“现在不买，要再奋斗三十年”。

　　楼市如此火爆，购房者都是什么心态?对此，一位买房者这样表示：有一种被压迫的感觉。也就是说，他们感觉如果现在不买，将来很可能要多付出10年的辛勤劳动。“

　　这并非个别购房者的心态，不少人都觉得，辛辛苦苦上班，还不如买一套房子。工作再辛苦努力不如买套房，似乎是很多购房者此时内心真实的写照，一般来说一套二手房买卖，从首次签约到办理贷款，再到正式来交易中心过户，会经历几个月的时间，不少房子还没过户就已经上涨了不少。那么，这波房地产“牛市”的原因到底在哪里？

　　因素1：房地产政策宽松

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12617元/平方米，百城房价环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。从涨跌城市个数看，81个城市环比上涨，18个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

　　有观点认为，去年的中央经济工作会议提出化解房地产库存，紧接着国家出台了一系列“金融+财税”的政策组合拳，各地方城市也密集出台了各种利好楼市的新政。

　　2016年第一季度应该是近几年房地产政策最为宽松的时间，首套房贷的最低首付比例为20%，契税最低可降至1%，营业税征收五年内转二年内，个人住房贷款利率降至历史最低。这些惠民措施对促进住房消费，库存消化有着很重要的作用。

　　虽然这些政策在二季度发生变化，但是对全国楼市来说无疑是加大了刺激，房价高涨，土地成交上涨，成交量暴涨。到第三季度，由于一线城市各种政策慢慢收紧，房价涨幅减缓，但是二线热点城市接过了涨价的“接力棒”，其中，厦门、苏州、合肥、南京被业内人士称为“四小龙”，房价涨势如“脱缰之马”，最后导致调控政策出台。

　　实际上，今年以来长沙也出台了一系列政策，如符合条件的职工家庭购买第三套房也可以享受公积金贷款的优惠； 再加上相关部门出台的二手房营改增后进一步减轻税费负担等一系列政策，让长沙楼市驶入快车道。

　　因素2：流动性充裕

　　有观点认为，今年的这波房地产“牛市”实际上与货币政策宽松，流动性充裕有关。

　　据了解，商品房价格的上涨与货币供应量、贷款投放量密切相关。近十年来广义货币M2增长近117万亿，增幅达到362%。去年下半年以来的房价反弹，跟同期内中长期贷款利率的下行有显著联系，也跟去年下半年以来M2增速的快速反弹有显著联系。跟过去两轮房地产市场反弹是市场自发的周期性调整不同，本轮房地产市场反弹在很大程度上是政府人为加速去库存的结果，而这个加速去库存的重要手段之一就是货币和信贷的放松。

　　央行日前公布的8月金融统计数据显示，新增信贷中，居民按揭贷款再度“一枝独秀”。8月住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元，后者为年内第二高。今年前8个月住户部门贷款即房贷的新增值已高达4万亿，占全部新增信贷的比重为46%，而2014和2015年这一占比分别是35%和29%。

　　“而4万亿的贷款新增量，成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑。”业内人士认为，在连续两年近5次降息之后，今年的房贷利率水平也已达到阶段性低点，“真金白银”的支出减少也成为促进需求入市的推进器。需求的爆发使得今年房价水平持续处于上涨周期，这轮上涨很大程度上可称之为“货币现象”。

　　实际上，央行的货币宽松本意是惠及实体经济和促进三四线城市去库存，但宽松的货币都流向了一线和部分二线城市的房地产市场，进一步推高了当地房产泡沫。现如今是一线城市房地产泡沫已达极致，随时有发生区域性金融危机的可能，而三四线城市去库存问题短期难解。

　　因素3：高地价催生高房价

　　我们常用“面粉贵过面包”的比喻，来形容地价的昂贵。而今年国内的土地成交已经创下了纪录。

　　最新统计数据显示，今年1-9月，内地300个城市土地供求总量回落，但地价呈普遍上涨趋势。据统计，1-9月300城共成交土地15585宗，较去年减少7%，成交面积同比降2%；而在收金方面却大幅增长，总额达19262亿元，同比大增40%；其中住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。

　　其中，南京、苏州、杭州前三季度土地出让金额总额均超过去年全年，达到千亿元水平，其中南京前9月共计收入土地出让金1405.4亿元，苏州1269.9亿元，杭州的土地出让金总额为1130.5亿元。另外，无锡市的土地出让金收入同比涨幅高达470%，增幅排名第一。

　　其实长沙也有这种情况，9月30日，浙江中天房地产集团有限公司以溢价221%，总价18.30亿，折合楼面地价6109元的价格，摘得一宗商住用地，成为地王。

　　事实上，一二线城市房地产频现地王，而动辄数万元/平米的楼板价令民营开发商心惊胆寒。真正敢于“不计成本，一掷千金”的拿地当地王的主要是由央企、国企背景的开发商，他们可以轻易的从银行加杠杆借到廉价贷款。这既是对民营开发商投资挤出效应，也会造成部分城市地价因“高杠杆”而虚高不下。

　　此外，当前土地市场实行的是“招拍挂”制度，但是地方政府出于对“土地财政”的依赖，人为的减少对土地的供应量，造成土地供应的稀缺。

　　其实若想让土地价格降下来，地方政府在遏制房地产过度投机之外，向市场供应更多的土地资源，并且大幅降低国有开发商的资金杠杆率，这样才能真实反映市场供需，平抑过高的地价。

　　因素4：通胀预期带动房价提升

　　近几年来，由于货币政策宽松，导致CPI不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。

　　物价指数的走高，必然带动房价上扬。 中国的通货膨胀，物价上涨，真实收入降低，许多市民就会选择买房，不论人民币是贬值或升值，对于中国人来说，不动产是投资的最佳标的。是避免通货膨胀带来损失的传统办法。

　　而长沙作为房价洼地，自然会受到外来投资客的青睐。9月份以来，长沙某媒体就传出合炒房团来长买房的消息，并用上了“所到之处寸草不生”这样的表达，一位业内资深人士就表示：“在通货膨胀压力加大的背景下，人们自然会想怎样才能让自己手中的钱不贬值，或者少贬值。投资不动产自然是选择之一，而长沙这样不动产价格低廉的城市，更是资本青睐的目标。”

　　其他因素

　　1、房子是保值增值最佳投资

　　房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。

　　2、房地产是地方财政的主要收入来源

　　房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点。

　　3、经济发展离不开房地产

　　十年前，中国一线城市都是以房地产作为支柱产业来对待的，由于我国经济现在处于转型期，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。为了保持经济增长，房地产仍是稳定经济的利器。

　　而在二、三、四线城市，房地产目前仍然是当之无愧的支柱产业。尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展。

　　结束语

　　房价涨势越来越来势汹汹，许多人都望房价兴叹，其实，很多时候，买不起房子只是因为我们在犹犹豫豫中错过了好时机。以长沙为例，2007年在岳麓区买房，只需4000元/平，而到了2016年9月，岳麓区楼市均价为8000元/平，在这房价不断攀高的9年中，你去了哪里？

　　当然，对于普通老百姓来说，不管房价高低，买房都是一件需要深思熟虑的大事，只是成败都在这一犹豫，几乎所有买了房的人都不后悔当初下的买房决定，而没买房的人，都梦想着能“带着钱穿越回10年前买房”。

　　未来房价是涨是跌没人能预测，但是否入市买房的决定权就看你自己了！