距离3.18新政刚好一个月了。

　　过去的一个月，是在等待与焦虑中的一个月，是资本与政策博弈的一个月，也是考验政商关系的一个月。如何评价本次新政的效果？还原近期的市场数据，是回答这个问题最有力的答案。

　　持续走低的供应量

　　供应是一个硬指标。这也是导致为什么明明进行了限购，过滤掉了一批投资客以及外籍置业者的情况下，长沙楼市的每一次开盘仍然人满为患，置业者凌晨5、6点被通知来参加开盘摇号常常还是一房难求。在供应量绝对值下降的情况下，供不应求必定导致恐慌。一到三月，内五区的新房供应总量为119.64万平米，与过去5年同期平均值相比，处于明显低位。

　　还有一个相关问题，目前长沙内五区库存消化周期仅为2.7个月，历史新低。一度如堰塞湖的高库存两年不到的时间行将消化殆尽，进一步蔓延了楼市的抢购恐慌，越限越买的怪圈又开始重现。

　　长沙真的无房可卖了吗？

　　供应少，库存低，长沙无房可卖了么？再看一组数据，根据长沙预警预报系统统计的2016年的新开工面积，虽然低于过去五年的平均值，但明显高于2015年新开工面积。而根据长沙新开工与上市体量的平均时间6-8个月来计算，2016年底到2017年上半年，正是这批商品房上市之时。而对比近6个月的供应体量发现，远远没有达到正常新开工面积下的上市量。

　　这么多按常理可以进行销售的商品房，去哪了？

　　答案就是限价政策的贯彻。其实置业者去各个楼盘逛一逛了解一下不难发现，目前没有推新的楼盘不是真的没货，销售顾问会告知目前拿不到预售证所以新房不能销售。拿不到预售证，是因为政策对预售价格进行管制，如果认为价格高了，自然不会批准预售，而目前市场已经水涨船高，开发商逐利天性自然不愿放弃到手的利润，于是一场拉锯战开始。这才导致了明明有新房却无房可售的现象。

　　内五区成交量价基本稳定

　　2017年一至三月，内五区的成交量基本稳定，相较去年同期自然大幅缩水，这是限价政策使然。纵然3.18出台了更为严厉的限购、限贷政策，加上户口限制转入，长沙史无前例的出现了针对楼市四限齐发的控制。但是新房成交市场反响不大，只要有新房入市仍然能引起哄抢。这是因为自去年11月开始的控制措施已经牢牢把住了供给的总量，圈定了今年基本的成交格局。因此，从今年新政出台后每周的成交量来看，依然保持在新政前的水平，没有太大波动。

　　价格方面。由于某些原因，目前的长沙新房价格是谜一样的存在。不过可以肯定的是，前三季度价格有小幅上行，但仍在可控范围之内。这是强势价格压制下难得的一些溢出效应造成的。这也从另一层面揭示了目前的购买需求之旺盛，供需失衡下价格管控压力之大。

　　置业趋势分析

　　结合上述数据的分析，二季度，新房供不应求，价格管控压力继续增大。并且如果不是目前的价格控制，上升的势头还会更猛烈。这将会持续到三季度，根据对新开工房源的分析，三季度是今年入市的高点，并且也是政商博弈的转捩点。届时一批较低成本入市的楼盘可能打破目前的僵局，置业者的可选择面也会更宽广些。

　　同时也要注意到，因为新房的种种限制，大量的购买力流入二手房市场。从近几个月新房二手房成交量对比看得很清楚，目前的比例已经接近1:1。二手房业主的心理预期提升快，且二手房没有任何限制措施，导致二手房价格正在快速补涨，完成去年新房的同样的轨迹。因此，二手房市场的变更快，也更考验置业者的议价能力。目前部分片区虽还有较为优质的房源放出，但一般一经放出立刻被购买或者掌握在中介手中待价而沽，想要买到好房源并不容易。

　　给置业者的建议

　　种种情况表明，目前的市场是混沌的，并还将持续一段时间。市场的信息严重不对称，这对于置业者来说不是好消息。应该放弃过往等等看的心理，不论投资还是自住，应该主动出击，多去接触和探访新房二手房，投入时间精力做好信息储备，才有可能在接下来的一段时间里成功置业。在置业过程中，有几条事项是要时刻注意的：

　　首先，选择合适有发展潜力的片区，是最重要的前提条件。近年来随着城市城镇规划的整体实施，城市发展的格局和方向越来越清晰。一主两副七组团是主线。目前两副之一，湘江新区在政策的倾斜之下，以几个主要板块为依托下迅速崛起，房地产市场也得到了迅猛成长。城市的东中心，即将成为长沙第七区的星沙片区，包括高铁新城等，发展势头也不容小觑。在目前房地产价格相对还可接受的情况下，置业东城是不错的选择。

　　其次，要以自住的眼光来选房，不论置业的目的是否自住。因为即便是投资，以自住的需求买方也能获得最大的潜在接手人群，同时自住区域高的楼盘相对配套更加完善，学区划片权重更大。这样的投资才能保证稳妥和最大化的资金收益。

　　第三，性价比高的房源仍然存在，不论新房还是二手。对于新房而言，由于价格的管控，不得高价出售，导致资金紧张的楼盘必然在断裂的前夕根据指导价出售房源，正是所谓的“扛不住”。同时还包括一些尾房或者清盘的项目，仍具备较高性价比。二手房同样如此。因此就需要利用工具，朋友圈，各类渠道搜集信息，做好充分的信息储备，抓住稍纵即逝的机会。

　　第四，购买二手房一定要注意规避违约风险和法务风险，如一房多卖或抵押房出售等等。这在今年二手房持续火爆的情况下已经大量出现，而这类纠纷维权成本极高，需要谨慎。相反，如果有渠道或者信息可以明确的情况下，抵押拍卖的资产也是一个选择渠道。

　　总之，以专业判断为基础，灵通的信息为依托，果敢决策为手段，才能在相对混乱的市场觅得优良的不动产。