2016年上半年中国经济增长在“三期叠加”的背景下延续下行趋势，上半年GDP增速仍保持相对较高增速，这与积极的财政政策和相对宽松的货币环境有着密切联系，同时，上半年投资仍主要靠基建和房地产拉动，可见房地产仍然是国民经济中的稳定器。

　　中国楼市在去库存的大背景下，各项政策接连出台，不断刺激市场需求。放眼全国，量增价涨、政策宽松、因城施策、地王频现等都是上半年楼市关键词。

　　总体而言，2016年上半年楼市政策偏向宽松。

　　Part 1 楼市本体论——2016上半年宏观经济

　　上半年宏观经济仍保持相对高速

　　7月15日10时，2016年中国上半年GDP成绩单公布。国家统计局数据显示，初步核算，上半年国内生产总值340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。

　　分季度看，一季度同比增长6.7%，二季度增长6.7%。

　　总的来看，今年以来，在改革创新深入推进和宏观政策效应不断释放的共同作用下，国民经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势，为完成全年经济目标奠定了较好基础。但也要看到，国内外环境依然复杂严峻，经济下行压力仍然较大。下一步，要坚决贯彻落实党中央、国务院各项决策部署，坚定信心，主动作为，坚持稳中求进工作总基调，适度扩大总需求，坚定不移推进供给侧结构性改革，培育新的经济结构，强化新的发展动能，促进国民经济持续健康发展。

　　不过有分析认为，下半年经济运行存在四大不确定性：外部环境对中国资本市场和外汇市场带来联动风险隐患；去产能进程可能加重经济下行压力；部分食品和资产价格上涨过快；债券市场违约风险可能扩散。

　　瑞银中国首席经济学家汪涛预测，鉴于此前政策宽松的效用递减、房地产活动回归正常化、民间投资持续乏力、全球宏观环境不确定性持续等因素，三季度和四季度GDP增速或将进一步放缓。

　　央行：2016年继续实施稳健货币政策

　　央行指出，2016年，继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，适时预调微调，增强针对性和灵活性，做好供给侧结构性改革中的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境，促进经济科学发展和可持续发展。更加注重改革创新，寓改革于调控之中，把货币政策调控与深化改革紧密结合起来，更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，强化价格型调节和传导机制，疏通货币政策向实体经济的传导渠道，着力解决经济金融运行中的突出问题，提高金融运行效率和服务实体经济的能力。

　　有分析认为，当前经济下行压力仍然较大，但随着国内国际经济金融形势的变化，下半年货币政策约束减弱。从宏观调控政策来看，未来财政政策需更多地发力，同时，下半年货币政策预调微调的空间正在加大。

　　总体而言，下半年货币政策约束减弱，政策微调的可能性加大。从量上来说，为了保证流动性合理，央行可通过逆回购加中期借贷便利(MLF)应对流动性紧张，保持金融体系流动性稳定。货币政策微调更多还是进一步加大定向精准调控的力度，通过逆回购、再贷款、定向降准等多种工具调控基础货币，赋予某些工具以政策性、结构性功能。对实体经济中需大力支持的三农、小微企业、转型升级企业等领域提供资金支持。必要时，也可根据市场整体流动性状况和经济增长的需要降准。

　　价格方面，货币政策调控既要避免由于过低而刺激通胀和资产价格泡沫，影响去产能的进展，也要避免过高而抬升实体经济融资成本。目前来看，由于货币约束条件减弱，回购利率水平有进一步下调的空间。

　　英国脱欧对中国写字楼市场有轻微影响

　　经过15个小时投票，9小时计票，北京时间6月24日14点，382个投票区公布结果，脱欧派获胜，英国将脱离欧盟。

　　有评论认为，由于跨国公司可能暂缓扩张计划，对英国“脱欧”效应暂持观望态度，因此会对中国的写字楼市场产生轻微影响。租赁市场受到的影响在一线城市表现更为明显，因为跨国公司在这些城市占比最高。2015年上海甲级写字楼市场中，跨国公司占比超过60%。北京、深圳和广州相对次之，这些城市的跨国公司占比不到40%。同时，商业房地产市场短期内也可能受轻微影响，但由于中国相对独立于全球政治和经济变化，其市场基本面不会受到英国“脱欧”影响。随着跨国公司意识到中国市场仍井然有序，且保持强劲的业务发展机会，会对中国市场重拾信心。

　　此外，作为进入欧盟的门户，英国在过去十年一直是中国投资者青睐的投资目的地，但“脱欧”可能使这些投资者对英国经济的稳定性产生疑虑，考虑将焦点转移到其它相对稳定的市场，如美国。对一些投资者而言，英国“脱欧”提醒了他们，成熟的发达经济体也会有投资风险。一些境外投资可能会选择回归中国市场。

　　上半年全国房地产开发投资46631亿元

　　上半年，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比一季度回落0.1个百分点。其中，住宅投资增长5.6%。房屋新开工面积77537万平方米，同比增长14.9%，其中住宅新开工面积增长14.0%。全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，其中住宅销售面积增长28.6%。

　　全国商品房销售额48682亿元，同比增长42.1%，其中住宅销售额增长44.4%。房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%。6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，比5月末减少753万平方米。

　　上半年，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%。

　　上半年全国土地出让金过万亿 同比增逾三成

　　7月4日，中国指数研究院发布《中国300城市土地市场交易情报》，全国300城市楼面均价及溢价率持续上涨，前6个月出让金额超1万亿元，同比增逾三成。 

　　中指院数据显示，2016年1-6月，全国300个城市住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为8466亿元，同比增加53%。同时，今年上半年，全国40个大中城市过半数同比增加，涨幅前十城市出让金均翻倍，且以长三角热点区域为主。 

　　按照中指院提供的数据，今年前六月，全国土地出让金排名前十的城市为：杭州、南京、苏州、上海、天津、合肥、深圳、北京、佛山、武汉。

　　Part 2  楼市认识论——2016上半年楼市宏观政策

　　全国政策

　　政策宽松趋稳

　　今年上半年中央继续坚持去库存导向，包括调整首次置业首付款比例、下调利率水平等，都是为了去库存。

　　政策宽松态势仍将延续，未来会有更多城市实行购房补贴、税收优惠、购房落户及提高公积金贷款额度等购房优惠政策的鼓励下，部分三四线城市购房需求将得到进一步释放，库存压力有望得到有效缓解。

　　推广街区制 未来将建开放式小区

　　2月国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提到未来城市将不再建设封闭住宅小区，新建住宅将推广街区制。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

　　清理杠杆避免楼市泡沫被过分吹大

　　央行出手清理楼市杠杆资金，避免楼市泡沫被过分吹大。在今年3月份，央行宣布将对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。随后，包括上海、深圳等城市积极回应，禁止杠杆资金以任何形式进入楼市。

　　楼市“首付贷”与股市“场外配资”类似，都是加大杠杆。如果通过“首付贷”把首付变成一成，杠杆就变成了10倍；如果变成“零首付”，相当于杠杆无限放大。杠杆资金进入楼市尤其是出现过热苗头的一线城市，将吹大楼市泡沫。

　　积极发展住房租赁

　　积极发展住房租赁市场，鼓励社会资金展开租赁业务，完善住房供应体系，实行购租并举。前不久，国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》表示，将鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。

　　同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　这样的变化将为房地产业带来时代性的变革，意味着住宅长期投资时代来临。

　　营改增 确保税负只减不增

　　5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北上广深之外的地区。

　　把营业税的“价内税”变成增值税的“价外税”，形成增值税进项和销项的抵扣关系，不仅能实现企业减负,也能支持企业“调转促”，为创业者创造公平环境。

　　地方政策

　　湘十条

　　4月8日，湖南省人民政府发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，意在积极化解商品房库存，促进全省房地产市场平稳健康发展。

　　内容包括大力支持农民进城购房、不断加大货币化安置力度、充分发挥住房公积金政策效应、积极培育住房租赁市场、创造条件降低购房成本等十条意见。

　　值得一提的是，《意见》第八条指出，对于在建但尚未销售的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整。

　　对于已取得用地未开工的房地产项目，引导其转型发展，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业等项目用途的开发建设。

　　湖南楼市5招去库存

　　1月19日，湖南省住房和城乡建设工作会议提出，湖南房地产发展去库存压力很大，有的地方去化周期（商品房的销售周期）达2至3年。

　　在供给侧改革背景下，提出了货币化安置，安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜；户籍制度改革，支持农民工进城落户、定居；公积金制度改革，逐步将农民工和个体工商户纳入覆盖范围；大力发展租贷市场；强化市场监管等发力去库存。

　　长沙公积金异地使用扩至广州、贵阳

　　在广州和贵阳工作缴了住房公积金，回长沙买房也可以用啦。4月，长沙住房公积金管理中心分别与广州、贵阳住房公积金管理部门签订住房公积金异地使用合作协议，正式建立住房公积金异地使用合作关系。

　　此前，长沙住房公积金管理中心已实现了省内住房公积金异地贷款，并与武汉、合肥、南昌等长江中游城市群签订了异地贷款协议。

　　湖南不动产统一登记制度正式落地

　　1月5日，浏阳市正式颁发出了长沙市首张不动产登记证，标志着湖南不动产统一登记制度正式落地。

　　实施统一登记可更好理清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。同时，建立不动产登记信息依法公开查询系统，可有效保障不动产交易安全，还可为不动产权利人提供更加高效便利的服务。

　　2016年中国楼市发生了巨大的变化，一线城市房价居高不下、二线城市房价暴涨……可以说，2016年上半年整个中国房地产市场都迎来了一个历史性的转折点。

　　不过，有分析认为，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。也就是说，目前极端过度宽松的信贷政策也不能让当前中国房地产市场走出困境。

　　就长沙来说，对于政府而言，核心目标一直都是维持房地产市场的稳定发展，一方面能继续加快库存去化，另一方面又要确保房价不出现疯涨。现在已经进入2016年下半年，房贷首付、银行利率等政策已经有了逐步缩紧，可见下半年，政策风向基本是以“维稳”为主。对开发商而言，要抓紧速度，快速进行产品去化。今年下半年的长沙楼市仍能保持稳健的发展势态，甚至相对去年有所上涨。

　　不过，预测与分析永远跟不上形势的变化，下半年长沙楼市究竟如何演绎，还是交给时间去检验吧。