在变幻莫测的楼市环境下，长沙楼盘综合性价比评价体系通过科学地评估长沙市楼盘的性价比指数，给广大市民提供一个房地产专业判断的价值参考，促使房地产开发企业应当更加注重在售楼盘品牌建设，加强网络影响力评价指数的监控和管理，最终提高楼盘的品牌影响力。该体系采用组合赋权的方法构建了楼盘综合性价比指数评价模型，以此对房地产市场发展状况进行综合评价。相较世面上其他楼盘评价体系，长沙在售楼盘性价比指标体现出了较强的客观性和较全面的分析性。尤其是在理论和方法的运用上，集中体现了技术创新和量化可操作性的有效结合。

　　Part 1 创新的楼盘综合评价理论 

　　目前业界主流的楼盘评价方法，大部分是依据《商品住宅性能评定方法和指标体系》（以下简称《体系》）及其管理办法。在综合性价比评价体系依据此《体系》的《住宅性能评定技术标准》划分住宅性能评价指标，并选择前三层指标构成指标体系。以上住宅性能的评价指标都是定性的，直接利用定量计算模型对其评价不可行，因此，需要有一种将定性评价量化的工具，将定性指标进行分解细化和标准化处理，达到可以量化评定的目的。

　　要达到上述模型理论的分析目的，我们就需要采集在售楼盘的一系列关键性指标对综合性价比情况进行动态分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。“长沙综合性价比评价体系”经过筛选和分析，选取“价格竞争力”、“区位环境指标”、“规划因子”、“建筑品质”四个方面的评价指标作为构建在综合性价比评价指标体系的框架，其中“价格竞争力”方面下设楼盘成交均价、相对位置两个二级指标，“区位环境”方面下设地段登记、综合配套两个二级指标，“规划因子”方面下设开发强度、通透性和小区内配套三个二级指标，建筑品质为开发资质和施工资质，共计10个二级评价指标。 

　　Part 2 标准化楼盘评估方法

　　长沙在综合性价比评价体系最大的创新，是用量化指标的方式来处理一般对于商品房的定性分析。要使用定量分析方法，首先就要对我们前面提到的十大分类指标进行标准化处理。0731地产研究院在综合借鉴一些研究机构对楼盘评价指标体系的基础上，结合长沙房地产业本身的特点，充分利用0731房产网的网络资源，立足于长沙市在售楼盘的实际品质，充分考虑指标选取的科学性、针对性、整体性、系统性、可比性、可行性、可操作性、全面性、因地因时制宜性等原则，选取楼盘品质、开发强度、综合配套等10个核心指标，所建模型的标准划分，得到综合性价比度指数，如表1所示。

　　一级指标二级指标指标说明

　　价格竞争力

　　(在售1)主打户型均价(x11)综合考虑成交面积和成交均价，采用楼盘网签金额

　　周边价格差距(x12)通过周边同类型产品平均价格差距计算

　　区位环境

　　(在售)区位土地等级(x21)楼盘所在地块的长沙市土地等级指标

　　交通与商业综合配套 (x22)根据楼盘小区与周边各配套通行距离进行评定

　　教育配套(x23)根据学区距离与学校等级资质综合评定

　　规划因子

　　(在售与规划)开发强度(x31)根据楼盘容积率、密度、高度等规划指标评定

　　通透性指标(x32)根据楼盘日照率、绿地率和人车分流等规划指标评定

　　小区配套(x33)根据楼盘车位配比和文体设施配比等规划指标评定

　　硬件品质开发资质(x41)楼盘开发企业的开发资质等级

　　施工资质(x42)楼盘施工的施工单位建筑资质等级

　　表示 i 楼盘 j 指标的标准分值；

　　表示第 j 指标原始值最大的楼盘原始值；

　　表示第 j 指标原始值最小的楼盘原始值；

　　表示 i 楼盘 j 指标原始值；

　　k 为经验值（此处取值为1.42），根据回归结果和专家意见得出。

　　在确立了在售楼盘指标之后，需要对各指标相应的权重进行赋值，确定赋予指标权重的方法大致可以分为三类：主观赋权法、客观赋权法和组合赋权法。 主观赋权法常用层次分析法、德尔菲法；客观赋权法常用主成分分析法、熵权系数法和变异系数法；组合赋权法是指将主观和客观赋权法结合起来确定指标权重的方法。为确保赋值的客观性和全面性，在综合性价比评价体系选用层次分析法和变异系数法进行组合赋权，确定各指标的权重值。 

　　首先是层次分析法的运用，需要通过两个步骤来完成赋值：①建立递阶层级结构。采用层次分析法评价目标系统，一般将复杂的系统划分为若干个层级，主要包括目标层、准则层和指标层，系统划分的层数可根据待解决问题的复杂程度和需要分析的深度决定。在每个一级指标的下面，分别侧重不同的测量点，使得每个指标既相互关联又各自独立，能够从整体和细节分别反应楼盘的综合情况。 ②构造判断矩阵。对目标系统分解完成之后，采用1-100 标度法，由本领域内的专家对评价系统中各层各指标的重要性做出打分，构造出判断矩阵 A=（aij ）n×n。 

　　其次，评价体系的指标量化过程中采用变异系数衡量样本中各指标观测值变异程度。某项指标包含的信息量越多，其变异系数越大，它在综合评价中的作用就越大，就被赋予较大的权重。变异系数法是一种动态的客观赋权方法，指标权重随着评价客体范围和评价指标组合的不同而发生变化。具体地计算步骤如下：①建立评价指标的特征值矩阵。②计算出各指标的变异系数。 这对传统的楼盘品质、建筑质量、社区环境等受多项因素影响的指标影响尤其大，因此采用变异系数来赋权的做法是比较合适的。

　　在标准化处理指标和权重赋值的基础上，根据指标计算评价度模型，按此评价方法得出在综合性价比指数排行榜单。

　　在售楼盘综合性价比评估模型公式为：

　　式中：I 表示楼盘综合性价比指数；

　　P 表示楼盘指标标准得分

　　wi 表示第 i 项评价维度权重。

　　其中，各一级指标计算模型公式可表示为：

　　式中：表示楼盘影响力评价 i 项一级指标 ；

　　表示楼盘影响力评价 i 项一级指标

　　表示第i个一级指标下各样本楼盘的最大值。

　　根据计算出来的评价度模型，采用多目标线性加权函数法对全市在售楼盘性价比进行评估，并按此评价方法最终得出综合动态排行榜单。

　　最后，楼盘信誉评估模型还通过四级检验确定是否有效、能否应用，即经济意义检验、统计准则检验、计量经济准则检验和模型预测检验。系统除了上述四种检验外，还针对楼盘价格性价比这一指标，进行了国际估价官协会的IAAO检验。经济意义检验主要检验评估模型参数估计量在经济意义上的合理性，其主要方法是将模型参数估计量与预先拟定的理论期望值比较。统计准则检验即拟合优度检验、F检验、T检验。计量经济准则检验包括异方差性、序列相关性、多重共线性检验。模型预测检验主要检验模型参数估计量的稳定性及相对于样本容量变化时的灵敏度，确定所建立的模型是否可以用于样本观测值以外的范围，即模型的超样本特性。通过这两重手段来确保信誉评价体系能够准确和直观的反映目前在售楼盘的综合情况。

　　Part 3 开创性的评价亮点

　　通俗的理解即性价比是评判房屋是否物有所值或物超所值的指标，对于购房者而言，性价比越高的房子，越值得购买。其中综合能效应从区位、质量和配套来反映，成本交割则应包括在购买和使用住宅时所发生的各类货币成本。应从住宅产品生命周期的角度，根据效果费用理论模型，结合住宅产品的特点，来探讨和分析长沙普通住宅性价比的理论模型。长沙楼盘性价比的计算和得出，最大限度的剔除评估过程中的主观性因素，将评判房产价值的各项指标进行量化，具有智能性、权威性、专业性、有效性等特点。

　　为了更精准的反映当下长沙各楼盘性能差异，本次评测重点考虑了以下四个方面。

　　首先是充分反映教育配套对楼盘性价比的影响，赋予了学区配套更高的权重。根据《2016上半年长沙市购房消费者特征分析》，为子女便捷接受优质教育的置业已经成为一股重要购买力量，在岳麓区等片区更是成为首要考虑因素。长沙楼盘性价比评价模型运用层次分析法，依据各楼盘距学区的距离远近以及学校的资质等级，辅以调整后的权重，突出评价总分中楼盘的学区教育功能。同时根据学区的教育配套评价确立楼盘的教育竞争力单项评分。

　　其次，本次性价比评价重点突出楼盘的居住功能。宜居品质始终是判断楼盘性能的一项核心指标。本次性价比评价以楼盘的硬件品质和规划指标来评定楼盘，确立了开发公司资质等级、建筑资质等级、开发强度、通透性、停车位配套及文体设施配套为评定的二级指标，根据性价比评定模型计算得分，确定入选楼盘的宜居品质是否优良。

　　第三，引入绿色建筑和规划评价。长沙绿色建筑示范项目极其有限，而绿色建筑是未来开发的大趋势。本次性价比评价以长沙获得绿色建筑示范项目作为入选楼盘，通过性价比各项指标的机选，选取品质位居前列的绿色建筑示范楼盘进行展示。同时，为了更好的展示下半年上市的优质楼盘，通过对这些未上市项目的各个规划引子进行品质评价，赋以相应的权重值，最后得出下半年度上市的优质楼盘。

　　本次性价比计算评定的另一大创新，便是确立参选楼盘的价格竞争力和投资潜力。以往的楼盘价格评价，是基于一个楼盘的所有户型产品的平均价格得出参考价格，若作为楼盘性价比评价的原始价格数据，则失之于粗糙，不能进一步精确反映一房一价政策下的产品具体竞争力。本次的性价比评选，采选楼盘主打户型的平均成交价格，并以同周边同类型产品的价格为参照，由专家根据经验构造判断矩阵，计算相对竞争力参数值，最终得出产品的价格竞争力，同时还将楼盘在租赁市场的表现和区域价格波动结合起来，更好的反映楼盘的真实性价比。

　　通过在建立长沙楼盘性价比评定过程中不断的更新、维护、完善，确保其与市场完全同步，通过对长沙全市范围内的楼盘项目主打户型性价比的科学计算，帮助购房者从大量的在售楼盘中选出真正符合客户需求的性价比最高的房子。

　　Part 4 多元化与可操作性并重的实践模式

　　由于购房者收入层次、受教育程度、置业需求关注因素的差异化等问题，将会导致一个固定的评估指标体系难以满足不同层次、不同需求的购房者置业参考、决策需求，本指标体系针对不同个性化需求的购房者，在关注的指标方面赋予不同的权重，更好的解决了这一问题。

　　首先，针对不同群体做样本分析，利用0731房产网的大数据集合，分别从在籍未置业群体、在籍已置业群体、外籍置业群体、棚改群体等多个层面对潜在的不同购房群体进行划分，对每个群体抽样调查，分别得出各群体的大体置业偏好。再根据每个层次需求计算总需求的权重系数，对相应的楼盘指标进行阈值调整，最后使得指标能够最大程度反映各阶层的真实需求，使得在综合性价比评价体系的针对人群能够尽量的覆盖最广大的群体。

　　其次，为了调整标准量化与主管体验之间的不一致，在需求面采取权重系数分配的同时，对楼盘的评定也创新的引入专家视角。通过在房地产领域有不同建树的专家，分别从建筑设计、园林规划、户型设计、配套建设、生态宜居、投资前景等多个与购房相关的专家视角来对楼盘的综合得分进行校正，在理性与感性，定量与定性中找到最合适的平衡点。

　　在样本分层抽样、专家主观评定的基础上，评价体系采用人工采集、计算机进行预处理的方式，对这些指标进行无量纲化预处理，而对于少部分的定性指标，则依据专家进行现场评价打分的方法来获取，这样可以有效地降低专家的工作强度，提高专家评价的效率，并取得了很好的实际效果。

　　除此以外，住宅性价比的评价往往涉及众多的评价指标，包括定性指标、是非型指标、定量指标。对于评价指标中大量存在的定量指标以及是非型指标，如何精确采集和有效利用一直是各类楼盘评测的难题。长沙在综合性价比评价体系采用创新的人工+大数据整合抓取的模式来保证数据的准确和及时动态更新。

　　一般说来，在售楼盘的价格、配套的数据不断在变化和发展，不可能存在一劳永逸的评价结果。目前市面上对楼盘的评测，基本上属于人工录入的范畴，很难或者没有对楼盘的动态信息和关键指标的变化进行更新和调整，导致大量过时的信息误导消费者，增加筛选真实信息的难度。在综合性价比评价指数利用最先进的数据采集自动化技术，结合独有的项目网签数据库，做到动态更新楼盘关键数据，调整指标评价，做到及时、专业和客观。

　　综合来看，2016长沙楼盘综合性价比评价体系集中体现了理论运用、方法革新、强化技术和价格竞争力评定多个方面的创新，侧重于楼盘信息的准确性与可用性，通过展示客观真实的长沙城区在售楼盘的各主要特点，给广大市民提供一个房地产专业判断的价值参考，促使房地产开发企业注重楼盘品牌建设，助推长沙市房地产行业的良性发展。