Part 1   2016年中国经济运行基本情况分析

　　1、三大指数显示实体经济回升，ＧＤＰ保持预期增长，低位企稳，预计明年经济保持稳健，有向下压力。Ｍ２增速放缓，ＣＰＩ维持在２％左右，ＰＰＩ回升，ＰＭＩ扩张，通胀压力减轻。

　　三大指数回升，整个市场氛围明显好转，铁路货运量从八月份开始，走出连续以来负增长的态势，并逐月上升。工业用电量则除一月外，全年处于正增长态势，一改过去连续12个月负增长的局面，可以看到经济新常态下产业结构调整的成效；至于银行中长期贷款，信贷规模增长明显，除2月份与4月份以外，其余月份同比均有较大幅度增长，居民中长期贷款大幅增加，流向房地产的信贷增加较多，带动了楼市价格的上涨。 

　　2016年GDP增速为6.7%，继续创下新低。但是基本符合市场预期，显示低位企稳，经济保持稳健；GDP平稳增长，但下行压力仍在，预计明年将继续下降。

　　2016年CPI稳定在2.0％左右，PPI同比降幅受价格回暖影响而持续收窄，并于九月份实现正增长。ＰＭＩ指数从三月份开始，稳定在50及以上，工业生产企稳。

　　2、M1 M2剪刀差分析

　　M1M2的差距在2016年达到历史新高，这与房地产在2016年的发展有很大关系。个人定期存款大量减少，成了房地产企业的活期存款了。个人用存款买房，房地产企业拿到钱以后，未必投资，因为机会成本降低，实际上观察到的今年4月后，房地产企业投资整体来看增速在下降。从某种意义上讲，2016年去库存效果非常好，但从金融角度，可以反映出很多问题。去库存确实是去掉了，从M1的角度讲，转变成大量的房地产的活期存款，并没有进入需要的实体经济和制造业。

　　Part 2   2016年中国楼市整体情况

　　房地产行业回升，投资增速放缓，房企土地购置降幅收窄，销售面积、金额高位盘整，开发商资金到位速度快，资金较去年宽松。

　　全国房地产开发投资同比增速扭转持续俯冲式下滑趋势后，于2016年初后有了明显的回升。2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比增长6.5%。

　　全国房地产开发企业土地购置面积同比降幅自去年年底一直收窄，降幅从-33.1%收窄至六月份的-3.0%，虽七八月份有所反弹，但降幅收窄仍是整体趋势。

　　从年初开始，全国房地产市场商品房销售面积、销售额增速呈直线上升之势，虽下半年开始进行盘整，增速有所下滑，但仍一直处于较高增速水平。

　　2016年春节过后，房企到位资金增速直线上升，之后一直保持15%左右的增速。受销售回暖的影响，开发商资金较去年宽松。

　　Part 3   2016年中国楼市宏观政策分析

　　2016年的中国楼市是去库存与稳房价并存；2016年上半年，中央出台多条政策以支持去库存，维持政策宽松；地方则因城施策，部分库存压力较大的三四线城市陆续出台了购房补贴、公积金新政等鼓励民众购房，加速去库存。在去库存的同时，稳楼市风暴同时刮起，3月以来，北上广深以及武汉、南京、苏州、厦门等城市出台了不同程度的收紧政策，到了国庆黄金周后，包括长沙在内的20余城出台调控政策，“稳楼市”风暴达到全面高潮。

　　Part 4   2016长沙楼市宏观政策分析

　　2016年长沙楼市经济运行良好，楼市政策前松后紧，1-9月政策面相对宽松，政府鼓励去化，出台了地方性鼓励购房细则。到10月中下旬政策面收紧，长沙楼市进入价格管制时代。

　　GDP增速放缓，但中部地位依旧：2016年长沙前三季度全市实现GDP6720.32亿元，同比增长9.1%，增速比全国高2.4个百分点。全市GDP增速居全国省会城市第8位、中部省会城市第2位。

　　政策放松：

　　契税优惠：符合以下两类情况即可享受契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房。

　　支持农民购房：湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。

　　湘十条：4月，为了贯彻湖南省住房和城乡建设工作会议精神，省政府办公厅正式下发《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从供需两端入手，主动积极的去化库存。

　　控制土地供应：湖南省人民政府下发《关于进一步加强节约集约用地的意见》，其中提出对房地产库存压力过大、去化周期较长的城市，下调用于房地产项目的新增建设用地计划和供地计划，而去化周期特别长(3年及3年以上)的城市原则上停止房地产用地供应。

　　公积金新政：

　　5月——灵活就业人员缴存住房公积金，没有正式工作单位的灵活就业人员可以缴存住房公积金；

　　7月——进一步优化住房公积金缴存和提取业务办理流程；

　　8月——①支持二套房公积金贷款，支持房地产去库存；②推出组合贷；③支持三套房公积金贷款；

　　9月——公积金异地贷款再扩散，深圳公积金可在长购房；

　　政策收紧：

　　长七条：为进一步加强长沙市房地产市场管理，切实稳定商品房住房价格，促进房地产市场平稳健康发展，提出如下七条措施： ①严格房价审查；②严格预售网签；③开展重点稽查；④严查投机炒房；⑤强化资金管控；⑥增加土地有效供应；⑦曝光不良企业。

　　Part 5   政策预期判断

　　1、全国经济政策

　　（1）保持房地产市场平稳健康发展是政策制定的根本出发点，而各地政策走势则取决于当地市场的表现。

　　12月9日召开的中央政治局会议上，提出了要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这也为2017年的房地产政策环境确定了基调，即保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点，而各地政策走势则取决于当地市场的表现。毋庸置疑，短期而言，在供求关系紧张的地区，调控干预仍是最有效的稳定市场的手段。然而，长期来看，若要真正实现房地产市场的平稳发展而避免此起彼伏的“政策市”，适应市场规律的长效机制亟待建立。

　　（2）2017年要坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

　　12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现“住有所居”，让住房回归其居住属性，有助于挤出泡沫，促进市场健康平稳发展。

　　要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　（3）建立长效机制“任重而道远”

　　基于各线城市房地产市场持续分化，热点城市房价过快上涨，泡沫风险积聚，三、四线城市人口持续净流出，购房需求难见爆发式增长，高库存风险悬而未决。2017年中央层面政策“空窗期”仍将延续，地方政府将因城施策、分类调控，或继续加码紧缩政策，或继续保持刺激政策。

　　对于中央经济工作会议提出的房地产业长效机制而言，房地产税短期内出台的可能性微乎其微。而2016年1月15日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》标志着不动产统一登记制度开始全面实施落地，目前多地已陆续执行，但暂未全国联网。

　　长效机制的建立对投资投机型购房需求具有挤出效应，进而会促进房地产市场的健康理性回归，但其并非朝夕可成，因此对2017年长沙楼市的发展不构成实质性的影响。

　　2、全国金融政策

　　防控风险被放在2017年金融政策的突出位置，房地产要在稳增长与防泡沫之间平衡，预计市场整体增速将有所回落。

　　（1）财政政策：积极有效

　　2017年经济工作总基调是稳中求进，作为重要的宏观政策，积极财政政策的总基调不会变，但会更有力度、更有效，财政收支运行也将保持平稳态势。积极的财政政策对于保持经济平稳增长意义重大，现在经济企稳回升基础尚不牢固，明年需要更加给力的财政政策支持。会议提出的“财政政策要更加积极有效，”其中“积极”的方向包括三个方面：“适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要”，特别是“三去一降一补”作为供给侧结构性改革的五大重点任务，今年过度依赖货币政策的做法将得到纠偏和微调，财政政策将作出更大的贡献。

　　（2）货币政策：稳健中性

　　从货币政策来看，经济工作会议在“稳健的货币政策”上加上了“中性”，说明今年上半年事实上较为宽松的货币和信贷政策行将终结。货币政策的主要任务侧重于自身的改革，即适应汇率双向波动下的“货币供应方式新变化，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定”，换言之，货币政策将更加强调“中性”的定位，主要保证经济平稳增长的流动性稳定，对房地产去库存、结构性改革和稳增长的贡献将下降。

　　（3）信贷政策：有保有压

　　对房地产而言，信贷定向调控仍将延续，中央经济工作会议明确指出“要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。

　　（4）流动性：结束宽松状态，房价增幅收窄，若银根持续收紧，不排除下行可能。

　　2015年10月以来M1（狭义货币供应量）的增速逐渐大幅超过M2（广义货币供应量），且M2处于历史最低值。M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险，2016年全国主要城市房价上涨显著。

　　M1增幅方向性变化，领先于房价同比增幅变化1-2个季度，2012年4季度M1上涨4.2%，2013年房价上涨8.24%。而2016年8月开始，M1同比增幅连续三个月高位震荡下行，与M2增速差值减少，2016年12月15日美联储加息25个基点。种种迹象预示2017年流动性结束宽松状态，房价增幅收窄，若银根持续收紧，不排除下行可能。

　　3、长沙政策环境

　　（1）控价措施进一步落实，行政监管加强，房价持续上涨的势头将被有效遏制，楼市量跌价稳。

　　为进一步加强长沙房地产市场管理，切实稳定商品房住房价格，促进房地产市场平稳健康发展，长沙市人民政府发布《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》。长沙本次七条调控政策相对温和，力度较小主要基于，长沙本轮楼市上涨虽较过去涨幅较大，但上涨速度和幅度都不及其它一线城市和二线热点城市，因此敲打的意味甚浓，主要目的是为了“控房价、重监管、遏投机、强管控、增供应”。

　　2010年开始第一轮调控2013年开始第二轮调控2016年开始第三轮调控

　　全国政策2010年1月出台“国十一条＂

　　2011年7月“国五条”

　　二套房贷优惠大门被重新关上，贷款首付款比例不得低于60%

　　三次加息和六次上调存款准备金率2013年2月出台“新国五条”2016年930开始，超20城出台调控收紧政策，限购限贷、行政管控，各地因城施策

　　长沙地方政策信贷政策紧跟中央调控步伐，2011年3月出台温柔限购政策“限小不限大”，只限购90㎡（含）以下新建商品住房2013年11月，提高二套房首付比例，首套90平米以上，二套首付六成五；对高价房实行价格指导2016年11月初出台温和“长七条

　　长沙地方政策

　　出台滞后时间差14个月9个月2个月

　　地方收紧后市场

　　反应6个月后才真正受到调控收紧的影响2个月后开始量跌，4个月后开始价跌，2014年全年成交量下跌两成，均价下跌7%外地客户被挤出，11月当月开始成交量回落，价格平稳

　　（2）依据过往全国调控收紧后，长沙的地方政策出台情况来看，2017年地方政策面趋向温和收紧。

　　从2010年开始全国第一轮调控至今已有三轮大范围调控，近三轮楼市调控阶段，长沙依据自身的楼市发展状况，政策环境相对于全国平均水平来说一直处于较宽松状态，预计在“因城施策”的主基调下，2017年地方政策面温和收紧。

　　（3）明年地方政策环境的发展方向，主要还受到全国市场及政策环境、长效机制建立过程中的舆论导向等的影响，对客户购房心理产生影响，进而影响明年楼市走向。

　　若长沙2016年11、12月房价不高于10月价格水平，不会倒逼地方出台实质性限购限贷政策，整体环境仍相对宽松；长效机制处于缓步有序推进过程中，不会被重复强调，无法形成“达摩克利斯之剑”，对客户心理影响有限。

　　若一线及二线热点城市楼市火爆后的政策收紧，逐渐传到至长沙，地方依据自身楼市的持续上行现状，跟进出台限购限贷政策，整体环境就会收紧；加之长效机制加速推进，舆论宣传导向明显，投资投机型需求退出，使得客户观望情绪浓厚。