一、土地市场

　　注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

　　2016年上半年长沙土地供应142宗（7708.18亩），土地成交148宗（7647.61亩），其中公布成交金额土地106宗，总金额 743491.1万元，未成交0宗。

　　分区域来说，上半年长沙县土地供应与成交均在各区县中排名第一，其中土地供应2112.56亩，土地成交2009.37亩。

　　就土地出让金来说，岳麓区“独占鳌头”，上半年岳麓区土地出让成交总金额32.76亿元，几乎是排名第二的雨花区的两倍。

　　2016年上半年，“地王”及“分化”仍为土地市场的关键词，全国大多数城市楼面均价及溢价率持续上涨。但在长沙，土地溢价成交仍为小概率事件，4月份梅溪湖的“地王”溢价45.52%成交仍改变不了长沙土地市场基本底价成交的局面。

　　1、住宅土地市场情况

　　2016年上半年长沙市住宅及住宅兼容商业土地供应19宗（1235.22亩），成交30宗（1474.45亩），其中公布土地金额土地26宗，404125万元（见图2）。

　　2、商业土地市场情况

　　2016年上半年长沙商业及商业兼容住宅土地供应48宗（1206.71亩），成交45宗（846.5亩），其中公布成交金额土地21宗，总金额137040万元。（见图3）

　　3、工业土地市场情况

　　2016年上半年长沙工业土地供应66宗（4406.09亩），成交62宗（4130.13亩），其中公布成交金额土地48宗，总金额117609万元。（见图4）

　　二、新房住宅

　　1、供应情况

　　2016年上半年长沙市内五区新建商品住宅批准预售共416.85万㎡，同比减少6.77%。其中6月份新建商品住宅批准预售63.85万㎡，同比增加2.60%，环比减少45.56%。

　　2016年长沙市上半年四县市新建商品住宅批准预售共240.11万㎡，同比增加减少9.70%。其中6月份新建商品住宅批准预售50.37万㎡，同比增加10.83%，环比增加8.28%。（见图5）。

　　2、成交情况

　　2016年上半年长沙市内五区新建商品住宅累计网签737.48万㎡，同比增加27.08%。其中6月份新建商品住宅网签135.35万㎡，同比增加17.96%，环比减少6.10%。

　　2016年上半年长沙市四县市新建商品住宅累计网签368.53万㎡，同比增加7.61%。其中其中6月份新建商品住宅网签70.32万㎡，同比增加3.03%，环比增加6.51%（见图6）。

　　3、价格趋势

　　2016年6月，长沙市内五区新建商品住宅成交均价为6910元/㎡，环比上涨2.63%，同比上涨5.16%。

　　同期，长沙市四县市新建商品住宅成交均价为4676元/㎡，环比上涨3.66%，同比上涨7.19%（见图7）。

　　4、供销比走势

　　2016年6月份长沙市（含内五区与四县市）新建商品住宅供销比为0.56，供销差距有所缩小。（见图8）

　　5、去化周期

　　根据目前的库存总量和去化速度计算，截至2016年6月底长沙市内六区商品住宅去化周期为8个月。（见图9）

　　6、各区县情况

　　从全市各行政区供应和成交来看，2016年上半年新建商品住宅批准预售量最大的是岳麓区，新增批准预售139.21万㎡，同比减少22.83%，新增批准预售最少的是浏阳市，新增批准预售21.85万㎡，同比减少44.18%。成交方面，2016年上半年岳麓区网签成交量独占鳌头，网签面积共294.35万㎡，同比增长16.46%，浏阳市网签成交量最小，仅47.18万㎡，同比增长41.79%。（见图10）

　　从各区域成交价格来看，2016年上半年各区县商品住宅成交均价三跌六涨，与去年同期相比，芙蓉区、雨花区以及浏阳市商品住宅成交均价有所下跌，其他区县成交均价有所上涨；其中开福区商品住宅成交均价最高，为7307元/㎡，同比增长1.11%；宁乡县成交均价最低，为3844元/㎡，同比增长5.9%。

　　三、商品非住宅

　　1、办公用房

　　2016年上半年内六区新建办公用房共成交60.24万㎡，同比增长86.39%，成交5653套，同比增长44.58%；其中，6月份长沙市内六区新建办公用房成交15.79万㎡，同比增长166.72%，环比增长145.95%；成交1079套，同比增长26.49%。整个上半年办公用房成交量相较去年同期上涨明显。

　　供给方面，2016上半年内六区新建办公用房供给48.67万㎡，4984套，其中岳麓区供给面积最大，为21.29万㎡，芙蓉区供给面积最小，仅0.12万㎡。

　　截止6月底，成交面积排名前三的项目为楷林商务中心、方茂苑二期、金悦雅苑三期。从上半年各区域的成交情况来看，内六区办公用房成交岳麓区排名首位，成交28.24万㎡，同比增长281.59%；开福区排名末尾，成交4.10万㎡，同比增长45.42%。

　　价格方面，2016年上半年内六区办公用房成交均价为9916元/㎡，其中6月份成交均价为12154元/㎡，为近一年来的最高价。（见图11）

　　2、商业用房

　　2016年上半年内六区新建商业用房成交面积50.59万㎡，同比减少11.94%，成交6678套，同比减少10.35%；其中6月份单月成交面积8.19万㎡、1131套，同比分别增加0.37%、26.79%。上半年商业用房市场相较去年同期成交量有所下滑。

　　供给方面，2016年上半年内六区新建商业用房供给73.39万㎡，8689套，其中雨花区供给面积最大，26.15万㎡，开福区供给最小，2.43万㎡。

　　截止6月底，成交面积排名前三的项目为高星物流园、香丽名苑、金桥市场集群。从上半年各区域的成交情况来看，内六区商业用房成交量岳麓区排名第一，成交15.29万㎡，同比增长45.65%；芙蓉区排名末尾，仅成交3.52万㎡，同比减少24.64%。

　　价格方面，近一年长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元/㎡以上，2016年上半年长沙市内六区新建商业用房成交均价为13344元/㎡；其中6月份成交均价为16960元/㎡，为近一年来最高。（见图12）

　　四、二手房市场

　　2016年上半年，全市二手房成交326.50万㎡，成交套数为28775套，同比分别增长24.36%、31.07%，其中二手住宅成交296.75万㎡，成交套数为27218套，同比分别增长46.17%、49.68%。6月份长沙市二手房成交58.47万㎡，同比下降1.37%，环比增长4.19%，其中二手住宅成交52.49万㎡，同比增长22.93%，环比下降1.04%。（见图13）

　　2016年上半年，内六区房产一、二级市场成交比值为3.14:1，新房成交仍是重点，其中岳麓区成交差距最大，为6.05:1，芙蓉区差距最小，为1.50:1。

　　五、预警预报

　　1、土地市场

　　溢价率是土地市场冷暖的一个重要参考值，相较于地王频出，溢价率不断上涨的上半年全国土地市场，长沙土地市场仍是与火爆的楼市成交相左的现象，土地底价成交仍是常态，甚至成交面积与金额同比略有下降。

　　2016上半年，长沙土地市场供应结构以工业用地为主，成交方面，也是工业用地唱主角，占比超过一半。从预供应的热点板块来看，近期开福区是上市主力，一批住宅与商业用地将陆续上市，商业用地与住宅兼容商业成为新增土地供应的主流。

　　近期预供应热点地块：

　　2、新房住宅

　　总体形势：新房住宅市场方面，在经历了年初两个月的低迷之后，新房住宅成交连续四个月单月成交量超过200万㎡，上半年新房住宅成交量突破千万，同比增长近20%。上半年楼市成交的火爆，使得大多数房企都超额完成了半年任务，下半年房企的推盘与走量节奏将有所放缓，预计七月的长沙楼市相较上半年将略显平淡。

　　房价走势：从价格上来看，上半年长沙新房住宅成交价格除2月份受春节假日影响，成交均价环比下降，此后连续五个月环比上涨，上半年成交均价同比增长7.83%，长沙楼市新房住宅价格稳步迈入上升通道。

　　板块结构：从区域来看，上半年岳麓区、雨花区与长沙县是长沙商品住宅成交的主战场，占比超过整个长沙市上半年商品住宅成交量的一半；梅溪湖与洋湖板块活跃程度依然较高，而芙蓉区与浏阳市则相对比较沉寂。

　　购房提示：整体来说，长沙楼市景气回温，房价已稳步迈入上升通道，期待楼市大跌的想法基本不大现实，但购房者可考虑选择性价比较好且上半年去化不甚理想的楼盘。

　　3、非住宅市场

　　办公用房方面，上半年成交面积和套数均同比提升显著，同时均价也略高于去年同期水平，市场总体有所回暖。但相较于高供给量，长沙写字楼库存去化效果甚微，仍处于高位，仍将面临挑战。不过各自面临的库存压力和市场环境会不一样；品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好，整体品质一般的写字楼可能会面临着较大的去化挑战。

　　商业用房方面，上半年成交面积同比大幅下降，一方面是商业用房成交量的下滑，另一方面是商业地产的建设仍如火如荼，新商业用房纷纷入市，长沙楼市商业用房库存不降反升，去化周期居高不下。长沙商业地产市场严重过剩，是所有房产类别中存量最大的，市场竞争十分惨烈，下半年商业地产或有所回暖，但市场分化将进一步加剧，行业或迎来洗牌。

　　4、二手房市场

　　上半年二手房成交相对火爆，相较去年同期提升接近三成，自二手房成交爆棚的3月份之后，二手房成交一直处于平稳态势，但仍处于高位；这表明长沙二手房市场正逐步变得成熟，房地产一二级市场的差距正逐步缩小，新房市场占主导地位的情况将有望逐步改善。下半年长沙二手房市场成交预计仍将维持高位，如有刺激政策的出台，或将迎来新一轮大量成交。

　　5、后市分析

　　2016年上半年是长沙楼市疯狂躁动的半年，楼市日光盘等销售盛况相继发生，楼市“半年考”也以量价齐涨的态势收官。总的来看，政策宽松是上半年长沙楼市升温的主要原因，去库存效果显著，但因上半年的成交火爆，预计下半年楼市成交会自然回落，但全年仍将维持高成交水准。