在楼市的传统旺季“银四”，多个楼盘蓄势待发，开始积极“补仓”，其中有不少市场主流刚需产品，可较大程度地缓解市场供需结构的矛盾。在目前相对稳定的价格环境中，购房者可选择合适的房源入手置业。

　　Part1 区域选择

　　3月18日长沙出台的限购限贷政策将内五区以及望城区和星沙纳入调控范围，本章将根据区域调控力度的分析和存量情况，介绍分区的购房指南和攻略。 

　　芙蓉区 稀缺资源，配套设施完善

　　相较于长沙其它区域，芙蓉区土地资源稀缺，可供开发的土地寥寥无几，在售楼盘数量也比较少，且多以商业地产为主。但芙蓉区区位优势得天独厚，是湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心。区域内有长沙火车站、长沙汽车东站，还有五一大道等20多条城市主干道纵横交织，京珠高速公路穿境而过，区域内更有多条地铁线路，区域发展较为成熟。芙蓉区的楼盘周边配套都较齐全，除了完善的交通体系，生活氛围也十分浓厚。周边大到超市、购物商场、酒店、菜市场，小到24小时便利店、五金配件店、餐饮应有尽有；除此之外，芙蓉区还是是长沙各大名校集中地。但芙蓉区寸土寸金，在售楼盘数量不多，可供选择的余地较少。

　　雨花区 中部枢纽渐现，区域发展潜力无限

　　雨花区处在湖南经济新的“增长极”—长株潭“两型社会”示范区的中心地带，其整体经济发展水平较高，是湖南推进“长株潭一体化”的核心之区，也是湖南参与“泛珠三角”区域经济合作的前沿阵地。武广、沪昆、渝厦三条高铁聚首雨花区高铁新城，六条地铁线路、长株潭城市群城际轻轨、长沙汽车南站、火车南站、机场高速、火车南站至黄花机场的磁悬浮工程，无一不是在彰显雨花区得天独厚的优势资源。

　　从昔日的长沙郊区到今日的中部枢纽，雨花区已经实现了华丽转身，未来的雨花区楼市增值潜力不可限量，武广片区也成为目前长沙市置业热度最高的区域之一。

　　天心区 历史底蕴悠久，居住氛围浓厚

　　天心区是楚汉文化名城长沙的主要发源地，历史文化悠久。区域内拥有天心古阁、白沙古井、湖南第一师范、宋福王墓、清何绍基墓和贾谊故居等众多的人文历史景观，汇聚了长沙超过六成的历史文化景观和一大批百年老字号商户。天心区是长沙市的老牌商业大区，作为老城中心，拥有着极为成熟的生活配套，这里集中将近20条公交线路、540亩南郊公园、红十字妇幼保健院，以及步步高超市、新一佳超市、国美电器、兴威华天酒店、建设银行、新开铺小学等一系列生活配套，居住氛围极其浓厚。并且随着长株潭城铁和地铁1号线的开通、暮云片区加快开发建设，未来天心区发展承载能力不断增强。

　　开福区 独具滨水优势，长沙金融生态区

　　开福区拥有独一无二的滨水优势和特色，并不负大自然的馈赠，将其建成长沙最靓丽的一道风景线。滨水景观是开福区一张宜居名片，湘江、浏阳河、捞刀河、沙河环绕，青竹湖、杨柳湖、月湖、年嘉湖等点缀其中；此外还有顺天生态植物园、长沙园林生态园、烈士公园、太阳山、秀峰山、鹅羊山等园林森林景观。

　　开福区更是长沙的金融生态中心，40家全国性和省级金融总部齐聚于此，各类分支机构和新型金融机构200余家遍地开花，涵盖银行、保险、证券、基金、期货、担保、融资租赁、金融中介等数十种金融业态，覆盖率占全市90%以上，这就是位于开福区以芙蓉中路为核心的长沙金融生态区。

　　岳麓区 教育资源得天独厚，生态宜居潜力大

　　伴随着梅溪湖的发展，岳麓区区内优质学校如雨后春笋般争向破土而出，目前，片区内长郡梅溪湖中学、岳麓区实验小学、梅溪湖博才小学、师大附中梅溪湖中学、周南梅溪湖中学等5所名校已建成开学。未来，片区内还有一中梅溪湖中学、麓山国际中学、中美国际中学、雅礼中学等众多名校涌现，区域内教育资源得天独厚。

　　岳麓区生态环境好，这些生态环境为这里的居住环境提供了很好的保障，良好的空气非常适宜居住。并且随着随着长沙城市“西拓”的步伐越来越快，岳麓区成为“3+5”城市群的桥头堡，区域发展日新月异，区域内楼盘升值潜力巨大。

　　望城区 城市发展一路向西，长沙楼市价值洼地

　　从大河西先导区到湘江新区，河西已经成为政府层规划视野中的重点发展方向，长沙城市发展向西的进程不可逆转，长沙的战略发展空间在河西，长沙的核心增长极在河西。而由此望城迎来大发展时代，区域价值尽显。地铁的开通，更是加快了长沙一路向西的步伐，使望城与市内其他区域紧紧相联；长沙地铁4号线规划于2019年正式通车，届时将衔接滨水新城、滨江新城以及市内其他区域。而作为长沙第六区，望城的楼市价值一直处于洼地，与其第六区的身份并不匹配。

　　长沙县 长沙城市副中心，楼市“绩优股”

　　“以松雅湖板块为核心的星沙新城，是列入《长沙城市商业网点分布规划(2005-2020)》的城市副中心之一。武广新站、黄花机场、双地铁使星沙拥有延伸天地的立体交通，其中所涵蕴的巨大区域价值与经济效益，使星沙已然成为各种商业元素的抢滩热点，成为中部乃至全国的新宠。而交通的飞速发展带来与市中心的无缝对接，另生活配套的成熟、干净整洁的城市面貌、新房产品的丰富多样等给了购房者更多置业星沙的理由，渐渐成长为一支备受置业者推崇的“绩优股”。

　　Part2 新房篇

　　如何购房成本最小化：

　　随着房价的上涨，购房成本会增加；3.18新政出台，贷款成本的提高，同样导致了购房成本的大幅提升。虽然购房成本增加已成既定事实，但购房者还是能够通过一些合理的方式来降低购房开支，达到降低成本的目的，如何才能有效降低购房成本呢？

　　公积金贷款：3.18新政出台后，商业贷款首套房首付比例提升至30%，而公积金贷款首套房首付比例不变，仍为20%。以一套80万的房子为例，使用商业贷款首付款为24万，而使用公积金贷款，首付款为16万，两者相差8万，同时公积金贷款利率相对于商业贷款来说更优惠，因此在可以使用公积金贷款的情况下，要用足公积金贷款，有效较低购房成本。

　　商业贷款：虽商业贷款首套房首付比例升值30%已成事实，各银行纷纷收紧房贷，但各家银行在实行过程中仍有差异。各银行对住房按揭贷款的审查力度、贷款利率优惠等各方面不尽相同。一般会综合考虑贷款成数的多少，以及客户的资质等来最终确定贷款的利率。购房者可多咨询几家银行，并比对各银行的具体要求，最终挑选最合适的银行进行商业贷款。

　　如何规避限购：

　　3.18新政的出台，对于非长沙人来说是一个打击，非长沙市人口在长沙限购一套。很多已经看好房甚至已经交了定金的购房者被本次限购挡在了购房的大门之外，不免黯然神伤。那么又有哪些方法可以有效规避限购，免除限购政策对购房的影响呢？

　　户籍迁入长沙：3.18新政限购的对象只针对非长沙市户口的居民，将户口迁入长沙，就可以免除限购政策的影响。但是近期迁户口，公安局不会受理，只受理特殊人才引入等迁入长沙，如果你符合要求，就可以将户口迁入长沙，从而购房不受限制。

　　结婚：如果你是非长沙户口，而男朋友（女朋友）是长沙户口，想要规避限购，那么你就要把结婚提上日程了。本次限购限制的是家庭购房，狭义上一夫一妻制构成的社会单元，只要夫妻双方有一位是长沙市户口，就可以免除限购的影响。

　　购买商住两用房：本次限购限制的是住宅，而对于非住宅或者是商住两用房是不受限制的，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠;贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款，房屋使用权限也非住宅的70年，一般是40年或者50年。

　　长沙楼市3.18最新限购限贷政策一览表

　　限制区域芙蓉区、天心区、岳麓区、雨花区、望城区、长沙县（限长沙经开区、星沙区域）

　　限购政策

　　（不含二手房）本市户口不限购

　　非本市户口    省内地州市客户（长沙无房）限购1套

　　省外客户

　　（长沙无房）在本市连续缴纳一年及以上个人所得税或社保限购1套

　　省、市、区引进人才和公务工作调动人员

　　限贷政策

　　（含二手房）贷款分类阶段对比首套房二套房三套房及以上

　　贷款已结清贷款未结清

　　商业贷款调整前首付20%首付20%首付30%不发放

　　调整后首付30%首付35%首付45%不发放

　　公积金贷款调整前首付20%首付20%/不发放

　　调整后首付20%首付35%/不发放

　　备 注1、3月18日（含）前已经签约，按照老政策执行，3月18号（含）没有网签的，按照新政策执行；

　　2、限购限贷政策自通知发布之日起执行；

　　3、限购限贷之后，限价政策仍然继续，等于是房、贷、价三限；

　　4、网签仍然继续，3月20号后暂无放开计划；

　　5、网签流程还在研究，3月20号后公布；

　　6、限购限贷政策没有截止时间，会持续到十九大；

　　7、近期迁户口，公安局不会受理，只受理特殊人才引入等迁入长沙；

　　8、湘潭和株洲不视为长沙户口。

　　如何购房成本最小化：

　　随着房价的上涨，购房成本会增加；3.18新政出台，贷款成本的提高，同样导致了购房成本的大幅提升。虽然购房成本增加已成既定事实，但购房者还是能够通过一些合理的方式来降低购房开支，达到降低成本的目的，如何才能有效降低购房成本呢？

　　公积金贷款：3.18新政出台后，商业贷款首套房首付比例提升至30%，而公积金贷款首套房首付比例不变，仍为20%。以一套80万的房子为例，使用商业贷款首付款为24万，而使用公积金贷款，首付款为16万，两者相差8万，同时公积金贷款利率相对于商业贷款来说更优惠，因此在可以使用公积金贷款的情况下，要用足公积金贷款，有效较低购房成本。

　　商业贷款：虽商业贷款首套房首付比例升值30%已成事实，各银行纷纷收紧房贷，但各家银行在实行过程中仍有差异。各银行对住房按揭贷款的审查力度、贷款利率优惠等各方面不尽相同。一般会综合考虑贷款成数的多少，以及客户的资质等来最终确定贷款的利率。购房者可多咨询几家银行，并比对各银行的具体要求，最终挑选最合适的银行进行商业贷款。

　　如何规避限购：

　　3.18新政的出台，对于非长沙人来说是一个打击，非长沙市人口在长沙限购一套。很多已经看好房甚至已经交了定金的购房者被本次限购挡在了购房的大门之外，不免黯然神伤。那么又有哪些方法可以有效规避限购，免除限购政策对购房的影响呢？

　　户籍迁入长沙：3.18新政限购的对象只针对非长沙市户口的居民，将户口迁入长沙，就可以免除限购政策的影响。但是近期迁户口，公安局不会受理，只受理特殊人才引入等迁入长沙，如果你符合要求，就可以将户口迁入长沙，从而购房不受限制。

　　结婚：如果你是非长沙户口，而男朋友（女朋友）是长沙户口，想要规避限购，那么你就要把结婚提上日程了。本次限购限制的是家庭购房，狭义上一夫一妻制构成的社会单元，只要夫妻双方有一位是长沙市户口，就可以免除限购的影响。

　　购买商住两用房：本次限购限制的是住宅，而对于非住宅或者是商住两用房是不受限制的，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠;贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款，房屋使用权限也非住宅的70年，一般是40年或者50年。

　　Part3 二手房篇

　　回顾长沙二手房发展轨迹

　　据《2016年度长沙楼市白皮书》的研究表明，近六年来，长沙市内六区二手房成交呈现波浪式上升趋势。特别是从2015年开始，二手房市场的成交开始上扬，2016年达到一个历史高点。2016年的诸多利好政策叠加使得二手房市场成交明显放量，仅这一年的成交总量就几乎与2014年和2015年成交量之和相当。

　　把时间维度拉长，这样就能更加清晰的看到长沙市内六区房产一、二手房交易量比值逐步缩小的脉络。

　　一、二手房的成交量比值，从2011年的4.96到缩小为2016的3.01，特别是内六区一、二手房市场交易量差距更小。从2011年的4.86到2016年的2.86，这表明了长沙市特别是内六区二手房市场规模正在稳步上升。

　　进入2017年后，央行收紧准备金、40多个城市纷纷出台了地方限购令，从中央到地方对楼市的调控力度日趋加强。长沙以 “318”限购令为开端，陆续发布了“调整公积金”“收紧商品房申报价”等调控政策，这一系列政策把长沙一手房市场的“供应”和“需求”这两个水龙头都拧紧了，而不在调控范围内的二手房迎来了一次它的发展机会。

　　现在正是购买二手房的好时机

　　近年来，全国对于一手房的调控日渐趋紧，特别是从去年的“930”楼市调控风暴开始，一手房再度进入了高压时期。而长沙则是从今年“318”开始，一手房进入了“限购限贷限价”的三限阶段。

　　仅就今年新出台的调控新政而言，长沙的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》即（“318限购限贷令”）限制了购房套数、提高了贷款门槛；《长沙市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》限制了公积金使用范围；《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》以条款形式明确了新房源申报价过高则将不予通过申报。

　　在一手房受到政策严控的同时，二手房则有利好政策出台。3月，财政部行业国家发展改革委联合发布了《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》，其中明确了“4月1日起，取消住房转让手续费”。

　　一手房和二手房在“政策”上的此消彼长，让买二手房更加的划算。

　　二手房买房须知

　　确认卖主是否有房产证

　　为了防止掉入一房多卖等陷阱，买房时一定要确认房产证上的房主与卖主是否一致；房产证上写的面积与实际面积是否一致；为了确保万无一失，甚至可以去房管局查询此房产证的真实性。

　　确认房屋是否可售

　　为了防止买到被法院查封等不能交易的房屋，买房时要确认房屋是否能正常流通，是否被抵押、是否有共有人。院产、校产公房等特殊情况下，房源出售是否已经得到原单位的同意。

　　现场勘查挑选的房屋

　　买房不能听信一面之词就掏钱，一定要去现场看看房屋实况。比如房屋是否有占用屋顶的平台、走廊；是否改动过房屋的内外部结构。有没有特别不适合居住的缺点；管线是否不合理；天花板是否有渗水；墙壁是否有裂纹；打开水龙头观察水的质量、水压。

　　如果购买的是带装修、电器的房屋，还需打开电视看看图像是否清楚，有多少个节目；确认房子的供电容量；确认户内外电线是否有老化；是否已经换用天然气。

　　了解小区的物业服务情况

　　小区的物业管理水平，很大程度上决定了你的居住舒适度。谁也不想天天跟物业斗智斗勇，在缺水少电的争吵环境中生活。因此买房前，最好与小区居民沟通，从多个方面了解下物业的水平。比如水、电是上门代收还是自己去缴；电梯管理方式；小区的整洁程度；小区是否封闭；保安人员的数量和责任心；物业管理费的收取标准；车位的费用；物业管理公司提供哪些服务等。

　　了解小区和左邻右舍的状况

　　了解下小区是哪年完工的，还有多长时间的土地使用期限。左邻右舍住过哪些人，是否发生过不好的事情？楼上楼下是否发生过盗窃案；

　　买房前做好房价评估

　　为了防止被坑骗，所用花费远超房屋实际价值，购房者最好对房屋进行一个预估。预估价可以通过与市场相似的房源进行对比而来。也可以委托评估事务所进行评估。

　　雇佣律师进行参考

　　二手房买卖的情况比一手房更为复杂，因此有律师提供购买建议能让你规避许多陷阱 。

　　了解房屋中介的基本情况

　　通过中介买二手房，是绝大部分人的选择，因此买房前有必要到当地工商局确认中介的营业执照、代理行资质证书等证件。

　　留心房款与产权的交接过程

　　在付款阶段，一定要与卖方在“先交钱再过户还是先过户再交钱”问题上达成一致，并签署有效约束文件，不能依赖口头承诺。也可以考虑将房款押在双方都信得过的单位，等过户流程完毕，再将转给卖方。

　　确认产权顺利过户

　　必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成了过户手续，代理公司、律师等机构声称的结果，在法律上不视为交易过程完成。

　　总的来说，想要减少二手房买卖过程中的麻烦，需要你多实地勘察、多开口询问、以契约为主、严守法规、莫贪小利，这样势必能安心地挑选到一套称心如意的房屋。