（内五区）

　　1、办公用房

　　2017一季度长沙市内五区新建办公用房成交28.34万㎡，同比增长57.62%，环比下降44.00%。其中3月份成交16.02万㎡，同比增长259.19%，环比增长320.47%。整个一季度办公用房成交环比有所下降。

　　价格方面，2017年一季度内五区办公用房成交均价为9905元/㎡，其中3月份均价为9784元/㎡（见图7）。

　　2、商业用房

　　2017一季度长沙市内五区新建商业用房成交24.44万㎡，同比增长43.43%，环比下降27.41%。其中3月份成交11.9万㎡，同比增长111.37%，环比增长282.64%。

　　价格方面，2017年一季度内五区办公用房成交均价为14463元/㎡，其中3月份均价为14025元/㎡（见图8）。

　　四、二手房市场（内五区）

　　2017年一季度，长沙市内五区二手房成交165.71万㎡，其中二手住宅成交155.45万㎡。其中3月份二手房成交81.53万㎡，其中二手住宅成交76.2万㎡，同比分别增长96.51%、107.29%；环比分别增长152.10%、147.40%。（见图9）

　　近一年来，长沙市内五区一二级市场交易量对比，从去年9月开始，直线下滑。这表明二手房交易在长沙楼市中所占的地位越来越重要，二手房市场交易越来越成熟（见图10）。

　　五、预警预报

　　1、土地市场

　　1月份内五区仅成交3宗工业用地， 2月多宗土地掀起房企“抢地大战”，长沙3月土地明显回归平静，尤其在3.18新政之后，4宗出让土地均以底价成交。部分开发商拿地偏于谨慎，处于观察和适应行情阶段，仍需要消化新政带来的影响，这在一定程度上让疯狂抢地的行为得到遏制。

　　2、新房住宅

　　总体形势：相较于去年同期，长沙楼市库存大幅下降，并且开发商受制于政府的限制措施，推盘入市量与去年同期基本持平，一季度住宅成交量大幅下滑是意料之中。二季度楼市的推盘节奏预计将有所变化，新房入市情况将有所改善。

　　房价走势：在价格上来看，整体仍呈现上升趋势，而在目前的市场行情下，明稳暗升仍是大趋势。

　　板块结构：从区域来看，雨花和岳麓区仍是长沙商品住宅成交的主战场，在限制措施的影响下，部分购房者转向四县市购房，四县市一季度住宅成交不降反升。

　　购房提示：对于购房者来说，现在的长沙楼市价格相对稳定，看中了就可以选择尽快入手。

　　3、非住宅市场

　　办公用房方面，一季度成交同比大幅上升，尤其是3月份，同环比均增幅巨大。长沙办公用房去化起伏较大，整体去化效果也不甚理想。未来长沙办公用房将迎来高位供应，库存进一步攀升，市场竞争加剧，长沙办公用房市场面临较大的压力。

　　商业用房市场，一季度成交同比一样大幅上升，3月份成交处于高位。相对于住宅的供不应求、库存低位，长沙商业用房市场库存仍处于高位。但随着住宅市场调控的一步步推进，部分客群有望转向商业用房市场，3.18新政出台后，应抓住窗口期积极去化。

　　4、二手房市场

　　一季度长沙市内五区二手房成交同比大幅上升，长沙市内五区房产交易一二级市场交易量比值一步步缩小，尤其是3月份，二手住宅成交量超过新房住宅。去年10月份以来的各种限制措施，尤其是3.18限购限贷，在一定程度上助推了二手房市场的火爆，促进了二手房市场的发展，二手房交易将在长沙楼市房产交易中占据重要位置，高位成交将成常态。

　　5、后市分析

　　总的来看，政府的各种限制措施止住了长沙楼市价格的飞跃上扬，并迫使开发商改变推盘节奏，抑制了需求。在接下来的第二季度，预计市场供应量将会上升，抑制的部分需求将得到释放，市场成交量同样向上攀升，但幅度不会太大，“稳”是2017年长沙楼市的关键词。